写字楼产品开发全流程指南 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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肖鹏 编

图书标签:

• 写字楼
• 产品开发
• 房地产
• 商业地产
• 项目管理
• 投资
• 市场分析
• 规划设计
• 运营管理
• 招商

出版社： 化学工业出版社

ISBN：9787122260536

版次：1

商品编码：11887652

包装：平装

开本：16开

出版时间：2016-03-01

用纸：胶版纸

页数：411

字数：500000

正文语种：中文

编辑推荐

适读人群 ：地产企业、地产服务机构、地产策划机构等组织的高管、策划人员，地产行业研究人员
　　1.操盘团队解读写字楼项目开发全流程工作；
　　2.易学专家亲自操刀剖析经典写字楼建筑设计；
　　3.系统化梳理写字楼项目开发流程，步骤化详解项目操盘工作；
　　4.甄选实用开发理念，选取经典案例，解读新近市场数据；
　　5.内容工具化、图表化，增加版面美观度，提高阅读理解舒适度。

内容简介

　　《写字楼产品开发全流程指南》这本书讲述了写字楼项目开发全流程的工作指引，重点介绍了写字楼项目前期策划、内外公共空间设计、产品装修、营销推广、物业管理等关键内容。本书结合了新的项目操盘理论与经典的案例分析，既适合入门者了解写字楼项目开发，又适合从业人员作为操盘参考。

作者简介

　　肖鹏，武汉大学建筑学系学士。武汉大学经管学院的市场营销专业博士生。地产界学者型操盘手，负责过众多大型地产项目的开发管理、策划营销及规划设计工作。尤其在不同级别城市的写字楼物业开发方面具有非常丰富的操盘经验。曾负责过中国银行、中国农业银行、交通银行、招商银行、上海浦东发展银行、中信银行等金融机构省级总部大厦的开发管理，以及贵阳银行、贵阳农村商业银行、贵州省农村信用社等金融机构总部大厦的开发管理，还负责过如金融SOHO、金融101等目前创新型写字楼的开发管理。

内页插图

目录

第 一 章写字楼开发的关键市场因素 1
第一节 写字楼级别分类界定细则 2
一、写字楼综合品质的建筑界定方法 2
二、写字楼建筑形态界定方法 6
三、写字楼发展阶段界定方法 10
四、写字楼硬件配置界定方法 14
第二节 写字楼商圈研究分析 18
一、写字楼商圈特征与划分标准 18
二、影响写字楼区域分布的4个因素 21
三、写字楼商圈集聚效应大小的4个评判标准 23
四、写字楼市场的城市金融中心成因分析 25
五、CBD写字楼城市经济价值 28
六、国内外写字楼经典案例 32
第三节 写字楼未来市场发展分析 46
一、写字楼市场的4个特点 46
二、写字楼市场4种新产品 52

第 二 章写字楼前期策划 61
第一节 写字楼市场分析工作方法 62
一、写字楼市场分析的主要任务 62
二、写字楼开发目标位 63
三、写字楼市场分析3个要点 64
四、项目资源属性判断的8个指标 66
五、写字楼运营发展市场环境分析 70
六、写字楼供求状况析 73
第二节 写字楼选址研判分析 81
一、纯写字楼选址考虑的5个因素 81
二、综合体写字楼选址 83
三、创意园区选址 87
四、园区型写字楼选址与布局规范报告模板 89
第三节 写字楼客户定位策略 94
一、写字楼客户分类及特征分析 94
二、写字楼客户调查方法 95
三、写字楼目标客户群体定位 97
四、客户投资写字楼考虑因素 98
五、中小创业型企业状况分析 100
第四节 写字楼产品档次定位策略 110
一、写字楼档次定位的9个指标 110
二、顶级写字楼的10个标准 116
第五节 写字楼产品价格定位 120
一、影响写字楼总体定价的因素 120
二、写字楼项目价格定位的3个原则 122
三、写字楼项目的定价方法 122

第 三 章写字楼外部公共空间设计 125
第一节 写字楼外部空间布局 126
一、写字楼总体功能布局的3种形式 126
二、写字楼空间的3种平面 127
三、写字楼办公空间4种类型 133
四、写字楼外部空间功能类型 135
五、写字楼4种建筑结构 136
第二节 写字楼外部空间设计 142
一、写字楼平面空间3种设计方法 142
二、写字楼立面空间4种设计方法 146
三、纯写字楼整体外部规划 149
四、综合体写字楼整体规划 151
第三节 写字楼立面设计 155
一、写字楼立面风格发展的5个阶段 155
二、高层办公建筑立面与城市的关系 159
三、写字楼外形设计 161
四、写字楼外观色彩选择 170
五、写字楼常用的典型建筑立面材料 173
六、写字楼前沿幕墙技术 179
第四节 写字楼外部交通组织设计 182
一、外部交通流线设计的3个原则 182
二、机动车流线组织设计 184
三、办公人员流线组织 186
四、货流组织设计 186
五、综合写字楼空间排布 187
六、写字楼建筑规划 194

第 四 章写字楼内部公共空间设计 203
第一节 写字楼内部规划与布局 204
一、纯写字楼平面规划 204
二、综合体写字楼平面规划 207
三、产业园区平面规划 208
四、企业总部园区平面规划 209
第二节 写字楼首层公共空间设计 211
一、首层公共空间功能布局的3种类型 211
二、首层公共空间功能布局设置 212
三、首层入口大厅设计 212
四、写字楼大门设计 213
五、写字楼大堂设计 215

前言/序言

《写字楼产品开发全流程指南》是一本为读者提供写字楼开发全方位指导的专业书籍。本书旨在梳理和解析写字楼从概念诞生到市场落地的每一个关键环节，帮助读者构建系统性的开发思路，提升项目成功率。 本书将深入探讨以下核心内容： 第一部分：项目启动与市场洞察 宏观经济与政策分析： 深入剖析当前及未来写字楼市场的宏观经济形势、国家及地方的产业政策、土地供应政策、金融政策等，为项目定位提供宏观指导。我们将分析不同经济周期下写字楼市场的表现特点，解读国家鼓励或限制写字楼发展的政策导向，帮助读者把握市场脉搏。 区域市场深度研究： 聚焦目标城市或区域，进行详尽的市场研究。这包括但不限于： 宏观区位选择： 如何选择具有发展潜力、交通便利、配套成熟的城市及区域作为项目开发的起点。我们将研究城市发展轴线、交通枢纽、产业集聚区等对写字楼价值的影响。 微观地块评估： 对潜在地块进行多维度分析，包括交通可达性、周边配套（商业、居住、医疗、教育）、产业导入潜力、未来发展规划、竞争项目情况等。我们将提供一套系统性的地块评估模型，帮助读者客观评估地块价值。 目标客群画像： 深入分析写字楼的潜在租户和购买者，包括行业分布、企业规模、办公需求特征、支付能力、品牌偏好等。我们将探讨如何通过问卷调查、访谈、二手数据分析等多种方式，精准描绘目标客群画像。 竞品分析： 全面梳理项目周边的现有写字楼项目，分析其产品定位、租金水平、去化速度、优劣势等，为自身产品差异化提供参考。我们将研究不同类型写字楼（如超甲级、甲级、乙级、SOHO等）的市场表现，以及它们所吸引的不同客群。 市场机会识别与产品定位： 基于市场研究结果，识别潜在的市场机会，并在此基础上确立项目的核心产品定位。我们将探讨如何在同质化竞争中打造差异化优势，如何通过精准的市场定位来满足特定客群的需求，从而获得更高的市场竞争力。本书将详细讲解如何根据市场研究结论，提炼项目的独特卖点（USP），并将其转化为清晰的产品定位策略。 第二部分：产品规划与概念设计 产品核心价值提炼： 将市场定位转化为具体的产品核心价值。这包括对写字楼功能的重新思考，例如，如何从传统的办公空间提供者转变为企业成长的赋能平台。我们将探讨“办公+”的理念，例如，办公空间如何与共享会议、商务社交、生活配套、智慧服务等功能融合。 产品形态与功能设计： 根据产品定位和目标客群需求，设计写字楼的产品形态和功能布局。 建筑形态： 探讨不同建筑形态（如独栋、多层、超高层）在市场中的适用性，以及如何通过建筑设计提升写字楼的形象和价值。我们将分析不同建筑风格、立面设计、景观设计对写字楼市场吸引力的影响。 空间规划： 详细阐述标准层空间、共享空间、公共区域等的设计原则。我们将深入研究平面布局的灵活性、采光通风、设备管线布置等细节，以及如何通过优化空间利用率来提升项目价值。 功能配套： 规划写字楼所需的基础及增值配套设施，例如，会议中心、健身房、餐饮、咖啡厅、员工休息区、艺术空间等。我们将探讨如何根据目标客群需求，配置最契合的配套服务，并分析这些配套设施的市场接受度和运营模式。 技术与智能化： 引入最新的写字楼智能化技术，如智能楼宇管理系统、智慧停车、无接触通行、环境监测、能源管理等，提升写字楼的科技感、便捷性和运行效率。我们将介绍目前市场上主流的智能楼宇技术，以及它们如何为租户带来更好的使用体验和更低的运营成本。 绿色建筑与可持续发展： 探讨写字楼的绿色建筑标准和可持续发展理念，如节能设计、环保材料、雨水收集、绿色景观等，提升写字楼的环境价值和品牌形象。我们将分析绿色建筑认证体系（如LEED、WELL）在写字楼项目中的应用，以及其对项目长期价值的影响。 概念方案深化： 将产品理念转化为初步的建筑方案和效果图，为后续的方案设计奠定基础。本书将提供指导，帮助读者梳理概念设计的关键要素，并将其有效地传达给设计团队。 第三部分：方案设计与报建审批 方案设计优化： 与建筑师、室内设计师等专业团队紧密合作，对概念方案进行深化和优化。我们将探讨如何在方案设计阶段，平衡美学、功能、经济性及市场需求。 建筑方案设计： 细化建筑立面、屋顶、入口、公共空间等设计细节，确保建筑外观具有辨识度和吸引力。 室内设计： 规划大堂、公共走廊、电梯厅、卫生间等公共区域的室内设计，营造高品质的办公环境。 景观设计： 设计项目周边的绿化、广场、休憩区等景观要素，提升写字楼的整体品质和舒适度。 施工图设计管理： 监督施工图设计过程，确保设计符合项目要求、规范标准，并预留施工的可行性。我们将阐述施工图设计中的关键节点，以及如何有效地与设计团队沟通，避免设计失误。 报建审批流程管理： 熟悉并高效办理项目相关的各项报建审批手续，包括规划许可证、施工许可证等。本书将提供详细的报建审批流程图和关键注意事项，帮助读者规避流程中的潜在风险。我们将分析不同地区在报建审批方面的差异，以及如何与相关政府部门进行有效沟通。 第四部分：工程建设与成本控制 施工单位选择与管理： 制定科学的招标策略，选择有实力、有经验的施工单位，并对其施工过程进行有效管理。我们将探讨施工单位的资质审查、技术评估、商务谈判等关键环节，以及如何建立有效的施工管理体系。 工程质量管控： 建立完善的质量控制体系，从材料采购、施工工艺到工程验收，层层把关，确保工程质量。我们将重点介绍写字楼工程质量的关键检测点和常见质量问题，以及如何通过科学的方法进行预防和控制。 成本核算与控制： 精确的成本核算与严格的成本控制是项目成功的关键。本书将深入探讨写字楼项目的成本构成，并提供行之有效的成本控制策略。 预算编制： 如何根据设计方案和市场行情，编制详细、准确的工程预算。 招投标管理： 在材料采购和工程分包过程中，通过有效的招投标管理，争取更优的价格。 进度款支付与变更管理： 建立规范的进度款支付流程，并有效管理设计变更和工程索赔，防止成本超支。 施工进度管理： 制定详细的施工进度计划，并进行动态跟踪与管理，确保项目按时交付。我们将介绍常用的进度管理工具和技术，以及如何应对施工过程中可能出现的延误情况。 安全生产管理： 严格执行安全生产规范，保障施工现场的安全，杜绝安全事故的发生。我们将强调安全生产的重要性，并介绍有效的安全管理措施。 第五部分：营销推广与招商租赁 营销策略制定： 结合项目定位和市场情况，制定精准有效的营销推广策略。 品牌形象塑造： 如何通过品牌故事、视觉形象、宣传物料等，塑造写字楼独特的品牌形象。 渠道整合： 整合线上线下营销渠道，包括广告投放、公关活动、社交媒体推广、行业展会等，最大化传播效果。 差异化营销： 针对不同目标客群，设计差异化的营销活动，提高客户的参与度和转化率。 招商与租赁策略： 制定灵活多样的招商与租赁策略，吸引优质租户，实现快速去化。 租金定价策略： 如何根据市场行情、项目品质和周边竞品，制定具有竞争力的租金价格。 租赁政策设计： 灵活设计租金优惠、免租期、装修补贴等租赁政策，吸引租户。 客户关系管理： 建立专业的招商团队，加强与潜在租户的沟通与互动，提供个性化服务，促成签约。 重点客户攻坚： 针对大型企业、龙头企业等重点客户，制定专属的招商方案，力争获得核心租户。 市场推广活动策划： 策划各类营销推广活动，如发布会、品鉴会、行业交流会等，提升项目知名度和吸引力。我们将分享成功的营销推广案例，为读者提供实践经验。 去化节点管理： 设定明确的去化目标和时间节点，并进行过程监控与评估，及时调整营销策略。 第六部分：项目交付与后期运营 工程验收与交付： 规范的项目验收流程，确保工程质量符合标准，并顺利完成项目交付。我们将详细介绍工程验收的关键环节和注意事项，以及如何与客户进行有效的沟通。 物业管理体系搭建： 建立专业的物业管理团队和完善的物业管理体系，为入驻企业提供优质的服务。我们将探讨写字楼物业管理的重点，包括安保、保洁、设备维护、客户服务等。 招租续约与增值服务： 在项目运营过程中，通过优质的服务留住现有租户，并积极拓展新的租赁机会。我们将分享如何通过提供增值服务，提升租户满意度和忠诚度。 写字楼价值提升： 探讨写字楼的长期运营管理策略，如何通过持续的优化和创新，提升写字楼的资产价值和市场竞争力。我们将分析如何通过品牌运营、智慧楼宇升级、生态圈构建等方式，实现写字楼的持续增值。 本书以“全流程”为核心，力求涵盖写字楼产品开发中的每一个重要环节。无论是宏观的市场洞察，还是具体的方案设计、工程建设，亦或是营销推广和后期运营，本书都将提供系统性的方法、实用的工具和丰富的案例，帮助读者在复杂的写字楼开发市场中，做出明智的决策，走向成功。本书的目标是成为写字楼开发从业者、投资者以及相关专业人士不可或缺的案头宝典。

评分☆☆☆☆☆

这本《写字楼产品开发全流程指南》的标题听起来就让人眼前一亮，它直指写字楼开发这一复杂领域的痛点。我本来以为这会是一本枯燥的教科书，充斥着晦涩难懂的行业术语和法规条文，但读完之后才发现，它更像是一份实战手册，充满了鲜活的案例和可操作的建议。书中对于市场定位、产品设计和招商策略的论述尤其深刻，它没有停留在理论层面，而是详细拆解了每一个关键环节的决策逻辑。比如，如何通过对目标租户画像的精准分析，来反推出最合理的空间布局和配套设施标准，这一点对我启发很大。很多同类书籍只是泛泛而谈，而这本则深入到细节，比如消防分区、空调新风量计算对租赁溢价的影响，这些都是实操中容易被忽略却至关重要的要素。作者的叙事风格非常务实，夹杂着一些对行业潜规则的揭示，让读者在学习专业知识的同时，也能对写字楼开发的商业逻辑有更深层次的理解。我特别欣赏它对于“产品化”思维的强调，认为写字楼不是简单的钢筋水泥堆砌，而是一个需要持续迭代和优化的服务集合体。

评分☆☆☆☆☆

这本书的阅读体验相当流畅，虽然内容专业，但作者的文字功底扎实，行文如流水般自然，丝毫没有传统教材那种僵硬感。我尤其喜欢它在讲解“用户体验”和“价值提升”部分时所采用的视角。它不再是从开发商的角度去讲“我们能做什么”，而是完全转换到终端企业的视角去思考“他们需要什么”。例如，书中详细阐述了如何通过优化大堂空间、设置高效的访客管理系统，来提升企业形象和员工的通勤舒适度。这种深度换位思考，是许多只关注建筑指标的书籍所欠缺的。更值得称道的是，书中对“绿色建筑与可持续运营”的论述，并非流于表面的口号，而是深入到设备选型和能源管理系统集成的具体技术层面，并结合最新的政策导向，提供了切实可行的实施路径。这使得这本书不仅对当前的开发项目有指导意义，也为展望未来十年写字楼的发展趋势提供了有力的理论支撑和实践参考。

评分☆☆☆☆☆

初次翻开这本书时，我主要是被它“全流程”的承诺所吸引。作为一名长期在商业地产领域摸爬滚打的从业者，我深知流程管理对于项目成功的重要性，但往往在不同阶段之间存在信息断层和协作壁垒。这本书很巧妙地解决了这个问题。它清晰地勾勒出了从拿地前的可行性研究到竣工交付后的运营维护这样一个完整链条。最让我感到惊喜的是，它对“融资与成本控制”这一环节的处理。作者没有简单地罗列融资渠道，而是结合不同开发阶段的风险点，给出了量化的成本控制建议。例如，在精装修标准的选择上，书中提供了一个基于生命周期成本分析的模型，帮助决策者权衡初期投入与未来运营能耗之间的关系，避免了常见的“一步到位”的误区。此外，书中对设计管理与施工管理交叉点的风险识别也做了深入的剖析，这对于减少项目后期的变更和索赔非常有指导意义。总的来说，这本书的结构严谨，逻辑清晰，读起来有一种运筹帷幄的掌控感，极大地提升了对复杂流程的把控能力。

评分☆☆☆☆☆

与其他侧重于营销或招商的写字楼书籍相比，这本《全流程指南》的独特之处在于其对“风险管理”和“法律合规”的细致关注。在当前法律法规日益严格的背景下，任何一个环节的疏忽都可能导致项目停滞甚至失败。作者将法律风险点嵌入到每一个流程节点中进行讲解，而不是简单地将合规要求堆砌在一个章节里。这使得风险防范成为了贯穿始终的主线。例如，在讲解土地使用权变更和规划审批时，书中不仅指出了关键节点，还提供了应对潜在争议的预案设计。这对于项目管理层和法务团队而言，无疑是一份宝贵的桌面参考。另外，书中对“项目退出机制”的探讨也十分成熟，它不只考虑盈利退出，还涵盖了在市场变化时如何通过灵活调整产品定位，以实现资产价值最大化的策略。这本书展现出的是一种成熟的、风险厌恶型的开发思维，对于初次涉足大型商业地产项目的团队来说，是避免“交学费”的绝佳工具。

评分☆☆☆☆☆

我发现这本书在处理“科技赋能”方面的内容时，展现出了超越一般行业指南的深度和前瞻性。它没有停留在对智能楼宇系统的简单罗列，而是深入探讨了如何将物联网（IoT）、大数据分析整合到写字楼的“产品基因”中。作者详细分析了楼宇自动化系统（BAS）如何通过采集人流密度、能耗数据，反向指导空间的动态调整和物业服务的优化。这种数据驱动的运营理念，是未来写字楼核心竞争力的关键。更贴近实践的是，书中对“数字化交付”流程的描述，清晰地指出了如何将设计阶段的BIM模型无缝衔接到运营阶段的CMMS（计算机化维护管理系统）中，极大地提高了资产管理的效率和透明度。这本书的视野是宏大的，它将写字楼开发放在整个城市商业生态系统和未来工作模式的变迁中去审视，让人在学习具体操作技巧的同时，也能获得对行业未来走向的深刻洞察。

评分☆☆☆☆☆

内容充实，信息丰富，印刷质量较好，可惜空白缺页，给人感觉很不好。

评分☆☆☆☆☆

大概看了一下目录，感觉挺实用的～

评分☆☆☆☆☆

很快！好书！

评分☆☆☆☆☆

不错，应该是正品，性价比很高

评分☆☆☆☆☆

不错不错，物流速度非常快

评分☆☆☆☆☆

不错不错，物流速度非常快

评分☆☆☆☆☆

内容充实，信息丰富，印刷质量较好，可惜空白缺页，给人感觉很不好。

评分☆☆☆☆☆

挺好的，正准备看

评分☆☆☆☆☆

京东靠谱，东西不错，值得购买，推荐