房地产税收面对面：实务与案例 第3版 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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朱光磊 陈正坤 著

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店铺： 唐人易和图书专营店

出版社： 机械工业出版社

ISBN：9787111574927

商品编码：16104902945

包装：平装

开本：16

出版时间：2017-08-01

用纸：胶版纸

内容简介 本书作者拥有丰富的房地产实务经验。本书汲取第1版和第2版的精华，结合*法规政策精心编写。全书分为入门操作篇与高级解析篇两部分。入门操作篇以房地产开发流程为主线，按开发的时间顺序介绍了房地产公司拿地、项目公司设立、融资、建造开发、开盘预售、竣工交房全流程各环节经常遇到的税收问题。高级解析篇首先介绍了企业所得税汇算清缴、土地增值税清算、涉外税收中的常设机构判定原则等房地产公司难以回避的更高一级的税收问题；然后以*手资料介绍了吸收合并购地、精装房分劈成毛坯房与代装饰两个筹划案例，以案例来说明理论模型与税收实践的差距。 作者简介 朱光磊，中国注册会计师，南京大学MBA，从事房地产业务15年，历任房地产集团公司财务部总经理、战发部总经理，现任某税务师事务所合伙人，同时担任多家百强房地产集团税务顾问，并为数百家房地产公司做过税收培训，培训房地产学员近万人。一手实操一百多例公司并购案例与数百例土地增值税清算案例。


陈正坤，注册税务师，从事税务工作21年，湖北省恩施州国税局干部，湖北省国税局营改增专家，湖北省营改增政策执行口径主要起草者之一。自2012年8月起全程参与营改增工作，对营改增给房地产行业带来的影响、房地产行业后营改增时期的涉税风险应对及各税种之间的协调有独到见解。 目 录 目录
前言
*一部分入门操作篇
*一章房地产开发流程与涉税简介
*一节房地产开发流程简介
第二节房地产公司涉税简介
第二章购买土地环节税务风险控制关键点
*一节购地合同所涉增值税、印花税、土地使用税、契税风险
问题1：土地出让金能否在项目公司乙实行差额扣除？
问题2：甲公司将购地主体变更为乙公司，是否需要缴纳增值税？
问题3：甲、乙、国土局三方签订的补充协议是否要再次交印花税？
问题4：印花税的纳税主体是甲公司还是乙公司？
问题5：在案例2��1中，如果没有约定交地日期，如何交土地使用税？
问题6：在案例2��1中，如果国土局没有按2016年12月18日交付土地，乙公司如何交土地使用税？
问题7：房地产公司开发用地的土地使用税什么时候停止缴纳？
问题8：未办理流转手续的集体用地，由谁交税？
问题9：在案例2��1中，市政建设配套1 000万元是土地出让合同总金额的组成部分，因而作为契税的计税基础。如果土地出让合同中没有包含市政建设配套1 000万元的金额，市政建设配套费通过规费的形式在前期报批报建时收取，这市政建设配套1 000万元是否作为契税的计税基础？
第二节房地分离如何缴纳契税
问题10：甲公司应该按20 000万元还是25 000万元作为契税的计税依据？
问题11：土地变性合同是否交契税？是否交印花税？
第三节关注资本运作手法产生额外的税收负担
 问题12：甲公司以3 000万元出售股权是否属于税收筹划?
问题13：乙公司决定改用该地块土地使用权投资成立丁公司，再通过转让丁公司股权的方式来实现实质上的转让土地使用权，是否能产生节税效果？
第三章公司设立环节税务风险控制关键点
*一节选对公司注册地
问题14： 甲房地产公司是否应该将项目公司乙设立在B镇？
问题15：经过与C镇招商部门的沟通，C镇承诺按表3��1进行税收返还，同时为了便于操作，遵循对房地产公司的返还习惯，仅对营业税、土地增值税、企业所得税进行返还。C镇招商条件有哪些陷阱？
第二节注册资本金与资本弱化
第三节分公司或子公司的选择
第四节开办期的止点
问题16：在案例3��1中，乙公司的开办期什么时候结束？
问题17：在案例3��2中，乙公司开办费40万元如何进行财税处理？
第四章融资环节税务风险控制关键点
*一节信托与类信托
问题18：信托关系有什么特殊之处？
问题19：在会计处理上丁公司的融资属于股权还是债权？
问题20：丁公司的融资税务上属于股权还是债权？
问题21：丁公司的利息支出可以在企业所得税前扣除吗？
第二节融资租赁
问题22：承租人乙、丙的融资性售后回租行为属于销售行为吗？
问题23：融资租赁公司丁如何做到本金不征税？
第三节炒楼花
问题24：合同项下的收益权转让是否交流转税？
问题25：合同项下的收益权转让是否需要代扣代交个人所得税？
第四节对赌
问题26：对赌协议涉税处理有几种观点？
问题27：目前对赌协议*一公开的涉税文件引导了什么？
第五章开发环节税务风险控制关键点
*一节境外设计费涉税解析
问题28： 乙公司如何缴纳增值税？
问题29： 乙公司是否需要在中国境内缴纳企业所得税？
第二节甲供材的避税空间
问题30：哪些材料进行甲供可以实现甲公司从集团层面的节税？
问题31： 简易计税和一般计税孰优孰劣？
问题32：外墙面砖、门窗、幕墙是否是装饰材料？
第三节统借统还的法律形式
问题33：甲集团公司向乙公司收取600万元利息是否缴纳营业税？
问题34：如何才能做到集团统借统还免除甲集团公司转贷给乙公司的营业税？
问题35：如果营改增后发生统借统还，是否需要缴纳增值税？
第四节母子公司往来涉及的流转税
问题36：丙公司未向乙公司收取利息，是否要被核定营业税与企业所得税？
问题37：若营改增后发生该行为，丙公司未向乙公司收取利息，是否要被核定增值税？
问题38：甲集团公司3亿元流动贷款产生的600万元银行利息费用是否可以在企业所得税前扣除？
第六章销售环节税务风险控制关键点
*一节购房俱乐部会员费的纳税时点
问题39：税务机关检查时认为，甲房地产公司收取的会员费1 000万元
自2012年6月19日产生纳税义务，甲房地产公司应补交滞纳金。
第二节卖房送汽车是否属于混合销售行为
问题40：卖房送汽车是否属于混合销售行为？
问题41：赠送的奔驰SMART汽车是否应交增值税？
问题42：赠送的奔驰SMART汽车是否应交企业所得税？
问题43：赠送的奔驰SMART汽车是否代扣个人所得税？
第三节无产证地下建筑是否可以转让
问题44：地上无产证的架空层归谁所有？
问题45：地下无产证且非人防工程地下车库归谁所有？
问题46：地下人防改造的车库归谁所有？
问题47： 无产证建筑物是否可售？
问题48：持有型地下车位不保留成本，是否要补交企业所得税？
第四节精装房销售的流转税问题
问题49：营改增前后，空调、整体橱柜是否需要交增值税？如何计算缴纳增值税？
问题50：销售样板房中的床、桌椅、家电、软装是否交增值税？
问题51：精装房的装修是否交契税？
问题52：将销售精装房分劈成销售房屋与装修房屋，如何交营业税及增值税？
第五节购入在建工程开发销售是否可以差额征税
第六节售楼处、样板间的涉税问题
第七节合作建房
问题53：合营企业的法律形式与文件适用性分析。
第八节同是违约金纳税并不同
问题54：没收张某的定金5万元是否需要交增值税？
问题55：收取王某的滞纳金2 000元是否需要交增值税？
第九节合同签订过程中应关注的财税问题
问题56：地下车位是否应按无偿捐赠不动产而补征营业税或者增值税？
第七章竣工后环节税务风险控制关键点
*一节竣工备案的形式要件及涉税后果
*题57：甲房地产公司是否需要补企业所得税与滞纳金？
第二节交房才是所有权风险转移的标志
问题58：2010~2012年，会计上，甲房地产公司的销售成本是多少？
第三节资产的后续计量与房产税的疑难问题
问题59：发生的固定资产改良如何增加资产原值？
问题60：该商业地产取得的进项税额是否需要分两次抵扣？
问题61：Y项目的租金是否交房产税？
问题62：出租的大型游船租金收入是否交房产税？
问题63：出租简易农贸市场收取的租金是否交房产税？
问题64： 免租期的纳税义务人到底是谁？
问题65： 免租期是否需要按视同销售缴纳增值税？
问题66：如何区分独立地下建筑和与地上房屋相连的地下建筑？
问题67： 如何利用转租不征税进行筹划节税？
问题68：营改增后对2016年4月30日之前租入的不动产再转租的，能否选择简易计税方法计税？
问题69：甲公司如何租赁房屋给乙公司可以实现经营*优化？
问题70：排气管道是否要并入房产原值征房产税？ 
问题71：以上各种车位如何交房产税？
问题72：物业用房是否应交房产税？由谁交？
第八章营改增对房地产开发各环节及相关税种的影响
*一节营改增对房地产开发各环节的影响
问题73：预缴的增值税能否抵减当期实现的增值税应纳税额？
问题74：在预售环节，在有比较多的进项税额可供抵扣的情况下，可以确认售房收入的实现、纳税义务的发生吗，同时可以不预缴
增值税吗？
问题75：对“一次购地、分期开发”的房地产项目，其土地价款如何扣除？
第二节营改增对相关税种的影响
第二部分高级解析篇
第九章企业所得税应对
*一节国税发〔2009〕31号文的亮点与漏洞解析
第二节收入的确认
第三节成本计算与分摊
第四节期间费用的处理
问题76：补充养老保险与补充医疗保险是否必须到社会保障局办理才可以在企业所得税前扣除？
第五节企业所得税财税处理案例
问题77：2016年乙公司筹建期业务招待费是否有扣除限额？
问题78：2017年乙公司如何进行财税处理?
问题79：2018年乙公司如何进行财税处理？
第六节关联方借款利息扣除
第十章土地增值税清算解析
*一节土地增值税清算体系介绍
*题80：甲房地产公司节税多少？
第二节新房查账清算
问题81：为什么式(10��1)中直接按1��3加计扣除,而税法规定是“房地产开发费用在按‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的10%以内计算扣除”?
问题82：满足什么条件扣除项目才可以加计扣除20%？
问题83：投资而来的土地扣除金额是多少？
问题84：开发精装房屋销售的，装修成本如何扣除？
问题85：房地产企业根据规定缴纳的房屋维修基金在进行土地增值税清算的时候可以计入开发间接费用吗？
问题86：售楼部、样板房建造成本如何扣除？
问题87：代收费与规费的区别是什么？
问题88：房地产企业用房地产投资,是否要征收土地增值税？
问题89：土地增值税清算的滞纳金如何计算？
第三节旧房清算
问题90：应纳的土地增值税额是多少？
问题91：甲公司应交多少土地增值税？
第四节土地增值税经典错误筹划批判
第十一章经典筹划案例解析
*一节投资新设公司后吸收合并实现土地收购
问题92：投资新设S公司环节J公司是否产生营业税？营改增后，同样的行为是否产生增值税？
问题93：投资新设S公司环节J公司是否产生土地增值税？
问题94：吸收合并后，J公司是否需要补交土地增值税？
问题95：J公司转让S公司股权是否产生营业税？营改增后，同样的行为是否产生增值税？
问题96：J公司转让S公司股权是否产生土地增值税？
问题97：N房地产公司土地增值税清算时土地的可扣除成本是多少？
问题98：吸收合并是否产生税收？
第二节销售精装房分劈成毛坯房与代装饰
 问题99：如何利用L集团的优势实现集团层面的节税？
第十二章常设机构的判定原则
*一节常设机构判定的重要性
第二节常设机构的种类
第三节固定营业场所类常设机构
第四节承包工程
第五节提供劳务
问题100： 特许权使用费与营业利润的区别是什么？
问题101：乙公司是否构成常设机构的判定？
第六节非独立代理人
第七节独立代理人
第十三章房地产集团税务风险管理研究
*一节税务风险理论
第二节税务风险产生的原因
第三节风险管理整合框架在税务风险中的应用
第四节税务风险管理的动态框架
第五节税务风险管理案例分析
第十四章税收筹划本质是一门实战技艺
*一节筹划理论解决不了实际问题
第二节关注商业模式的重要作用
第三节专家的工作就是创新
问题102：有保底收益的委托理财收益属于股息还是利息？
问题103：不按持股比例的税收分红是否可以免企业所得税？
问题104：委托理财的纳税义务人是委托人还是受托人？
第四节税法的硬伤
第五节避税的蓝海
第六节风险与收益对等是税务实战至高法则
参考文献

深入解析国际税法前沿：跨国交易中的税务筹划与风险规避 一部聚焦于复杂跨境税收环境的深度指南 在当今全球化日益深入的商业格局中，跨国企业与高净值人士所面临的税务挑战空前复杂。传统的一国税法思维已然无法应对跨境交易带来的多重管辖权冲突、新型数字经济的税务模糊地带，以及日益收紧的国际税收合作（如BEPS行动计划）。本书并非对某一特定国内房地产税收实务的详尽解读，而是将视角投向更广阔、更具挑战性的国际税法前沿领域，旨在为读者提供一套系统化、实操性强的跨国税务风险管理与优化策略。 本书的主旨在于构建一套应对全球化税务博弈的知识体系，强调前瞻性、合规性与效益性的平衡。它不是一本面向国内特定行业（如房地产）的实务操作手册，而是一本侧重于抽象原则、国际协定解读和复杂案例分析的理论与实战结合的著作。 --- 第一部分：全球化背景下的国际税收框架重构 本部分将全面梳理驱动当代国际税收规则演变的宏观力量，分析国家间税收主权与企业避税策略的持续博弈。 第一章：BEPS行动计划的深化影响与企业应对 本章将深入剖析经济合作与发展组织（OECD）主导的“税基侵蚀与利润转移”（BEPS）行动计划的最新进展，特别是其对跨国企业实体存在认定、转让定价、受控外国公司（CFC）规则等方面带来的颠覆性变革。重点解析“多边公约”（MLI）如何重塑双边税收协定网络，以及企业如何在新框架下重新设计其全球价值链结构以满足实质性要求。 第二章：数字经济的税务挑战与全球反制措施（Pillar One & Pillar Two） 探讨传统税法体系在面对高度数字化、低实体存在企业的收入确认与利润归属问题上的困境。详细阐述OECD/G20“双支柱方案”的最新落地细节——特别是“支柱一”关于市场司法管辖权再分配的逻辑，以及“支柱二”（全球最低企业税率15%）的计算机制、适用范围及对跨国集团财务报告的潜在冲击。本章着重分析各国（包括欧盟、美国等主要经济体）对Pillar Two规则的国内立法动态及企业需提前进行的系统准备工作。 第三章：反避税措施的全球性升级与风险矩阵 超越传统的单一国家反避税立法，本章聚焦于国际合作驱动下的反避税工具箱。内容涵盖：共同申报准则（CRS）对金融信息自动交换的影响、反避税法律的“一般反避税条款”（GAAR）在不同法域中的适用差异、以及实质性要求（Substance Requirements）的强化，强调企业需证明其关键经济职能与管理决策所在地的一致性。 --- 第二部分：跨境交易的转让定价实务与争议解决 转让定价是国际税收争议的重灾区。本部分聚焦于如何确保关联方交易符合“独立交易原则”，并有效管理由此产生的税务稽查风险。 第四章：转让定价方法的选择与实务运用 系统梳理可比非受控价格法（CUP）、再销售价格法、成本加成法、交易净利润法（TNMM）以及利润分割法（PSM）的适用边界与局限性。特别关注在无形资产定价、复杂服务定价（如集团内部共享服务）和金融交易定价中，如何构建支持性的方法选择论证文档。 第五章：无形资产的跨境流转与价值链分析 针对跨国集团中最具争议性的无形资产（知识产权、品牌、专有技术）的定价问题，本章深入分析了BEPS第8-10章对无形资产风险和回报分配的要求。内容涉及“DEMPE功能”（开发、增强、维护、保护、利用）的认定，以及如何利用可比交易数据（或依赖分析）合理地将无形资产的剩余利润分配至相关实体。 第六章：转让定价文档的构建与风险管理 详述国际税收环境下，企业必须准备的“三层文档体系”：主体文档（Master File）、本地文档（Local File）与国别报告（CbCR）。重点分析CbCR数据如何触发税务机关的审查，以及企业应如何通过前瞻性文档准备，将潜在的转让定价调整风险降至最低。 --- 第三部分：国际税收协定、常设机构与争议解决机制 本部分侧重于解释双边税收协定在解决双重征税和确定税收管辖权中的核心作用。 第七章：常设机构（PE）认定的演变与陷阱 分析《企业所得税协定范本》中对常设机构定义的严格化趋势。重点解读BEPS带来的新型PE风险，如“代理人PE”和“分割合同安排”的认定标准更新。对于现代服务业（如工程承包、技术顾问），如何界定其服务活动的持续时间和强度以避免意外触发国内PE认定，是本章的实践核心。 第八章：国际税收协定的限制性条款与反滥用（LOB/PPT） 深入剖析税收协定为防止不当利用而设立的限制性条款。详细解释“有限受益人”（LOB）条款和“利润取得的根本目的”（PPT）条款的法律结构和实务应用。通过剖析关键司法判例，指导读者如何合法地利用协定优惠，同时避免被认定为“不合格”的安排。 第九章：跨境争议的预防与解决（MAP与仲裁） 当双重征税发生时，如何利用相互协商程序（MAP）与税收协定下的仲裁机制（ADR）。本章提供了一份实用的MAP申请与跟进行动指南，并比较了不同国家在接受仲裁裁决方面的法律效力差异，为企业提供了终局性解决跨境税务争议的退出路径。 --- 总结与展望 本书不探讨国内特定税种的交易流程，而是专注于跨越国界的税收治理、复杂原则的适用和高风险争议的化解。它面向有国际业务经验的税务总监、跨国企业的财务高管、以及致力于国际税法领域的专业律师和顾问，提供的是一套应对全球税务不确定性的战略工具箱。读者将获得理解未来税收格局、重塑合规架构、并有效管理国际税务足迹的能力。

评分☆☆☆☆☆

第三段评价 作为一个刚刚步入房地产行业的初学者，我一直为如何理解和处理复杂的房地产税收问题而感到困扰。在朋友的推荐下，我入手了《房地产税收面对面：实务与案例 第3版》，这本书彻底改变了我对房地产税收的看法。它以一种非常直观的方式，将抽象的税收理论与具体的房地产实操紧密结合起来。书中大量的案例分析，让我能够非常生动地理解各种税收政策在实际应用中的具体体现。作者对于不同类型的房地产交易，如二手房买卖、新房认购、租赁经营等，都进行了详细的税收解析，并且给出了操作性的建议。我特别欣赏书中关于税收筹划的部分，它教会我如何通过合规的方式，合理地降低房地产交易中的税负，从而提高投资回报率。这本书不仅仅是知识的传授，更重要的是它培养了我一种“税务思维”，让我能够更全面、更深入地思考房地产交易中的各项成本和潜在风险。对于我这样的新手来说，这本书无疑是一份无价的财富，它为我的房地产职业生涯打下了坚实的基础。

评分☆☆☆☆☆

第二段评价 刚开始接触房地产行业的时候，我对税收方面的知识可谓是一窍不通，常常被各种复杂的条款和计算搞得头昏脑胀。《房地产税收面对面：实务与案例 第3版》这本书，简直是我的一本“救命稻草”。它的语言风格非常亲切，不像一些学术著作那样枯燥乏味，更像是与一位经验丰富的税务专家进行一对一的交流。书中的每一个案例都非常贴近实际，我甚至能从中找到自己曾经遇到或正在面临的税务问题，并且在书中找到了清晰的解答。作者对于一些关键的税收政策，比如增值税、契税、房产税等等，都进行了深入浅出的讲解，并且详细说明了计算方法和申报流程。我尤其喜欢书中对于一些“潜规则”的揭示，例如在某些情况下如何合法地规避税费，或者如何利用税收优惠政策来降低成本。读完这本书，我感觉自己对房地产交易中的税务环节有了全新的认识，不再感到恐惧和迷茫，而是充满了信心去应对各种税务挑战。这本书绝对是房地产从业者，甚至是普通购房者必备的参考书。

评分☆☆☆☆☆

第一段评价 作为一名在房地产投资领域摸爬滚打多年的资深人士，我深知税务问题对房产价值和投资回报的影响之深远。市面上关于房地产税务的书籍不少，但真正能够深入浅出、结合实操案例的却不多见。《房地产税收面对面：实务与案例 第3版》的出现，无疑为我们这些一线从业者提供了一个宝贵的资源。这本书不仅仅是理论的堆砌，更重要的是它将复杂的税收法规拆解成易于理解的语言，并通过大量的实际案例来佐证和阐释。我特别欣赏其中对于不同类型房产（例如住宅、商业地产、工业地产等）在税收处理上的细致分析，以及对于不同交易环节（例如购买、持有、出售、租赁等）可能涉及的税费种类的全面梳理。书中对于一些常见税务陷阱的提示，更是让我受益匪浅，避免了许多潜在的财务风险。总的来说，这本书为我提供了一个更加系统和全面的视角来理解和应对房地产税收挑战，帮助我在复杂的税务环境中做出更明智的决策，从而优化投资组合，提升整体收益。它不仅仅是一本书，更像是一位经验丰富的税务顾问，随时待命，为我的房地产投资保驾护航。

评分☆☆☆☆☆

第五段评价 最近在研究如何更有效地管理我的几处房产投资，尤其是在税收方面。《房地产税收面对面：实务与案例 第3版》这本书，就像是为我量身定做的一样。这本书的编排方式非常人性化，它将各种税收问题按照不同的场景和类型进行分类，让我能够快速找到自己需要的信息。我特别喜欢它在讲解某个税种时，都会结合几个非常贴近实际的案例，让我能够清晰地看到这个税种在实际操作中是如何产生的，以及应该如何处理。书中的很多技巧和建议，都非常具有实操性，比如如何合理利用折旧抵扣，如何规避一些不必要的税费等，都让我受益匪浅。读完这本书，我感觉我对自己的房产资产有了更清晰的税务规划，能够更自信地进行后续的投资和管理。它不仅仅是一本关于税收的书，更是关于如何通过合理避税来最大化房产投资收益的一本指南。强烈推荐给所有希望在房地产领域取得成功的投资者。

评分☆☆☆☆☆

第四段评价 我是一名资深的房地产律师，在处理房地产相关的法律事务时，税收问题往往是客户最关心也最棘手的部分。《房地产税收面对面：实务与案例 第3版》这本书，是我最近阅读过的关于房地产税收领域最令人印象深刻的一本。它的内容非常扎实，涵盖了房地产税收的各个方面，从宏观政策到微观操作，都进行了深入的探讨。我尤其欣赏书中对于复杂税务法规的解读，作者能够将晦涩难懂的法律条文转化为清晰易懂的语言，并辅以大量的真实案例，使得读者能够快速掌握核心要点。书中对于一些常见的税务争议和解决方案的分析，也为我提供了重要的参考。它不仅仅是一本教科书，更是一本实用的工具书，能够帮助我在为客户提供法律咨询时，更加精准地把握税务风险，并给出最有效的法律建议。这本书的出版，无疑填补了当前房地产税收实务领域的一大空白，对于所有从事房地产相关法律、金融、投资等行业的人士来说，都具有极高的参考价值。