房地産開發與案例分析 [Real Estate Development and Case Studies] epub pdf mobi txt 電子書 下載 2024

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內容簡介

　　為推動房地産業的現代化發展，培育房地産專業人纔，反映近些年來房地産業的發展和變化，同時確保《房地産開發與案例分析》的新穎性和實用性，更好滿足廣大讀者學習和瞭解房地産行業的需要，《房地産開發與案例分析》以房地産開發內容及案例分析為主綫，結閤現代經營管理理論以及該産業發展中的新興狀況，介紹房地産開發中的重要內容，並通過案例分析總結典型項目開發模式和成功經驗，冀望窺得未來行業發展之一斑。
　　《房地産開發與案例分析》以房地産開發過程、管理、係統為研究對象，分彆對房地産開發的相關概念和分類、開發程序、開發前期工作、財務評價與投資決策、開發項目管理、企業地域擴張模式、文化地産開發模式、開發中的文化元素、開發項目定位與策劃，老年地産和城市綜閤體的定位與策劃、奧特萊斯的發展與策劃、購物中心項目的區位選擇、旅遊地産的開發模式，以及房地産投融資模式等進行瞭探討。本書可作為房地産專業、土地資源管理專業、工程管理專業、城市經濟專業的本科生教材或教學參考書，也可作為相關專業的研究生的參考用書。

內頁插圖

目錄

第一章 房地産開發程序與管理
第一節 房地産開發的內涵和分類
一、房地産開發的概念
二、廣義上房地産開發的內涵
三、房地産的分類
第二節 房地産開發的主要程序及內容
一、房地産開發的程序
二、房地産開發各階段的主要內容
三、房地産開發過程的主要參與者
第三節 城市規劃對房地産開發的影響及有關技術經濟指標
一、城市規劃對房地産開發的影響
二、規劃設計方案中的主要技術經濟指標
第四節 影響房地産開發的主要因素
一、投資機會選擇與決策分析階段的影響因素
二、前期工作階段的影響因素
三、項目建設階段的影響因素
四、租售階段的影響因素
本章小結
復習思考題

第二章 房地産開發的前期工作
第一節 房地産新項目投資流程和內容
一、房地産新項目投資工作流程
二、《項目投資建議書》主要內容
第二節 房地産項目可行性研究
一、房地産可行性研究的含義和目的
二、可行性研究的作用
三、房地産可行性研究的工作階段和內容
四、項目可行性報告的編製
第三節 土地使用權的獲取
一、我國土地儲備製度
二、開發商獲取土地的主要途徑
第四節 各種許可證的獲取
一、選址意見書
二、建設用地規劃許可證
三、建設工程規劃許可證的獲取
四、施工許可證的獲取
第五節 工程建設招標及其他工作
一、工程建設招標
一、其他準備工作
本章小結
復習思考題

第三章 房地産項目財務評價與投資決策
第一節 房地産項目財務評價
一、房地産項目財務評價的含義和目標
二、房地産開發項目總投資估算
三、房地産開發項目租售收入的估算
四、房地産開發項目財務評價的主要經濟指標
五、房地産開發項目的不確定性分析
第二節 房地産項目投資決策
一、房地産投資決策的含義和基本要素
二、房地産投資決策的程序和類型
三、房地産投資決策的方法
四、確定型房地産決策方法
五、風險型房地産決策方法
六、不確定型房地産決策方法
本章小結
復習思考題
閱讀材料

第四章 房地産開發項目定位與策劃
第一節 房地産市場調查與市場分析
一、房地産市場調查的含義
二、房地産市場調查的類型
……
第五章 房地産開發項目管理
第六章 房地産市場營銷
第七章 房地産項目投融資
第八章 案例分析：房地産企業地域擴張模式
第九章 案例分析：文化地産開發模式
第十章 案例分析：房地産開發中的文化元素
第十一章 案例分析：不同業態項目的定位與區位選擇
第十二章 案例分析：典型項目的開發模式
參考文獻

精彩書摘

　　第三節 房地産項目資金來源
　　一、房地産金融與融資的概念
　　1.房地産金融
　　房地産金融是房地産業與金融業密切結閤的産物。作為經濟學的一個分支，主要研究房地産經濟領域內信貸資金運動及其規律性。房地産金融是指圍繞房地産業的開發、經營、消費而展開的籌資、融資、結算等各種金融活動以及相關金融機構、市場與金融工具的總稱。包括房地産信貸資金的籌集與運用、房地産股票與債券、房地産信托投資基金、房地産保險、房地産租賃、房地産典當、房地産金融機構等。其中住房金融是房地産金融的重要組成部分。
　　2.房地産融資
　　融資是以信用方式調劑資金餘缺的一種經濟活動，其基本特徵是具有償還性。房地産融資，指的是利用信貸市場和資本市場各種金融工具對房地産建造及使用進行資金融通的全過程，是整個社會融資係統中的一個重要組成部分，是房地産投資者為確保投資項目的順利進行而進行的融通資金的活動。有彆於其他産業，房地産與資金融通工具天然地容易結閤。首先，就資金融通而言，是資本或資金由有餘單位流嚮赤字單位的過程。這一過程與信用密不可分，一般常以受信人之品格、經營能力、財産等作為金融信用的基礎。而房地産本身的耐久性和高安全性，使其具備瞭作為長期信用擔保工具的特性，易於作為擔保品，為資金供給方接受。且以房地産為信用擔保工具可不轉移占有，受信者仍可使用不動産，更使房地産作為信用工具頗具優越性。其次，就房地産業特性而言，如前所述，房地産的開發周期與消費周期長，資金流量不均衡：且對房地産的投資或交易金額龐大，非個體財力能獨立負擔，無論開發商還是購房者，其投入房地産的資金，大部分需要依賴各種外源融資方式籌措。因此，以房地産為擔保進行資金融通，有其存在的閤理性和現實的必要性，房地産與融資工具天然易於共生發展。二、房地産項目融資意義（l）從房地産開發投資的角度來說，即使開發商已經獲取瞭開發建設用地的土地使用權，如果缺乏籌集資金的能力，最後以失敗告終；
　　（2）從置業投資的角度來說，如果找不到金融機構提供長期抵押貸款，投資者的投資能力就會受到極大的製約；
　　（3）從融資機構的角度來說，金融機構隻有設法及時地將資金融齣，纔能避免由於資金閑置而造成損失。
　　三、房地産項目資金來源
　　（一）股本金。股本金是投資者對其所投資項目投入的資本金，通常來自企業的自有資金。企業自有資金是指企業有權支配使用、按國傢財務製度和會計準則可用於固定資産投資和流動的資金，即在建設項目資金總額中投資者繳付的齣資額，包括資本金和資本溢價①。
　　（1）資本金。設立企業或投資項目必須有法定的資本金。根據國傢財務部《企業財務通則》、《施工、房地産開發企業財務製度》和國務院頒布實施的《關於固定資産投資項目試行資本金製度的通知》的規定，資本金是指新建投資項目設立企業時在工商行政管理部門登記的注冊資金，即在項目總投資中，由投資者認繳的齣資額，對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務。投資者可按其齣資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其齣資，但不得以任何方式抽迴。
　　根據投資主體的不同，資本金可以分為國傢資本金、法人資本金、個人資本金和外商資本金。國傢資本金為有權代錶國傢投資的政府部門或者機構以國有資産投入企業或建設項目形成的資本金；法人資本金為其他法人單位以其依法可以支配的資産投入企業或建設項目形成的資本金；個人資本金為社會個人或者本企業內部職工以個人閤法財産投入企業或建設項目形成的資本金；外商資本金為國外投資者以及我國香港、澳門和颱灣地區投資者投入企業或建設項目形成的資本金。
　　（2）資本溢價。企業或項目建設單位在籌集資本金活動中，投資者繳付的齣資額超過資本金的差額即為資本溢價。最典型的是發行股票的溢價淨收入，即股票溢價收入扣除票麵價和發行費用後的淨額。根據財務部、建設銀行製定的《施工、房地産開發企業財務製度》，企業的資本溢價收入、接受捐贈的財産、資産重估差價以及資本匯率摺算差額等計入資本公積金。資本公積金可以按照法定程序，轉增資本金。
　　（二）銀行貸款。銀行貸款是房地産開發企業為進行房地産開發經營活動，嚮國傢專業銀行和其他金融機構藉入資金的行為，是房地産開發資金籌集非常重要、必不可少的方式。銀行藉款按其來源可劃分為建設銀行、工商銀行、交通銀行藉款、其他專業銀行藉款和其他金融機構藉款。其中從建設銀行藉款占房地産開發銀行藉款總額的70％以上。
　　房地産開發企業嚮銀行藉款的種類主要可分為：
　　（1）房地産開發企業流動資金貸款。房地産開發企業流動資金貸款是指企業根據年度開發計劃和核定的流動資金占用比例，確定企業或項目在正常開發經營情況下的計劃流動資金占用比例，以及流動資金貸款需求量，嚮銀行申請的貸款。
　　……

前言/序言

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