中國REITs操作手冊 epub pdf mobi txt 電子書 下載 2024

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産品特色

編輯推薦

1. 一本*且前沿性中國版REITs落地實操手冊。REITs作為房地産行業變革的下一個機遇，投資者新藍海，持續成為房地産市場以及資本市場投資熱點。

2. 這本書從整個行業的角度對REITs各個環節和主體進行瞭全麵而且頗具前瞻性的探討，對産品交易結構、稅務籌劃、評級要素、法律關鍵，以及會計處理都進行瞭詳細的介紹和分析。這是一本專業機構和投資者係統瞭解REITs實操不可或缺的參考書。

3.市場同類書偏理論，這本書為具體産品操作實踐，對業務操作過程中存在的要點、難點進行瞭深入的分析， 並輔以大量國內外案例作為經驗藉鑒，介紹瞭REITs産品的創新曆程，對實際操作有很強的指導意義。

4. 蔡鄂生主席、邢早忠社長作序推薦，孟曉蘇、 魏革軍、王俊峰、劉紹統、瀋炳熙、毛振華、王少波、李南青老師聯袂推薦，以及中國資産證券化研究院院長林華教授領銜的*專業的翻譯團隊，提升業內影響力。

內容簡介

一本*且前沿性中國版REITs落地實操指南。

《中國REITs操作手冊》介紹REITs的前沿理論和國際經驗之外，也細緻地講解瞭在中國的宏觀環境下推行REITs項目的關鍵要素和實際操作流程。

《中國REITs操作手冊》涵蓋瞭REITs市場的國際經驗藉鑒、産品的基本原理、交易結構、産品設計、業務創新、物業評估、信用評級、法律法規、案例分析、會計稅務以及基礎設施REITs等內容，是一本係統而務實的REITs産品操作手冊。

REITs是一種以發行收益憑證的方式，募集不特定投資者的資金，由專門投資機構進行不動産投資經營與管理，並將投資綜閤收益按比例分配給投資者的一種産業投資基金。2017年7月，住建部、發改委、財政部等九部委聯閤發布《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，再次提到鼓勵以REITs拓寬租賃住房資金來源。政策不斷鼓勵通過長期運營管理提升自持物業質量，數十萬億級彆的租賃市場將被催生，從開發嚮租賃和居住功能的轉變，可以說是中國經濟轉型的縮影。我們已經進入瞭“存量地産” 與“租夠並舉”的新時代，能夠發揮盤活存量和經濟去杠杆功能的REITs市場值得期待！

作者簡介

林　華

　　特許金融分析師、美國注冊會計師、注冊風險管理師。

　　現任中國資産證券化研究院院長，上海和逸金融董事長（cn-abs.com、fundadmin.com.cn），國傢發改委、財政部PPP定嚮邀請入庫專傢，中國證券投資基金業協會資産證券化業務專業委員會專傢顧問，興業銀行獨立董事，中意資産獨立董事。

　　國閤—耶魯全球領導力項目導師，南開大學與西南財經大學兼職教授，廈門國傢會計學院客座教授，央行《金融會計》編委，區塊鏈聯閤發展組織輪值理事長。

著有《金融新格局：資産證券化的突破與創新》《中國資産證券化操作手冊》《PPP與資産證券化》《FinTech與資産證券化》，譯有《全球REITs投資手冊》《區塊鏈：技術驅動金融》《商業區塊鏈：開啓加密經濟新時代》《FOF投資手冊》《基金事務管理指南》《對衝基金管理指南》《REITs投資指南》《被人工智能操控的金融業》。

許餘潔，中國人民大學數量經濟學博士，現任鼎諾（北京）投資管理有限公司總經理。對外經貿大學金融學院和國際商學院兩院校外導師，西南財經大學特聘研究員，中國資産證券化研究院首席研究員。曾供職於聯閤信用評級、中國證監會研究中心和公司債券監管部、國開證券以及北京市金融局。

羅桂連，清華大學PPP研究中心特聘高級專傢，國傢發改委PPP專傢庫定嚮邀請專傢，中國資産證券化研究院PPP專業委員會主任委員, 中國銀行間市場交易商協會法律專業委員會委員,中國水網特約評論員。清華大學管理學博士，倫敦政治經濟學院訪問學者，注冊會計師。

彭　超，北京大學經濟學碩士，現任天風證券資産證券化總部總經理。國傢發改委PPP專傢庫專傢，中國資産證券化研究院REITs專傢委員會主任委員。曾供職於中信金石基金及中信證券，全程參與瞭國內首單私募REIT——中信啓航的發起設立。獲得介甫奬“2016—2017年度風雲人物”。

精彩書評

經過多年的發展，我國大量基礎設施資産和存量不動産已經十分龐大。REITs無疑是盤活存量資産*科學的金融工具。推動中國版REITs市場發展，不但有利於打破“固定資産不能直接流入資本市場”的傳統思維，還能夠化解我國長期以來居高不下的債務問題。由林華教授牽頭組織撰寫的這本書，除瞭介紹REITs的前沿理論和國際經驗之外，也細緻地講解瞭在中國的宏觀環境下推行REITs項目的關鍵要素和實際操作流程。

孟曉蘇/中房集團理事長

REITs是一種金融投資産品，通過發行REITs，可以充分利用社會資金，促進資本進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應。住建部及金融部委都明確錶示過要推進REITs試點，落實*報告中“租購並舉”的要求。此外，這本書對業務操作過程中存在的要點、難點進行瞭深入的分析， 並輔以大量國內外案例作為經驗藉鑒，介紹瞭REITs産品的創新曆程。對於政策製定者而言，也具有相當高的參考價值。

魏革軍/《中國金融》主編

REITs有利於促進住房租賃市場發展，有利於解決企業的融資渠道，有利於增加中小投資者的投資渠道。在房地産“去庫存”成為主基調，存量市場占據主導地位的市場環境下，REITs勢必迎來大規模增長。這本書涵蓋瞭REITs産品的基本原理、交易籌劃、産品設計、業務創新、案例分析等內容。該書作為一本係統而務實的REITs産品工作手冊，值得推薦給所有相關從業人員。

王俊峰/全國政協委員、金杜律師事務所創始人

作為不動産證券化的一種特殊方式，REITs對公租房、長租公寓、基礎設施建設等諸多方麵具有重要的意義，尤其有助於住房租賃市場拓寬融資渠道、提高融資效率，更為疏導投資需求、熨平不動産市場價格以及避免非理性繁榮提供瞭方嚮。這本書用直觀的語言闡述瞭我國REITs業務實務運作流程、方法，是值得從業人員一讀的操作指南。

劉紹統/上海證券交易所副總經理

《中國REITs操作手冊》一書展現瞭各位作者對於REITs業務的深刻理解與豐富經驗，從整個行業的角度對REITs各個環節和主體進行瞭全麵而且頗具前瞻性的探討，對産品交易結構、稅務籌劃、評級要素、法律關鍵，以及會計處理都進行瞭詳細的介紹和分析。在國內REITs市場即將蓬勃發展之際，我相信這本書對於各類REITs業務的從業人員、相關專業學生乃至監管機關，都有很大的參考價值。

瀋炳熙/中國人民銀行原金融市場司巡視員

隨著我國住房製度改革節奏的加快，建設房地産長效機製日益成為社會經濟中要著力抓好的重點工作。金融方麵，國內首單住房租賃REIT也已經成功落地，預計住房租賃市場開展資産證券化將會加快步伐。林華教授團隊的這本*新著作，對REITs進行瞭全麵而細緻的介紹，推薦給相關人士研讀。

毛振華/中國誠信公司創始人、董事長、CEO

REITs可以將房地産、公共基礎設施和公共服務等項目資産所産生的穩定現金流進行證券化，在為城市建設融資的同時，為全民共享經濟發展成果提供理想的投資工具。該書結構清晰，邏輯嚴謹，配閤各位作者多年實務經驗的傳授，是廣大讀者瞭解我國REITs産品的學習手冊。

王少波/聯閤信用管理有限公司總裁

推行REITs是一項重大的金融創新，在鼓勵住房租賃市場發展的政策導嚮下，對於盤活存量資産、改善金融資本供給效率、促進多層次資本市場體係的建設具有重要意義。該書結閤國內*新政策與市場動態，對REITs産品的具體操作實務進行瞭詳細的係統介紹，是一本難得的佳作。

李南青/微眾銀行行長

目錄

目錄

序一/蔡鄂生

序二/邢早忠

前言

第一章 REITs概述1

第一節 REITs的概念與分類2

第二節 REITs的主要特徵9

第三節 REITs市場的功能和意義20

第二章 全球REITs市場概況與發展經驗38

第一節 全球REITs市場38

第二節 美國REITs市場40

第三節 亞洲REITs市場53

第三章 我國境內REITs市場概況與發展經驗62

第一節 境內REITs的境外探索63

第二節 境內私募REITs的市場探索70

第三節 境內REITs市場發展的經驗總結79

第四章 私募REITs實務83

第一節 産品設計83

第二節 操作流程94

第三節 私募REITs案例109

第五章公募REITs實務130

第一節公募REITs政策試點130

第二節公募REITs操作流程135

第三節標準REITs案例141

第六章 REITs的法律基礎與實務171

第一節 REITs的主要模式172

第二節 我國境內REITs的雙SPV交易結構183

第三節 REITs的治理結構184

第四節 REITs的信息披露193

第五節 投資者保護機製201

第七章 物業評估與盡職調查208

第一節 物業評估與盡職調查208

第二節 不同類型物業評估關注點及中國內地與香港物業評估方法對比228

第三節 案例分析：一綫城市核心商圈綜閤體247

第八章 會計和稅收260

第一節 REITs的會計介紹260

第二節 REITs的稅收問題277

第三節 我國REITs的會計和稅收實務探討291

第九章 REITs的信用評級301

第一節 信用評級的作用與REITs的風險特徵301

第二節 REITs與CMBS在信用評級邏輯及方法上的差異307

第三節 REITs項目資産證券化信用評級的關注要點312

第四節 案例分析：東證資管—青浦吾悅廣場資産支持專項計劃333

第十章 REITs投資350

第一節 REITs與境內類REITs投資邏輯概述351

第二節 機構投資者對REITs的投資動機及其需求特徵分析357

第三節 REITs與其他投資的比較366

第四節 不同類型物業風險收益特徵分析372

第五節 商業物業與REITs的估值與定價383

第六節 REITs投資所涉及的風險分析389

第十一章 基礎設施資産證券化與REITs399

第一節 基礎設施及項目融資399

第二節 基礎設施資産證券化416

第三節 PPP資産證券化427

第四節 基礎設施REITs439

第十二章 CMBS455

第一節 CMBS概述455

第二節 CMBS的參與主體和交易結構469

第三節 國內CMBS案例分析——天風—華貿SKP資産支持專項計劃480

第十三 章對我國發展REITs市場的建議495

第一節 REITs在我國發展所麵臨的主要障礙496

第二節 我國開展公募REITs業務的路徑探討502

第三節 我國發展REITs市場的對策505

作者簡介509

前言/序言

序一

蔡鄂生

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地産投資信托基金，是以發行受益憑證的方式公開或非公開匯集特定多數投資者的資金，交由專門投資機構進行投資經營管理，並將投資綜閤收益按比例分配給投資者的一種金融投資産品。

我認為，在中國發展REITs市場，意義重大並且正當其時。

首先，REITs市場有利於落實“三去一降一補”的宏觀經濟政策，加快我國經濟結構的轉型，整體有利於房地産市場去庫存、去杠杆、降成本，控製行業風險，推動不動産行業産業升級和盈利模式的轉變。其次，REITs符閤國傢鼓勵住房租賃市場發展的政策導嚮，有助於盤活存量地産、樹立閤理價值標杆，推動房地産行業供給側結構性改革。再次，REITs的齣現也會使得房地産投資從傳統的重資産、不動産投資直接轉化為證券投資，有利於疏導不動産投資需求、熨平商業地産價格非理性波動的衝擊。這是因為，REITs本身作為一種長期、低波動性的投資工具，對於跨周期資産配置、分散風險也具有重要意義。最後，將REITs引入基礎設施建設、公租房、養老醫療等公共領域，為政府投資降杠杆提供新思路，尤其是PPP項目與REITs結閤，能有效降低成本，推動重要民生領域和基建領域的投資建設，推動社會整體的“輕資産化”。盡管我國REITs起步較晚，但目前已經進入發展的快車道。根據中國資産證券化分析網數據統計，自2014年4月國內首單私募REIT産品“中信啓航專項資産管理計劃”發行以來，截至2017年11月20日，已有26單私募REITs在上海/深圳證券交易所以及機構間私募産品報價與服務係統上市，規模總計606��69億元。政策方麵，2014年，中國人民銀行發布的《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》中提到積極穩妥開展房地産投資信托基金試點。此後，國傢大力支持REITs發展，2017年7月，住建部、發改委、財政部等九部委聯閤發布《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中，又提到鼓勵以REITs等産品作為多種方式和渠道拓寬租賃住房來源。同時，證監會也正在加緊研究製定REITs立法相關的政策法規。中國REITs市場正麵臨著巨大的發展機遇，市場規模的不斷壯大和政策法規的陸續齣颱，都印證瞭市場對REITs的巨大需求空間。考慮到我國房地産存量規模已經超過200萬億元，以及未來基礎設施建設的巨大需求和城市化人口的增長規模，北京大學光華管理學院測算我國未來標準REITs市場的潛在規模應在4萬億至12萬億元之間，這還是一個相對保守的估計。

然而，目前國內環境依然存在著製約REITs市場發展的諸多因素。突齣錶現在：

首先，法律框架有待完善。美國的REITs形式包括公司型和契約型，並以公司型為主。而在我國，采取何種法律框架設立REITs仍然值得探討。成立公司型或契約型REITs，無論在《證券法》還是《證券投資基金法》框架下，都存在很多障礙需要突破，更需要時間去研究和討論。

其次，稅收政策的製約。在美國，REITs是典型的稅收優惠驅動型産品，在信托層麵免稅，避免瞭雙重徵稅問題。而在我國，房地産行業本身稅負較高，涉及交易環節和持有環節兩類稅收。交易環節涉及土地增值稅，這一特殊稅種適用超額纍進稅率，導緻持有時間越長、增值空間越大的資産發行REITs的成本反而越高。持有環節的增值稅、所得稅等多重稅收纍加導緻實際稅率過高，直接拉低瞭物業估值，進一步壓縮瞭證券化的空間。

再次，在實際操作過程中需要考慮資産、結構、會計、稅務等各方麵問題。在資産重組方麵，關於底層資産的權屬問題往往比較復雜，在設計成標準化的産品的過程中，往往需要對項目公司和底層資産的情況進行重組；常見的重組手段包括債權債務無償劃轉、以不動産齣資、分立等。在基礎資産選擇上，要考慮對於資産支持專項計劃的SPV的選擇，包括信托收益權、私募基金份額、項目公司股權等。在證券設計過程中，要考慮證券的分層設計（優先級和次級的杠杆比例）、增信設計和含權設計等問題。在會計的處理上，主要關注點在於是否齣錶，即主要考慮是否保留資産的控製權，是否對資産進行真實齣售的處理。在稅務籌劃過程中，可能會麵臨土地增值稅、增值稅、契稅、印花稅、企業所得稅等稅種，在産品設計的過程中，必須考慮交易方案的最優性，降低交易的總體稅負成本。

總而言之，推齣REITs産品並不容易，在我國，任何一項金融創新都需要嘗試的勇氣，也需要研究的支持。放在我麵前的這本書，就是林教授團隊為上述問題所做齣的解答，該書以REITs産品的不同業務環節劃分章節，從參與機構的角度對REITs業務的完整流程進行瞭詳細的敘述，是目前關於我國REITs業務最全麵的操作手冊。作者們對證券公司、發起企業、律師、會計師、評級機構、評估機構的實務操作，都提供瞭REITs市場的國際經驗總結與國內業務操作指引，在深入挖掘REITs投資價值的同時，也為投資者提供瞭可供參考與藉鑒的建議。

如何進一步推動REITs的健康發展，是政府部門、從業人員、投資人和所有讀者需要冷靜思考的問題。這本書從中國REITs産品的實務操作入手，闡釋瞭REITs的基本原理，藉鑒國外成熟市場的有益經驗，結閤中國市場現狀，對REITs産品的操作流程、法律要點、價值評估、會計和稅務處理要點、信用評級、投資與交易等一係列關鍵環節進行瞭具體的介紹和深入的分析，為從業人員的實務操作提供瞭指南，也對我國REITs的製度設計具有重要的參考價值。基於對林華院長團隊辛勤工作的贊賞，以及對REITs在中國金融市場發展前景的期許，欣然作序推薦。

蔡鄂生

中國銀監會原副主席

序二

邢早忠

2017年10月，當習總書記在*報告中明確指齣“堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位”這一點時，人民大會堂全場長時間響起熱烈掌聲。總書記提到“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房製度，讓全體人民住有所居”，“住有所居”這四個字話音剛落，人民大會堂內再次響起掌聲。“房住不炒”是2016年年底的中央經濟工作會議上就已經明確瞭的命題，可以說，“房住不炒”將成為相當長時間內黨和政府解決我國城鎮住房問題、建立房地産市場健康穩定發展長效機製的核心指導思想。深化供給側改革，已成為未來我國住房製度改革的重點突破方嚮。相比十八大報告中所提齣的“建立市場配置和政府保障相結閤的住房製度”，*報告中用的是“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房製度”的全新提法。為改善住房市場在租售結構上的失衡，這幾年來政府在住房市場方麵大力推進和提倡“租購並舉”，其本質思路正是從調節住房供應結構入手，通過化解供給側結構性矛盾，實現住房市場的有序健康發展。“租購並舉”將是未來我國房地産發展的主基調，未來5年甚至更長時間內，租賃將逐漸成為我國住房體係的重要組成部分。

這本書的主要議題是REITs。在國際市場上，REITs是一種通行的房地産金融投資工具，以證券化方式盤活存量不動産，為廣大投資者提供房地産資産相關穩定收益的投資機會。從國際經驗來看，社會資本投入占比提升、市場化供應為主體是住房租賃市場發展的必然方嚮。當前中國經濟處於轉型過程中，一定意義上進入瞭存量時代，這在房地産行業和基礎設施領域錶現得尤為明顯。通過發行REITs，可以充分利用社會資金，促進資本進入租賃市場和基礎設施領域，可以多渠道增加住房租賃房源供應和為保障房融資。通過REITs市場，引導租賃企業、開發商等多方投資參與租賃市場，一方麵，可以解決我國保障住房供給不足、緩解政府財政壓力；另一方麵，能夠通過市場化手段有效滿足不同人群的居住需求，完善房地産供給側改革，有利於行業中長期發展。因此，可以認為，REITs是實現“租購並舉”這一目標需要運用的金融模式。住建部及金融管理部門都明確錶示過要推進REITs試點，落實*報告中“租購並舉”的要求。隨著租賃市場規範化、增量房源供給、租售同權等政策的落實，住房租賃REITs也將作為重要的金融支持手段得到長效的推動和實施。

實際上，國內REITs的探索與推動由來已久，無論是政策製定者還是地産、金融相關從業人員，都看到瞭這個市場的重要功能和作

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