物业管理服务投标编写实操范本：物业服务企业承接业务的秘笈 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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余源鹏 著

图书标签:

• 物业管理
• 招投标
• 物业服务
• 实操
• 范本
• 企业经营
• 业务承接
• 管理技巧
• 行业指南
• 合同管理

出版社： 机械工业出版社

ISBN：9787111282587

版次：1

商品编码：10297001

品牌：机工出版

包装：平装

丛书名： 物业管理服务实操一本通丛书

开本：16开

出版时间：2009-11-01

用纸：胶版纸

页数：414

正文语种：中文

编辑推荐

《物业管理服务投标书编写实操范本:物业服务企业承接业务的秘笈》特别适合作为物业服务企业有关管理人士及业务拓展投标人士的必备指导和工具书；特别适合作为房地产开发商和业主委员会涉及物业管理的招标操作人士的工作参考书籍；特别适合作为物业服务管理企业各部门管理人员编写物业管理方案的实用参考书籍；同时也适合作为物业管理和房地产相关专业师生的教材。

内容简介

《物业管理服务投标书编写实操范本:物业服务企业承接业务的秘笈》共14章，内容包括：投标书编写要点与内容、投标书附带文件、投标书前言及项目和企业简介、物业管理的总体规划与承诺、人员配备计划与人员培训和管理、物质装备计划、维修基金使用方案、物业管理服务费用收支测算、管理规章制度、档案管理、物业前期管理、物业管理日常服务、智能化系统管理、客户服务与社区文化建设等。
《物业管理服务投标书编写实操范本:物业服务企业承接业务的秘笈》可作为物业管理服务企业有关管理人士及业务拓展投标人士的必备指导和工具书，房地产开发商和业主委员会涉及物业管理的招标操作人士的参考书，物业服务管理企业各部门管理人员编写物业管理方案的实用参考书，另外《物业管理服务投标书编写实操范本:物业服务企业承接业务的秘笈》也可作为物业管理和房地产相关专业师牛的教材。

作者简介

余源鹏，国内知名实战型房地产研究策划人，广州鹏起房地产代理有限公司执行董事。20世纪70年代出生于广东省潮州市黄冈镇，本科毕业于哈尔滨工业大学土木工程学院建筑工程专业.结业于中山大学企业管理（营销管理方向）研究生进修班。
以专业可用理念.创建并领导广州鹏起房地产代理有限公司，业务涉及居住及商业房地产项目的信息咨询、调查分析、可行性研究、前期发展策划、整体定位、营销策划、租售代理、物业管理顾问、二手房屋租售以及房地产企业内部管理顾问等领域。主编出版了近50本房地产和物业管理相关实操型专业书籍。
其中近几年陆续出版的“房地产实战营销丛书”，包括《房地产广告策划与创作》、《房地产包装推广策划》、《房地产实战促销300例》、《房地产实战定价与销售策略》、《房地产实战市场调研与优秀案例》、《中国楼盘实战命名三万例》、《售楼尖锋》、《房地产公关活动促销方案56例》、《三天造就售楼冠军》、《房地产实用营销图表大全》、《房地产一线销售管理》、《问鼎房地产》、《中小户型开发与设计》、《促动楼盘》、《房地产项目可行性研究实操一本通》、《房地产策划师职业培训实战教程》、《房地产项目现场销售管理实操范本》、《房地产公司营销管理实操范本》、《房地产项目整合营销实操一本通》、《房地产中介经纪人实用业务知识两日通》、《三天造就二手房租售冠军》、《专业市场项目开发全程策划》、《旅游房地产项目开发全程策划》、《社区商业街项目开发全程策划》和《酒店式公寓项目开发全程策划》等图书。

目录

前言
第1章 投标书编写要点与内容
1.1 投标书编写要求与注意要点
1.2 投标书编写结构与内容
附录一物业管理条例（2007年版）
附录二前期物业管理招标投标管理暂行办法（2003年版）
附录三前期物业服务合同示范文本（2004年版）

第2章 投标书附带文件
2.1 投标承诺书
2.2 投标书格式
2.3 法定代表人授权委托书
2.4 履约保证书（银行保函）
2.5 投标人资格证明文件
2.6 投标人资格声明
2.7 投标函
2.8 拟派现场项目经理资格声明
2.9 拟派项目主要管理人员和工程技术人员情况表
2.10 开标一览表

第3章 投标书前言及项目和企业简介
3.1 前言
3.2 项目简介
3.3 物业服务公司简介
附录物业管理企业资质管理办法（2007年版）

第4章 物业管理的总体规划与承诺
4.1 物业管理基本理念
4.2 物业管理模式
4.3 工作计划
4.4 物业管理目标
4.5 管理承诺保证措施
附录普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）（2004年版）

第5章 人员配备计划与人员培训和管理
5.1 人员配备计划
5.2 人员培训
5.3 人员管理

第6章 物质装备计划
6.1 管理用房
6.2 物质装备计划表
6.3 资金来源及采购时间

第7章 维修基金使用方案
7.1 维修基金的建立
7.2 维修基金的管理程序
7.3 维修基金的使用程序
7.4 维修基金的用途
7.5 维修基金账目的核对和公布
7.6 维修基金的再次筹集
附录一住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（1999年版）
附录二前期物业管理服务协议示范文本（1999年版）

第8章 物业管理服务费用收支测算
8.1 费用测算的依据
8.2 费用测算的原则
8.3 费用测算的说明
8.4 收支测算
8.5 收支测算分析
8.6 增收节支措施
附录一物业服务收费管理办法（2003年版）
附录二物业服务收费明码标价规定（2004年版）

第9章 管理规章 制度
9.1 公众管理制度
9.2 岗位职责
9.3 内部管理运作制度
9.4 员工考核制度
9.5 管理运作制度
9.6 内部行政管理制度
9.7 工作流程

第10章 档案管理
10.1 档案资料的建立
10.2 档案资料的管理
10.3 档案资料的运用
10.4 档案资料的内容
10.5 ISO9002质量体系文件目录

第11章 物业前期管理
11.1 物业管理的前期介人
11.2 物业接管验收阶段
11.3 人住管理方案
11.4 装修管理

第12章 物业管理日常服务
12.1 房屋建筑本体管理
12.2 设备设施管理
12.3 车辆交通与停车场管理
12.4 安全管理
12.5 消防管理
12.6 清洁管理
12.7 绿化管理
12.8 紧急突发事件处理

第13章 智能化系统管理
13.1 智能化系统的组成
13.2 智能化系统的管理
13.3 智能化设备的维修养护计划

第14章 客户服务与社区文化建设
14.1 客户服务
14.2 便民服务
14.3 社区文化建设

前言/序言

　　物业是一个具有弹性的概念，根据用途，物业可以分为住宅小区、写字楼、商铺、酒店旅馆、娱乐场所、工业厂房、政府行政办公楼、停车场、车站、码头、仓库以及文化馆、影剧院、体育场、学校、医院等。
　　物业管理是房地产综合开发的派生产物，它作为房地产市场的消费环节，实质上是房地产综合开发的延续与完善，是一种综合性经营服务方式。通常所讲的物业管理，是指物业管理经营人（也就是通常所说的物业服务企业）受物业业主或使用人（即房地产开发商、住宅小区业主委员会以及物业建设单位）的委托，按照国家法律规定，依照合同和契约，遵守行业标准，对已竣S-验收并投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地运用现代化的管理方式和先进的维修养护技术，以经济手段进行的管理。同时，物业管理对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并且向物业使用人提供多方面的综合性服务，以创造一个良好的社会环境，满足人们日益增长的居住消费需求，使得物业能够保值甚至增值。
　　在房地产项目开发期间，房地产项目开发商一般都需要进行项目前期物业管理招标，以确定项目前期的物业服务企业和物业管理服务方案，因为一家优质的物业服务企业或知名的物业管理顾问公司会成为该房地产项目销售的一大卖点。另外，在物业交付使用、召开业主大会并选举出业主委员会后，业主委员会可以代表业主选聘物业服务企业并签订物业管理服务合同。

《物业服务：从陌生到精通的实战指南》 图书简介 在日益复杂的现代社会，物业管理服务已不再是简单的“打扫卫生、看门守院”，而是涵盖了从安保、保洁、绿化、维修到文化建设、社区营造、乃至科技赋能的综合性专业领域。对于刚刚起步的物业服务企业，或是希望在现有基础上实现突破的从业者而言，如何精准把握市场脉搏，制定切实可行的服务方案，高效运作，并最终赢得客户的信任，是决定其生存与发展的关键。 本书《物业服务：从陌生到精通的实战指南》正是为了应对这一挑战而精心打造。它并非一本理论堆砌的空谈之作，而是以“实操”为核心，聚焦于物业服务企业在实际经营活动中可能遇到的各类场景，提供一套系统、详尽、可复制的实战方法论。我们旨在帮助读者从物业管理领域的“新手”蜕变为“专家”，掌握承接业务、提升服务品质、实现可持续发展的核心秘诀。 本书核心内容与结构 本书将带领读者深入物业服务的各个核心环节，从市场调研、标书准备，到项目执行、客户关系维护，再到企业运营管理和未来发展规划，层层递进，步步为营。 第一部分：市场洞察与业务布局 深入理解物业管理行业： 我们将首先剖析当前物业管理市场的宏观环境、行业发展趋势、政策法规导向以及新兴技术对行业的影响。这包括对不同业态（住宅、商业、办公、工业园区、公共设施等）物业管理特点的辨析，以及业主、开发商、政府等多元化客户群体的需求洞察。 竞争情报分析与差异化策略： 在了解市场大环境后，本书将引导读者学习如何进行有效的竞争情报收集与分析，识别行业内的成功典范与潜在风险。在此基础上，我们将重点阐述如何根据企业自身资源、优势及市场定位，制定差异化的服务策略，塑造独特的品牌价值。这可能涉及在专业技术、服务细节、科技应用、社区文化等方面形成核心竞争力。 精准定位目标市场与客户： 并非所有项目都适合同一家企业。本书将提供一套系统性的方法，帮助企业识别最有潜力的细分市场和目标客户群体，理解他们的痛点与期望。例如，针对高端住宅客户，可能需要强调精细化服务与个性化关怀；针对商业地产，则侧重于提升资产价值与租户满意度。 第二部分：承接业务的实战操练 投标前的准备：全方位要素分析 招标文件解读与要求梳理： 详细讲解如何精准理解招标文件中的各项条款、评分标准、技术要求、商务要求等。我们将提供一套标准化的招标文件分析模板，帮助读者梳理关键信息，确保不遗漏任何重要环节。 成本核算与定价策略： 掌握科学的成本核算方法，涵盖人力成本、物料成本、设备折旧、管理费用等。我们将探讨多种定价模式，并结合市场行情、竞争对手策略以及自身利润目标，制定最具竞争力的投标价格。 团队组建与资源匹配： 如何根据项目需求，快速组建一支经验丰富、专业高效的项目团队？本书将指导读者进行人员能力评估、岗位职责划分，并确保企业内部的资源（如技术支持、培训体系、应急预案）能够得到有效匹配。 风险评估与规避： 识别潜在的项目风险，如法律风险、财务风险、技术风险、社会风险等，并提前制定相应的规避和应对措施。我们将提供风险评估矩阵，帮助读者系统地审视项目各个环节的潜在风险。 标书制作的艺术与技巧： 结构化与逻辑性： 讲解如何按照招标文件要求，搭建清晰、有条理的标书结构。从封面、目录、正文到附件，每个部分都应严谨、规范。 内容深度与专业性： 如何在服务方案中展现企业的专业能力和创新思维？我们将提供模板化的服务方案框架，并指导读者填充详细、具体、具有说服力的内容，如服务流程、应急响应机制、质量管理体系、培训计划、技术应用方案等。 亮点挖掘与价值呈现： 如何让您的标书在众多竞争者中脱颖而出？本书将教授读者如何识别并放大企业在技术、管理、服务、创新等方面的独特优势，通过图文并茂的方式，生动地呈现企业为客户创造的价值。 商务文件的严谨性： 确保财务报表、资质证明、授权委托书等商务文件的准确性、完整性与合规性，避免因形式问题而错失良机。 项目演示与谈判技巧： 精彩的项目演示： 如何通过清晰的逻辑、专业的PPT、生动的案例，向评委全面展示企业的实力和方案？我们将分享演示技巧，包括内容组织、视觉设计、语言表达、现场互动等方面。 高效的商务谈判： 掌握商务谈判的基本原则和策略，如何在保护企业利益的同时，与客户达成互利共赢的协议。我们将探讨谈判过程中的常见问题及应对方法。 第三部分：项目落地与精益化管理 启动与过渡：平稳接管的艺术 交接准备与现场勘查： 细致的交接清单制定，全面的现场勘查，了解项目现状、遗留问题及潜在隐患。 团队整合与培训： 如何快速融入原项目团队，进行必要的培训，统一服务标准和企业文化。 信息沟通与协调： 建立高效的信息沟通机制，与业主、原物业、各方相关单位保持顺畅联系。 运营管理：卓越服务的基础 标准化服务流程： 建立涵盖安保、保洁、绿化、维修、客服等各个环节的标准化服务流程，确保服务质量的稳定性和一致性。 质量监控与持续改进： 引入专业的质量管理体系，定期进行服务评估与客户满意度调查，并将反馈用于服务改进。 设备设施的维护与保养： 制定科学的设备设施维护计划，延长使用寿命，降低运行成本，保障安全运行。 成本控制与效益优化： 在保证服务质量的前提下，通过精细化管理，实现成本效益的最大化。 风险管控与应急响应： 安全管理体系建设： 建立完善的消防安全、治安安全、人身安全等管理制度。 突发事件应对预案： 针对各类突发事件（如火灾、停水停电、恶劣天气、群体性事件等），制定详细、可操作的应急预案，并进行定期演练。 法律合规与风险规避： 确保日常运营管理符合相关法律法规，防范潜在的法律风险。 第四部分：企业发展与未来展望 客户关系管理与增值服务： 建立长期信任： 通过优质服务与积极互动，与业主建立良好的信任关系。 挖掘业主需求，提供增值服务： 积极了解业主的潜在需求，提供如家政、维修、代购、社区活动组织等个性化增值服务，提升客户满意度和忠诚度。 品牌建设与口碑传播： 通过良好的服务表现，树立企业良好口碑，吸引更多客户。 技术创新与智慧物业： 拥抱新技术： 探讨物联网、大数据、人工智能、移动互联网等技术在物业管理中的应用，如智能门禁、智能安防、在线报修、能源管理系统等。 构建智慧物业生态： 如何利用科技手段提升管理效率、优化服务体验，实现物业服务的智能化、精细化和人性化。 人才培养与团队建设： 建立完善的培训体系： 为员工提供系统的岗前培训、在岗培训和专业技能提升培训。 激励机制与职业发展： 建立公平公正的激励机制，为员工提供良好的职业发展平台，提升团队凝聚力和战斗力。 可持续发展战略： 绿色物业与环保理念： 探讨如何在物业管理中践行绿色环保理念，如节能减排、垃圾分类、绿色建筑维护等。 社会责任与社区共建： 积极参与社区建设，关注社区居民需求，履行企业社会责任，实现企业与社区的和谐发展。 本书的语言风格将力求通俗易懂，避免过于专业的术语，同时辅以大量真实案例、图表和模板，让读者能够“看得懂、学得会、用得上”。我们坚信，通过本书的学习，无论是初入行的创业者，还是经验丰富的管理者，都能从中获得宝贵的启发，找到通往成功的坚实路径。

评分☆☆☆☆☆

作为一名资深项目经理，我最痛恨那些堆砌空话、华而不实的“成功学”书籍，但这本书完全没有这个问题。它像一位经验丰富的老前辈，坐在你对面，手把手地教你如何避免那些“一招毙命”的低级错误。书中对“法律合规性审查与免责声明的拟定”这部分内容的详尽程度令人咋舌。它不仅列出了常见的法律陷阱，还给出了规避性的措辞建议，这对于我们这种合同风险管控要求极高的行业来说，简直是无价之宝。而且，作者在描述复杂条款时，总是能找到生动的比喻，让晦涩的法律条文变得易于理解和记忆。我特别喜欢它提供的“供应商资质文件准备清单”，清晰到连复印件的清晰度要求都标注出来了。这种对细节的偏执，正是专业精神的体现。它教会我的不是如何“赢”，而是如何“稳妥地赢”，这在物业管理这种长期服务的行业中，比任何短期胜利都重要。

评分☆☆☆☆☆

我最近在研究如何将物联网技术更好地融入到日常的物业服务管理中，正好这本书里有一章专门分析了“智能化服务在投标中的价值呈现”。坦白说，市面上很多关于智能化的书籍都停留在技术参数的堆砌，但这本书的高明之处在于，它将冰冷的技术语言转化为了业主可感知的价值点。它教你如何用最直观的语言，在标书中阐述智能安防系统如何降低事故率，智能能源管理系统如何为业主节省运营成本。我印象最深的是关于“差异化价值链重塑”的章节，书中提供了一个评估框架，帮助企业梳理自身独特的服务能力，并将其精准地植入到标书的说服性陈述中。这种将战略高度与执行细节完美结合的叙事方式，让我对如何准备下一次大型项目的投标充满了信心。它不是简单地教你填表，而是教你如何“销售”你的未来服务愿景。对于我们团队的业务骨干来说，这本书提供的实战模板和自查清单，更是可以直接拿来套用，极大地提高了准备效率和规范性。

评分☆☆☆☆☆

这本书的排版和可读性设计也非常人性化，采用了大量的图表和对比案例。我尤其欣赏它对不同地域、不同类型物业（比如高端住宅与商业综合体）投标策略的区分讨论。很多通用的投标指南往往忽略了物业类型的特性，导致策略难以落地。但这本书通过设置“场景模拟”，让读者可以代入自己的实际情况进行思考。例如，在讲解“社区文化融合策略”时，它不仅提到了活动策划，还深入到了如何通过线上平台优化沟通效率，这正是当前很多老旧小区的痛点。更棒的是，书末附带的附录部分，提供了一系列可编辑的合同范本和问卷模板，这极大地节省了我们内部资料准备的时间。它真正做到了从战略思维到战术执行的全流程覆盖，让人感觉这是一套经过实战千锤百炼后提炼出来的精华，而不是纸上谈兵的理论集合。

评分☆☆☆☆☆

读完这本书，我最大的感受是，物业服务投标不再是一个靠运气或人情关系才能成功的领域，而是一门可以通过科学方法和精细化管理来掌握的硬技能。书中关于“价格构成与成本测算的透明化策略”的分析，让我彻底改变了过去仅凭经验定价的习惯。它详细拆解了人力成本、能耗成本、维护折旧等各项费用的合理区间和提报逻辑，确保我们的报价既有竞争力又保证了合理的利润空间。这部分内容对于新入行的财务或商务人员来说，简直是一次系统性的培训。此外，作者对“开标及后续谈判技巧”的描述也非常到位，它没有鼓吹强硬对抗，而是侧重于建立互信基础上的合作性谈判，这与物业服务长期合作的本质高度契合。这本书的价值在于，它将物业管理这个传统行业中相对隐秘的“投标艺术”，系统化、流程化地公之于众，为所有希望在激烈市场竞争中脱颖而出的企业，提供了清晰且可靠的行动指南。

评分☆☆☆☆☆

这本书的封面设计简直是业内人士的福音，那种深沉的蓝色调，配上清晰有力的字体，一下就抓住了我的眼球。我一拿到手，迫不及待地翻开了目录，发现它并没有采用那种枯燥的理论说教模式，而是直接切入实战操作的细节。比如，它对如何构建一个高效的投标团队、各个角色的职责划分，都有非常具体的案例支撑。我之前参与过几次投标，常常因为流程不规范而错失良机，这本书的“时间管理与里程碑设定”部分简直是我的救星。它详述了从前期调研到最终递标的每一个关键节点，还特别强调了风险预控机制的建立，这一点在实际操作中至关重要。很多同类书籍只是泛泛而谈，而这本书的深度在于它能告诉你“怎么做”，而不是仅仅告诉你“应该做什么”。我尤其欣赏它对“非竞争性优势”的挖掘，提醒我们在准备标书时不应只盯着价格战，而是要深挖服务细节中的亮点，这一点对我们这种中小型物业公司来说，简直是醍醐灌顶。全书的逻辑结构如同精密的钟表，环环相扣，读起来酣畅淋漓，让人感觉自己手里握着的不仅仅是一本书，更是一张通往成功的路线图。

评分☆☆☆☆☆

京东的书非常多，价格又便宜，购物方便哈

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快

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实用

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好评，一直选择京东购物

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还不错的……

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送货很快，挺好的

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非常满意，五星

评分☆☆☆☆☆

快

评分☆☆☆☆☆

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