21世纪房地产系列教材：房地产评估（第2版） pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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俞明轩 编

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• 房地产评估
• 房地产
• 教材
• 21世纪房地产系列
• 评估学
• 经济学
• 房产投资
• 第2版
• 高等教育
• 专业书籍

出版社： 中国人民大学出版社

ISBN：9787300153452

版次：2

商品编码：10966592

包装：平装

丛书名： 21世纪房地产系列教材

开本：16开

出版时间：2012-03-01

用纸：胶版纸

页数：233

字数：351000

正文语种：中文

内容简介

房地产评估是市场经济体系中不可或缺的中介服务行业，关系到国家金融安全、社会税负公平、财产征收公正、产权交易有序等，在经济社会活动中占有重要的地位。20世纪80年代美国发生的金融风险问题，90年代发生的东南亚金融危机，以及最近的美国次贷危机与全球金融风暴都与房地产评估业不无关系，这些问题和危机的爆发，也在客观上促使各国政府更加重视评估业，促进评估准则与评估管理的完善。

目录

第1章 绪论
1.1 房地产的概念
1.2 房地产价格
1.3 房地产评估的概念与特点
1.4 房地产评估的原则
1.5 房地产评估的作用
思考题

第2章 房地产评估理论基础
2.1 地租理论
2.2 区位理论
思考题

第3章 房地产价格影响因素
3.1 影响房地产价格的一般因素
3.2 影响房地产价格的区域因素
3.3 影响房地产价格的个别因素
思考题

第4章 我国房地产评估概况
4.1 土地评估
4.2 房地产价格评估人员资格认证制度
4.3 房地产评估方法体系
4.4 中房指数
4.5 地价指数
思考题

第5章 收益法
5.1 收益法的基本思路
5.2 收益法的计算公式
5.3 纯收益
5.4 还原利率
5.5 收益法应用举例
思考题

第6章 市场法
6.1 市场法概述
6.2 交易实例的搜集
6.3 可比实例的选取
6.4 市场法的计算公式
6.5 市场法的因素修正
6.6 市场法评估的程序
6.7 市场法应用举例
思考题

第7章 成本法
7.1 成本法概述
7.2 土地价格评估的成本法
7.3 新建房地产价格评估的成本法
7.4 旧房地产价格评估的成本法
7.5 成本法应用举例
思考题

第8章 假设开发法
8.1 假设开发法的基本原理
8.2 假设开发法测算公式与步骤
8.3 假设开发法中的参数求取
8.4 假设开发法应用举例
思考题

第9章 路线价估价法
9.1 路线价估价法的原理
9.2 路线价估价法的主要内容
9.3 深度百分率表制作原理
9.4 路线价估价法应用举例
思考题

第10章 城市土地定级
10.1 土地定级概述
10.2 综合定级与分类定级
10.3 土地定级因素指标体系及权重确定
10.4 资料收集与调查
10.5 土地定级因素作用分值计算
10.6 土地定级程序
思考题

第11章 基准地价评估
11.1 基准地价评估概述
11.2 基准地价的评估程序
11.3 基准地价成果应用与更新
思考题

第12章 基准地价系数修正法
12.1 基准地价系数修正法概述
12.2 基准地价修正系数表编制举例
思考题

第13章 房地产评估程序与估价报告
13.1 房地产评估程序
13.2 房地产估价报告的作用和要求
13.3 房地产估价报告的格式
13.4 房地产估价报告评审
思考题

第14章 国外房地产评估业发展
14.1 评估行业在全球发展的概况
14.2 国际评估准则
14.3 国外房地产评估行业的发展和自律
思考题

第15章 房地产宗地评估案例
15.1 工业用地评估
15.2 购物中心评估
15.3 住宅用地评估
参考文献

前言/序言

21世纪房地产系列教材：房地产评估（第2版） 内容概述 本书是“21世纪房地产系列教材”的最新力作，专注于房地产评估这一核心领域。作为市场需求与学术研究相结合的产物，本书在第一版的基础上，根据房地产评估理论与实践的最新发展，进行了全面修订与升级。它旨在为房地产评估从业人员、相关专业学生以及对房地产价值评估感兴趣的广大读者提供一套系统、深入且与时俱进的学习资源。 全书共分为十六章，紧密围绕房地产评估的理论基础、方法论、实践操作以及新兴议题展开。从基础概念的界定，到复杂情境的分析，本书都力求做到清晰易懂，逻辑严谨。 第一部分：房地产评估理论基础 第一章：房地产评估导论 本章将房地产评估的重要性置于宏观经济和市场运行的背景下进行阐释。它首先明确了房地产评估的定义、目的与基本原则，强调了其在投资决策、抵押贷款、司法裁决、税务征收等多种场景下的关键作用。接着，深入探讨了房地产的独特性质——如不可移动性、异质性、持久性及其对价值评估的影响。此外，还介绍了房地产评估师的职业道德与法律责任，为读者构建起一个严谨的行业认知框架。 第二章：价值与价格的概念辨析 本章是理解房地产评估的基石。它详细区分了“价值”与“价格”这两个看似相似却在评估中意义重大的概念，解释了它们之间的相互作用与决定因素。特别地，本书聚焦于“市场价值”的定义，强调其作为评估基准的含义。同时，也对其他类型价值（如使用价值、投资价值、保险价值等）进行了辨析，帮助读者理解不同情境下价值的侧重点。 第三章：房地产价值的影响因素 本章系统梳理了影响房地产价值的多重因素。宏观经济层面的因素，如国民经济发展水平、通货膨胀率、利率变动、产业结构调整等，都被纳入分析范畴。微观经济层面的因素，如区域经济发展、城市规划、交通便利性、公共设施配套、周边环境质量、市场供求关系等，则被详细剖析。此外，还探讨了影响房地产个体价值的因素，如不动产的物理状况、设计风格、使用功能、权属状况等。 第四章：房地产市场分析 市场是价值形成的载体。本章深入阐述了房地产市场分析的基本方法与重要性。它介绍了市场调查的流程、数据收集的渠道以及数据分析的技术。重点讲解了如何分析区域市场特征、细分市场定位、预测市场趋势。还强调了宏观经济分析、产业分析、人口分析、政策分析等对房地产市场研究的支撑作用，为后续的价值评估提供宏观判断依据。 第二部分：房地产评估基本方法论 第五章：收益还原法 收益还原法是评估以产生收入为目的的房地产（如租赁型商业地产、住宅）的核心方法。本章首先阐述了该方法的理论基础，即房地产的价值取决于其未来预期收益的折现。详细介绍了如何估算房地产的预期净收益，包括租金收入、经营费用、空置损失、维护费用等。接着，深入讲解了资本化率或折现率的确定方法，并阐述了不同类型收益（如稳定收益、不稳定收益）的还原处理技巧。 第六章：剩余法 剩余法是专门用于评估未开发土地或准备进行开发的房地产价值的方法。本章详细解释了该方法的原理：用开发完成后房地产的总售价减去总开发成本（包括直接成本、间接成本、融资成本、利润等），得出土地的剩余价值。本书强调了准确预测开发完成后的售价、合理估算各项开发成本的重要性，并探讨了不同开发类型（如住宅开发、商业开发）的剩余法应用差异。 第七章：成本法 成本法是评估新建房地产或缺乏交易案例的房地产的重要方法。本章首先介绍该方法的核心思想：房地产的价值等于其重新建造或置换的成本减去折旧。详细阐述了重置成本（复原成本）的估算方法，包括直接成本（材料、人工）和间接成本（设计、监理、税费等）。接着，重点讲解了房地产折旧的类型（物理折旧、功能折旧、经济折旧）及其估算方法，并讨论了在不同情况下成本法应用的优劣势。 第八章：比较法 比较法是房地产评估中最常用、最直观的方法，尤其适用于有活跃交易市场的房地产。本章详细阐述了比较法的基本原理：将待估价房地产与近期成交的、性质类似的房地产进行比较，通过修正差异来确定待估价房地产的市场价值。本书详细讲解了交易案例的搜集、筛选标准，以及对案例进行价格调整的各项要素，如交易日期、交易性质、房地产位置、面积、用途、设施条件、付款方式等，并提供了多种价格调整模型的应用实例。 第三部分：房地产评估实践操作 第九章：房地产评估报告的编制 评估报告是评估成果的载体，其规范性至关重要。本章详细介绍了房地产评估报告的结构、内容要求以及编制流程。从前言、委托事项、评估目的、评估范围、评估基准日，到价值分析、方法选择、计算过程、结果运用，以及报告的格式、附录等，都进行了详尽的阐述。强调了报告的客观性、公正性、独立性以及数据来源的可靠性。 第十章：特殊房地产的评估 本书认识到房地产评估的复杂性，因此专门辟出一章探讨特殊房地产的评估。内容涵盖了对工业房地产（厂房、仓库）、商业房地产（商场、写字楼）、住宅房地产（商品住宅、保障性住房）、农业房地产（农田、林地）、以及公共设施房地产（学校、医院）等不同类型的评估要点和特殊考虑。 第十一章：房地产抵押估价 抵押估价是房地产评估在金融领域的重要应用。本章深入探讨了房地产抵押估价的特点与要求，包括对抵押物价值的保守性评估、风险评估、以及如何确定抵押率。详细讲解了在抵押贷款过程中，评估师应关注的法律法规、风险控制以及对不同类型抵押房地产的评估侧重点。 第十二章：房地产司法估价 司法估价是房地产评估在法律纠纷解决中的重要环节。本章阐述了司法估价的特殊性，包括评估的独立性、客观性、公正性以及对证据的要求。详细介绍了在离婚分割、继承纠纷、侵权赔偿、合同履行等司法场景下的房地产估价流程、技术方法与报告的规范要求。 第十三章：房地产税务估价 房地产的税收（如房产税、契税、土地增值税等）往往需要依据其评估价值。本章探讨了房地产税务估价的特殊性，包括税务法规的要求、计税依据的确定以及评估师在税务合规中的角色。重点讲解了不同税种下的评估侧重点与方法选择，并提供了相关的案例分析。 第四部分：房地产评估的新兴议题与发展趋势 第十四章：不动产金融与估值 随着不动产金融的不断发展，房地产的金融属性日益凸显。本章探讨了不动产金融工具（如REITs、房地产信托基金）的估值方法，分析了金融市场对房地产价值的影响。同时，也对房地产投资组合的风险评估与价值管理进行了初步探讨。 第十五章：房地产估价中的可持续性与绿色评估 在日益关注环境保护和可持续发展的背景下，房地产的绿色属性和环境影响成为新的评估焦点。本章介绍了绿色建筑认证标准、能源效率评估、以及如何将环境因素纳入房地产价值评估体系，探讨了可持续发展理念在房地产评估中的应用。 第十六章：房地产估值模型与技术发展 本章聚焦于房地产估值技术的最新进展。它介绍了计量经济学模型、机器学习算法在房地产估值中的应用，如重复销售指数法、自动化估值模型（AVM）等。探讨了大数据、人工智能等新技术如何提升房地产估值的效率、准确性和预测性，展望了房地产评估未来的发展方向。 本书特色 内容全面且深入： 覆盖了房地产评估的各个方面，从基础理论到实践应用，再到前沿趋势，力求做到面面俱到。 理论与实践紧密结合： 每一章节都强调理论的阐释，并辅以丰富的实际案例分析，帮助读者将理论知识转化为解决实际问题的能力。 与时俱进： 反映了房地产评估理论与实践的最新发展，特别是对新兴技术和可持续性评估等议题的关注。 结构清晰，逻辑严谨： 全书章目设置合理，内容循序渐进，逻辑清晰，易于读者理解和掌握。 专业性强，适用性广： 既是房地产评估专业课程的理想教材，也是行业从业人员的实用参考书，同时适合对房地产价值感兴趣的读者。 通过学习本书，读者将能够系统掌握房地产价值评估的理论知识和实践技能，能够独立进行各类房地产的价值评估，并能够深刻理解房地产市场运行的规律及其价值变动的影响因素，为在房地产领域的学习、工作和投资打下坚实基础。

评分☆☆☆☆☆

这本书的封面设计简直是教科书式的典范，那种沉稳的蓝色调，配上清晰的宋体标题，立刻让人联想到严肃、权威的学术著作。我记得我当时是在一个非常昏暗的下午，在一个堆满了旧书的二手书店角落里翻到的它。书脊上的字体经过岁月的打磨，微微有些褪色，但这反而增加了一种历史的厚重感。拿到手里，纸张的质感比我想象中要好，不是那种廉价的纸浆味，而是略带韧性的，翻动时能听到轻微的“沙沙”声。我当时的心情非常复杂，一方面是对“评估”这个专业术语的敬畏，它代表着严谨的数学模型和冰冷的市场数据；另一方面，我对书中能否真正将那些枯燥的公式和理论，转化为日常可见的、可操作的实践经验，充满了期待。我当时在想，一个好的评估师，绝不仅仅是会计算的人，更是一个懂得城市脉搏、理解人性博弈的观察家。我当时特别留意了目录结构，它似乎按照一个逻辑严密的流程展开，从基础概念到复杂估价方法的过渡非常自然，这至少说明编写者对知识体系的梳理是下过大功夫的。那种感觉就像是面对一个精密设计的钟表，每一个齿轮都应该咬合得天衣无缝，让人忍不住想要立刻拆解开来一探究竟。

评分☆☆☆☆☆

从阅读体验上来说，这本书的排版设计是值得称赞的。虽然内容密度非常高，但它通过大量的图表和流程图，有效地缓解了文字带来的压迫感。特别是那些关于估价模型迭代的示意图，用箭头和方框清晰地展示了变量之间的相互作用关系，使得原本晦涩难懂的数学逻辑变得直观易懂。我尤其关注到，作者在引用外部规范或法律条文时，采用了不同的字体或背景色块进行标注，这种细微的处理，极大地便利了读者在查阅特定法律依据时的效率。这表明编写者在设计这本书时，并非仅仅着眼于知识的传授，更考虑到了实际工作场景中，使用者快速定位信息的需求。整体而言，这本书更像是一个可以随时翻阅的工具箱，而不是一本需要从头读到尾的传记。它的实用性和参考价值，已经超越了单纯的教材范畴，达到了专业工具书的标准。

评分☆☆☆☆☆

这本书的叙述风格，说实话，初看之下有些过于“学术化”，仿佛是直接从某个顶级智库的报告里裁剪出来的片段。我花了很长时间才适应那种直接、不加修饰的语言风格。它很少使用引人入胜的故事或者比喻来解释复杂的概念，而是直接抛出定义、公理和详细的案例分析。例如，在讲解“可比实例比较法”时，作者似乎默认读者已经对房地产经济学的宏观背景了如指掌，直接切入了调整系数的取舍标准，那种精确到小数点后几位的严苛，让我这个初学者感到一丝压力。但随着阅读的深入，我开始欣赏这种“惜墨如金”的写作方式。它没有冗余的寒暄，直奔核心的知识点。我记得在处理关于“收益法”那几章时，我不得不反复对照着书后附带的公式表。作者对于不同现金流折现率的敏感性分析描述得极其到位，让人深刻体会到，评估报告上的一个百分点差异，背后牵扯着多少潜在的投资风险与回报的权衡。整本书读下来，与其说是在看一本教材，不如说是在接受一场高强度的专业技能训练，要求你时刻保持专注和批判性的思考。

评分☆☆☆☆☆

如果让我用一个词来形容这本书给我的整体印象，那便是“结构化思维的范本”。它不像市面上很多同类书籍那样，将各种评估方法混杂在一起，让初学者感到无所适从。这本书的章节布局简直像一个精密的漏斗。最开始是宏观的理论基石，然后逐渐聚焦到具体地块的价值影响因素，最后才细致地展开各类估价方法的运用场景和局限性。我特别赞赏它在每一个关键转折点设置的“思考题”或“实务对比”。这些部分往往不是简单的选择题，而是要求你结合前文的理论，对一个假设的商业地产困境进行初步的价值判断。我记得有一次，在研读“存量房产的特殊价值评估”部分时，作者巧妙地引入了一个关于历史保护建筑价值认定的案例。这个案例不仅仅考察了物理属性，更深入探讨了文化价值和政策导向如何量化，这极大地拓宽了我对“价值”这个抽象概念的认知边界。这本书成功地将理论的“骨架”和实践的“血肉”编织在一起，形成了一个可以自我支撑的知识体系。

评分☆☆☆☆☆

这本书给我的最大冲击力，来自于它对“数据准确性”和“主观判断的边界”之间关系的探讨。在很多人的固有印象里，房地产评估是一门完全依赖于数字的游戏，是冰冷无情的数学计算。然而，这本书却非常坦诚地指出了，在任何评估流程中，人类专家的经验和对市场情绪的把握，都扮演着不可替代的角色。我特别喜欢其中一个观点：评估师的专业性，体现在他如何合理地“熨平”市场短期波动带来的噪音，从而捕捉到资产的长期内在价值。书中对“市场调查”和“证据链构建”的强调，几乎上升到了哲学思辨的高度。它教导读者，你所引用的每一个可比案例、每一项折旧系数，都需要有无可指摘的支撑材料。这种对过程严谨性的要求，远超出了简单计算的范畴。读完这部分内容，我才真正理解，为什么一个优秀的评估师需要花费大量时间在跑现场、与中介和业主深度访谈上，因为那些“非结构化”的信息，恰恰是决定最终估值偏差的关键所在。

评分☆☆☆☆☆

最后，关于书籍内容方面，总体来说是一本好书，读完受益匪浅，很有作用。收藏

评分☆☆☆☆☆

首先，我是一个很爱读书的人，基本上每1-3天读完一本。所以也是经常买书的读者

评分☆☆☆☆☆

上文说过，他所住的房子由底层和二楼组成：底楼三间房，二楼三间 房，上面有个顶楼。屋子后面是一个十公亩左右的花园。两个女人占了二 楼。主教住在楼下。第一个房间面向街道，用作餐厅，第二个房间是卧室 ，第三个房间是祈祷室。走出祈祷室不能不经过卧室。在祈祷室的尽里头 ，有一个封闭的凹室，有一张给客人留宿的床。主教先生把这张床留给因 教区事务和需要来到迪涅的乡村本堂神父。 原来医院的药房是座小房子，附属于大房子，面向花园，已改成厨房 和食物贮藏室。 另外，花园里有一间牲畜棚，原来是医院的厨房，主教在那里养着两 头母牛。不管母牛产多少奶，他每天早上都不变地给医院的病人送去一半 。他说：“我在付什一税。” 他的卧室相当大，在严寒季节很难弄得热起来。由于在迪涅木柴很贵 ，他就设想在牛棚里用木板隔开一个房间。寒冬腊月他就在那里度过夜晚 。他称之为他的冬季客厅。 在这个客厅里，就像在餐厅里一样，除了一张白木方桌和四把草垫椅 子，没有别的家具。餐厅还摆着一口用胶画颜料漆成粉红的旧餐具橱。主 教用同样的餐具橱，妥妥帖帖地包上白桌布和假花边，做成祭坛，装饰祈 祷室。 迪涅来阡悔的富婆和信女，常常凑钱要给主教大人的祈祷室建造一个 漂亮的新祭坛；每次他收下钱款，都给了穷人。 “最美的祭坛，”他说，“是感谢天主、得到安慰的穷人的心灵。” 在他的祈祷室里，有两张草垫跪凳，他的卧室里有一把同样是草垫的 扶手椅。偶尔他同时接待七八个人，省长、将军、驻守的团级军官或小修 道院的几个学生，这时就不得不到牛棚去寻找冬季客厅的椅子，到祈祷室 去寻找跪凳，到卧室去寻找扶手椅；这样，能够给来访的人凑到十一个坐 位。每一次有人来访，都要从别的房间搬椅子。 有时候，来了十二个人；要是在冬天，主教便站在壁炉前，掩盖尴尬 局面。要是在夏天，他就提议到园子里兜一圈。 在封闭的凹室里，确实还有一把椅子，可是椅子的草垫散了一半，而 且只有三只脚支撑，所以只有靠墙才能站稳。巴普蒂丝汀小姐的卧室里也 有一张很大的安乐椅，木头从前是金色的，罩上宽条子北京花绸，由于楼 梯太窄，不得不从窗户把这张安乐椅搬到二楼；因此，它不能算到备用的 家具中。 巴普蒂丝汀小姐梦寐以求的是，能买一套客厅家具，料子是带蔷薇花 饰的乌得勒支黄色天鹅绒，桃花心木做成天鹅颈式，配上靠背长沙发。但 这至少要花五百法郎，她看到五年才好不容易为此积蓄了四十二法郎零十 个苏，最终还是放弃了这个打算。再说，有谁能如愿以偿的呢？ 要想象出主教的卧室，是最简单不过了。一扇落地窗朝向花园，正对 着床；这张医院的铁床，天盖是绿色哔叽的，床帏后面的暗陬处，盥洗用 具仍然透露出上流社会男子从前的优雅习惯；两扇门中，一扇靠近壁炉， 开向祈祷室；另一扇靠近书柜，开向餐厅；书柜是只很大的玻璃橱，摆满 了书；壁炉的木框漆成大理石，惯常是不生火的；壁炉里一对铁柴架装饰 着两只刻上条纹状和花冠的瓶子，瓶子以前镀成银闪闪的色彩，这是一种 主教的奢华方式；壁炉上方，一般放镜子的地方，有一个镀银脱落的耶稣 受难铜像，固定在金色剥落的木框中，垫底是磨损的黑丝绒。靠近玻璃门 ，放一张大桌子，上面有墨水缸，还摆满了乱放的纸和厚厚的书。桌子前 面是一张草垫扶手椅。床前有一张跪凳，是从祈祷室借用来的。 两幅肖像装在椭圆形的框架中，挂在床两旁的墙上。肖像旁是灰白色 的背景，上面有金色的小字题辞，表明两幅肖像中一个是圣克洛德的主教 德·沙利奥神父，另一个是阿格德的副主教图尔托神父，又是沙特尔教区 西托修会、格朗尚修道院长。主教在医院的病人之后占用这个房间时，看 到这两幅肖像，让它们挂在那里。

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教育智慧求妙点.从知识到能力，从情感到智慧，教育逐步进入它的最佳境界。教育智慧表现为对教育本

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一个人拿着风筝在后面追。即使动作不对，但是，也还是很幸福。至少，这是属于

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从远古开始，人们不断丰富自己的知识从油灯到电灯到无影灯，从刀剑到枪械到炸弹，从热气球到飞机到火箭正因人们不断丰富知识,掌握技能,才让人们在自然中生存。我们没有猛犸象的庞大;没有猎豹的速度;没有致命的毒液;没有尖锐的牙齿......是什么让人类得以生存?是知识!枪械让我们训服野兽;飞机让我们在天空中翱翔;船只让我们在海洋中畅游话说诸葛亮草船借箭，巧借东风，不过是将知识运用到战略上，其实诸葛亮能观天象，他可以明确地知道什么时候下雾，什么时候刮东

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我不答应。他还很天真的说，春姐姐都来了，她会保护我的，不让我的脚丫子冻着

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书还不错，把常用的方法比较深入浅出的介绍了一下，作为入门书籍够用