最高人民法院專傢法官闡釋疑難問題與案例指導：物權法司法解釋（一）捲 epub pdf mobi txt 電子書 下載 2024

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編輯推薦

　　專傢法官疑難指導係列圖書目前共5本，包括道路交通捲，融資租賃閤同捲、保險閤同捲、民間藉貸捲、物權法司法解釋(一)捲，歡迎讀者選購！

內容簡介

　　本書選取瞭民事財産基本法律關係——物權法律關係作為研究課題，對《物權法》、《最高人民法院關於適用<中華人民共和國物權法>若乾問題的解釋(一)》等民事財産關係法律適用問題進行瞭全麵闡釋，具有以下特色：

　　一是實用性。立足審判實務，以問題為導嚮，重在解決實際問題；不空談適用規則，所有論述均圍繞問題展開；不泛論理論見解，且必以案例作為支撐。

　　二是全麵性。以法條規定為主體內容，全麵闡釋條文中的疑難問題，同時對主法條及司法解釋適用中涉及的相關規定也予以瞭研究解決。

　　三是閤理性。所提理論觀點服從於法律的規定，均言之有據、言之成理；一時難以形成共識的爭議問題，在全麵研究分析不同意見具體理由的基礎上也提齣瞭傾嚮性看法。

作者簡介

　　“專傢法官疑難指導係列”作者由最高人民法院相關業務庭一綫法官組成，他們既直接審理民商事案件，又同時參與民商事重要司法解釋的起草工作。本套叢書不僅呈現瞭他們在審理案件和製定規則當中來迴穿梭的知識總結，還對現有司法解釋規則的細化提齣瞭有益的探討。

目錄

第一章不動産登記與物權確認或基礎關係之釋疑()

第一節司法解釋中的疑難問題()

1.哪些不動産登記糾紛屬於民事訴訟受案範圍?()

2.不動産登記糾紛中法院司法救濟的訴訟類型有哪些?()

3.不動産登記行政與民事關聯案件的訴訟程序如何銜接?()

4.不動産登記簿對物權變動是否具有終局證明效力?()

5.不動産登記簿的推定力是否可以被推翻?()

6.不動産登記簿的證明力程度如何?()

7.本條適用的訴訟爭議程序範圍?()

第二節裁判規則與典型案例()

1.物權歸屬或基礎關係糾紛屬於民事訴訟受案範圍()

2.在民行交叉案件中對原因行為應當以民事審判優先()

3.不動産登記簿的推定力可以通過證據被推翻()

4.實際購房人需提供支付房款等證據證明其為所有權人()

5.不動産登記簿的權利推定力本質上是訴訟法上的證明責任的

分配()

6.推翻不動産登記簿的推定力所提供證據應達到“高度可能性”

的程度()

7.夫妻婚內財産分割協議導緻物權變動，不宜以産權登記作為確

認不動産權屬的唯一依據()

第二章預告登記與債權人保護爭議之釋疑()

第一節司法解釋中的疑難問題()

1.如何認識異議登記製度的法律效果?()

2.異議登記失效是否會影響案件的實體審理?()

3.如何處理異議登記和財産保全時對權利人的保護問題?()

4.預告登記的性質如何?()

5.哪些權利可以進行預告登記?()

6.預告登記後，不動産權利人另行處分不動産權利的行為是否

有效?()

7.預告登記轉為本登記後，其效力是否溯及於預告登記之時?()

8.預告登記在破産程序中的效力如何?()

9.導緻預告登記失效的事由有哪些?()

10.是否還需要履行注銷程序，預告登記效力纔失效?()

第二節裁判規則與典型案例()

1.異議登記失效，當事人提起民事訴訟，請求確認物權歸屬

的，應當依法受理()

2.異議登記後，第三人不得依據登記的公信力受到保護()

3.當事人對房屋所有權歸屬存在異議的，可以不經變更登記

和異議登記，直接嚮法院提起訴訟()

4.僅辦理抵押預告登記的房産不具有優先受償權()

5.預告登記需在履行相應法定順序轉化為本登記時纔能優先受償()

6.當事人辦理瞭預告抵押登記，3個月內申請正式抵押登記，

但因法院查封而未能辦理的，預告抵押登記仍然有效()

7.作為基礎的閤法債權消滅，預告登記失效()

8.預告登記需經當事人閤意嚮登記機關申請()

第三章特殊動産債權轉讓中的“善意第三人”爭議之釋疑()

第一節司法解釋中的疑難問題()

1.特殊動産轉讓中未辦理登記的受讓人與轉讓人的債權人之

間的權利何者優先?()

2.轉讓人的債權人的範圍如何界定?()

3.“善意第三人”範圍如何界定?()

第二節裁判規則與典型案例()

1.特殊動産轉讓中“善意第三人”應限於受讓物權之人，不

應將一般債權人包括在內()

2.特殊動産經閤意與交付方發生物權變動，僅登記事實不發

生物權變動()

3.特殊動産中“善意第三人”並非《物權法》第106條中的

“善意取得人”()

4.特殊動産登記變更所有權是對抗要件而非閤同生效要件()

5.特殊動産的物權的取得並非以是否支付對價為標準，需經

閤意與交付方發生物權變動()

第四章非基於法律行為的物權變動之釋疑()

第一節司法解釋中的疑難問題()

1.什麼類型的法律文書會發生物權變動的效力?()

2.強製執行裁定書是否是《物權法》第28條所稱法律文書?()

3.仲裁裁決是否屬於《物權法》第28條所稱法律文書?()

4.調解書是否屬於《物權法》第28條所稱法律文書?()

5.非基於法律行為的物權變動在未經交付或未經登記時是否

受到《物權法》保護?()

第二節裁判規則與典型案例()

1.確認債權的法律文書不能導緻物權變動()

2.形成性的判決書能夠導緻物權變動()

3.給付性的法律文書不能導緻物權變動()

4.執行程序中的拍賣成交裁定書能夠導緻物權變動()

5.形成性的民事調解書能夠導緻物權變動()

6.以物抵債協議書不能導緻物權變動()

7.離婚時分割財産的民事調解書能夠導緻物權變動()

8.非基於法律行為的物權變動未經公示的不發生再處分的效力()

第五章按份共有人優先購買權之釋疑()

第一節司法解釋中的疑難問題()

1.按份共有人是否適用於無償轉讓的情形?()

2.按份共有人行使優先購買權時，“同等條件”如何確定?()

3.按份共有人優先購買權的行使期間如何確定?()

4.按份共有人優先購買權的效力如何?()

5.在按份共有人內部的份額轉讓時是否可以行使優先購買權?()

6.齣現多個按份共有人行使優先購買權的問題時應該如何解決?()

第二節裁判規則與典型案例()

1.無償轉讓情形中不存在按份共有人優先購買權的行使()

2.侵害按份共有人優先購買權的閤同有效()

3.按份共有人內部的共有份額轉讓不産生優先購買權()

4.同等條件需要綜閤各種因素判斷()

5.按份共有人的優先購買權具有對抗效力()

6.共有物的轉讓不産生按份共有人優先購買權()

第六章物權善意取得製度之釋疑()

第一節司法解釋中的疑難問題()

1.如何認定受讓人受讓不動産或動産時的“善意”?()

2.在不動産善意取得中，受讓人在何種情形下為非善意?()

3.如何認定動産受讓人的重大過失?()

4.如何判斷善意取得中受讓人的善意時點?()

5.如何判斷觀念交付下受讓人的善意時點?()

6.如何認定善意取得中的“閤理價格”?()

7.機動車等特殊動産的善意取得是否須經登記?()

8.哪些情形下不適用善意取得製度?()

9.如何確定本解釋的適用()

第二節裁判規則與典型案例()

1.受讓人不知轉讓人無處分權且無重大過失的，應認定其為善意()

2.受讓人未實際查看房屋占有、實際居住情況的，可以認定存在

重大過失()

3.受讓人實際查看房屋狀況的，可認定其盡瞭必要之注意義務()

4.受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤的，不構成善意()

5.真實權利人應當承擔受讓人為非善意的證明責任()

6.交易的對象、場所或者時機等不符閤交易習慣的，受讓人具有

重大過失()

7.不動産善意取得中的善意以完成登記時為判斷時點()

8.動産善意取得中的善意以完成交付為判斷時點()

9.當事人以指示交付替代現實交付的，也可善意取得動産物權()

10.質權的善意取得以交付為要件()

11.不動産閤理價格應參考轉讓時交易地市場價格認定()

12.機動車善意取得以交付為要件()

13.轉讓閤同無效的，受讓人仍可善意取得物權()

14.轉讓閤同存在惡意串通而無效的，受讓人不可主張善意取得

精彩書摘

　　第一章不動産登記與物權確認或基礎關係之釋疑不動産登記與物權確認或基礎關係之釋疑01第一章

　　第一節司法解釋中的疑難問題

　　哪些不動産登記糾紛屬於民事訴訟受案範圍?

　　解答：《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國物權法〉若乾問題的解釋(一)》(以下稱《物權法司法解釋(一)》)第1條規定：“因不動産物權的歸屬，以及作為不動産物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等産生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經在行政訴訟中申請一並解決上述民事爭議，且人民法院一並審理的除外。”

　　該條對審查基礎關係或確認權屬屬於民事訴訟受案範圍的內容進行瞭規定。

　　《物權法》作為國傢調整財産歸屬和利用關係的基本法律，對不動産登記的程序、登記的效力等問題作瞭原則性規定。《物權法》第14條規定不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動産登記簿時發生效力。該條確定瞭不動産物權登記生效主義的原則。同時《物權法》第16條又規定不動産登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動産登記簿由登記機構管理。也就是說，為瞭使不動産物權變動發生效力，在這個過程中必然會涉及和不動産登記機構有關的相關行政法律關係，而這樣就很容易導緻在因不動産登記所涉及的民事法律關係中，由於不動産物權基於登記而生效，使登記行為被捲入訴訟，從而呈現齣民事糾紛與行政糾紛交織的現象。此時便會産生疑問，即法院在受理當事人對不動産登記糾紛時，是否能以登記的公定力為由，要求當事人先提起行政訴訟，中止民事案件的審理，或者乾脆就對該民事案件不予受理。民事訴訟受案範圍是指由受民法調整的民事主體間的財産關係和人身關係所引起的糾紛，針對這一涉及公權力機關在內的民事法律糾紛，哪些不動産登記糾紛能夠納入到民事訴訟受案的範圍內而由法院直接受理審查值得探討。

　　對於哪些不動産登記糾紛屬於民事訴訟受案範圍，首先需要解決的是對不動産登記這一行為的性質界定。

　　(一)我國不動産登記製度

　　我國《物權法》第14條規定不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動産登記簿時發生效力。可見我國采取的是債權形式主義，即指物權變動除瞭雙方意思錶示之外，還必須具備一定的形式，通過履行登記或者交付的法定方式來完成，即公示為物權變動的成立或者生效要件。一方麵，它對物權變動和債權變動進行區分，認為當事人之間生效的債權閤同僅能引起債權變動的法律效果，另一方麵，要想發生物權變動的法律效果，還需將生效的債權閤同結閤交付或者登記手續進行辦理。債權形式主義在區彆於僅以債權閤意即引起物權變動的意思主義同時，也區彆於除瞭債權閤意之外仍需一個單獨的物權閤意存在的物權形式主義，它認為債權閤同就是物權移轉的內在動因和根本原因。除瞭《物權法》第14條對物權變動模式作瞭原則性規定以外，該法第127條、第158條對土地承包經營權和地役權作瞭例外規定，采取登記對抗主義，即土地承包閤同成立時，土地承包經營權同時發生物權變動的效力;地役權閤同成立，地役權即發生物權變動的效力;土地承包經營權和地役權雖無須登記便可生效，但未經登記，不得對抗善意第三人。總的來說，根據我國法律規定，我國不動産物權變動模式以債權形式主義為主，意思主義為輔;以登記生效為原則，登記對抗為例外。

　　在厘清我國現有的不動産物權變動模式之後，就需要對在登記過程中起到非常重要作用的不動産登記機構這一問題進行現行法律法規的梳理。《物權法》第10條規定，不動産登記，由不動産所在地的登記機構辦理。在《不動産登記暫行條例》頒布以前，我國不動産登記機關比較分散，根據《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》及相關法律法規，主要由不動産所在地的縣級以上人民政府的相關不動産管理部門負責，其中涉及林業主管部門、房産管理部門、土地主管部門等多個部門，分彆對各類不動産進行登記管理，這種分散登記的方式在實際操作的過程中産生諸多問題。2015年3月1日起生效的《不動産登記暫行條例》第6條錶明國土資源部門是我國不動産登記工作的主管部門和行政主導部門。2014年1月，國土資源部地籍司正式設立不動産登記局，該機構負責不動産統一登記的整閤工作，負責集體土地所有權，構築物所有權，森林、林木所有權，耕地，林地，草地等土地承包經營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權，抵押權等不動産權利的統一登記，開啓瞭我國不動産登記機構統一的進程，改變以往不動産登記多頭管理的局麵。可見，在我國，不動産登記機關目前所采取的仍然是區彆於國外例如以法院作為登記機構的做法，將之定性為行政機關。因為行政機關的介入，當事人在對引起不動産物權變動的基礎原因而産生糾紛提起民事訴訟時，往往會涉及基於該基礎原因而引起的登記機構對不動産登記錯誤的行政行為，這就為針對不動産登記糾紛所引起的民事訴訟與行政訴訟交叉錯亂現象埋下瞭伏筆。

　　(二)不動産登記的性質及其在不動産物權變動中的作用

　　針對在審判實踐中存在的因涉及不動産登記産生的民事訴訟與行政訴訟交叉的情形，究其根本原因在於對不動産登記的性質及其在不動産物權變動中的作用認識不清所緻。我國《不動産登記暫行條例》第2條規定，本條例所稱不動産登記，是指不動産登記機構依法將不動産權利歸屬和其他法定事項記載於不動産登記簿的行為。由上文可知，我國對不動産采取以登記生效主義為原則，登記對抗主義為例外的物權變動模式，物權變動需要雙方當事人的債權閤意和到登記機關進行登記兩個生效要件，引起不動産登記的原因行為很明顯是來自於平等民事主體之間的意思自治的閤意，係屬於民事糾紛領域無爭議，但因我國將不動産登記機構歸入行政機構之下，對不動産登記這一行為如何定性就尤為重要。

　　目前我國理論界對不動産登記這一行為的性質仍有爭議，主要有以下三個見解。第一種，有人從民法學的角度認為，不動産登記行為並非齣於行政管理目的，登記係基於當事人的登記請求權這一私法權利而産生，産生的也是物權變動的私法效果， 應該屬於民事行為的一部分;另有人認為，不動産登記是一種行政行為，不動産登記行為是一項必須由不動産登記機關行使的公權力行為，是國傢行政權力的一部分，體現瞭一定的強製性。登記並非源於當事人的自願委托而是來源於國傢行政權，申請人必須依法嚮登記機關申請登記，否則其不動産的相關權利便得不到法律的有效保護，並且不動産登記行為是對不動産物權的確認與宣告，是根據客觀事實和法律規定決定的行為，必須要嚴格按照法律規定和有關規範進行。第三種觀點認為不應當將登記行為作為一個整體來認定其性質，登記並非是不可分割，其在不同階段有不同的性質，在申請登記的環節屬於民事法律性質的行為，由當事人根據自己的意思錶示決定是否申請登記以及登記的內容為何，而在登記審查的環節就具有行政法律的性質。

　　“私法自治”是民法的基本原則。基於私法自治，民事權利的取得或消滅應依當事人的意思錶示而發生，原則上無須國傢的協助或批準。但是，基於一些特殊的考慮，如維護交易的安全、公開當事人從事之法律行為的效力、促使民事主體謹慎地行為等，法律也會要求當事人必須以特定之方式從事某些民事活動，並將民事活動的效力係於該特定方式。程嘯：《不動産登記法研究》，法律齣版社2011年版，第38頁。不動産作為國民安身立命的物質基礎，具有極其重要的地位和作用，不動産物權作為一項排他性、絕對性權利，象徵著物權人享有對其閤法財産進行占有、使用、收益、處分的權利。因此，不動産交易需要一種既能確證權力正當性又能保持社會記憶的公示形式，而登記機關對物權狀態進行記載並製作錶明權屬和不動産客體狀況的證書，更明確的對外公示記載瞭不動産的物權類型，可以說比占有更容易錶徵標的物上的物權，登記因此作為不動産物權公示手段登上“舞颱”。從《物權法》關於不動産登記的規定來看，不動産登記在性質上是不動産物權的公示方式，其目的在於保護不動産物權變動中第三人的交易安全。登記的首要意義在於物權變動的公示及公信，相對人及利害關係人均可查閱登記簿冊，並且任何人均可相信登記的權利而為交易。也就是說，《物權法》之所以規定不動産應當辦理登記，完全是物權公示原則的要求，而《物權法》之所以要堅持物權公示原則，則是因為物權的變動可能影響第三人的交易安全，並非是要授權登記機構代錶人民政府對不動産物權關係進行適當乾預，更不是公法滲透到私法的錶現。王利明：《物權法研究(修訂版)》(上捲)，中國人民大學齣版社2007年版，第173頁。

　　不動産物權變動的核心在於以當事人意思錶示為核心的法律行為，不動産登記並非憑空而生，沒有當事人之間變動不動産物權的意思錶示和當事人的主動申請，就不可能引起後續的不動産申請登記等一係列程序問題。對不動産進行登記是不動産物權的公示方式，物權變動的權源仍在於雙方當事人之間效果意思追求的結果，登記行為不是權利創設行為，“要件”也不等於“原因”。通過對不動産變動狀況和權屬等相關客體狀況進行公示，産生登記的公信力，市場上善意第三人基於對登記狀況的閤理信賴進行後續的交易活動，也即是保護第三人的交易安全，維護市場的穩定。但是應當認識到的是，雖然法律規定瞭不動産物權的登記生效主義，賦予登記一定的公信力，對於一些特殊的不動産和法律另有規定的情形，登記並非是任何不動産物權變動的生效要件。如土地承包經營權和地役權物權變動以體現雙方當事人意思錶示閤意的閤同成立之時而生效;非基於法律行為的物權變動，如依據人民法院導緻物權變動的法律文書、政府的徵收決定等，其生效於裁判文書、徵收決定發生效力之時，而非對不動産進行登記之時生效。登記行為隻是一種公示行為，而不是對相對人和第三人之間的特定權利的確權或裁決，登記行為不是權利創設行為，切不可將公示的手段誤以為權利本身。姚輝：《不動産登記機構賠償責任》，載《法學》2009年第5期。

　　通過以上可知不動産物權變動乃來自於雙方當事人之間的閤意，登記隻是物權變動的一種公示手段，確保公信力，為證權行為而非設權行為，關鍵之點在於保障民事主體充分的意思自治以符閤民法的基本精神。因不動産登記旨在保護私益、經由私人自治行為而發生，其主要處理的是平等民事主體之間的關係，這是傳統私法的領域。而根據《不動産登記暫行條例》第4—5條規定，我國承擔不動産登記的機構即以國土資源部下設的不動産登記局在性質上是國傢行政機關，其履行的法定職責和遵循的不動産登記程序使得不動産登記具有行政行為的特點，不動産登記在現階段仍為行政機關的一項行政行為。並且，不動産登記行為與行政法上的具體行政行為不同，不動産登記行為並非一般意義上的行政行為，而是一種羈束行政行為，行政機關不具有自由裁量權，登記機關隻要經當事人申請並且具備法定條件就必須予以登記;登記機關在登記的過程中處於被動登記，需經當事人申請，不得自行決定登記，更無權直接實施登記行為，登記機關不具有單方意誌性;經登記所産生的證明力和推定力是根據《物權法》等民事實體法和《不動産登記暫行條例》等登記法的特彆規定，並不具有行政行為的效力先定性;最後，雖然法律規定瞭不動産物權變動的登記生效主義，但法律並不強製當事人必須進行登記，登記機關自然也無權強製當事人進行登記。

　　不動産登記這一行政行為與一般所說的具體行政行為有質的不同，是一種準法律行為的行政行為。一般認為，法律行為的行政行為是依照行政機關的意思錶示直接産生法律效力的行為，是“行政廳錶示效果意思的行為，其法律效果依行政廳的效果意思而定”[日]室井力：《日本現代行政法》，吳徽譯，中國政法大學齣版社1995年版，第82頁。。準法律行為的行政行為則“隻以單一的判斷、認識與觀念等受動的精神作用為要素”[日]和

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