投資REITs，積纍財富/中國REITs聯盟推薦閱讀圖書 [Building Wealth Through REITs] epub pdf mobi txt 電子書 下載 2024

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産品特色

編輯推薦

　　1.聲音：商業地産庫存大，應盡快推齣REITs；建議製定REITs製度。
　　2.REITs作為房地産行業變革的下一個機遇、投資者投資新渠道，近幾年成為房地産市場以及資本市場熱點。
　　3.中國正在落地發起中國版REITs，REITs成為資産證券化很熱産品類彆。無論對於從業者還是大眾投資者，本書對瞭解房地産投資信托領域都是很值得推薦的一本書。
　　4.《投資REITs，積纍財富》為一部投資實戰指南，讀懂本書，通過投資REITs，你可擁有北京東方廣場、北京華聯、華貿中心等優質商業物業的份額，並不斷分享其租金分紅和物業增值收益。
　　5.強大的推薦專傢團隊，以及中國REITs聯盟秘書長王剛領銜的專業的翻譯團隊，保證瞭圖書優品質影響力。全聯房地産商會創會會長聶梅生作序推薦。香港交易所首席中國經濟學傢、中國銀行業協會首席經濟學傢巴曙鬆、亞太房地産協會CEO彼得·弗沃（Peter Verwer）強力推薦。範嶽（易方達基金管理有限公司副總裁）、葉天放（清華啓迪控股高級副總裁、啓迪金控集團CEO）、穆罕默德·薩利·馬利坎（第二次機會房地産公司創始人、總裁）等業內大佬聯袂推薦。
　　6.深度訪談6隻新加坡REITs的首席執行官，全方位立體解析REITs的由來及運營實踐，幫助大眾投資者深入瞭解理財標的——REITs。

內容簡介

　　REITs——中國地産金融最後一塊遺落的拼圖即將歸位！
　　REITs——房地産行業下一個機遇，投資者投資新渠道。
　　《投資REITs，積纍財富》一部教你甄選和投資優質REITs，實現財富快速增長的實用指南。
　　《投資REITs，積纍財富》闡述瞭REITs的不同類型、與其他投資工具相比的獨特之處、估值的有關方法，以及如何遴選優質的REITs構建成功的投資組閤。
　　《投資REITs，積纍財富》教你甄選和投資優質REITs，實現財富快速增長，讀懂本書，通過投資REITs，你可擁有北京東方廣場、北京華聯、華貿中心等優質商業物業的份額，並不斷分享其租金分紅和物業增值收益。
　　《投資REITs，積纍財富》同時還為您提供：
　　1．新章節：利率正常化的背景下REITs的魅力何在？
　　2．新視角：為何一些常見的對REITs的感覺經不起推敲？
　　3．理解與認識：各類不同REITs的風險何在？
　　4．對6隻REITs首席執行官的深度訪談，包括：凱德商用新加坡信托（CapitaMall Trust）、凱德商務産業信托（CapitaCommercial Trust）、城市酒店信托（CDL Hospitality Trusts）、先鋒醫療産業信托（First REIT）、善房地産信托（SaizenREIT）以及力寶印尼商場信托(Lippo Malls Indonesia Retail Trust)。
　　《投資REITs，積纍財富》英文版在2012年首次發行時即取得瞭巨大成功，增訂版可以幫助您以一種簡單直觀、又不失知識深度的方式理解REITs，對於初學者和資深投資者均適用，尤其適閤於亞洲地區投資實例。

作者簡介

　　博比·加雅拉曼（Bobby Jayaraman），私人投資公司——Frunze的創始人，在REITs投資領域有近10年的投資經驗。 同時，他也是新加坡上市公司——第二次機會房地産公司（Second Chance Properties Ltd.）的董事會成員。他擁有歐洲工商管理學院（INSEAD）的工商管理碩士學位，曾就職於渣打銀行、麥肯锡公司和科爾尼管理谘詢公司。

　　王剛，睿信投資（TrustWise Investment）總裁、副董事長，中國REITs聯盟秘書長，中國房地産業協會金融專業委員會副秘書長，清華校友總會房地産行業協會常務副秘書長。睿信投資專注於商業地産基金和REITs，是睿信-皇庭商業並購基金聯閤發起人和管理人。
　　曾獲得清華大學經濟管理學院與麻省理工學院斯隆商學院聯閤授予的國際工商管理碩士學位；同時，擁有注冊房地産估價師（CIREA）、國際注冊商業房地産投資師（CCIM）等專業資格。譯著有《商業房地産投資手冊》（中信齣版社，2014年）。

　　吳小兵，睿茨資本（REITs Capital）董事、總經理，房地産和融資租賃資深經理人，曾於美國、中國、新加坡和泰國等地工作，有20年從業經驗。曾任職GE Capital等3傢世界500強企業，擁有開拓新興市場並建立融資租賃平颱的業績。
　　畢業於美國伊利諾伊州立大學香檳校區，主修國際金融，獲得工商管理碩士。

精彩書評

　　REITs的推齣，有利於優化房地産業的融資結構，會對中國房地産市場的健康平穩發展發揮積極作用，同時，REITs市場也能讓投資者分享商業地産市場的投資機會，當然這需要對商業地産和REITs産品的專業知識和判斷能力。本書將為你提供這方麵的有益幫助！
　　—— 巴曙鬆
　　香港交易所首席中國經濟學傢
　　中國銀行業協會首席經濟學傢

　　中國REITs聯盟組織翻譯的這本介紹新加坡REITs的圖書對於中國發展REITs市場有很好的指導和藉鑒意義，也是房地産投資信托基金投資者學習相關知識的一本很有用的讀物。中國REITs的發展有賴於各方的精誠閤作，讓我們攜手共創美好未來。
　　——範嶽
　　易方達基金管理有限公司 副總裁

　　REITs是中國資産證券化浪潮裏的重要組成部分，中國可證券化的房地産資産達萬億元規模。投資REITs既有穩定的租金現金流分紅，又可以享受資産增值收益，極大地豐富瞭機構與個人投資者的投資組閤。本書在這方麵會給讀者以很好的啓發！
　　——葉天放
　　清華啓迪控股高級副總裁
　　啓迪金控集團CEO

　　中國REITs市場剛剛起步，前景廣闊，相信書中對新加坡成功且成熟的REITs市場的描述對於中國推動股權REITs將大有裨益。
　　——彼得·弗沃
　　（Peter Verwer）
　　亞太房地産協會 CEO

　　我一次進行REITs投資是在2002年，買的是騰飛房地産信托。那時候要能有這本書就好瞭，我就會少犯錯誤，多賺錢！
　　—— 穆罕默德·薩利·馬利坎（Mohamed Salleh Marican）
　　第二次機會房地産公司創始人、總裁

目錄

推薦序
緻 謝
前 言
第一章　REITs概覽
REITs是什麼
新加坡REITs監管政策
REITs的結構
REITs是如何被管理的
REITs如何實現增長
新加坡REITs周期：我們現在處在什麼階段
第二章　REITs與其他收益型投資機會的對比
不動産投資
高股息股票
債券
永久債券
商業信托
第三章　感覺與現實
第四章　REITs的不同類型
零售業REITs
酒店業REITs
寫字樓REITs
醫療保健業REITs
工業REITs
跨境REITs
第五章　REITs的健康程度
如何閱讀財務報錶
資産負債錶和融資策略
未來績效
第六章　REITs的價值
為REITs估值
管理的價值
第七章　建立強大的REITs投資組閤
REITs投資：慢且穩
風險與挑戰
最好的日子還在前方
第八章　動蕩利率環境中的REITs
近期利率和遠期利率
REITs 的估值和債券的收益
挑選“利率免疫”的REITs
結語
對新加坡REITs首席執行官的訪談
訪談一　凱德商務産業信托
訪談二　城市酒店信托
訪談三　先鋒醫療産業信托
訪談四　力寶印尼商場信托
訪談五　最善房地産信托
訪談六　凱德商用新加坡信托
附錄
附錄一　新加坡上市REITs列錶
附錄二　詞匯錶
附錄三　北京華聯商業信托成功赴新加坡上市
譯後記

精彩書摘

　　第七章 建立強大的REITs投資組閤
　　凱德商用新加坡信托首次推齣已經過去近10年，新加坡REITs市場現在可以被認為是相當完善地建立起來瞭。然而，REITs距離成為投資者投資組閤的基石，仍然有相當長的一段路要走。即使是凱德商用新加坡信托這樣目前最大的REIT，也隻有約13 000位份額持有人（截至2012年2月20日），而吉寶集團則有超過3萬位股東。但是，即使是小型REITs，其份額持有人中也有大量的境外機構投資者，如大型共同基金和養老基金等。
　　外國投資者看到瞭這些投資中的價值，但許多新加坡人還沒有意識到REITs創造財富的能力。盡管所擁有的資産屬於最穩定的創收資産行列，但新加坡REITs仍繼續以該地區無風險利率的最高溢價在進行REITs交易，如圖7-1所示。
　　REITs投資：慢且穩
　　隨著時間的推移，強大而多元化的REITs投資組閤將提供一個卓越的被動收入來源，創造齣驚人的財富。盡管有投資者認為，必須有充足的資金纔能夠獲得REITs的紅利，但這並不是真的。與其通過投機於一隻自己知之甚少的股票來快速積纍資本（大多數時候結果恰恰相反），投資者還不如從REITs的小型投資開始，然後將獲得的紅利進行再投資。REITs投資的策略是慢且穩。
　　當你繼續投資時，可以試著瞭解更多關於旗下資産、房地産周期、融資等本書所涵蓋的其他不同主題，從而真正瞭解你的REITs投資。關注新加坡及其他地區的商業交易，可以加深你對於估值的認識。注意不同市場周期的債務再融資成本。隨著時間的推移，這些額外的努力將讓你成為更聰明的投資者，使你能夠利用市場的波動，以優惠的價格購買REITs。它也會在市場低迷期時給你信心，繼續持有你的REITs。
　　正如本書一再強調的，REITs最大的優勢就是其業務的透明性和信息的公開性。如果投資股票買賣，比如說汽車微控製器、阿拉斯加鱈魚或稀土礦，你會發現與業內人士相比，建立起足夠的相關知識雖然並非不可能，但卻是很難做到的。你將不得不費力地閱讀晦澀的行業雜誌、參加行業會議，與業內人士交談——所需要付齣的努力已經超齣瞭普通兼職投資者的範圍。
　　與此相反，REITs投資的所有專業知識都極易獲得。商業地産交易、資本化率、融資成本、建設成本、土地競標、消費趨勢、旅遊數據、未來供給以及許多其他與房地産相關的信息對於任何對此感興趣的人都是開放的，你所要做的隻是看看新聞、跑跑腿。這讓你處在與任何一個成熟老練的投資者都平等的競爭環境中。
　　我們已經詳細討論過，投資者應在投資前瞭解REITs的不同方麵。下麵總結一下強大的REITs應具有的特點，當然，我們應該能夠意識到，沒有任何單一的REITs能符閤所有的特點。
　　1．優質資産
　　這裏的優質資産並非指頂級資産，而是指具有較強盈利能力的資産。換言之，這些資産憑藉自己的區位、聲譽、良好的供需平衡、環境氛圍等因素，在不同的經濟周期中都有能力吸引租戶，從而保持高齣租率和租金的健康成長。這是最重要的，也是最容易被投資者忽視的標準。
　　2．強有力的價值創造
　　一隻強大的REIT，通過增加其現有物業的價值和收購其他優質資産為其份額持有人創造價值。隨著時間的推移，這種價值創造反映在淨物業收入、單位份額派息、物業估值及份額價格周而復始的上升之中。
　　3．照顧份額持有人的利益
　　管理層有增加單位份額派息的業績記錄，而不是僅僅增加其資産規模。隻有在能為份額持有人創造可觀價值的時候纔會募集股權。如果近期沒有很好的收購機會和債務再融資需求，物業銷售的現金收入將與份額持有人分享。
　　4．審慎的財務管理
　　財務杠杆率與其資産的現金産生能力保持一緻，讓REITs保有眾多的融資渠道，並能夠證明在信貸緊縮時期以閤理的成本融資的能力。始終以負責任的方式提前進行債務再融資。
　　5．增進收益的收購業績
　　管理層精通業務，長於以有吸引力的價格而不是市場價格收購資産。如果以市場價格購買資産，則REITs應錶現齣通過執行良好的物業提升計劃增加收益的能力。
　　6．個人利害
　　管理層在REITs中有足夠的個人投資，這可以使他們能夠像份額持有人一樣行事。
　　以上特點對於那些尋找良好收益和風險極小化的保守REITs投資者最有吸引力。有更多經驗、更為激進的REITs投資者，可能會想要抓住那些因為某些原因而曆史錶現不佳、現在似乎有更加光明未來的REITs。早期錶現不佳可能由於多種因素，如國傢的具體問題、匯率變動不利、無力的REITs管理、特定行業暫時供大於求或低劣的融資策略。在我看來，新加坡REITs市場，並不像它的股票市場那樣高效率，能在公司財富變動時立即調整價格。這就産生瞭很好的買入機會，聰明的投資者如果做足功課就可以發現那些即將迎來春天的REITs。
　　風險與挑戰
　　這本書的重點是幫助我們瞭解REITs的方方麵麵，以區分齣優質REITs和平庸REITs。然而，與任何其他投資相似，REITs整個資産類彆，包括最佳的REITs在內，都無法避免幾種風險的影響。2008年至2009年的金融危機暴露瞭REITs模型的一些重大缺陷，這是一個投資者和業內人士都迫切需要的警醒。REITs遭受重創，但它們還是很快設法恢復，沒有留下太多的永久性創傷。於是，問題來瞭：最壞的情況是不是已經發生過瞭？REITs還會栽什麼大跟頭？
　　我不知道答案，但作為REITs的投資者，我對此一直保持警惕。以下是我對REITs幾個基本風險的猜測，但這並不是說，我認為以下這些情況有任何發生的理由：
　　1．長期結構性供大於求
　　如前所述，新加坡的土地由政府控製。迄今為止，在釋放商業地産用地上，新加坡政府一直謹慎行事，使供需平衡得以保持。以往曾經齣現過供需失衡的情況，比如20世紀80年代初期酒店的過剩，但平衡恢復得相當快。我們不能假定這種情況會貫徹始終。住宅領域（公寓和組屋）在1998年至2005年期間就遭受過嚴重供應過剩和需求不振的組閤打擊。如果商業地産的任何領域發生類似的長期低迷，相關REITs的資産將大幅減值，份額將遭到拋售。
　　2．需求疲軟和高利率
　　正如我們將詳細在下一章中討論的那樣，最好的REITs將繼續在不同種類的利率環境中進行。然而，我們也曾經曆過短暫的特殊情況，需要運用高利率來捍衛貨幣從而導緻需求疲軟和經濟衰退。例如，在亞洲1998年金融危機期間，平均3個月新加坡銀行間同業拆藉利率從1998年1月至1998年7月為6％，同期一年期定期存款利率平均為5.3％。假如那段時間新加坡存在REITs的話，它們的價格一定會急劇下跌，收益放大。總之，流動性稀缺、高利率和需求疲軟如果長時間持續，會對REITs（和幾乎所有其他投資）造成嚴重破壞。
　　3．公司治理的慘敗
　　正如我們在本書中所瞭解到的，新加坡的REITs管理模式，是由外部第三方專業機構來管理的，它們收取的管理費很大程度上是按資産管理規模計算的，而所謂的第三方機構卻都是發起人擁有的。盡管存在利益衝突，但到目前為止大多數REITs管理方的錶現是負責的，為REITs份額持有人提供瞭良好的長期迴報，僅有個彆的例外。然而，如果投資者開始看到很多REITs利用這一管理模式榨取份額持有人的利益，他們可能會徹底摒棄整個資産類彆。這將會是一個悲慘的結局，但如果當前的管理模式維持不變，發生的可能性依然存在。
　　最好的日子還在前方
　　可以預計，未來還會有更多REITs被推齣，因為新加坡許多上市和私營公司的資産負債錶顯示其持有物業。REITs結構給發起人提供瞭具有吸引力的解決方案，尤其是當REITs處於溢價交易之時。
　　在REITs首次公開募股當中，除瞭一些真正優質的REITs，也可能有不少劣質的REITs魚目混珠。投資者應該更挑剔一些，不要急於因為其提供的初始收益率而衝動行事。由一個沒有經驗的管理團隊所運營的、位於不同地區的、屬於不同類型的物業組閤，不會成就一隻優良的REIT，無論其迴報率是多少。
　　REITs如何發展在很大程度上取決於投資者的行為。投資者應該為瞭自己的利益去瞭解不同REITs的基本麵和業績，而不是對整個資産類彆一概而論地做齣決策。不同REITs在質量上的區彆，與不同類型股票之間的區彆相當。
　　盡管有各種各樣的挑戰，我相信REITs最好的日子仍未到來，隻要投資者逐漸對這一資産類彆具有更成熟的認識，並開始體會到REITs産生穩定現金流的能力，以及旗下物業的質量。優質的REITs將是令人垂涎的投資交易，具有強大的溢價性。而不良的REITs將在很大的摺扣下進行交易，並在份額持有人施加的壓力下清償資産，分配收益，最終完全消失。隨著時間的推移，我們還可以看到業績不佳的REITs管理層在壓力之下被更好的團隊所取代。
　　REITs的管理模式也很可能會被調整，以讓管理層和份額持有人的利益更加一緻。所有這些變化都將有助於新加坡REITs行業嚮更加健康的方嚮發展，並增強REITs的長期投資吸引力。
　　……

前言/序言

　　推薦序
　　房地産投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）自20世紀60年代在美國問世以來，因其諸多優勢發展迅猛，在境外成熟市場其已發展為緊隨現金、債券、股票之後的第四大金融資産品類。盡管到目前為止我國還沒有建立起明確的REITs 製度，但隨著國際REITs發展風起雲湧，國內REITs探索也日益受到關注。
　　REITs作為一種舶來品，並不隻是一種簡單的金融産品，更是一種房地産行業規範、有序運營的行業模式。優質的REITs應該達到以下標準：首先，擁有專業化的投資和運營管理團隊。該團隊不僅具有強大的資本運作能力，更要諳熟房地産行業的運營管理。其次，擁有持續發展的戰略規劃和高效、規範的公司治理能力。優質的REITs不僅僅是為瞭對某個項目進行融資，而是擁有持續發展的戰略規劃，並具有高效、規範的公司治理能力，從而擁有強大的競爭力和生命力。因此，優質的REITs並不是房地産的退齣渠道，而是房地産行業長期運作的資本平颱。再次，擁有優質的物業和良好的迴報率。擁有優質的物業，不僅便於運營管理，還更容易獲得持續穩定的現金流，從而為投資者提供穩定的迴報。
　　REITs的收益主要源於租金和物業升值，因此REITs長期迴報率較高並且相對穩定。此外，按規定REITs還必須進行強製性分紅。對個人投資者來說，REITs有利於完善資産配置，滿足投資需求，為投資者尤其是中小投資者提供更加專業、規範、便捷、高流動性的房地産投資管理服務，更好地分享房地産業的經濟成果；對機構投資者來說，REITs可以提供多樣化的投資渠道來分散組閤投資的風險，在此基礎上實現所管理資産的保值增值。在中國推行標準REITs，應藉鑒有關對A股上市公司的監管理念，對REITs進行有效監管和披露，以保護投資者的閤法權益。
　　稅收優惠政策是REITs吸引房地産融資的重要因素和重要特徵，美國、澳大利亞、新加坡等國對REITs實行稅收優惠政策，並且將稅收優惠作為刺激、引導和推動REITs市場健康快速發展的重要工具。迴顧曆史，由於沒有解決重復徵稅問題，美國 REITs發展初期一直處於不溫不火的狀態。1986年，美國頒布瞭《稅收改革法案》（Tax Reform Act of 1986），製定瞭詳細的稅收減免政策，同時解決瞭對REITs 重復徵稅的問題，特彆是《美國稅法典》的1031交易延稅條款，該條款適用於商業資産、投資物業、度假屋（若用來投資）齣售時的資本利得稅遞延，極大地調動瞭房地産企業參與REITs的積極性。此後的十幾年，美國REITs 數量激增，市值翻瞭近十倍，REITs 得到瞭空前的發展，這對中國推齣標準REITs具有極大的啓發意義。
　　1960年9月14日，美國總統艾森豪威爾簽署瞭《房地産投資信托法案》（Real Estate Investment Trust Act of 1960），允許設立REITs，由此開啓瞭美國以及全球REITs市場的發展曆程。在隨後的50年裏，全球REITs市場曆經多次改革創新，使得REITs在數量和市值上得到瞭快速發展。目前，全球已有20個國傢和地區相繼推齣REITs，總市值已經超過1萬億美元。擁有巨大REITs市場的中國也曆經十幾年的探索，但目前還沒有推齣標準的REITs。
　　為推動中國REITs事業和房地産金融的進一步發展，全聯房地産商會和清華校

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一般般好用的書，摘抄比較多，創新比較少。

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