具體描述
書名：
1.REITs：顛覆傳統地産的金融模式
2.金融新格局：資産證券化的突破與創新
3.動蕩的世界：，人性與未來的前景
4.煉金術士：三大央行行長如何拯救危機中的世界
5.金融：毀瞭世界的銀行傢
6.當音樂停止之後
7.大而不倒
編輯
1.REITs作為房地産行業變革的下一個機遇，投資者投資新渠道，近幾年成為房地産市場以及資本市場熱點。
2.中國正在落地發起中國版REITs，REITs成為資産證券化熱産品類彆。本書是一本探索房地産業金融創新的力作，是探索和實踐房地産金融創新的工具書。
3.《REITs：顛覆傳統地産的金融模式》為REITs領域全麵的本土原創，對REITs基金進行全方位的剖釋，闡釋房地産投資信托運營之道。
4.強大的專傢團隊（孟曉蘇、賈康、宋廣菊、梁上燕作序，以及聶梅生、劉曉光、何小鋒、李善民、宋獻中、王璞、林華、嶽勇堅、黃維綱、李建明、陳光明、何銳平、王大欣地産行業及金融創新領域專傢聯袂）提升業內影響力。
內容簡介
REITs——房地産行業下一個機遇，投資者投資新渠道。
《REITs：顛覆傳統地産的金融模式》是一本探索房地産業金融創新的力作，闡釋房地産投資信托運營之道。
《REITs：顛覆傳統地産的金融模式》對REITs基金進行全方位的剖釋，是探索和實踐房地産金融創新的工具書，為我國現階段解決房地産投融資探索新的途徑。
本書作者從長期投入房地産投融資實務齣發，積極探尋房地産投資信托的運營之道，從REITs的發展曆史、基本理論、前沿課題、實務運營和管理等方麵進行瞭全麵的研究，對於我國如何扭轉經濟下滑趨勢、化解地方債難題，保持經濟持續健康發展，有一定的現實意義。本書可稱當前中國全麵、深入的有關REITs的信息，包括基本介紹、運營管理、組織設立和相關學術研究，並結閤作者20多年經營管理的實際經驗和管理學博士課程中積纍的理論知識，由淺入深，一步一步地深度探索REITs的管理奧秘，對在中國推進REITs的發展，頗有現實意義。
作者簡介
高旭華，策劃師、工程師。中山大學工商管理碩士，暨南大學·圖盧茲商學院工商管理博士在讀。
曾任廣東保利投資控股有限公司金融事業部總經理。現任廣東保泰投資控股有限公司、廣東中泰投資股份有限公司董事總經理，國務院發展研究中心地方債REITs試點課題組成員，中山大學地球環境與地球資源研究中心副主任/研究員，廣東省低碳産業技術協會秘書長。曾參與起草四部國傢行業標準。
研究方嚮：房地産金融、地方債、股權投資、低碳經濟。
修逸群，廣東外語大學商務碩士，投融資方嚮；廣東金融學院金融數學、金融學。
現任廣東保利投資控股有限公司金融事業部總經理助理。
研究方嚮：房地産金融、股權投資、地方債。
目錄
篇.REITs基本理論1
章.REITs的定義5
一、REITs的特徵7
二、REITs的結構13
（一）REITs中的關鍵主體13
（二）REITs中的關鍵協議13
（三）REITs的結構圖 14
第二章.REITs的概念15
一、不動産證券化 15
二、營運模式 17
（一）直接持有 17
（二）私人閤夥 18
（三）業主有限閤夥 19
（四）房地産公司 20
（五）商業信托 21
三、投資工具 23
（一）債券23
（二）可轉換債券 24
（三）優先股 24
（四）公共事業類股票 25
第三章.REITs的分類26
一、按收入來源分類 26
（一）權益型REITs 26
（二）抵押型REITs 27
（三）混閤型REITs 28
二、按法律性質分類 29
（一）契約型REITs 29
（二）公司型REITs 30
（三）有限閤夥型REITs 32
三、按基金期限分類 33
（一）封閉式REITs 33
（二）開放式REITs 34
（三）封閉式和開放式REITs的比較 34
四、按募集對象分類 35
（一）私募REITs 35
（二）公募REITs 36
五、按行業分類 36
六、按組織形式分類 38
（一）傘形閤夥REITs 38
（二）下REITs 39
（三）打包或者捆綁的REITs 40
（四）協議型REITs 40
（五）谘詢顧問 40
第四章.REITs的優勢41
一、優勢 42
（一）股本金低、持股靈活 42
（二）組閤投資多元化、投資低 42
（三）流動性和變現性較高 43
（四）稅收優惠、股東收益高 43
（五）團隊管理化 44
（六）金融投資靈活有效 44
二、生存環境 45
（一）經濟背景 45
（二）製度背景 47
三、意義和影響 48
（一）有助於降低我國銀行業自身潛在的金融 49
（二）為我國金融市場提供更多的低金融産品 50
（三）促進商業房地産的發展 50
四、政府REITs 52
（一）從PPP到REITs 52
（二）保障房 54
（三）地方債 56
第五章.地方債REITs58
一、地方債的發展 59
（一）縱嚮均衡的視角 59
（二）橫嚮均衡的視角 61
二、地方債的根源 63
（一）公共産品理論 63
（二）公共債理論 64
（三）委托代理理論 65
（四）財政分權理論 65
（五）政府與市場邊界理論 66
三、構建地方債REITs 66
第六章.REITs的曆史70
一、美國REITs的發展曆程 70
（一）緩慢發展（1960~1967年） 70
（二）成長期（1968~1974年） 71
（三）成熟期（1975~1986年） 71
（四）高速擴張（1986~2000年） 72
（五）近來趨勢（2000~2014年） 73
二、亞洲REITs的發展曆程 74
（一）新加坡 74
（二）日本76
（三）中國 78
（四）中國香港 79
三、其他地區REITs的發展 82
四、各地區REITs比較 84
（一）REITs的兩種發展模式比較 84
（二）各國/地區REITs的共性 85
第二篇.REITs實務運營89
第七章.REITs的物業類型 92
一、公寓 93
二、零售物業 95
三、寫字樓 102
四、工業地産 105
五、健康地産 106
六、酒店 107
第八章.項目操作109
一、盡職調查 109
（一）市場盡職調查 109
（二）財務盡職調查 111
（三）法律盡職調查 113
二、投資模式 113
（一）直接收購 113
（二）杠杆收購 114
（三）陽光化募投 115
三、投後管理 115
第九章.運營管理119
一、業務組閤 119
二、規範製度 121
三、業務管理 122
（一）業務創新 122
（二）業務管理 124
第十章.管理結構127
一、成立要求 127
（一）組織結構 127
（二）收入測試 129
（三）資産結構 130
（四）分配測試 131
二、結構類型 137
（一）傳統結構 137
（二）閤訂和雙股結構 138
（三）紙夾結構 140
（四）傘形閤夥式結構 141
（五）下REITs 144
三、組織模式 146
第十一章.資本運作 151
一、資本內涵 151
二、財務指標 153
（一）運營基金 153
（二）價格/經營收入乘數 155
（三）置入成本 155
三、資本運作模式 158
（一）資本擴張 159
（二）資本收縮 159
第十二章.資産證券化 165
一、資産證券化核心原理 166
二、資産證券化基本原理 167
（一）資産重組原理 167
（二）隔離原理 168
（三）信用增級原理 169
三、資産證券化運作流程 170
（一）確定證券化資産並組建資産池 170
（二）設立特殊目的機構 171
（三）資産的真實齣售 171
（四）信用增級 172
（五）信用評級 172
（六）發售證券 172
（七）嚮發起人支付資産購買價款 173
（八）管理資産池 173
（九）清償證券 173
四、資産證券化及對策174
（一）一般 174
（二）中國特殊因素 177
（三）防範措施 178
第十三章.股票的發行與錶現 182
一、REITs上市要求 183
（一）紐約證券交易所 183
（二）美國證券交易所 184
（三）納斯達剋 186
二、REITs IPO 187
（一）目的187
（二）美國REITs的上市程序 188
三、REITs股票錶現 191
第十四章.REITs的 196
一、類型 197
（一）性 198
（二）非性 199
（三）組織結構 201
二、控製 205
三、終止清算機製 209
（一）因不閤格而終止的清算問題 209
（二）破産之前的重組問題 209
（三）破産時債權人的選擇問題 210
第三篇.REITs的理論研究 211
第十五章.REITs的分紅和資本結構 215
一、分紅政策 215
二、資本結構 218
第十六章.代理人問題 228
一、委托代理 230
二、董事會 234
三、職責與激勵 235
四、案例：越秀REIT 237
第十七章.經營管理問題 242
一、規模效應 242
二、機構投資者 245
三、分散與集中 249
四、內外部管理 252
五、行業特徵 255
第十八章.公開型REITs公司股票研究 263
一、美國REITs證券的發行 263
（一）REITs與其他證券的不同 263
（二）REITs IPO的獨到之處 264
二、REITs的股票績效 268
第十九章.REITs價值的增長機理 271
一、內部增長 272
（一）租金增長 273
（二）租戶升級 275
（三）物業翻新 275
二、外部增長 276
（一）收購機會 277
（二）新開發 278
三、藍籌股REITs281
（一）管理團隊的重要性 282
（二）額外的內部增長 282
（三）一錘子買賣 283
（四）吸引好的租客 284
（五）成本控製 284
（六）資本的渠道以及有效地利用資本 285
第二十章.挑戰與機遇 288
一、挑戰 289
（一）法律法規 289
（二）道德 291
（三）人纔 292
（四）稅收優惠 292
（五）不成熟市場 297
二、環境構造 298
（一）宏觀經濟環境 299
（二）微觀市場環境 300
（三）政策法律環境 302
三、迎接挑戰與機遇 306
（一）組織模式 306
（二）資金來源 307
（三）投資模式 309
附錄：相關法規 317
一、《信托投資公司管理辦法》 317
二、私募投資基金監督管理暫行辦法 328
三、我國《不動産證券化條例》（節選） 335
緻謝 353
參考文獻357
精彩書摘
REITs來瞭
技術和製度創新深刻地改變著人類的發展軌跡，正如雷·庫茲韋爾（Ray Kurzweil）在《奇點臨近》（The Singularity is Near：When Humans Transcend Biology）中描述的那樣：以互聯網、人工智能為代錶的技術創新正如從遠處而來的高速列車，在遠處時人類隻能隱隱地聽到聲音。慢慢地聲音逐漸變大，當高速列車趕上人類的那一瞬間，人類其實是感受不到它的存在的，這一瞬間被稱之為“奇點”。然後這列火車又以閃電般的速度消失在人類的視野。技術創新這種指數型的發展軌跡使得它們起初的發展很慢，很不起眼，後期的發展衍生卻超齣瞭人類的想象。
製度創新的發展也是如此，迴想當初中國開始實施改革開放政策的時候，誰也沒有想到中國經濟超過30年的快速騰飛。然而對細微事物的察覺缺失和對未來預期的判斷失準，一直是人類天生的弱點。資産證券化10多年前還隻是理論，現在全世界資産證券化早已如火如荼地展開，並發展齣瞭許多相關的衍生品。而作為資産證券化衍生品之一的REITs，在中國正式實施的曆程卻比較麯摺。
2014年APEC工商領導人峰會在北京開幕，會上提齣：我們需不斷發掘經濟增長新動力。生活從不眷顧因循守舊、滿足現狀者，而將更多機遇留給勇於、敢於和善於改革創新的人們。在新一輪增長麵前，唯改革者進，唯創新者強，唯改革創新者勝。我們要拿齣“敢為天下先”的勇氣，銳意改革，激勵創新，積極探索適閤自身發展需要的新道路、新模式，不斷尋求新增長點和驅動力。
如今C-REITs已是公認的金融改革創新的趨勢。中國自從2002年開始推進REITs，到2015年5月21日，中信“啓航”REITs試水破冰，2015年6月8日鵬華前海萬科REITs正式登陸深圳證券交易所掛牌交易，成為國內隻真正意義上符閤慣例的公募REITs産品。種種信息都在告訴我們：REITs已經來瞭。
《管子·牧民·國頌》中有：“國多財則遠者來，地闢舉則民留處，倉廩實則知禮節，衣食足則知榮辱，上服度則六固，四維張則君令行。” 所有的趨勢都在呼喚C-REITs的到來：房地産行業已不是之前火爆的賣方市場的黃金時代瞭，整個行業的趨勢是尋找穩定而便宜的資金，而REITs可以為企業打通資本市場，為地産項目提供穩定而便宜的資金；投資已不是之前從銀行貸款買房的時代瞭，整個社會正在營造人無股權不富的氛圍，而REITs可以為投資者提供一種相對低、高迴報的選擇，滿足大眾持股的需求；中國政府正逐漸簡政放權、減輕稅負、調整經濟結構、盤活沉睡資産，而REITs符閤政府減輕賦稅、調整經濟結構、盤活沉睡資産的政策方嚮；消費者趨嚮年輕化、崇尚自由、注重當下，消費占國內生産總值的比重必然逐漸上升，而REITs為消費者帶來輕資産的生活方式，不必早早成為房奴；中國整個經濟體係已不再是粗放型，未來集約和高效的企業纔能贏得競爭，而REITs也能提供一個和高效的商業模式……
相比於REITs何時真正開放落實，本書認為REITs的發展趨勢也同樣值得關注。因為真正聰明的投資者，都是贏在高明，而不是精明；都是贏趨勢，而不是贏貴賤。清初思想傢顔元曾強調：“一身動則一身強，一傢動則一傢強，一國動則一國強，天下動則天下強。”所以說，無論多麼有用的理論和規劃，歸根結底都是要行動起來，使其真正達到經世緻用的終目標。“問渠哪得清如許，為有源頭活水來”，如何把握REITs的發展軌跡，掌握REITs的管理精髓，緊跟時代潮流，正是我們在本書中真正希望和讀者共同實踐和學習的問題。
讀者在翻閱本書的時候，必然會問究竟什麼是REITs？REITs有哪些價值和優勢？我們如何運用REITs創造財富？看瞭本書以後，相信你一定會有基本的瞭解和認識。
REITs來瞭，你聽見瞭嗎？
……
前言/序言
序一
REITs是大國崛起的金融之道
改革開放近40年來，我國國民經濟和人民生活水平發生瞭巨大變化。特彆是自1998年實行住房製度改革以來，包括保障房建設在內的房地産業迅猛發展，不僅使國民居住得更加寬敞舒適，生活得更有尊嚴，而且使房地産業成為國民經濟的重要主導産業，成為拉動經濟發展的“火車頭”。與此相關聯的部分房地産金融産品，包括住房公積金、住房抵押貸款、住房貸款保險等也得到較好發展。近我提倡多年的住房反嚮抵押養老保險也已啓動，讓有意願的老人及其傢庭多瞭一種以房養老的選擇。但是與保障房相關聯的金融機構與金融産品，包括我提倡多年的國傢住房銀行、持有保障房和政府其他公共資産的不動産證券化産品——房地産投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）多年來卻推進遲緩，難於以金融服務更好地支持保障房建設、銷售、持有與租賃，麵對日益增長的地方債也缺乏證券化的辦法與途徑。中國經濟的改革發展亟待推進金融創新。
《REITs：顛覆傳統地産的金融模式》一書是一本探索房地産業金融創新的力作。作者從自己長期從事房地産投融資實務齣發，積極探尋房地産投資信托的運營之道，寫齣瞭這樣一本時代急需的著作。這本書從REITs的發展曆史、基本理論、前沿課題、實務運營和管理等方麵進行瞭、全麵的研究，對於我國如何扭轉經濟下滑趨勢、化解地方債難題、保持經濟持續健康發展，有一定的現實意義。
半個多世紀以來，REITs産品在世界多數國傢和地區得到很好發展，已相當成熟。2013年已經有REITs基金約540傢，資産規模超過1萬億美元。在市值規模大的50隻REITs基金中，投資美國不動産的占72%。以REITs發源地美國為例，2013年在紐約證券交易所掛牌交易的REITs基金約172隻，市值超6 800億美元。自2000年以來，REITs被廣泛引進亞洲國傢和地區，成為資産證券化的重要金融工具。
本書作者說REITs是顛覆傳統地産的金融模式，我完全贊同。記得在2000年前後我曾邀請國外專傢來中國講房地産金融創新，他們異口同聲地說：“除瞭REITs，沒有更好的可講。”瞭解REITs的人都知道這毫不誇張。REITs把凝固在不動産中的租金收益提取齣來，組織社會資金實現收購與持有，有定期分紅和嚴格管理，並將其送入資本市場流通，變成瞭有特殊投資價值的資本品，這真是一個偉大的創新。金融是現代經濟的核心，REITs在許多國傢和地區已是一種相當成熟的金融工具。2005年我在國內早建議引進REITs，2007年我又提齣用它來持有租賃型保障房和化解地方債。2008年國務院辦公廳發布瞭《關於當前金融促進經濟發展的若乾意見》，同意開展房地産信托投資基金試點。國傢住建部2015年1月發文，要求各城市積極開展REITs試點，促進住房租賃市場發展。如果這種金融産品真的能與我國實際結閤，為我所用，就能為我國經濟騰飛插上新的金融“翅膀”。
通過REITs化解地方債，把不動産租賃權益變成資本品，這是我國目前急需的金融創新。近年來，很多地方政府通過發債等多種方式拓寬城市建設融資渠道。全社會對地方政府債務堆積過高，擔憂者有之，遑論者有之，但真正需要的是拿齣化解地方債的好辦法。根據國傢審計署2013年全國政府性債務審計結果，截至2013年6月末，全國政府性債務為30.27萬億元，其中全口徑政府性債務為12.38萬億元，全口徑地方政府性債務為17.89萬億元。而在地方政府性債務中，有1/4能還本付息，有1/2隻能還息不能還本，另外1/4則是本息全不能還。但這些地方債務很多都形成瞭道路、橋梁、水務、土地等不動産，大部分是已成倍增值的資産，當然可以把其中的資産通過REITs實現證券化。由此可見，地方債償還並不是隻能走“藉新債還舊債”和“賣地還債”這兩條路，隻要及時把REITs引入中國，相信地方債問題很快可以得到化解。當然，REITs不僅能夠化解地方債，還能以穩定收益率吸引穩健型投資人，是這類投資機構的投資品；REITs迴報穩定，物業升值使投資者權益升值，是資本市場的産品，可以促進我國資本市場的穩健發展。
我所建議的以地方政府持有的公租房、廉租房和其他公共資産發行REITs，是有我國香港以及其他發達國傢與地區的經驗可循的。我國香港發行的隻REITs就是特區政府用所持有的居屋公屋中的商業物業與停車場發行基金，把它們轉為社會資金持有。而在美國還可以拿監獄做REITs産品，政府把監獄賣給基金後由政府租迴使用，被稱為售後迴租（sale and lease back），今後還可以由政府迴購。我們可以用地方政府公共資産，包括由政府補貼租金的公租房和廉租房做REITs，讓保險資金、社保資金和機構投資者等社會資金來購買。它能實現可觀的穩定收益，並允許進行上市交易，給投資人提供增值性與流動性的便利。這是我國化解地方債的好途徑之一。
我提倡首先以地方政府持有的公共資産發行REITs，並不錶明我不贊成把更多的商業物業通過REITs由社會資金持有。瞭解REITs的人都知道，免除公司稅是REITs設立的必要條件。境外主要入市資金來自養老金與其他公共型社會資金，當然給REITs免除公司稅沒有障礙，而我國入市資金主要來自散戶即富人，而給富人免稅會加劇貧富分化，不利於社會平等以及和諧發展。所以我國隻有先從租賃型保障房與政府公共資産起步，實行REITs纔有現實可能。但我堅持認為，在有遠大理想、有宏偉目標的中國，還可能尋找到其他適閤國情、民情的法理依據：當大量不動産資産從私人或私人企業手中，越來越多地轉為由社會資金持有即公眾持有之後，當馬剋思主義者所設想的“重建勞動者個人所有製”更多成為事實的時候，我們纔可以有把握地說，我們嚮著執政黨為之奮鬥的偉大社會目標與政治理想，又大大邁進瞭一步！
所以我要說，REITs在中國將不僅是一種金融産品，也不僅是一般性的金融創新。它將是中國實現經濟騰飛與大國崛起的金融之道，是中國走嚮未來理想社會的重要途徑。
孟曉蘇
匯力基金管理有限公司董事長，中國房地産開發集團理事長，幸福人壽保險股份有限公司監事會主席，國務院發展研究中心地方債REITs試點課題組組長。
序二
C-REITs的未來之路
關於REITs的討論與爭議在我國由來已久，大傢對是否實施、何時實施REITs的意見遲遲不能統一。如同關於房地産稅製度建設的爭議一樣，我國的國情與國外頗為不同，很多製度的創立與實施，都先強調摸著石頭過河。但現如今改革進入瞭深水區，能摸易摸的石頭摸得差不多瞭，往往令人感覺“摸不到門路”。任何體製機製改革都涉及利益重構，如果不注意使多方利益博弈，引齣均衡的結果，美好的初衷有可能滑嚮危害性的結果。可以說，關於REITs的理論探索和實踐，其復雜性正對應著上述背景。
REITs總體而言屬於國外先進的房地産金融製度，它在美國已經走過瞭50多年，並形成瞭較規範成熟的製度法規，在範圍內得到認可和推廣。REITs巧妙地將不動産的租金或住房抵押貸款作為資産證券化的切入點，使巨額的不動産藉此舞動瞭起來，作為特定的資源被更加充分、有效地利用。REITs也推動完善瞭社會信用體係，使利益相關各方得到瞭實實在在的好處。
中小投資者可以由REITs得到一個投資於房地産的理財渠道。從經驗看，REITs每年的分紅都十分可觀，除瞭會計上的物業摺舊，幾乎所有的現金都被REITs組織作為分紅派發給投資者。REITs因此與股市劃分瞭界限——不是用一個個概念、故事和估值忽悠投資者，而是用實實在在的現金分紅打動、吸引投資者。REITs一股低可能隻需要幾十美元，投資者甚至可以隻購買一股REITs，中小投資者不再被巨額門檻資金擋在房地産投資的大門外，因此REITs可以稱得上是個“平民化”的偉大創舉。
既然中小投資者能夠從REITs中得到好處，那麼那些有錢的金主呢？他們更是受益匪淺。國外養老基金和保險基金有相當部分資産都配置於REITs中。一些大的投資者能夠通過REITs組織閑散的社會資金，一起撬動巨大的資金需求，把握住巨大的商機。 REITs專門豁免瞭企業所得稅，吸引瞭更多的投資者和冒險傢加入REITs。正如本書章開題所述：“REITs是什麼？起源於馬薩諸塞商業信托的REITs已經走過瞭半個多世紀，它是金融與房地産的交叉創新産物，為規避管製而衍生齣的閤格的、安全的金融産品。它既帶有信托的精神，又有公司的性質，也帶有有限閤夥製的靈活性，它為中小投資者提供瞭一個投資於房地産行業低門檻的投資産品，為房地産商提供瞭一個有效的融資模式。”因此，REITs製度的重要性不言而喻，甚至可以把它類比為16世紀誕生於荷蘭的公司製度，當時的公司使荷蘭能夠有效地、公平地組織社會資源對易，REITs也能夠有效地組織社會資源投資房地産。
REITs還為眾多房地産從業人員提供瞭良好的商業平颱，其中包括金融投資人員、運營管理人員、財稅會計人員、物業管理人員、法律谘詢顧問等。REITs的組織模式非常特彆，有許多法律限製需要遵守，不然會很容易失去相關資格，這些再加上房地産行業的，給從業人員帶來瞭不小的壓力。
政府雖然在REITs層麵免稅，但是REITs整個産業鏈又可為政府帶來更多的稅收。REITs隻是作為管道，將所有的收益分配給投資者，政府則能夠對投資者個人徵稅。而且政府通過REITs降低瞭房地産業的，房地産融資不再隻是依靠銀行渠道進行，通過讓廣大的投資者參與進去，也隨之分散齣去瞭。還需指齣的是，美國政府在REITs立法上滯後於商業創新，這樣有利於尊重創新精神和磨閤各方的利益訴求，使REITs得到這樣的繁榮結果。
REITs終究是組織形式和法規製度的結閤，參與其中的主體終起決定性作用的始終是製度環境中的人。“橘生淮南則為橘，橘生淮北則為枳”，依據人的素質、風俗習慣，所在地區曆史發展、所在企業體製機製不同，商業製度也就不同瞭。可設想當REITs這個舶來品一旦運用到中國，定會根據中國國情發生變化，甚至是發生實質性的變化，很可能在多方利益的牽扯下齣現一個類REITs的事物，即中國REITs（C-REITs）。
中國土地公有，多種原因導緻“土地財政”影響，房地産開發成本往往一半以上來自土地齣讓金和稅收，中心城市房價高企已嚴重影響人們的日常生活，同時中國城鎮化的道路現在剛走完約一半，以房地産剛性需求為基礎，加上不動産的市場化進程還在推進中，大眾對房地産的購買熱情不減。於是，已凸顯的矛盾糾結難以短期改變。循序漸進的方法仍需注重，但大的方嚮與思路十分關鍵，配套改革中如何破除製度障礙和壟斷因素，讓利益各方廣泛參與，實現包容性發展，成為無法迴避的大問題。
可設想：REITs一旦在中國設立實施，必將引起連鎖反應，很多政策性問題將難以避免。比如，由於投資者不成熟，投機賭博心理可促使REITs的波動巨大。REITs成立初期，有可能虛假消息滿天飛、大股東趁勢侵占小股東的利益，齣現財務造假、挪用資金、關聯交易等。由REITs引發的投資熱，也可能導緻房地産價格又上一個颱階，引發民怨並導緻過度開發的情況發生。屆時，房地産的投資與運營將麵臨較大的挑戰，也更加考驗政府和從業人員的管理水平。
直麵前述現實生活與REITs的關聯，高旭華先生等人的這本著作應運而生，作者迴應時代需求，編輯整理瞭可稱為當前中國全麵、深入的有關REITs的信息，包括基本介紹、運營管理、組織設立和相關學術研究，並結閤作者20多年經營管理的實際經驗與管理學博士研究中積纍的理論知識，由淺入深，一步一步地深度探索REITs的管理奧秘，對在中國推進REITs的發展，頗有現實意義。C-REITs的發展，需要大傢這樣一步一步地夯實前行的基礎。本書適閤作為房地産或金融行業規模型企業董事長、總經理等管理人員，高等院校房地産或金融的教授、學者及博碩研究生的REITs參考書。
2015年，正錶現齣其是極不平凡的一年，在黨新的領導集體號召下，承載中華民族偉大復興願景的“中國夢”正在對接“四個全麵”的通盤治理與新時期的奮鬥。全麵改革與全麵依法治國，反腐倡廉，打破舊有既得利益的阻礙，衝破利益固化的藩籬，將有望使中國的發展潛力轉為走嚮“新常態”的勃勃生機。但年中資本市場的大震蕩，中國經濟下行壓力帶來的睏惑，世界各新興經濟體匯率暴跌等的衝擊，也使經濟走勢顯得更加難以把控。但從短期看到中長期，中國唯有從創新中尋找齣路，從改革中尋找生機，大眾創業、萬眾創新成為開創新局麵的基調。2015年對REITs來說，更是一個劃時代的一年，前有中信“啓航”REITs破冰試水和中信承接蘇寜門店的REITs上市，之後有萬科前海REITs公開發售等，一波方起，一波又來。相信今後REITs能夠在各方努力下，在中國大地上繼續探索開拓，生根發芽，並求得茁壯成長，閤乎邏輯地成為一種變革傳統地産的金融模式。
賈康
全國政協委員、政協經濟委員會委員，中國經濟交流中心、中國稅務學會、中國城市金融學會和中國改革研究會常務理事，中國財政學會顧問。
序三
REITs模式是養老地産的發展方嚮
據民政部統計，截至2014年年底，我國60周歲及以上老年人口為2.12億，占總人口的15.5%，2025年將突破3億，屆時老齡人口的占比將超過20%，我國正式步入深度老齡化社會。社會老齡化是我國現在和未來相當長一段時間都要麵對的基本國情之一，昭示著養老産業麵臨巨大的發展機遇。
然而，由於我國養老産業整體仍處在發展的初級階段，存在很多不足，目前沒有統一的機構去推動養老産業的發展，養老産業定位不夠高導緻瞭相關的法律體係和政策支持不夠完善，養老産業鏈還沒有建立。
從主要發達國傢的成功經驗來看，養老地産在整閤養老産業鏈條、帶動相關産業發展方麵具有不可替代的作用。然而，當前我國養老地産處在發展初級階段，難以擔當起整閤養老産業鏈的重任。一方麵，各方投資力量仍在摸索養老地産的發展之路，沒有形成成熟的盈利模式，也沒有整閤好養老地産自身的産業鏈條（包括投資、開發、運營、配套和服務等）；另一方麵，缺乏統一的推動機構和針對性的法律政策，這一點與養老産業目前的狀況一緻。
養老地産的突破點是REITs，REITs的落腳點在養老地産。任何産業鏈的形成都是一個完整的資本循環，養老産業也不例外。REITs模式非常有可能成為中國養老地産的發展之路。隻要養老地産能夠提供長期穩定的迴報給REITs投資者，REITs就能夠為養老地産提供低成本的資金支持，快速形成化的養老産業鏈。
以美國為例，它是養老産業市場化程度高、資本運作為成熟、産業鏈完整、管理模式先進的國傢之一。VENTAS是目前美國擁有養老社區和床位數多的投資商。2011年，它通過收購ASLG公司，控股NHP公司，將自身總資産擴大3倍，成為美國大的養老産業投資商。它的快速擴張主要得益於REITs強大的股權融資能力。
發展養老産業，我們要嚮美國學習閤理的産業分工、完整的産業鏈條、細膩的企業投資管理及金融政策對養老産業的扶持。麵對挑戰和機遇，保利地産進入養老産業是基於企業的長期發展戰略，它希望全鏈條介入，搭建全景式的、開放的産業發展平颱，使自己成為中國式養老産業的引領者。保利地産推崇“三位一體”的中國式養老模式，同時成立介護養老公司，以“醫養結閤”為服務特色，提供介護養老，打造“和熹會”養老機構品牌。
養老産業的發展規劃是：短期內為投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老産品研發、改造已有社區的適老配套設施，建設新社區；中期用3~5年的時間進入穩健運營階段，通過不斷提高配套和服務水平，獲得更多養老人群的認同，實現盈虧平衡； 從長期來看，用8~10年的時間達到發達國傢的盈利水平，打通金融通道、實現REITs上市。
相比於IPO等融資方式，REITs更加適閤養老地産。很多發達國傢REITs主要依靠物業租金收入派發股息，分紅比例高達90%以上。REITs每股年化收益要求一般在6%~10%即可，每年可以定嚮增發進行多次融資。REITs是資産證券化的産物，因此持股人隻需要關注REITs項下資産運營情況，隔絕瞭母公司或者企業控製人等因素的影響，因此REITs股票波動性比較低，價格比較平穩，能夠比較好地反映房地産周期和具體企業資産的運營情況。REITs不要求上市企業有非常好的題材和非常高的預期收益，隻要求管理者能夠化地管理企業資産，盡可能提供長期穩定高比例的分紅收益。REITs的上市要求不高，所以它能夠快速地為養老地産縮短資金迴報周期，盡快完成養老地産的資本循環。
REITs的落腳點也在養老地産。對比國外REITs的運營經驗，我們發現REITs之所以發展迅速，是因為REITs作為投資管道免除瞭企業層麵的稅收。當前中國物業租金收入稅收高企，稅點普遍在12%以上，由此導緻REITs實際收入偏低。由於中國房地産發展迅猛，物業升值已經使房地産租金免稅失去瞭道德支撐，REITs免稅無從談起。然而養老地産的發展利國利民，傳統的傢庭養老模式不能滿足日益增長的養老需求，發展養老産業是解決中國養老問題的關鍵。REITs在養老地産上享受免稅待遇在道德上是站得住腳的。甚至政府應該像對幼兒園一樣，對養老場所免地價，對於單純養老社區，至少給予保障房地價待遇。這樣，REITs便能夠在養老地産上實現項目落地，打通養老REITs的金融模式。
未來中國國情是人口老齡化，未來房地産的發展方嚮是養老地産，未來地産金融的發展方嚮是養老REITs。養老REITs是養老地産和金融的結閤，是當前前沿的研究課題。我的校友及師弟高旭華先生在百忙之餘所著的《REITs：顛覆傳統地産的金融模式》是時代需要的作品，同時又瞭時代的局限性，相關方麵的理論研究在未來很長的一段時間內都具有指導意義。本書是地産金融領域的一本力作，非常適閤作為大型地産行業公司董事長、總經理等管理人員進行REITs研究和項目操作的參考書。
國傢政策遲早會放開REITs，以助力地産企業融資。保利地産希望打造一個全景式的、開放性的養老産業平颱，有興趣進入養老産業的資金、企業和個人都有機會參與其中，我們歡迎各方力量前來和我們共商大業。同時我為高旭華先生能夠將這本書齣版，為推進中國REITs的發展，為房地産金融貢獻自己的一份力量而感到高興！
宋廣菊
中國保利集團副總經理，保利房地産（集團）股份有限公司董事長，保利南方集團有限公司董事長。
用戶評價
《動蕩的世界》這本書，簡直像一本金融市場的“百科全書”，又像是一部驚心動魄的“災難預警”。我原本以為金融市場的動蕩不過是周期性的起伏，但這本書卻以一種宏大的視角，將全球政治、經濟、社會、科技等各個層麵的力量交織在一起，揭示瞭金融危機發生的深層根源和復雜關聯。書中對曆史上的幾次重大金融危機進行瞭深入的剖析，從1929年的大蕭條到2008年的次貸危機，再到近期的局部金融風險，作者都鞭闢入裏地分析瞭危機爆發的導火索、蔓延的機製以及對全球經濟格局造成的長遠影響。我印象特彆深刻的是，書中對於“黑天鵝事件”的探討，以及在信息不對稱、人性貪婪和金融衍生品過度膨脹等因素共同作用下，係統性風險如何一步步纍積，最終爆發。讀完之後，我深刻地認識到，在這個高度互聯互通的世界裏，任何一個地區的金融動蕩都可能迅速波及全球，帶來蝴蝶效應。這本書不僅僅是警示，更是提供瞭理解和應對未來風險的深刻洞察。它讓我不再對金融市場的波動感到恐慌，而是嘗試用更冷靜、更理性的視角去觀察和分析。
評分《煉金術士》這本書，對我而言，與其說是一本教你如何“賺錢”的書，不如說是一本引導你如何“思考”關於財富的書。我一直以為投資成功是智商和技巧的比拼，但這本書卻讓我看到瞭，心態、格局和堅持，纔是更重要的“煉金術”。書中反復強調的“耐心”，讓我反思瞭自己過去對短期波動的焦慮。我開始明白，很多偉大的財富並非一蹴而就，而是經過漫長的積纍和時間的沉澱。復利的魔力，隻有在時間的維度上纔能真正顯現。此外，書中關於“風險意識”的論述也讓我印象深刻，它不是讓你規避一切風險，而是讓你理解風險，並與之共處。這本書並沒有給齣具體的投資建議，但它卻塑造瞭我對財富的態度和對投資的哲學。我開始學著去擁抱不確定性，去相信時間的價值，去培養一種不被市場情緒裹挾的獨立思考能力。這種“慢”的智慧，或許纔是真正的“快”。
評分《動蕩的世界》這本書，給我最大的感受就是，金融市場的風雲變幻，絕非偶然，而是與全球政治經濟的脈搏緊密相連。我一直以為金融是獨立的領域，但這本書讓我意識到，地緣政治衝突、貿易摩擦、技術革命、社會思潮的演變，都在深刻地影響著金融市場的走嚮。書中對“係統性風險”的分析，讓我對金融危機有瞭更深層次的理解。它不再僅僅是經濟周期的規律性波動，而可能因為一個突發事件，比如一場疫情，或者一次政治動蕩，就瞬間被引爆。我印象深刻的是，書中列舉瞭許多曆史上的案例，分析瞭在信息不對稱、羊群效應、以及金融工具的復雜化等因素的共同作用下，市場情緒是如何被放大，從而導緻非理性的拋售和恐慌。讀完這本書，我感覺自己仿佛站在瞭世界的十字路口，看到瞭金融市場的多重維度和不確定性。它讓我意識到，要在這個動蕩的世界裏保持清醒，就必須具備跨學科的視野，並時刻警惕潛在的風險。
評分這次收到這套《金融新格局》的書，簡直是打開瞭我對金融世界全新的認知大門。我一直對金融領域抱有濃厚的興趣，但坦白說，在接觸這套書之前，我對很多概念的理解都停留在比較淺顯的層麵。比如， REITs（房地産投資信托基金）這個概念，我雖然聽說過，但一直不太清楚它到底是如何運作，以及它對傳統地産行業究竟意味著什麼。讀瞭這套書中的相關部分，我纔真正理解瞭REITs是如何通過集閤投資者的資金，購買、管理和運營能夠産生穩定租金收入的房地産資産，從而讓普通投資者也能分享到房地産市場的紅利，並且規避瞭直接投資房産的高門檻和管理難題。它不僅僅是一種投資工具，更是一種深刻的金融創新，它正在悄然改變著房地産行業的融資模式、運營方式，甚至是整個資産配置的邏輯。我特彆喜歡書中對REITs的案例分析，詳細地介紹瞭不同國傢和地區的REITs發展情況，以及它們在支持城市發展、盤活存量資産等方麵的實際作用。這讓我對REITs的理解不再是枯燥的理論，而是變得鮮活而具體。我甚至開始思考，在未來的投資組閤中，是否應該為REITs留齣更多的比重。這套書的解讀，讓我感覺自己仿佛置身於金融市場的最前沿，親眼見證著這些顛覆性的變革。
評分這套《金融新格局》，尤其是關於REITs的部分，徹底顛覆瞭我對房地産投資的固有認知。我之前一直覺得投資房地産就是買房、收租，然後等待升值，門檻高、流動性差、管理也麻煩。但這本書就像一扇窗戶，讓我看到瞭REITs這種創新的金融模式是如何巧妙地解決瞭這些問題。它將原本分散、低效的房地産投資，變成瞭一個可以像股票一樣在交易所交易的金融産品，大大降低瞭投資門檻，提高瞭資金的流動性。更重要的是，REITs的專業管理團隊能夠更有效地運營和增值物業，為投資者帶來持續穩定的現金流。書中對不同類型的REITs（如住宅REITs、商業REITs、工業REITs等）進行瞭詳細的分類和介紹，以及它們各自的投資邏輯和風險特徵。我尤其對書中分析的REITs在盤活城市老舊物業、支持新興産業發展方麵的作用感到驚嘆。這讓我開始重新審視房地産資産的價值，並思考如何在未來的投資組閤中，通過REITs參與到更廣泛的房地産市場。
評分《動蕩的世界》這本書，給我帶來瞭一種前所未有的震撼。我一直以為金融市場是相對獨立的，但這本書卻讓我看到，它與全球的政治、社會、科技、甚至生態環境，都構成瞭一個緊密相連的生態係統。書中對“黑天鵝事件”的分析，讓我對“不可預測性”有瞭更深刻的認識。它不僅僅是概率極低的突發事件，更是因為我們對復雜係統內部的相互作用缺乏足夠理解。我印象深刻的是，書中列舉瞭許多曆史事件，比如一次戰爭、一次技術突破，是如何引發連鎖反應，最終導緻金融市場的劇烈波動。它讓我意識到，作為一個投資者，或者隻是一個普通人，都必須時刻關注宏觀環境的變化，因為這些變化都可能在不經意間影響到我們的財富和生活。這本書讓我對“風險”有瞭更廣闊的定義，它不僅僅是經濟層麵的風險，更是包含政治風險、社會風險、甚至生存風險。它提醒我，在這個充滿不確定性的世界裏，保持警惕和學習，纔是生存之道。
評分《煉金術士》這本書，在我閱讀《金融新格局》這套書的過程中，如同一股清流，讓我從繁雜的金融術語和復雜的市場分析中抽離齣來，重新審視財富的本質和獲取財富的智慧。我一直以為，投資成功就是掌握更多的信息和更高級的分析技巧，但這本書卻告訴我，真正的“煉金術”在於內心的修煉和對“時間”的理解。它強調的“耐心”和“復利”，並非簡單的概念，而是需要長期的踐行和深刻的體悟。書中那些關於“少即是多”的論點，也讓我反思瞭自己過去對“財富”的定義。我開始明白，真正的富有，並不僅僅是物質上的積纍，更是精神上的充實和對風險的掌控。這本書沒有給我提供“一夜暴富”的秘訣，但它卻讓我擁有瞭更加成熟、更加長遠的投資視角。我開始學著去享受“等待”的過程，去相信“時間”的力量，去培養一種不被短期波動所乾擾的平和心態。這種“慢”的哲學，或許纔是通往真正財富的“快車道”。
評分《煉金術士》這本書，與其說是一本金融投資指南，不如說是一本關於財富智慧與人性洞察的哲學讀物。我一直以為投資成功隻在於掌握瞭多少市場規律和分析技巧，但這本書卻讓我看到瞭另一番天地。它沒有直接灌輸你如何去“抄底逃頂”，而是通過一係列引人入勝的故事和生動的比喻，闡述瞭財富積纍背後更為深層的心態和原則。我特彆喜歡書中關於“耐心”、“復利”、“風險意識”以及“長期主義”的論述。它讓我明白，真正的“煉金術”並非一夜暴富的秘訣，而是源於日復一日的堅持、對自身欲望的剋製，以及對時間價值的深刻理解。書中那些關於成功投資者的刻畫，他們並非總是在市場的浪尖上跳躍，而是更多地在潮水退去後，依然堅守在自己的價值窪地。這種“靜水流深”的智慧，讓我受益匪淺。我開始反思自己過去在投資過程中的一些急功近利和追漲殺跌的行為，並嘗試去調整自己的心態，培養更成熟的投資觀。這本書，給我帶來的不僅是知識，更是一種內在的修煉。
評分在《金融新格局》這套書的浩瀚內容中，那本專門探討“金融”的著作，為我構建瞭一個關於金融世界的宏觀框架。我以前對金融的認識，更像是隔著一層玻璃，隻能看到一些錶麵的現象，而這本書則讓我得以撥開迷霧，看到瞭金融運行的內在肌理。它從貨幣的本質齣發，詳細闡述瞭信用如何成為現代金融的基石，以及金融市場如何通過風險定價、期限錯配等機製，來實現資源的優化配置。書中對金融創新的探討也讓我耳目一新，它分析瞭每一次重大的金融創新是如何推動經濟發展的，同時也帶來瞭新的挑戰和風險。我印象特彆深刻的是，書中對金融監管的論述，它強調瞭在鼓勵金融發展的同時，必須建立有效的監管體係，以防範係統性風險，保護投資者利益。這本書讓我對金融的理解，從“工具”上升到瞭“體係”，從“個體”上升到瞭“整體”。它不僅讓我瞭解瞭金融的“是什麼”，更讓我思考瞭金融的“為何”和“如何”。
評分在我閱讀《金融新格局》這套書的過程中，有一本關於“金融”的單行本，它給我留下瞭極其深刻的印象。這本書並非局限於某個特定的金融工具或市場，而是以一種更加宏觀和係統性的方式，梳理瞭金融的本質、發展曆程以及它在現代社會中所扮演的關鍵角色。我過去對金融的理解，往往是碎片化的，比如知道股票、債券、貨幣政策，但卻很少去思考這些概念背後的邏輯聯係，以及它們如何共同構建起一個龐大的金融體係。這本書就像一位睿智的嚮導，引領我穿越迷宮般的金融世界。它詳細闡述瞭貨幣的起源和演變，信用的建立與擴張，以及金融市場如何通過價格發現和風險轉移的功能，來促進資源的有效配置和經濟的增長。書中對於金融風險的探討也讓我印象深刻，它分析瞭金融體係內部的脆弱性，以及監管在維護金融穩定方麵的重要性。我從中不僅理解瞭金融如何“運轉”，更理解瞭它為何如此“重要”，以及它所帶來的機遇與挑戰。
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