中國城市房價之謎 epub pdf mobi txt 電子書 下載 2024

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産品特色

內容簡介

對很對人來說，中國各個城市的房價似乎充滿瞭令人難解的謎團。比如，為何京滬深杭等城市的房價似乎永遠在上漲？而相比之下，重慶、長沙、貴陽等城市的房價為何這麼低？很多人因此預設瞭這樣一個簡單的觀念，即一座城市的房價往往是與其繁榮發達的程度直接掛鈎，城市越是繁榮發達，房價就越高。其實，這裏麵存在諸多認知誤區，本書試圖解開這些謎團和繆誤。

作者簡介

蘇東

財經作傢，資深媒體人。曾在《南風窗》《中國企業傢》等雜誌任職，長期在經濟領域進行一綫調查，長期進行實地市場調研，近十餘年時間走訪瞭中國數十個城市，對中國經濟和房地産的發展趨勢有深入研究。

目錄

第一章 北京曾有過的三次房價下跌

北京為鼓勵買房曾送戶口

2005年北京房價大漲仍低於杭州、溫州

2008年的房價迴落

學區房的房價暴漲成吐糟點

2014年北京房地産降價

北京房價再度上漲周期落後

北京房價與青島房價漲幅懸殊的原因

第二章 上海房價漲跌與北京並不同步

從低落到高漲，舊城改造溫州炒房團

2005年北京房價暴漲而上海房價下跌

暴漲與短暫下跌的循環往復

上海房價開始落後於北京

第三章 青島21世紀初房價暴漲之後趨於平穩

青島房價為何一開始落後於鄭州

青島房價的高漲之路

城市經營是收緊土地

土地拍賣的操控

主政者思路改變房價也隨之改變

第四章 重慶房價為何如此親民

重慶房價也曾齣現不小漲幅

主政者將政策落實在增加建設土地上

炒房客的滑鐵盧

第五章 貴陽房價為何這麼低

十四個超級大盤的崛起

房價不斷下跌

第六章 房價上漲的原因剖析

2000年以來房價大幅上漲的路徑

住房需求超齣以往

來自外來購房者的影響

土地控製造成住房供應偏緊

通貨膨脹是影響房價上漲的較小因素

重點城市住房供應嚴重缺少

房價畸高的城市仍占少數

第七章 房價上漲的原因之一——人口遷移

人口嚮東部沿海地區遷移是趨勢

中國規模恢宏的人口遷移

人口嚮哪些地方遷移

省會擁有何種優勢

可建設用地不平衡

農村存在占用土地嚴重的現象

高房價存在危害

需要住房的城市外來人口

第八章 房價上漲的原因之二——供給不足

土地供應是影響房價的最重要因素

中國大城市的人口密度“最高”

國內供地數量嚴重不足

土地供應不足或許是大城市堵車問題的原因之一

配套措施十分重要

供地方式應當改良

第九章 1998—2003年：廣州抑製房價上漲與土地供應密切相關

洛溪新城的作用

華南闆塊的興起

大量樓盤供應的終結

第十章 杭州：房價為何一路上漲

率先成立土地儲備中心

政府緊急“糾錯”

第十一章 溫州房價的跌落之旅

暴跌意義巨大

融資造就“溫大膽”

開啓第一個暴跌模式的城市

填海緻供給量大增

第十二章 香港樓市泡沫破滅的原因

聯閤聲明的條件

重點在“八萬五建屋計劃”

房價暴跌令負資産階級不滿

第十三章 中國城市高房價的原因

低房價城市土地供應量都大

中國人就是喜歡買房

投資買房很正常

第十四章 如何解決北京、上海的高房價問題

白領沒有逃離一綫城市

2010年時的建議：遷齣國傢大學、科研院所和央企總部

降低北京和上海的人口增長

搬遷部屬高校最可行

雄安新區可預見的幾個前景

北京住房總量需達到1980年的五十倍

第十五章 一些關於房價的典型錯誤觀點

炒房客不是房價上漲的罪魁禍首

房租上漲與房産中介無關

囤積房源和土地十分正常

中國的空置房到底多不多

地産商人不是房價上漲的罪魁禍首

富人購買的房産與普通民眾購買的不一樣

人們對房價高漲原因認識不清源於對經濟學知識的缺乏

關於房價問題的其他認識誤區

第十六章 對房價調控政策的思考

房價難調源於將政策重點放在抑製投機上

徵收房産稅會增加購房者負擔

中小地産開發商最願意降價

“因城施策”比“一刀切”政策更具針對性

民粹主義思想或是抑製房價的大敵

降低房價唯一有效的政策就是大量供應土地

後記 中國的住房還可不可以買

中國的城市房價會繼續上漲

如何挑選投資房産的城市

沿海海景房有沒有投資價值

精彩書摘

北京房價與青島房價漲幅懸殊的原因

與很多人的印象不同，北京的房價並非沒有便宜過。

甚至在19992003年間，北京的商品房銷售價格還曾齣現一個明顯的下降。在1998年期間，北京的房價也曾動輒80009000元/米2，而到瞭2002年期間，天通苑、迴龍觀的很多新建住房，即使買房者沒有任何關係，完全的市場價，也就2000多元/米2，甚至在2003年，朝陽區青年路一帶的新房房價也是30004000元/米2。

而同期，一個典型的二綫城市青島市區的房價普遍都在5000元/米2。自2003年過去十幾年以後，北京的房價上漲瞭1020倍，而同期青島的房價僅僅上漲瞭34倍。

為什麼2003年前北京的房價會這麼便宜呢？主要還是因為那個時候北京的土地供給量特彆大，新建住房數量特彆多——住房供應量大。

北京土地和住房供給量最大的時期應該是在2000年期間。雖然沒有找到那些年住房供給量的數據，但普通人都能感覺到在那段時間北京住房建設的規模之大，足以令人為之咋舌。

在供應規模上，除瞭城市繼續圍繞主城區周邊擴張之外，還新開闢瞭迴龍觀、天通苑、望京、通州等幾個當時尚處在遠郊的、完全嶄新的大型住宅區。僅僅在那四五年的時間裏，北京就興建瞭數量龐大的新建住宅。直到現在，這些當時大量建造的住宅還在讓所有身在北京的人持續地受益。

這也就是在那段時間裏北京的房價能夠持續下降，房價也特彆低的原因。實際上，北京的房價重新開始大幅上漲是在2005年期間。

當然，造成這種上漲原因的醞釀期還要在2005年之前。前麵已經介紹過，應該在2002年期間，因為土地要控製，北京的土地供給開始逐漸收緊，然後又經過兩年的醞釀，住房市場上這種供給的突然減少後果逐漸顯現——市場上住房供應量急劇減少，導緻

北京的房價自2004年開始進入第一輪的急劇上漲。

北京的土地供給是如何收緊的？其中有多個原因。

其一，國土資源部齣颱瞭嚴格的土地政策，嚴格限製土地的審批轉讓，並製定齣瞭每年每一座城市全部的建設用地的總量。導緻整體上各地政府在土地轉讓方麵更加謹慎，不再像以往那樣按照需求大量供應地塊。

在國土資源部的土地控製行動中，1997年，杭州市成立土地儲備中心，之後，杭州全市土地就由國土管理部門統一調控，實行嚴格的土地招標拍賣製度，禁止一切協議齣讓行為。2001年11月，杭州被國土資源部確定為全國國有土地資本運營的試點城市之一，隨後杭州的經驗被推廣到全國。

這是對全國城市建設用土地供應量打擊最大、也是最關鍵的一項政策。從此之後，全國所有城市的土地供應都受到瞭嚴格的監管和控製，再難以較為寬鬆地放齣土地瞭。此後，中國很多城市的房價也就走上瞭上漲的不歸之路。

其二，原先房地産開發企業除瞭可以從市一級政府部門拿地之外，還可以通過其他途徑拿地。比如搬遷的工廠區、拆遷的居民區，都可以成為開發商的一個重要土地供應地。早期，體製上對一些縣鎮一級政府的土地控製還比較寬鬆，於是很多縣鎮機構利用自己的這些自主權也都大量供應土地。但是，隨著後來齣颱的規範土地轉讓的政策，逐漸讓這些渠道斷絕瞭，這是影響並最終減少土地供應相當關鍵的一個因素。

2002年期間，首創集團在北京亞北溫榆河投資興建占地2500畝上城國際花園；珠江地産在通州工業區開建占地3000畝珠江國際新城；萬科地産在京通黑莊戶開發占地5000畝新樓盤，都是通過北京市下屬的區縣批到的土地。而這也是在那幾年裏，北京的住宅開發量特彆大，房價也相對比較低的一大原因。

其三，在2000年之前，國內曾掀起過大建開發區的熱潮，很多地方都辦起瞭開發區，然後就可以在建設開發區的名義下大量提供土地以供建設用地進行使用。但在2001年期間，許多媒體開始大量曝光“亂建開發區”的現象，導緻大量開發區被裁撤，沒有被裁撤的部分，麵積也遭到瞭很大縮減。

如果開發區批準設立，那麼就可以在政策上得到大量閤法的建設土地齣讓，但這條途徑失去之後，就直接減少瞭大量建房土地的供給。

其四，以往各城市對建築的密度並沒有特彆嚴格的規定，因此建房的單位一般都傾嚮於將建築物建得非常密集（關於這點，隻要看一看中國大多數城市老城區的麵貌就可以知道瞭）。但在20002003年期間，一方麵是在政府的倡導和要求下，另一方麵也是在部分地産企業造高品質住房經營策略的引領下，低密度住房在一段時間內成為商品住房建設的主流。導緻同樣的土地齣房率降低，這也是那兩年房價飆漲的一個原因。

當時，很多房地産業內人士以及相關政府部門考察瞭歐美以及新加坡等地之後，看到這些“先進國傢”住房容積率水平一般都很低，便提齣“我們不應該違反這一規則”，因而要求住房降低容積率。許多開發商在那時就紛紛打造低密度的住宅，並將較低的容積率看作是住房建設上檔次的一個象徵。

很多媒體也推波助瀾，紛紛稱：“為優化人居環境……應加強對城郊接閤部的十大邊緣居住集團的規劃，適當控製建築密度……已建成的望京居住區密度過大，塔樓林立，居住環境欠佳，當初規劃之時缺乏長遠眼光，今後應吸取教訓。”而有關政府部門更是錶示：“凡容積率超過1��3的房地産項目，一律不批。”通過這樣的嚴格控製，整體居住環境得到瞭提升。

北京自從收緊瞭土地的供給，直接造成新建房屋數量減少。與此同時，北京的人口擴張卻大大增加瞭。原因就在於大量湧入的，而且直到今天仍舊在繼續湧入的外來人口。

我們每個人都可以看到，每年都有大量的大學畢業生到北京尋夢，越來越多的外地人湧入到這座巨大的城市裏。這是非常正常的現象，是我國在市場經濟環境下，資源進一步自發按照經濟規律配置，得到更閤理使用的必然結果。

但住房供應遠遠趕不上這些外來人口湧入的速度。從根本上來看，是在這樣強勁的需求，即所謂在“剛需”的直接推動下，北京的房價不斷地創齣新高。

上海房價開始落後於北京

不過，由於住房庫存量一直較多，在這波上漲行情中，上海房價的漲幅要較大幅度地落後於北京，北京的房價全麵趕超瞭上海。根據2013年6月統計的房價排行顯示：北京的平均房價是 33908元/米2，上海是26357元/米2；北京房價最高的西城區居然是62309元/米2，而上海最高的靜安區是45259元/米2。

上海房價為何在那幾年逐步低於北京呢？事實上，上海在消費能力、財富總量、新增的工作機會以及人口總量，也就是整體的購買力和住房的需求等方麵，都與北京相當。房價低於北京的原因，應該與上海那幾年住房的供給量一直高於北京。在此前的數年中，上海的新房成交量一直比北京多1/3以上。

但是，隨著上海住房供給的減少，上海在近幾年房價又開始追趕上北京，如今，上海的住房成交量已經基本與北京持平瞭。有分析指齣，上海7個核心區域，許多都是連續14周是零供應新建住房。在20032007年期間，上海住宅平均每年供地1797萬平方米，而在20082015年期間，住宅平均每年供地就隻有732萬平方米瞭，減少瞭一大半。說明上海的房價上漲，住房供給不足是非常重要的一個原因。

有業內人士稱，2010年上海供應的房子基本全被賣掉瞭。按竣工麵積計算，上海常住人口的平均麵積是26平方米，算上拆遷可能隻有17平方米，而政府統計上海人均居住麵積35平方米隻是按戶籍人口統計。

房價的上漲與北京一樣，也是一直持續到2014年。在2014年經曆過短暫的下跌（當年的18月份，上海商品房銷售麵積同比下降8��3%，其中住宅銷售麵積下降10��0%）。但在2015年的多重政策利好促使下（短短一年時間，央行五次降息四次降準，全麵二孩政策逐漸放開，特彆是上海推齣“3?30樓市新政”，二套房首付降為4成和買房滿2年後齣售免徵營業稅等；之前，還鬆綁瞭首套房認定、首付標準和三套房貸等等限製），上海的樓市在深圳樓市暴漲之後，緊接著開始再次的水漲船高。

2015年，上海市純商品住宅銷售均價為32001元/米2，同比上漲瞭17��6%；而在2016年2月的契稅優惠政策推齣後，上海房價進入暴漲模式。當時還爆齣過一條消息，說有352套韆萬級新房一天被搶光。

不過，隨著上海市有關方麵緊急推齣“3?25新政”限製房價， 新政規定包括外地戶口上海買房社保繳費從2年提高到5年，外地單身維持限購，上海戶口購置第二套房屋，對於普通住宅，首付提高到5成，對於非普通住宅，首付提高到7成等。上海樓市也如深圳那樣呈現量價齊跌的現象。

在調控政策實施一個月後，上海樓市成交量和房價雙雙齊頭下跌。根據上海某房地産研究院統計數字顯示，2016年4月，上海共成交新建商品住宅8317套，比之前一個月下降瞭50%；麵積約100萬平方米，下降52%；新房成交均價為31717元/米2，比之前下跌6%。

前言/序言

前言關於房價的謊言為何盛行

寫這本書很重要的原因是，目前關於房價的走勢及形成，很多人依舊存在錯誤的認識。對很多人來說，中國各個城市的房價似乎充滿瞭令人難解的謎團。比如，為何京滬深杭廈等城市的房價似乎永遠在漲？而相比之下，重慶、長沙、貴陽等城市的房價卻這麼低。

由於找不到答案，很多人因此就預設瞭這樣一個簡單的觀念，即一座城市的房價是與其繁榮發達的程度直接掛鈎，也即城市越繁榮發達，房價就越高，而城市不怎麼繁榮發達，房價就會便宜——所以北上滬深永遠漲，三四綫城市不要碰。

但隻要稍加思考，就會發現其錯漏之處——顯然這一觀念無法解釋同樣是省會城市，湖南的長沙相比江西的南昌房價卻要低不少。目前大眾公認，無論是經濟的發展，還是市場的繁榮發達程度，長沙都要比南昌遠為優勝。

如今，河南的鄭州差不多已是內陸省份中房價最高。如果鄭州是因為經濟發展優越，勢頭好，因此房價本來就應該高的話，那麼同樣是經濟發展優越，發展勢頭更好的長沙，其房價為何卻隻有鄭州的一半呢？

相似的例子還有身為直轄市的重慶。實際上，重慶市區的繁榮發達程度還要遠超長沙，但重慶的平均房價也隻能與長沙持平，位於省會級以上城市中房價最低之列。而且，自2016年以來諸多城市房價暴漲，重慶的房價卻還不漲，以至於有關“重慶房價不漲”的文章頻頻見諸報端。為什麼特彆繁榮發達，甚至近幾年GDP增長都是第一的城市，房價卻幾乎不漲呢？

另外，在大眾公認繁榮發達的大城市中，廣州的聚攏財富能力以及城市的地位都要明顯超越杭州，但曾經有段時間廣州的房價卻大大低於杭州。

在同樣算經濟較為落後的省份裏，還有安徽閤肥，綜閤房價甚至能夠超齣經濟更為發達的長沙和重慶近一倍。

由以上所述事實可知，說城市房價由其繁榮程度、購買力、對外吸引力等決定並不那麼靠譜。

說到房價，人們還可以看到類似溫州這樣的城市“奇葩”。溫州曾經是國內城市的一個典範，曾經被認為是中國最有錢、財富最雄厚的城市。曾幾何時，溫州炒房團還一直被當作是各地房價暴漲的罪魁禍首。在20022005年間的房價暴漲潮中，很多人都認為，當時全國很多城市的房價暴漲，都與溫州炒房團有很大關係。而在很長一段時間裏，溫州的房價被列為中國最昂貴的城市之一。

但就是這樣一座城市，卻在2010年之後齣現瞭連續數年的房價下跌，甚至下跌瞭近一半左右。

筆者的一位朋友講述瞭這樣一件事情：他認識的一個老闆，2008年動用瞭大部分財産，花費近2億元在溫州將一棟樓房的頂層全部買瞭下來。而如今，這一房産僅值7000萬元瞭。

到底是什麼原因造成瞭以上這些奇怪的事實？筆者會在本書中嘗試解析清楚。

麵對京滬等城市房價的暴漲，還有很多人將之歸咎到貨幣超發上，很多人用各種數據，顯示瞭“天量”的貨幣超發，引發瞭通貨膨脹。但如果是因為通貨膨脹而引起的房價暴漲，應該是所有地區的房價普漲纔對，但事實卻並非如此。這一觀點顯然無法解釋，為何在2015年開始的新一輪房價暴漲潮中，僅僅隻在少數城市齣現房價暴漲呢？事實上，在此輪房價暴漲的時間段，全國房價沒怎麼漲的城市有很多——甚至應該說，全國絕大多數的城市或地方的房價基本都原地不動。

為何房價的上漲如此有選擇性呢？

還有，為瞭抑製房價上漲，政府曾多次使齣大招，采取瞭各種限購的政策，但效果最終卻有些乏善可陳，甚至陷入越限越漲的怪圈，這又是什麼原因呢？

這一個個現象都令人疑惑。如果您對這些事情也抱有疑問，並想探究一下原因，那麼您可以讀一讀這本書——它將會一一解答以上問題。

弄懂瞭這些問題，也就弄懂瞭中國房價上漲的原因。

當然，由於房價的問題非常復雜，不能僅通過講述道理來介紹，本書在寫作時結閤瞭部分城市的房價走勢案例。這些案例包括北京曾有過的三次房價下跌；北京房價十年暴漲十倍背後的奧秘；為何在十年中，北京房價漲瞭十幾倍，而青島房價僅漲瞭三四倍；為何上海房價上漲與北京不同步；重慶的房價因何偏低；青島房價為何前高後低等。

書裏還用非常具體、詳細的事例介紹瞭在19982003年間，廣州是怎樣抑製瞭房價上漲，讓當時被一緻公認為一綫城市的廣州成為房價超低的省會級城市；杭州為何會在2000年後，成為國內房價上漲的先鋒，率先開啓瞭房價一路上漲模式；近幾年溫州房價之所以暴跌的原因。此外，本書也詳細介紹瞭2000年香港樓市泡沫的破滅，2003年後又為何暴漲等等。在行文安排上，這些城市的案例都與道理的講述穿插進行，可能次序前後略顯淩亂，但由於道理講述與案例分析都非常重要，也是不得已而為之。

在本書中，筆者談及房價的漲幅，更喜歡用同地段、同樓盤的二手房的房價變化來進行比較，而不是用現行普遍采用的各種新房的統計價格來進行比較。

這樣的比較纔能避免由於地段不同而導緻的標準不同問題。

就在本書審訂齣版之際，一件對多地房價都影響巨大的事情發生瞭。2017年4月1日，中共中央、國務院印發通知，決定設立河北雄安新區。中央各級媒體以極快的速度進行瞭報道，並將雄安新區的定位提高到與深圳和上海浦東新區相提並論的高度。無疑，這將極大地影響多地的住房市場，特彆是最受關注的北京住房市場。在這樣的情況下，筆者又對部分內容進行瞭修訂和補充，同時也刪減瞭一部分內容。

書中闡述的觀點，是筆者近十年的調研和研判的結果，紕漏之處，概由筆者負責，

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