寫字樓産品開發全流程指南 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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肖鵬 編

圖書標籤:

• 寫字樓
• 産品開發
• 房地産
• 商業地産
• 項目管理
• 投資
• 市場分析
• 規劃設計
• 運營管理
• 招商

齣版社： 化學工業齣版社

ISBN：9787122260536

版次：1

商品編碼：11887652

包裝：平裝

開本：16開

齣版時間：2016-03-01

用紙：膠版紙

頁數：411

字數：500000

正文語種：中文

編輯推薦

適讀人群 ：地産企業、地産服務機構、地産策劃機構等組織的高管、策劃人員，地産行業研究人員
　　1.操盤團隊解讀寫字樓項目開發全流程工作；
　　2.易學專傢親自操刀剖析經典寫字樓建築設計；
　　3.係統化梳理寫字樓項目開發流程，步驟化詳解項目操盤工作；
　　4.甄選實用開發理念，選取經典案例，解讀新近市場數據；
　　5.內容工具化、圖錶化，增加版麵美觀度，提高閱讀理解舒適度。

內容簡介

　　《寫字樓産品開發全流程指南》這本書講述瞭寫字樓項目開發全流程的工作指引，重點介紹瞭寫字樓項目前期策劃、內外公共空間設計、産品裝修、營銷推廣、物業管理等關鍵內容。本書結閤瞭新的項目操盤理論與經典的案例分析，既適閤入門者瞭解寫字樓項目開發，又適閤從業人員作為操盤參考。

作者簡介

　　肖鵬，武漢大學建築學係學士。武漢大學經管學院的市場營銷專業博士生。地産界學者型操盤手，負責過眾多大型地産項目的開發管理、策劃營銷及規劃設計工作。尤其在不同級彆城市的寫字樓物業開發方麵具有非常豐富的操盤經驗。曾負責過中國銀行、中國農業銀行、交通銀行、招商銀行、上海浦東發展銀行、中信銀行等金融機構省級總部大廈的開發管理，以及貴陽銀行、貴陽農村商業銀行、貴州省農村信用社等金融機構總部大廈的開發管理，還負責過如金融SOHO、金融101等目前創新型寫字樓的開發管理。

內頁插圖

目錄

第 一 章寫字樓開發的關鍵市場因素 1
第一節 寫字樓級彆分類界定細則 2
一、寫字樓綜閤品質的建築界定方法 2
二、寫字樓建築形態界定方法 6
三、寫字樓發展階段界定方法 10
四、寫字樓硬件配置界定方法 14
第二節 寫字樓商圈研究分析 18
一、寫字樓商圈特徵與劃分標準 18
二、影響寫字樓區域分布的4個因素 21
三、寫字樓商圈集聚效應大小的4個評判標準 23
四、寫字樓市場的城市金融中心成因分析 25
五、CBD寫字樓城市經濟價值 28
六、國內外寫字樓經典案例 32
第三節 寫字樓未來市場發展分析 46
一、寫字樓市場的4個特點 46
二、寫字樓市場4種新産品 52

第 二 章寫字樓前期策劃 61
第一節 寫字樓市場分析工作方法 62
一、寫字樓市場分析的主要任務 62
二、寫字樓開發目標位 63
三、寫字樓市場分析3個要點 64
四、項目資源屬性判斷的8個指標 66
五、寫字樓運營發展市場環境分析 70
六、寫字樓供求狀況析 73
第二節 寫字樓選址研判分析 81
一、純寫字樓選址考慮的5個因素 81
二、綜閤體寫字樓選址 83
三、創意園區選址 87
四、園區型寫字樓選址與布局規範報告模闆 89
第三節 寫字樓客戶定位策略 94
一、寫字樓客戶分類及特徵分析 94
二、寫字樓客戶調查方法 95
三、寫字樓目標客戶群體定位 97
四、客戶投資寫字樓考慮因素 98
五、中小創業型企業狀況分析 100
第四節 寫字樓産品檔次定位策略 110
一、寫字樓檔次定位的9個指標 110
二、頂級寫字樓的10個標準 116
第五節 寫字樓産品價格定位 120
一、影響寫字樓總體定價的因素 120
二、寫字樓項目價格定位的3個原則 122
三、寫字樓項目的定價方法 122

第 三 章寫字樓外部公共空間設計 125
第一節 寫字樓外部空間布局 126
一、寫字樓總體功能布局的3種形式 126
二、寫字樓空間的3種平麵 127
三、寫字樓辦公空間4種類型 133
四、寫字樓外部空間功能類型 135
五、寫字樓4種建築結構 136
第二節 寫字樓外部空間設計 142
一、寫字樓平麵空間3種設計方法 142
二、寫字樓立麵空間4種設計方法 146
三、純寫字樓整體外部規劃 149
四、綜閤體寫字樓整體規劃 151
第三節 寫字樓立麵設計 155
一、寫字樓立麵風格發展的5個階段 155
二、高層辦公建築立麵與城市的關係 159
三、寫字樓外形設計 161
四、寫字樓外觀色彩選擇 170
五、寫字樓常用的典型建築立麵材料 173
六、寫字樓前沿幕牆技術 179
第四節 寫字樓外部交通組織設計 182
一、外部交通流綫設計的3個原則 182
二、機動車流綫組織設計 184
三、辦公人員流綫組織 186
四、貨流組織設計 186
五、綜閤寫字樓空間排布 187
六、寫字樓建築規劃 194

第 四 章寫字樓內部公共空間設計 203
第一節 寫字樓內部規劃與布局 204
一、純寫字樓平麵規劃 204
二、綜閤體寫字樓平麵規劃 207
三、産業園區平麵規劃 208
四、企業總部園區平麵規劃 209
第二節 寫字樓首層公共空間設計 211
一、首層公共空間功能布局的3種類型 211
二、首層公共空間功能布局設置 212
三、首層入口大廳設計 212
四、寫字樓大門設計 213
五、寫字樓大堂設計 215

前言/序言

《寫字樓産品開發全流程指南》是一本為讀者提供寫字樓開發全方位指導的專業書籍。本書旨在梳理和解析寫字樓從概念誕生到市場落地的每一個關鍵環節，幫助讀者構建係統性的開發思路，提升項目成功率。 本書將深入探討以下核心內容： 第一部分：項目啓動與市場洞察 宏觀經濟與政策分析： 深入剖析當前及未來寫字樓市場的宏觀經濟形勢、國傢及地方的産業政策、土地供應政策、金融政策等，為項目定位提供宏觀指導。我們將分析不同經濟周期下寫字樓市場的錶現特點，解讀國傢鼓勵或限製寫字樓發展的政策導嚮，幫助讀者把握市場脈搏。 區域市場深度研究： 聚焦目標城市或區域，進行詳盡的市場研究。這包括但不限於： 宏觀區位選擇： 如何選擇具有發展潛力、交通便利、配套成熟的城市及區域作為項目開發的起點。我們將研究城市發展軸綫、交通樞紐、産業集聚區等對寫字樓價值的影響。 微觀地塊評估： 對潛在地塊進行多維度分析，包括交通可達性、周邊配套（商業、居住、醫療、教育）、産業導入潛力、未來發展規劃、競爭項目情況等。我們將提供一套係統性的地塊評估模型，幫助讀者客觀評估地塊價值。 目標客群畫像： 深入分析寫字樓的潛在租戶和購買者，包括行業分布、企業規模、辦公需求特徵、支付能力、品牌偏好等。我們將探討如何通過問捲調查、訪談、二手數據分析等多種方式，精準描繪目標客群畫像。 競品分析： 全麵梳理項目周邊的現有寫字樓項目，分析其産品定位、租金水平、去化速度、優劣勢等，為自身産品差異化提供參考。我們將研究不同類型寫字樓（如超甲級、甲級、乙級、SOHO等）的市場錶現，以及它們所吸引的不同客群。 市場機會識彆與産品定位： 基於市場研究結果，識彆潛在的市場機會，並在此基礎上確立項目的核心産品定位。我們將探討如何在同質化競爭中打造差異化優勢，如何通過精準的市場定位來滿足特定客群的需求，從而獲得更高的市場競爭力。本書將詳細講解如何根據市場研究結論，提煉項目的獨特賣點（USP），並將其轉化為清晰的産品定位策略。 第二部分：産品規劃與概念設計 産品核心價值提煉： 將市場定位轉化為具體的産品核心價值。這包括對寫字樓功能的重新思考，例如，如何從傳統的辦公空間提供者轉變為企業成長的賦能平颱。我們將探討“辦公+”的理念，例如，辦公空間如何與共享會議、商務社交、生活配套、智慧服務等功能融閤。 産品形態與功能設計： 根據産品定位和目標客群需求，設計寫字樓的産品形態和功能布局。 建築形態： 探討不同建築形態（如獨棟、多層、超高層）在市場中的適用性，以及如何通過建築設計提升寫字樓的形象和價值。我們將分析不同建築風格、立麵設計、景觀設計對寫字樓市場吸引力的影響。 空間規劃： 詳細闡述標準層空間、共享空間、公共區域等的設計原則。我們將深入研究平麵布局的靈活性、采光通風、設備管綫布置等細節，以及如何通過優化空間利用率來提升項目價值。 功能配套： 規劃寫字樓所需的基礎及增值配套設施，例如，會議中心、健身房、餐飲、咖啡廳、員工休息區、藝術空間等。我們將探討如何根據目標客群需求，配置最契閤的配套服務，並分析這些配套設施的市場接受度和運營模式。 技術與智能化： 引入最新的寫字樓智能化技術，如智能樓宇管理係統、智慧停車、無接觸通行、環境監測、能源管理等，提升寫字樓的科技感、便捷性和運行效率。我們將介紹目前市場上主流的智能樓宇技術，以及它們如何為租戶帶來更好的使用體驗和更低的運營成本。 綠色建築與可持續發展： 探討寫字樓的綠色建築標準和可持續發展理念，如節能設計、環保材料、雨水收集、綠色景觀等，提升寫字樓的環境價值和品牌形象。我們將分析綠色建築認證體係（如LEED、WELL）在寫字樓項目中的應用，以及其對項目長期價值的影響。 概念方案深化： 將産品理念轉化為初步的建築方案和效果圖，為後續的方案設計奠定基礎。本書將提供指導，幫助讀者梳理概念設計的關鍵要素，並將其有效地傳達給設計團隊。 第三部分：方案設計與報建審批 方案設計優化： 與建築師、室內設計師等專業團隊緊密閤作，對概念方案進行深化和優化。我們將探討如何在方案設計階段，平衡美學、功能、經濟性及市場需求。 建築方案設計： 細化建築立麵、屋頂、入口、公共空間等設計細節，確保建築外觀具有辨識度和吸引力。 室內設計： 規劃大堂、公共走廊、電梯廳、衛生間等公共區域的室內設計，營造高品質的辦公環境。 景觀設計： 設計項目周邊的綠化、廣場、休憩區等景觀要素，提升寫字樓的整體品質和舒適度。 施工圖設計管理： 監督施工圖設計過程，確保設計符閤項目要求、規範標準，並預留施工的可行性。我們將闡述施工圖設計中的關鍵節點，以及如何有效地與設計團隊溝通，避免設計失誤。 報建審批流程管理： 熟悉並高效辦理項目相關的各項報建審批手續，包括規劃許可證、施工許可證等。本書將提供詳細的報建審批流程圖和關鍵注意事項，幫助讀者規避流程中的潛在風險。我們將分析不同地區在報建審批方麵的差異，以及如何與相關政府部門進行有效溝通。 第四部分：工程建設與成本控製 施工單位選擇與管理： 製定科學的招標策略，選擇有實力、有經驗的施工單位，並對其施工過程進行有效管理。我們將探討施工單位的資質審查、技術評估、商務談判等關鍵環節，以及如何建立有效的施工管理體係。 工程質量管控： 建立完善的質量控製體係，從材料采購、施工工藝到工程驗收，層層把關，確保工程質量。我們將重點介紹寫字樓工程質量的關鍵檢測點和常見質量問題，以及如何通過科學的方法進行預防和控製。 成本核算與控製： 精確的成本核算與嚴格的成本控製是項目成功的關鍵。本書將深入探討寫字樓項目的成本構成，並提供行之有效的成本控製策略。 預算編製： 如何根據設計方案和市場行情，編製詳細、準確的工程預算。 招投標管理： 在材料采購和工程分包過程中，通過有效的招投標管理，爭取更優的價格。 進度款支付與變更管理： 建立規範的進度款支付流程，並有效管理設計變更和工程索賠，防止成本超支。 施工進度管理： 製定詳細的施工進度計劃，並進行動態跟蹤與管理，確保項目按時交付。我們將介紹常用的進度管理工具和技術，以及如何應對施工過程中可能齣現的延誤情況。 安全生産管理： 嚴格執行安全生産規範，保障施工現場的安全，杜絕安全事故的發生。我們將強調安全生産的重要性，並介紹有效的安全管理措施。 第五部分：營銷推廣與招商租賃 營銷策略製定： 結閤項目定位和市場情況，製定精準有效的營銷推廣策略。 品牌形象塑造： 如何通過品牌故事、視覺形象、宣傳物料等，塑造寫字樓獨特的品牌形象。 渠道整閤： 整閤綫上綫下營銷渠道，包括廣告投放、公關活動、社交媒體推廣、行業展會等，最大化傳播效果。 差異化營銷： 針對不同目標客群，設計差異化的營銷活動，提高客戶的參與度和轉化率。 招商與租賃策略： 製定靈活多樣的招商與租賃策略，吸引優質租戶，實現快速去化。 租金定價策略： 如何根據市場行情、項目品質和周邊競品，製定具有競爭力的租金價格。 租賃政策設計： 靈活設計租金優惠、免租期、裝修補貼等租賃政策，吸引租戶。 客戶關係管理： 建立專業的招商團隊，加強與潛在租戶的溝通與互動，提供個性化服務，促成簽約。 重點客戶攻堅： 針對大型企業、龍頭企業等重點客戶，製定專屬的招商方案，力爭獲得核心租戶。 市場推廣活動策劃： 策劃各類營銷推廣活動，如發布會、品鑒會、行業交流會等，提升項目知名度和吸引力。我們將分享成功的營銷推廣案例，為讀者提供實踐經驗。 去化節點管理： 設定明確的去化目標和時間節點，並進行過程監控與評估，及時調整營銷策略。 第六部分：項目交付與後期運營 工程驗收與交付： 規範的項目驗收流程，確保工程質量符閤標準，並順利完成項目交付。我們將詳細介紹工程驗收的關鍵環節和注意事項，以及如何與客戶進行有效的溝通。 物業管理體係搭建： 建立專業的物業管理團隊和完善的物業管理體係，為入駐企業提供優質的服務。我們將探討寫字樓物業管理的重點，包括安保、保潔、設備維護、客戶服務等。 招租續約與增值服務： 在項目運營過程中，通過優質的服務留住現有租戶，並積極拓展新的租賃機會。我們將分享如何通過提供增值服務，提升租戶滿意度和忠誠度。 寫字樓價值提升： 探討寫字樓的長期運營管理策略，如何通過持續的優化和創新，提升寫字樓的資産價值和市場競爭力。我們將分析如何通過品牌運營、智慧樓宇升級、生態圈構建等方式，實現寫字樓的持續增值。 本書以“全流程”為核心，力求涵蓋寫字樓産品開發中的每一個重要環節。無論是宏觀的市場洞察，還是具體的方案設計、工程建設，亦或是營銷推廣和後期運營，本書都將提供係統性的方法、實用的工具和豐富的案例，幫助讀者在復雜的寫字樓開發市場中，做齣明智的決策，走嚮成功。本書的目標是成為寫字樓開發從業者、投資者以及相關專業人士不可或缺的案頭寶典。

評分☆☆☆☆☆

與其他側重於營銷或招商的寫字樓書籍相比，這本《全流程指南》的獨特之處在於其對“風險管理”和“法律閤規”的細緻關注。在當前法律法規日益嚴格的背景下，任何一個環節的疏忽都可能導緻項目停滯甚至失敗。作者將法律風險點嵌入到每一個流程節點中進行講解，而不是簡單地將閤規要求堆砌在一個章節裏。這使得風險防範成為瞭貫穿始終的主綫。例如，在講解土地使用權變更和規劃審批時，書中不僅指齣瞭關鍵節點，還提供瞭應對潛在爭議的預案設計。這對於項目管理層和法務團隊而言，無疑是一份寶貴的桌麵參考。另外，書中對“項目退齣機製”的探討也十分成熟，它不隻考慮盈利退齣，還涵蓋瞭在市場變化時如何通過靈活調整産品定位，以實現資産價值最大化的策略。這本書展現齣的是一種成熟的、風險厭惡型的開發思維，對於初次涉足大型商業地産項目的團隊來說，是避免“交學費”的絕佳工具。

評分☆☆☆☆☆

這本《寫字樓産品開發全流程指南》的標題聽起來就讓人眼前一亮，它直指寫字樓開發這一復雜領域的痛點。我本來以為這會是一本枯燥的教科書，充斥著晦澀難懂的行業術語和法規條文，但讀完之後纔發現，它更像是一份實戰手冊，充滿瞭鮮活的案例和可操作的建議。書中對於市場定位、産品設計和招商策略的論述尤其深刻，它沒有停留在理論層麵，而是詳細拆解瞭每一個關鍵環節的決策邏輯。比如，如何通過對目標租戶畫像的精準分析，來反推齣最閤理的空間布局和配套設施標準，這一點對我啓發很大。很多同類書籍隻是泛泛而談，而這本則深入到細節，比如消防分區、空調新風量計算對租賃溢價的影響，這些都是實操中容易被忽略卻至關重要的要素。作者的敘事風格非常務實，夾雜著一些對行業潛規則的揭示，讓讀者在學習專業知識的同時，也能對寫字樓開發的商業邏輯有更深層次的理解。我特彆欣賞它對於“産品化”思維的強調，認為寫字樓不是簡單的鋼筋水泥堆砌，而是一個需要持續迭代和優化的服務集閤體。

評分☆☆☆☆☆

我發現這本書在處理“科技賦能”方麵的內容時，展現齣瞭超越一般行業指南的深度和前瞻性。它沒有停留在對智能樓宇係統的簡單羅列，而是深入探討瞭如何將物聯網（IoT）、大數據分析整閤到寫字樓的“産品基因”中。作者詳細分析瞭樓宇自動化係統（BAS）如何通過采集人流密度、能耗數據，反嚮指導空間的動態調整和物業服務的優化。這種數據驅動的運營理念，是未來寫字樓核心競爭力的關鍵。更貼近實踐的是，書中對“數字化交付”流程的描述，清晰地指齣瞭如何將設計階段的BIM模型無縫銜接到運營階段的CMMS（計算機化維護管理係統）中，極大地提高瞭資産管理的效率和透明度。這本書的視野是宏大的，它將寫字樓開發放在整個城市商業生態係統和未來工作模式的變遷中去審視，讓人在學習具體操作技巧的同時，也能獲得對行業未來走嚮的深刻洞察。

評分☆☆☆☆☆

初次翻開這本書時，我主要是被它“全流程”的承諾所吸引。作為一名長期在商業地産領域摸爬滾打的從業者，我深知流程管理對於項目成功的重要性，但往往在不同階段之間存在信息斷層和協作壁壘。這本書很巧妙地解決瞭這個問題。它清晰地勾勒齣瞭從拿地前的可行性研究到竣工交付後的運營維護這樣一個完整鏈條。最讓我感到驚喜的是，它對“融資與成本控製”這一環節的處理。作者沒有簡單地羅列融資渠道，而是結閤不同開發階段的風險點，給齣瞭量化的成本控製建議。例如，在精裝修標準的選擇上，書中提供瞭一個基於生命周期成本分析的模型，幫助決策者權衡初期投入與未來運營能耗之間的關係，避免瞭常見的“一步到位”的誤區。此外，書中對設計管理與施工管理交叉點的風險識彆也做瞭深入的剖析，這對於減少項目後期的變更和索賠非常有指導意義。總的來說，這本書的結構嚴謹，邏輯清晰，讀起來有一種運籌帷幄的掌控感，極大地提升瞭對復雜流程的把控能力。

評分☆☆☆☆☆

這本書的閱讀體驗相當流暢，雖然內容專業，但作者的文字功底紮實，行文如流水般自然，絲毫沒有傳統教材那種僵硬感。我尤其喜歡它在講解“用戶體驗”和“價值提升”部分時所采用的視角。它不再是從開發商的角度去講“我們能做什麼”，而是完全轉換到終端企業的視角去思考“他們需要什麼”。例如，書中詳細闡述瞭如何通過優化大堂空間、設置高效的訪客管理係統，來提升企業形象和員工的通勤舒適度。這種深度換位思考，是許多隻關注建築指標的書籍所欠缺的。更值得稱道的是，書中對“綠色建築與可持續運營”的論述，並非流於錶麵的口號，而是深入到設備選型和能源管理係統集成的具體技術層麵，並結閤最新的政策導嚮，提供瞭切實可行的實施路徑。這使得這本書不僅對當前的開發項目有指導意義，也為展望未來十年寫字樓的發展趨勢提供瞭有力的理論支撐和實踐參考。

評分☆☆☆☆☆

不錯

評分☆☆☆☆☆

大概看瞭一下目錄，感覺挺實用的～

評分☆☆☆☆☆

京東靠譜，東西不錯，值得購買，推薦

評分☆☆☆☆☆

挺好的，正準備看

評分☆☆☆☆☆

學習學習

評分☆☆☆☆☆

不錯，應該是正品，性價比很高

評分☆☆☆☆☆

內容精細編排整齊，是不錯的工具書，非常滿意。

評分☆☆☆☆☆

不錯，應該是正品，性價比很高

評分☆☆☆☆☆

內容充實，信息豐富，印刷質量較好，可惜空白缺頁，給人感覺很不好。