钱经：货币、黄金、房子 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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陈思进 著

出版社： 北京时代华文书局

ISBN：9787807693970

版次：1

商品编码：11443166

包装：平装

开本：16开

出版时间：2014-05-01

页数：144

正文语种：中文

编辑推荐

　　★ 真实的数据，专业的分析，中国房价到底会不会降？黄金还能否升值？
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内容简介

　　中国房价到底有多高？
　　中国房市是否已经面临拐点？
　　中国的黄金市场要持续疲软多久？
　　2014年是不是抄底黄金的好时机？
　　中国大妈去年被套的黄金何时才能解套？
　　……更多关于钱的问题，答案均在《钱经》
　　货币的本质到底是什么，人民币汇率要升到何时，本书既有基础知识，又有观点解析，知识性和实用性兼备。既普及了金融常识又指导读者该如何理财？
　　货币部分讲了货币的起源和本质等基础知识，并对人民币的走向和趋势做了预测，黄金部分同样讲述了黄金的本质等基础知识，并对黄金的市场做了预测。房子部分用各种指标分析了中国房价到底多高，预测中国房市的金融风险，指导老百姓何时抄底，何时买房子合适。

作者简介

陈思进，著名金融学家，理财专家，曾任美国银行证券集团副总裁，现任加拿大皇家银行资深，央视大型记录片〈华尔街〉总顾问，〈货币〉学术顾问。东方卫视〈思进观察〉主讲。第一财经、证券周刊等财经类媒体特邀专栏作家。著有〈货币的逻辑〉〈读懂货币〉等财经书，首部跨国金融商战小说〈心机〉等。

精彩书评

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　　在2006年中国博客界，李银河是一颗璀璨的明星，她以自己的专业能力和社会责任感，照亮了社会中一些被人忽略的角落，她本身也是不应该被人忽略的。
　　——《南方都市报》

目录

第一部分
货 币

导读：货币，金融问题的根本 / 003
贝币和石币时期 / 005

金属货币时期 / 008
青铜货币 / 008
秦朝第一次货币改革 / 012
黄金与白银 / 015

纸币的诞生 / 017
纸币回归到银本位 / 020
银本位的发展与衰落 / 023

纸币时代 / 026
英镑的崛起 / 026
美元独霸的黄金时代 / 028
美元的中年危机 / 031
美元特权：好处我独享，风险你买单 / 033
美元货币的贬值策略 / 036
美国故伎重演 / 038
中国转型迫在眉睫（出口业转型迫在眉睫）/ 041
人民币正走向国际 / 044
人民币升值最大的赢家——美国 / 047
量化宽松作用几许？ / 050
附：美元的量化宽松对人民币的影响 / 053


第二部分
黄 金

导读：我对黄金的关键观点 / 059
什么是黄金 / 061
世界各国的黄金储备 / 064
作为饰品与货币 / 066

黄金的魔力 / 068
黄金恐慌 / 068
黄金与大国关系 / 071
西班牙央行大量抛售黄金 / 071
吸取西班牙教训 / 073
击鼓传花的黄金游戏 / 078

投资与理财 / 081
现在投资黄金对不对 / 081
可在好价位买入实物黄金 / 083
“中国大妈”何时才能解套 ?/ 085
黄金为什么跌跌不休? / 089
纸币下跌，黄金为什么也下跌？ / 091
为什么乱世藏金 ? / 093
2014年金价继续下移 / 096
抄底黄金何时更靠谱 / 098


第三部分
房 子

导读 : 中国房价究竟有没有泡沫？ / 103
中国房市 / 105
收入比 / 106
租售比 / 109
二手房市 / 112
房价推高了通胀 / 114
房产税的作用 / 117
房价怎样才会下跌？ / 119
请别再热衷并纠结房价了 / 123

欧美房市 / 124
和地产经纪的对话 / 124
投资欧美房市是时候吗 ? / 128
底特律房地产市场抄底启示录 / 130
用中国外储投资美国楼市合适吗 / 133

精彩书摘

导读:中国房价究竟有没有泡沫？
近来，有一种声音在中国房市上越来越响亮了，就是中国房价根本不存在泡沫，理由有两条：
第一条：“因为对楼市调控多年，房价越调越高，所以不存在泡沫……”
众所周知，打蛇打七寸。而这些年的楼市调控措施，几乎没有一条是打在高房价的死穴上，这早已成了共识。显然，这一条理由本身就毫无逻辑可言，也就失去了辩驳的价值！
第二条：“由于供求关系，因为，造出来的房子都卖掉了，而且好些城市还都在限购。所以，中国房价不存在泡沫。”
对于这一观点，在此倒是可以好好儿地探讨一番。
首先，对人类来说基本有三种不同的需求：
空气、水和阳光等自然资源，是人类生活的第一需求。如果人类离开空气，最多只能维持几分钟；没有水的话，最多只能够支撑几天；而没有了阳光的话，世界将是一片漆黑。因此，空气、水和阳光才是人类真正的“刚需”，它们与价格无关，所以不存在泡沫一说。而房子，虽然也是人类的生活必需，但“居者有其屋”和“居者拥其屋”的概念有所不同，房子并非一定要买来拥有，才能居住。因此把拥有房子说成是“刚需”，是非常不恰当的！
其次，食品、住房、衣物、医疗保健、必要的家具、交通工具、家庭保险、以及基础教育，是人类的基本生活必需品。这些商品在经济学上，其价格一般都是“有效”的，由“供求关系”这只“看不见的手”来调节，自有其合理的价位，的确无泡沫可言。当一种商品的价格达到一定的高度，人们没有能力购买时，需求就会下降。当房子作为商品时，本来也不例外。
但是，当房子被人们购买之后，渐渐地远离其单纯商品的属性，而被人囤积起来，出现空置房和“房姐”、“房哥”等“房氏家族”，以至产生出诸多所谓的“鬼城”，便逐渐演变成另外的功能——一种低买高卖的资产——甚至最佳的投机炒作工具时，便体现了人性中的追求利润的第三种贪婪欲望的需求。
可能有人会问何以见得？
因为，单纯的商品只是用来消费和使用的，人们不会购买100台电视机囤在家里，除非电视机能低买高卖来盈利；在此必须强调一点：单纯的商品是不会有泡沫的，只有当商品转化为资产之后，比如房子、黄金和股票，才会因炒作而产生泡沫。而那些认为因为供求关系，中国房价不存在泡沫的人，显然是把房子归类在单纯商品的属性上了。
在过去的10年里，中国房价大幅飙升，北京平均房价从每平方4500元涨到近来的22000元。如果在10年前的最低点进入楼市，在现在的最高点抛掉，那么投资回报率超过380%，也难怪大家会为之疯狂排队抢房子了。
在这种情况下，无论多少经济学家、金融专家指出中国楼市有泡沫，而泡沫早晚必将是会破灭的，都没人愿意相信。因为大家坚信并预期，中国的楼市还有上涨空间，可以从中获利。而恰恰就是这种预期，使得泡沫越来越大！
据北京链家房地产经纪有限公司的数据看，2009年1月到9月底，自住房的买房者占60%，还属于多数；而2010年第一季度开始，自住房的买房者就降到了50%以下，所谓投资型购房成为房市的主流。随着政府调控力度不断加大，投资型购房者的比例越来越高。
2010年5月，国家电网曾公布一个数据：在全国660个城市中，共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。显然，这6540万套房子是空置房！独立学者刘植荣曾从一家自来水公司得到的数据，也佐证了中国住房空置率非常高这一判断：“某小区约400套房子，水表读数有变化的只有57套，住房空置率在80%以上。这虽然是个别小区的空置率，但从媒体不断披露的数据综合分析，全国城镇住房空置率不会低于30%。”
其实，一旦大量的房子从单纯的商品，异化为资产后，从金融的角度就可很容易地判断出中国房价是否有泡沫，如，计算出空置房的比例，有一个非常简单的金融公式：在楼市里，由于房地产是金融衍生品，加上房贷的乘数效应，只要有10%的房子被当作资产而空置的话，就会产生10%的泡沫。


中国房市
房价有没有泡沫，本来是个非常简单的问题，就像股价有没有泡沫，只要用P/E（市盈率）就能判断一样，只要用租售比（房价除以月租）就可衡量了，一旦超过200倍就有泡沫了。但这些年来，就是有无数的“专家”顾左右而言他，要么试图用解释高房价的原因来对泡沫的否定，如什么城市化、刚需、政府拿去了大头等等；要么试图用解决方案来取代对泡沫的判断，如“收入倍增”啦等等……
收入比

有的说楼价会涨，有的说楼价会跌，也有人说股市会因此受影响……而反映到市场上，出现了许多大城市排队抢房子的现象，依据经济学的供求关系，价格自然是走高的。
由此，中国日益高企的房价，已远远超出国际“房价收入比”（平均房价除以平均家庭年收入）的标准。在美国和北欧，房价收入比一般保持在2到3倍；其它西欧国家因人口密度较大，房价收入比常年维持在3到4倍之间。
但是，国内有些学者对此提出了质疑，认为“由于世界各国国情不一样，房价收入比”在中国根本无效，因为“安居乐业”是中国百姓根深蒂固的观念，拥有一套产权属于自己的房子，是人生的头等大事。
事实上，制定“房价收入比”的目的，正是基于世界各国家庭年收入的差异，才并未使用一个具体的数字来判断全球的合理房价，这恰恰是从“安居乐业”的因素来考量的。
举例来说。北美人的生活一般都非常按部就班：高中毕业之后上大学，然后恋爱、结婚、生子、养孩子、养狗、听歌剧、看电影、旅游、减肥、看病、吃药、付账……在他们的观念里，人生就该如此这般。
以一个年收入7万加元的家庭来说（按照2009年的统计结果，多伦多平均家庭年收入为66,790加元），假如想购房，精确地测量这个家庭是否有购房能力，银行通常会以“房屋负担能力指数”（Housing affordability index），一个被普遍接受的30%准则作为依据。
也就是说，一个家庭负担住房（包括按揭费用）支出的金额，不能超过家庭总收入的30%。在具体操作时，银行和贷款机构决不会将房贷的本金、利息、房产税和取暖费的住房成本，调高至家庭总收入的32%。否则的话，这个家庭的日子将会很难过。
因为还有25%要交个人所得税，另外25%到30%是日常开销，包括支付汽车贷款、汽车保险、度假旅游、娱乐和日常生活开支等等。剩下的15%到20%要存退休金、孩子的教育基金，以及不时之需等等。而近几年购房的大多数业主，现在又多出一项开支——按揭保险。
近年来，加拿大将利率不断下降到接近零利率，并且保持了多年，使得加拿大的房价大幅上涨，平均房价接近38万加元，超过了美国平均房价的一倍！而负债率（Debt to Income Ratio）则超过165%，远高于美国危机爆发前的157%，陷入希腊式的危机也为时不远了。
因此，加拿大“联邦银行法”规定，购房首付低于25%，需要购买按揭保险，以防美国式的次贷危机在加拿大重演。但是，据2005年加拿大商业杂志报道，在2004年的购房者中，有45%或50万的加拿大家庭，需要购买总价值16亿美元的抵押贷款按揭保险。如果利率稍微上调3个百分点（正常水平），这些家庭就不堪重负了。
而现在的加拿大人更是负债累累、如履薄冰，谈何“安居乐业”？
再来看中国。中国人可以不上馆子、不进影院、不去歌剧院、不买图书、不到体育馆看球赛、不出去旅游、不上健身房，一心一意除了买房就是买房，哪怕自己没钱，也要四下借钱买，有些家庭为了买套房子，竟然筹集了祖孙三代的钱。
正因为考虑到中国人的隐性收入，以及目前还未征收房地产税等因素，持房成本要低于欧美，因此“房价收入比”的标准比欧美设得高，可以提升至6倍。而一旦“房价收入比”超过6倍，对于百姓来说负担过重，那也就无安居乐业可言了。
目前，中国的住房自有率高达89%！远超世界各国。但从百姓（包括“房奴”们）抱怨高企的房价程度来观察，当大家向银行贷款买下房子之后，“房价收入比”往往超过6倍，用于房子上的开支显然影响了日常生活质量。那么“安居乐业”之“乐”在何方？
“安居乐业”是每一个百姓的梦想！但假如购买了高出自己支付能力的房子后，撇开影响生活质量不说，还将每时每刻提心吊胆利息上调，这就意味着每个月还款额的上涨。可见，购房超出房价收入比和宽松信贷之下所“圆的住房梦”，往往是噩梦！
因此，“房价收入比”是一个非常合理的标准，是衡量能否安居乐业的普世标准，不仅适用于欧美，也适合中国！
现在，越来越多的中国百姓为房子所困扰。不久前，有一位80后的男嘉宾，在“一站到底”的节目中说得好，“人不能为了房子而忘了自己的梦想。”他辞去做了5年的工作独自前往国外，靠自己的技能到处游历，并出书立说，实现了自己的梦想。

租售比
众所周知，当一种资产的价格脱离了基本的价值，泡沫就形成了！如果以房子作为投资品，其基本价值源于出租所产生的收入。而最简洁的衡量房价是否合理的方式，就是国际通用的租售比。
所谓的租售比，就是房价和月租金的比值（也可定义为房价和年租金之比）。比如一栋市值100万的房子，假如月租金为5000元，那么其租售比就是200倍。而国际上通用的合理租售比值为：旧的公寓大楼是120倍（因为收取的管理等费用和楼龄成正比），新公寓是140倍，独立的别墅、或连体镇屋是160倍。如果计算得出的数字低于这些比值，说明房价是合理的，而一旦超出这个比值，说明房价被高估，也就是说有泡沫之嫌了。
为什么房子租售比能够衡量房价是否有泡沫呢？
首先，由于房屋是普通百姓购买的最大宗商品，绝大多数家庭如不向银行贷款就根本买不了房子，因此在宽松的信贷环境下，只要有购房意愿，谁都能获得房贷。而越来越多的人将买房作为投资、甚至投机的时候，这一信贷消费模式其实是严重扭曲真正的供求关系的。结果，房价就会越来越高，使得泡沫不断变大！
而租房市场就不一样了，只要稍加留意便可发现一个有趣的现象，那就是在房价飞涨的地区，房租并不随之同步上涨。这是因为租房市场是一个“有效市场”。关于“有效市场”的假设，是认为市场在信息方面的有效性：已经把过去、现在，甚至将来事件的贴现值反映在了市场价格中，所以在任何时候，房租市场的价格都是合理的。
而从金融上来说，最关键的原因是房租不能借贷，必须以现金全款支付，房租必须依照真正的供求关系而定。也就是说，房租所反映出来的，才是百姓在房子这一商品上的真正承受力。一旦房租涨到房客租不起的时候，就真的租不起了！逃离北上广的人有各种原因，房租过于昂贵绝对是最大的原因之一。
举一个具体的实例：
在20世纪90年代初商品房刚刚兴起时，杭州一套70平米的公寓售价10来万，那时房子竟然还滞销。不难想像，中国百姓长期以来秉承传统的观念，赚到的钱起码存起来大半。他们省吃俭用过日子，从来不花不属于自己的钱——即借贷。
但是，当“用明天的钱圆今天的梦”之借贷消费观念，从美国被搬到中国之后，完全颠覆了中国人“量入为出”的古老传统。这一笼头一放，便一发不可收。回头再看杭州的房价，一套70平米的公寓售价按当时普通民众的收入来计算，只是相当于普通家庭3年的收入。也就说说，一般家庭如果省吃俭用5、6年，不必借钱便能购买。
可是，欧美的借贷消费方式一被炒热，被国人接受，人们不愿意再等了，他们从谨慎观望到盲目跟风，一哄而上，好像要豁出去了。原本一套公寓售价为10多万，20年过去了，售价变成了100来万，相当于杭州普通家庭15、6年的收入！如果将其出租的话，在20年前，每月的房租是600元上下，目前则徘徊在1300-1400元之间。房租的增长率比通胀率还低，等于20年下来房租不涨反跌。
让我们再看看美国吧。
美国自1890年后的120年间，扣除通胀（平均每年2%）的因素，房价虽然有高有低，但平均价位始终徘徊在100这个点上。也就是一旦除去通胀因素，长期来看房价是不变的。 举一个具体的实例。这里有甲乙二君，他们看中了两套一模一样市值100万的房子，假设他们口袋里都有100万。甲君以100万买下了房子，乙君以6250一个月租了下来。以欧美每年平均2%的地产税来计算（按当年的房价征收），这儿为计算方便，房租的上升值和地税的上升值正好相抵，都忽略不计。在160个月之后，甲君拥有的房子升值了，但扣去所付的地产税、房子的维护费、保险费、管理费等等，他实际拥有的依然是100万。而乙君把100万拿去投资理财，他的投资（按欧美过去100年的保守的理财方式，平均回报至少8%）回报率，正好支付房租。
因此在租售比160的情况下，甲君和乙君在房子上最后所拥有的财富正好相等。这一例子说明从金融的角度来分析，当房价没有泡沫的时候，租房和买房没有优劣之分，只是选择不同的生活方式而已。这也正是为何欧美的大城市，长期以来租房和买房的比例一半一半，好些欧洲国家甚至租房者的比例远超50%！
不过，由于中国的特殊情况，比如目前还不用支付地产税等，所以租售比可以从欧美最高的160，大幅提高至200倍以上。再考虑一线大城市（如北京、上海）的特殊情况，租售比进一步提高到240倍。也就是说，如果以市值100万的房子为例的话，假如月租金超过4167元，从金融的角度来看，那么随便居住在中国的哪个城市，这一房价都不算存在泡沫，而一旦房租低于4167元，那这房价无论在哪个城市都被高估了！
但事实上，当今中国房子的租售比已经普遍超过240倍，特别像北上广那样的大都市，租售之比平均为500，超出800到1000的也随处可见。最近，我一个老朋友回国定居，在上海东方曼哈顿租了一套市价超过800万的高级公寓，每月租金竟然只有10000元，租售比超过了800倍！也就是说，这套房子的价值高估了4倍以上！
总之，房子租售比是衡量房价是否合理的精确标尺，特别是对于个人投资者来言，请放心选用！
二手房市
判断楼市是否有泡沫，除了常用的租售比、房价收入比和空置率以外，二手房的是否上涨也是一个非常准确的标杆！
近来，自国务院正式批准设立上海自贸区以来，市场情绪普遍受鼓舞，自贸区以及周边的房地产市场二手房价格预期上扬。不过，涨幅并不高，9月非新兴城区整体上涨只有0.98%，几乎没涨。浦东涨幅虽然较高一点，如浦东临港新城、浦东外环、浦东曹路分别上涨2.05%、1.88%和1.31%。其它地区如奉贤、金山分别上涨1.73%、1.24%，但都不超过2%，和新房上涨的幅度不成比例。
上个月，我回国一次，在上海注意到，虽然新房楼市房价依然上升，但二手房价停止上升，二手房市更似乎有价无市。
判断楼市是否有泡沫，除了常用的租售比、房价收入比和空置率以外，二手房的是否上涨也是一个非常准确的标杆！一般来说，如果新房市场虽然上升，但二手房价不随之上涨的话，那也是楼市泡沫的另一显著特征。
自贸区的设立肯定会使得好些人觉得炒作“概念”的好时机到来了，或许能够大捞一票。但绝大多数炒家显然已经意识到了，当前这种房市的概念炒作与股市中的概念炒作一样，是不会长久的。因为目前的国际大环境，已不适合大家这么做了，影响房价和股市的低利率、宽松货币即将结束。10月22日，中国总理李克强在出席世界审计组织会议时提及：中国中央政府财政收入出现了多年未见的负增长，中国政府要“保持定力，坚持不扩大赤字，不放松也不收紧银根（也就是银根将继续偏紧）。”银行势必会提高贷款的条件，不敢乱借钱了。
而另一个世界最大的经济体美国，前不久因国债上限问题导致政府关闭大门数日，其根本问题是货币宽松政策走到了难以为继的地步。近来，两国领导人的频繁互动，应该是确认了从低利率、宽松货币——到低利率、收紧货币的政策转变。
而实际上，低利率和紧缩货币是互相矛盾的两种政策，但由于经过若干年的宽松货币，经济依然不见明显的好转，“货币放水”却明显出现了很多副作用（如美国和欧洲的债务危机），各国央行不得不维持低利率政策。
尽管央行依然推行低利率，但是商业银行的贷款利率却已上调。以加拿大为例，从今年8月开始加拿大五大银行陆续上调了按揭利率，TD银行从3.69%至3.79%，上调了10个基点。
由此可见，央行利率虽然低，但企业（或个人）的借贷成本却增加了，面对利差套利、股市虚高等问题，这种“利率剪刀差”现象，不久之后必将逼迫各

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