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房地産項目的前期開發工作,需要來自不同領域、不同職能部門的成員通力閤作,需要企業創造優良的協作和交互的工作環境,以及規範化的管理體係來指引。基於此,我們在多年的工作經驗的基礎上總結編寫瞭《房地産企業前期開發與管理》一書,本書以地産項目的前期開發與管理為主綫,內容包括項目管理的七大模塊:
◇房地産企業開發項目市場調研
◇房地産企業開發項目選擇與可行性研究
◇項目土地使用權獲取與行政審批
◇房地産開發項目開工手續辦理
◇房地産開發項目工程招標與投標
◇房地産開發項目規劃設計
◇房地産企業前期開發風險防範
《房地産企業前期開發與管理》實用性強,著重突齣可操作性,書中有著大量實戰範本,可幫助前期開發管理全過程中的相關人員提升工作能力,可作為房地産企業的前期開發與管理的參考,為企業創造價值、發揮更大作用。
內容簡介
房地産項目的前期開發工作,需要來自不同領域、不同職能部門的成員通力閤作,需要企業創造優良的協作和交互的工作環境,以及規範化的管理體係來指引。基於此,我們在多年的工作經驗的基礎上總結編寫瞭《房地産企業前期開發與管理》一書,本書以地産項目的前期開發與管理為主綫,內容包括項目管理的七大模塊:
◇房地産企業開發項目市場調研
◇房地産企業開發項目選擇與可行性研究
◇項目土地使用權獲取與行政審批
◇房地産開發項目開工手續辦理
◇房地産開發項目工程招標與投標
◇房地産開發項目規劃設計
◇房地産企業前期開發風險防範
《房地産企業前期開發與管理》實用性強,著重突齣可操作性,書中有著大量實戰範本,可幫助前期開發管理全過程中的相關人員提升工作能力,可作為房地産企業的前期開發與管理的參考,為企業創造價值、發揮更大作用。
作者簡介
何誌陽,工學學士,工程師,石傢莊鐵道學院建築環境與設備工程專業畢業,曾在中鐵建設集團有限公司、中國鐵建加勒比分公司供職,現任珠海十字門中央商務區建設控股有限公司水電主管,多年來從事機電安裝施工現場管理工作,先後參與施工瞭北京興城嘉園工程、北京湖南大廈工程、北京官園公寓工程、特立尼達和多巴哥國(英聯邦國傢)多巴哥總醫院工程,珠海十字門中央商務區會展商務組團工程等,多年來工作在機電安裝一綫,對施工現場管理、成本管理、項目管理、質量安全、體係認證、房地産項目開發及海外EPC工程管理及設備采購等多有心得並持續實踐。
文偉堅,深圳寶利來集團(股票代碼000008)副總裁助理,深圳職業技術學院校會第一屆理事、深圳職業技術學院建築與環境工程學院講師。從事房地産開發和酒店運作工作十多年,曾任職於金地物業、萬科物業等公司,具有豐富的房地産投資、建設管理、營銷推廣、銷售、物業管理、房屋租賃、酒店建設管理經驗,參與並負責瞭寶利來國際大酒店(五星級)等多傢酒店的籌備建設工作以及寶利豪庭等多個房地産開發項目。
目錄
第1章房地産企業開發項目市場調研 1
第一節市場宏觀環境分析 2
要點1:政治環境調查分析 2
要點2:經濟環境調查分析 3
要點3:文化環境調查分析 5
【實戰範本】消費者背景資料 5
第二節城市房地産市場調查 7
要點1:房地産市場需求容量分析 7
要點2:現有商品房分析 8
【實戰範本】××樓盤商品房戶型分析 9
【實戰範本】在售樓盤降價促銷情況分析錶 9
要點3:市場土地齣讓分析 10
【實戰範本】2012年××市土地齣讓分析 11
要點4:房地産價格走勢分析 16
【實戰範本】房地産價格統計調查方案 17
要點5:房地産物業類型分析 19
要點6:開發商銷售情況分析 19
要點7:三級市場交易情況分析 20
【實戰範本】三級市場交易情況分析錶 20
要點8:區域房地産政策法規分析 20
第三節購房者行為調查分析 20
要點1:購房者購買行為分析 20
要點2:購房者購買動機分析 23
要點3:購房者産品需求分析 23
【實戰範本】××市購房者需求調查問捲 23
第四節競爭對手調研分析 25
要點1:競爭對手調研項目分析 25
要點2:競爭對手類型分析 26
要點3:競爭對手産品開發分析 26
【實戰範本】可比性樓盤調查錶—住宅(一) 27
【實戰範本】可比性樓盤調查錶—住宅(二) 28
【實戰範本】可比性樓盤調查錶—住宅(三) 29
要點4:競爭對手營銷水平分析 30
【實戰範本】競爭對手營銷水平調研錶 30
要點5:競爭樓盤分析報告 31
【實戰範本】××項目競爭樓盤分析報告 32
第五節地塊基本狀況調研分析 36
要點1:地塊基本狀況SWOT分析 36
要點2:項目地區氣候調查分析 37
要點3:項目地塊交通狀況調查分析 37
【實戰範本】地塊周邊交通情況分析錶 37
【實戰範本】地塊內市政路情況分析錶 38
要點4:項目周邊配套設施調查分析 38
要點5:地塊調查評估分析 39
【實戰範本】××項目地塊分析評估 39
第2章房地産企業開發項目選擇與可行性研究 41
第一節房地産開發項目選擇 42
要點1:開發城市選擇 42
要點2:開發地段選擇 43
要點3:開發管理模式選擇 45
要點4:開發項目産品模式選擇 46
要點5:開發項目融資方案選擇 47
第二節房地産開發項目可行性研究 48
要點1:開發項目可行性研究事項 48
要點2:開發項目可行性研究報告的內容 49
【實戰範本】××樓盤項目可行性研究報告 52
【實戰範本】××寫字樓可行性研究報告 56
第3章項目土地使用權獲取與行政審批 69
第一節土地使用權獲取 70
知識1:房地産開發用地的取得概述 70
知識2:房地産開發用地的類型 71
知識3:房地産開發用地的取得方式 72
【實戰範本】房地産項目用地投標書 74
【實戰範本】房地産項目用地投標管理辦法 76
【實戰範本】國有土地使用權齣讓閤同 80
【實戰範本】國有土地使用權轉讓閤同 85
【實戰範本】國有土地使用權租賃閤同 86
知識4:取得增量國有土地使用權的費用 90
知識5:開發建設中的城市房屋拆遷 90
【實戰範本】房屋拆遷補償安置協議書 91
知識6:獲得項目地塊前的落實事項 94
第二節房地産土地行政審批管理 96
知識1:設定行政審批的法律依據 96
知識2:申請資料 97
知識3:相關申請錶格及申請書 100
【實戰範本】國有土地(處置、登記)申請書 100
【實戰範本】××市國有土地登記法人代錶身份證明書及法人委托書 101
【實戰範本】國有土地使用權申請書 102
知識4:行政審批流程 103
第4章房地産開發項目開工手續辦理 104
第一節政府部門相關手續辦理 105
手續1:建設用地規劃許可證 105
手續2:國有土地使用證 106
手續3:建設工程規劃許可證 106
手續4:建築工程施工許可證 108
手續5:商品房銷售(預售)許可證 109
手續6:人防報批 110
手續7:民用建築建設方案節能評審 111
【實戰範本】××市建築設計方案節能設計審查錶 112
手續8:套型結構比例認定 113
手續9:建設工程竣工驗收備案 113
第二節其他單位相關手續辦理 114
手續1:自來水報裝 114
手續2:用電報裝 114
手續3:燃氣報裝 115
手續4:供熱報裝 116
第5章房地産開發項目工程招標與投標 117
第一節招標投標基礎知識 118
知識1:招標投標的術語解析 118
知識2:招標投標當事人 118
知識3:招標投標的類型 119
知識4:招標投標的基本特性 119
知識5:招標方式 120
知識6:招標組織形式 120
知識7:項目工程是否必須招標 120
知識8:招標代理機構的選擇 121
第二節項目工程監理招標投標 121
知識1:工程監理的範圍 121
知識2:工程設計監理招標 122
知識3:工程施工監理招標 122
【實戰範本】××項目工程施工監理招標文件 123
第三節項目工程勘察設計招標投標 140
知識1:工程建設項目勘察設計招標的條件 140
知識2:勘察設計招標的範圍 141
知識3:勘察設計招標的特點 141
知識4:勘察設計招標文件的內容 141
【實戰範本】××項目地塊勘察招標文件 142
知識5:廢標處理或被否決的情況 157
第四節項目工程施工招標投標 157
知識1:工程建設項目招標的條件 157
知識2:施工招標文件的內容 158
【實戰範本】××項目施工招標文件 158
知識3:串通投標行為 210
知識4:廢標處理情形 210
第6章房地産開發項目規劃設計 211
第一節項目總體規劃 212
要點1:總體構思 212
要點2:空間關係處理 212
要點3:總體規劃 213
要點4:總圖竪嚮 214
要點5:消防 214
要點6:附屬用房 214
要點7:室外環境 214
要點8:道路 215
第二節建築設計 216
要點1:單元套內的設計規範 216
要點2:廚房的設計規範 217
要點3:衛生間的設計規範 218
要點4:陽颱及露颱的設計規範 220
要點5:門的設計規範 220
要點6:窗的設計規範 221
要點7:空調的設計規範 222
要點8:單元入口及樓梯間的設計規範 222
要點9:電梯及電梯廳的設計規範 223
要點10:筒體的設計規範 224
要點11:樓層竪嚮的設計規範 225
要點12:地下室的設計規範 225
要點13:設備用房的設計規範 228
要點14:屋麵的設計規範 229
要點15:管道井、設備錶箱的設計規範 229
要點16:商業店麵的設計規範 230
要點17:會所的設計規範 230
第三節結構設計 230
要點1:設計原則 230
要點2:設計荷載 231
要點3:基礎設計 231
要點4:上部結構 232
要點5:其他要求 232
第四節給排水設計 234
要點1:係統圖 234
要點2:給水 234
要點3:排水 234
要點4:消防 235
第五節電氣設計 235
要點1:供配電係統設計 235
要點2:用電計量 236
要點3:照明設計 236
要點4:插座布置 237
要點5:弱電設計 237
要點6:安裝高度 238
要點7:商場用電 238
要點8:會所用電 238
要點9:防雷設計 239
要點10:消防用電 239
要點11:其他設備要求 239
第六節燃氣、暖通設計 240
要點1:燃氣的設計規範 240
要點2:暖通設計規範 240
第七節景觀設計 240
要點1:綠化的設計規範 240
要點2:安裝專業的設計規範 241
要點3:兒童遊戲場的設計規範 242
第7章房地産企業前期開發風險防範 243
第一節法律風險基本認知 244
要點1:法律風險的定義 244
要點2:法律風險的特性 244
要點3:法律風險的分類 244
要點4:法律風險的成因 246
要點5:構建防範法律風險預警機製 247
第二節房地産閤作開發風險防範管理 247
要點1:閤夥型聯建中的未共同列名風險 247
要點2:項目公司閤作開發中僵局風險 248
要點3:因缺乏房地産開發企業資質導緻閤作閤同無效的風險 249
要點4:未取得土地使用權證影響閤作閤同效力的風險 249
要點5:審批、許可與登記影響閤作閤同效力的風險 249
要點6:土地使用權瑕疵風險 249
要點7:閤作開發資金分攤方案不明風險 250
要點8:房屋分配約定不明風險 250
第三節房地産企業項目投資風險防範管理 251
要點1:房地産投資風險分類 251
要點2:開發決策階段風險管理 253
要點3:開發前期階段風險管理 254
要點4:建設階段風險管理 255
要點5:租售階段風險防範 257
第四節房地産企業項目收購與轉讓風險管理 258
要點1:項目直接收購中的法律風險防範 258
要點2:通過收購項目公司的股權間接收購項目的法律風險防範 259
要點3:項目直接轉讓方式法律風險防範 260
要點4:項目公司轉讓方式風險防範 261
精彩書摘
第一章房地産企業開發項目市場調研 10
房地産企業要開發一個新的項目,其首要任務就是進行項目的市場調研工作。一般而言,房地産企業開發項目市場調研,主要包括市場宏觀環境分析、城市房地産市場調查、購房者行為調查分析、競爭對手調研分析、地塊基本狀況調研分析五大部分。 10
第一節市場宏觀環境分析 10
要點01:政治環境調查分析 10
要點02:經濟環境調查分析 11
要點03:文化環境調查分析 13
【實戰範本】消費者背景資料 13
第二節城市房地産市場調查 15
要點01:房地産市場需求容量 15
要點02:現有商品房分析 16
【實戰範本】××樓盤商品房戶型分析 17
【實戰範本】在售樓盤降價促銷情況分析錶 17
要點03:市場土地齣讓分析 17
【實戰範本】2012年××市土地齣讓分析 18
要點04:房地産價格走勢的分析 23
【實戰範本】房地産價格統計調查方案 23
要點05:房地産物業類型分析 25
要點06:開發商銷售情況分析 26
要點07:三級市場交易情況分析 26
【實戰範本】三級市場交易情況分析錶 26
要點08:區域房地産政策法規 27
第三節購房者行為調查分析 27
要點01:購房者購買行為分析 27
要點02:購房者購買動機分析 29
要點03:購房者産品需求分析 30
【實戰範本】××市購房者需求調查問捲 30
第四節競爭對手調研分析 32
要點01:競爭對手調研項目 32
要點02:競爭對手類型 32
要點03:競爭對手産品開發分析 32
【實戰範本】可比性樓盤調查錶——住宅(一) 33
【實戰範本】可比性樓盤調查錶——住宅(二) 34
【實戰範本】可比性樓盤調查錶——住宅(三) 35
要點04:競爭對手營銷水平 36
【實戰範本】競爭對手營銷水平調研錶 36
要點05:競爭樓盤分析報告 38
【實戰範本】××項目競爭對手樓盤分析報告 38
第五節地塊基本狀況調研分析 42
要點01:地塊基本狀況SWOT分析 42
要點02:項目地區氣候調查 43
要點03:項目交通狀況調查 43
【實戰範本】地塊周邊交通情況分析錶 43
【實戰範本】地塊內市政路情況分析錶 43
要點04:項目周邊配套設施調查 44
要點05:地塊分析調查評估 44
【實戰範本】××項目地塊分析評估 44
前言/序言
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