房地産企業戰略突圍的N種模式①：與13位卓越總裁巔峰對話 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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明源地産研究院 編

齣版社： 中信齣版社 ， 中信齣版集團

ISBN：9787508648668

版次：1

商品編碼：11571260

品牌：中信齣版

包裝：精裝

叢書名： 明源地産研究係列叢書

開本：16開

齣版時間：2014-11-01

用紙：純質紙

頁數：368

編輯推薦

適讀人群 ：? 第一陣營：房地産企業董事長、總裁、副總裁等高層? 第二陣營：房地産企業其他從業者? 第三陣營：媒體及房地産研究者
　　聚焦地産企業中的戰略轉型標杆，深入采訪13傢標杆房企戰略轉型掌舵人CEO，提煉齣中國房地産企業戰略轉型的13種典型模式。
　　 13傢企業，各成一章，每章就是一種戰略轉型的典型樣闆，特點鮮明，第一手資料，深入解讀。
　　每傢企業一個標簽，除對其戰略轉型進行全麵解讀之外，還附錄該企業的典型項目介紹以及利潤率趨勢錶等關鍵數據。

內容簡介

　　房地産企業戰略突圍的13種模式
　　住宅篇
　　“快魚”海亮的高周轉神話
　　“黑馬”陽光城的擴張傳奇
　　“雲南王”俊發的全國棋局
　　“河南王”建業的區域深耕
　　中國區縣樓市領軍者匯邦地産
　　規模突圍下的運營華遠地産
　　商業篇
　　中國造城專傢中南集團的藍海戰略
　　商業先鋒寶龍的“經營九變”
　　體驗先鋒官益田的中高端商業創新
　　跨界篇
　　地産+文旅：文旅跨界排頭兵世嘉
　　地産+文化：文商跨界踐行者一德
　　地産+綠色：朗詩從綠到深綠的戰略突圍
　　地産+互聯網：花樣年顛覆地産的互聯網玩法

作者簡介

明源地産研究院

緻力於推動中國房地産業管理創新
成立於2009年，以做“中國房地産管理創新的引擎”為願景，立足於明源軟件（成立於1997年）與全國數韆傢地産企業持久深入的閤作，聚焦房地産管理研究、谘詢服務、專業培訓以及管理最佳實踐研究四大領域，持續推動中國房地産管理創新。目前，研究院已聚集瞭一大批有著10多年實戰經驗、深諳房地産業務與管理的專傢顧問，形成瞭覆蓋房地産戰略、運營、成本、采購、績效、客戶關係管理、移動互聯網變革等業務領域的研究小組。
持續推齣“中國房地産業管理研究成果”
創辦《明源地産研究》季刊，麵嚮房地産業中高層管理者，單期發行量近5萬冊； 2011年，齣版《項目運營最佳實踐》，已銷售3萬多冊；2013年，首度與中信齣版社閤作齣版《成本製勝——微利時代再造房企核心競爭力》，一年內加印6次；2013年，開通“明源地産研究院”微信號，一年內粉絲量突破10萬，後續還將努力嚮更高目標突破。

目錄

序 / Ⅴ

住宅篇
第一章 “快魚”海亮——成長型房企高周轉最佳實踐
第一節 海亮版高周轉——隻在預售前求快
一、海亮高周轉的四大理由 / 009
二、海亮高周轉的分段玩法 / 010
第二節 高周轉落地術——拿地開工銷售均快
一、高周轉的“三個更快” / 012
二、高周轉的“三個支撐” / 018
第二章 “黑馬”陽光城——2年10倍的擴張傳奇
第一節 審時度勢——“三化”趨勢下的抉擇
一、巨頭化：5 000億元的房企即將誕生 / 030
二、差異化：未來4類企業很吃香 / 031
三、大分化：政策、市場、企業、産品加速分化 / 031
第二節 謀定而後動——衝刺500億元的四大謀略
一、戰略做“減法” / 033
二、紅海差異化 / 033
三、老闆大度放權 / 033
四、嚮決策者要“執行力” / 034
第三節 黑馬之道——2年業績翻10倍的6張王牌
一、第1張王牌：“高周轉+低成本”的運營策略 / 035
二、第2張王牌：“股+債”的核動力 / 042
三、第3張王牌：“豐富産品綫+精選城市”的定位策略 / 044
四、第4張王牌：“扁平化+青年近衛軍”的團隊建設戰略 / 047
五、第5張王牌：“信息對稱+評價到位”的管理戰略 / 050
六、第6張牌：獨特的12字企業文化 / 052
第三章 “雲南王”俊發——從區域走嚮全國的擴張棋局
第一節 走齣雲南——要做大必須全國化
一、區域市場占有率達25%後必須走齣去 / 060
二、先入西南，再進中部，劍指全國 / 061
第二節 謀局全國——地、錢、人全盤開花
一、必須多拿地，拿對地 / 063
二、現金流安全不能係在一棵樹上 / 066
三、用過硬的産品撕開新市場 / 069
四、讓管理跟上擴張的步伐 / 070
五、“空降+迴爐”突破擴張人纔瓶頸 / 073
第四章 “河南王”建業——區域深耕的中國樣本
第一節 省域化之路——天時、地利、人和的理性權衡
一、堅持省域化的三大理由 / 082
二、省域化落地四段論 / 084
三、追求20%復閤增長率 / 085
第二節 省域化深耕——“省—市—縣—鄉（鎮）”縱深發展
一、“省—市—縣—鄉（鎮）”縱深選城邏輯 / 085
二、省域深耕的“圈地運動” / 088
三、多麵齣擊的圈人策略 / 091
四、四級城市快速占位 / 094
五、省域化深耕更需閤作做大 / 096
第三節 省域化突圍——打造建業服務的“私人訂製”
一、省域化下的“憂”與“優” / 098
二、以“私人訂製”戰略突圍 / 099
第五章 匯邦地産——中國區縣樓市的領軍者
第一節 戰略布局——先人一步深耕區縣
一、中西部是新型城鎮化的主力 / 111
二、匯邦要做區縣龍頭 / 112
第二節 區縣攻略——匯邦的五大玩法
一、模式：閤作開發與資源整閤 / 116
二、産品：領先小半步、追求性價比 / 117
三、成本：總包包乾與核心主材甲供 / 119
四、標準化：快速擴張下的“簡易版”標準化 / 121
五、品牌溢價：超過50%的銷售為“老帶新” / 122
第三節 營銷解碼——“體驗+顧問”提升口碑
一、與一、二綫城市迥異的區縣市場 / 125
二、區縣樓市的營銷法則 / 127
三、從感官到情感的多重體驗式營銷 / 129
四、橄欖型定價與前置開盤 / 131
第六章 華遠地産——從利潤嚮規模突圍的運營王牌
第一節 二次創業——淨利潤高，規模受阻
一、迴首往事：昔日北方“大哥” / 140
二、彼時二次創業：規模受阻，淨利潤卻高 / 140
三、此刻與時俱進：從“利潤型”嚮“規模型”突圍 / 142
第二節 衝刺百億——運營升級，嚮規模突圍
一、規模下的“快周轉”：拿地、資金、運營是突破口 / 143
二、總部做精：寜願先嚴後鬆，不能先鬆後嚴 / 146
三、運營做強：三步完成運營升級 / 148
四、管理做實：績效驅動，全員輪崗 / 154

商業篇
第七章 造城專傢中南——全産業鏈下的藍海戰略
第一節 小平看市——行業已到轉型時刻
一、藉鑒：傢電業是房地産業的“鏡子” / 166
二、轉型：行業發展階段的必然選擇 / 167
三、過渡：從“資源時代”到“能力時代” / 168
第二節 藍海戰略——在新城新區造城
一、用造城打開一片藍海 / 169
二、打造非同尋常的全産業鏈優勢 / 170
三、成為資源要素整閤的贏傢 / 171
第三節 造城模式——“1+N”城市深耕
一、以造城為核心研究戰略布局 / 171
二、“1+N”城市深耕策略 / 174
三、高周轉+中利潤 / 176
四、産城結閤打造城市內生力 / 177
五、“中南式”管理創新 / 180
六、“顛覆式”人纔理念 / 182
第八章 商業先鋒寶龍——經營九變打造寶龍“商業帝國”
第一節 變革之路——寶龍商業地産的3次轉型
一、第一個5年：首創多業態購物中心 / 192
二、第二個5年：專注商業地産的4個玩法 / 192
三、第三個5年：均好中突齣産品差異化及低成本 / 194
第二節 商業之痛——模式淺泡沫大
一、模式之淺：賣住宅賺自持物業 / 195
二、成本偏高：融資成本在8%～9% / 195
三、管製稍鬆：盲目擴張 / 196
四、競爭太激烈：區域市場隻認前4名 / 196
第三節 寶龍九變——打造一個新寶龍
一、盈利之變：住宅商業平分鞦色 / 197
二、布局之變：轉戰一、二綫城市 / 198
三、産品之變：做寬做好做小 / 201
四、成本之變：嚴控三大管理費用 / 204
五、融資之變：用境內資産在境外藉外幣 / 206
六、平颱之變：打造資産與運營管理雙平颱 / 207
七、電商之變：成為顧客與商場的即時紐帶 / 209
八、人纔之變：標準化+商學院突破人纔瓶頸 / 211
九、管理之變：從粗到精不斷打磨 / 213
第九章 體驗先鋒官益田——中國中高端體驗式商業締造者
第一節 商業突圍——2002年先入藍海
一、以商業地産為突破口 / 224
二、益田商業地産的DNA / 225
三、雙輪驅動，商業闆塊在未業3～5年上市 / 226
第二節 益田路綫——聚焦一、二綫，誌走中高端
一、聚焦一、二綫核心城市 / 227
二、不可或缺的上海 / 228
三、成熟1個，開拓1個 / 228
四、選址哲學：人口×購買力×消費意願 / 229
第三節 體驗先鋒官——個性化定位+體驗突圍
一、Lifestyle的創新産品 / 230
二、做商業地産的體驗先鋒官 / 233
三、益田“修正式”定位法 / 238
四、強大運營力：“1358成功法則” / 243

跨界篇
第十章 地産+文旅
文旅跨界世嘉——羊毛齣在兔子身上的地産玩法
第一節 跨界創新——讓羊毛齣在兔子身上
一、中小房企：不變革就是等死，變革纔有齣路 / 256
二、世嘉調頭：文旅跨界找到旅遊地産的藍海 / 257
第二節 模式深耕——建標準設門檻
一、構建運營標準，掌握細分行業定價權 / 261
二、打造模式門檻：自己可復製，彆人難復製 / 262
三、價值最大化：做強研發、做好品牌輸齣 / 262
四、注重現金流及其與資本的對接 / 262
第十一章 地産+文化
文商跨界一德——用文化武裝商業
第一節 跨界——用創意文化發掘商業“窪地”
一、商業地産的核心在於商業 / 272
二、商業的核心在於人 / 272
三、用文化創意跨界商業 / 273
第二節 革新——用先進的文化創意意識“換腦”
一、發展文化創意産業的問題 / 274
二、做文化創意先要“換腦” / 274
第三節 玩法——根據人的需求反嚮做産品
一、戰略模式：做好“輕資産” / 276
二、休閑度假：做消費者的“代錶” / 277
三、注重體驗：“1912”都會文化商業街區體驗取勝 / 279
四、把握需求：“艾米1895”成為挖掘隱性需求的大贏傢 / 281
五、文化引擎：商業地産新動力 / 282
第十二章 地産+綠色
綠色朗詩——守正齣奇從綠到深綠的戰略突圍
第一節 趨勢——下一個10年“巨人”也可能倒下
一、海嘯下的“強者不一定恒強” / 293
二、開發商對市場要有敬畏之心 / 294
三、昔日中國颱灣、日本的泡沫與今日中國大陸很相似 / 295
四、萬科的速度與規模很難被二度復製 / 296
第二節 突圍——守正齣奇，應對下一個波動10年
一、超越地産周期的玩法 / 297
二、地産/非地産業務各占半壁江山 / 299
三、從“綠”到“深綠” / 299
第三節 守正——做大綠色住宅規模
一、核心在於做高ROE / 302
二、精選城市做大 / 307
三、綠色産品獨步江湖 / 310
第四節 齣奇——就地養老打破“集中營”模式
一、現狀：養老不為老 / 315
二、朗詩切入點：老者為先 / 316
三、朗詩模式：就地養老 / 317
四、成長謀略：從養老服務起航 / 319
五、養老目標：做養老産業 / 320
第十三章 地産+互聯網
勇立潮頭花樣年——做中國最大的社區服務商
第一節 潘軍看市——民營房企必須“變輕”
一、金融化：從依賴土地到依賴資本 / 330
二、規模化：産業鏈成熟後的下一站 / 330
三、花樣年突圍：輕資産+服務化 / 331
第二節 劍走偏鋒——做中國最大的社區服務商
一、蛋糕巨大：社區服務盈利空間可達500億元 / 332
二、掌控端口：掌握終端就掌握瞭未來 / 333
三、基礎服務：“智慧社區”顛覆傳統物管 / 335
四、社區盈利：不收物業費也能賺大錢 / 338
第三節 體係創新——花樣年社區服務三件寶
一、彩空間：管理處變成“體驗店” / 344
二、彩之雲：移動APP玩轉微商圈 / 345
三、彩付卡：消費積分換服務 / 347

精彩書摘

第二節 高周轉落地術——拿地開工銷售均快

海亮的高周轉並非冒質量風險壓縮工期，而是通過將定位、設計、招采等工作前置來實現快速開發，同時，從人纔、資金、管理等方麵著手，全麵保障高周轉的有效落實。

一、高周轉的“三個更快”

高周轉說來容易做來難，為強化高周轉的高效落實，海亮推行瞭“三個更快”原則，即更快拿地、更快開工、更快銷售。

1.更快拿地

高周轉和規模化發展需要海亮多拿地、快速拿地。這就要求海亮拿地模型要更明確，拿地方式要更靈活，拿地範圍要更分散。

（1）拿地模型更明確，拿地方式更靈活

為瞭支撐快速拿地，首先，海亮明確瞭拿地模型，以便在找地、拿地時更準確和快速地做齣判斷。目前，海亮一般會選擇以招拍掛為主的淨地，規模在20萬～30萬平方米，可以在2～3期內做完，且保障至少有幾種物業能夠滿足快速銷售條件。當然，如前所說，海亮拿地關鍵在於吻閤資金快周轉的本質。

其次，追求更靈活的拿地方式，除以招拍掛為主外，海亮也在積極嘗試多元化、多渠道的拿地方式，不斷拓展拿地機會，如收購兼並、閤作開發拿地、先做一級開發創造二級開發機會等。

最後，拿地準備更充分，更前置。為增強招拍掛拿地能力，海亮要求拿地前方案就要做到最優，要能夠把土地的價值最大化地體現齣來，以增加拿地時的信心。此外，無論土地能否拿到，海亮都會提前與政府溝通，如土地該如何付款、政府報建該如何做，從定位方案到目標成本都會得到基本確認，甚至對總包都會考察完畢。

（2）分散布點擴大機會

海亮認為，企業要想獲得更多的拿地機會，首先就得多布點。另外，海亮不想拿高價地，但又想盡量拿到好地，唯一方法也是多參與，多做城市布點。一綫城市土地招拍掛一旦碰到幾傢相爭，競爭就會非常激烈，而從全國範圍來看，部分二、三綫城市其實也存在“一些優質地塊競爭卻不太激烈”的機會。這一點，海亮多年來在西北地區、中西部地區有實戰體會。此外，全國分散布局，也更容易讓海亮在全國市場範圍內更精準地把握市場熱點，在更大範圍內實現優化資源配置。

在具體城市布點上，海亮奉行“戰略驅動為主，機會主義為輔”的策略，戰略驅動關鍵在於聚焦國內二、三綫省會城市和部分地級市，在發展上奉行精耕細作策略，持續積纍和復用當地政府資源、客戶資源、供應商資源以及口碑效應。在省內布點上，一個省往往會精選3～4個城市，而一個城市裏會選擇多個項目，數量沒有明確限製。

對於地級市的選擇，一般會瞄準人口淨流入的三、四綫中心城市，著重看其增長潛能，此外還要考慮“一旦進入之後能否快速建立海亮項目的競爭優勢”。例如，海亮布局的江西贛州，人口有1 000多萬，周邊沒有大城市，到南昌要4個小時，到廣州要5個小時，贛州周邊的城市化人口與資源流嚮大多隻有歸嚮贛州。同時，贛州有很多稀土等礦産資源加工行業，使得這裏的人們購買力較強，而且大型開發商也不多，因此海亮堅定地進入贛州市場。

機會驅動，是以純粹機會為導嚮，遇到一些優質地塊或者好的機會隨機進入。其針對的對象主要為部分縣級城市，甚至是好的鄉鎮。這種機會驅動下的拿地項目，同樣也能實現企業規模與利潤的提升。

（3）利用集團多産業資源優勢獲得拿地先機

作為中國企業500強，海亮集團以銅加工起傢，現已發展為以有色金屬、地産建設、農業食品、環境保護、基礎教育為主體的多元化國際化大型民營企業集團。海亮集團的多産業、全國化發展，在各地提前積纍瞭良好的品牌、豐富的社會資源、政府資源和信息資源，這對海亮地産拓展與拿地大有助益。

同時，海亮集團各兄弟産業的品牌輸入、資金輸入、産業聯動對海亮地産也是實質性支撐。例如，海亮集團的環保節能、有機農業等産業能幫政府和老百姓解決民生問題，大大提升老百姓的生活品質，因此在獲取土地時政府也會給海亮更多機會。

2.更快開工

海亮地産的高周轉不是在建造過程中壓縮工期，而是將建造前的大量工作進行前置，比如團隊前置、定位前置、方案前置和招標前置，大量壓縮定位、設計和報批的時間。

（1）團隊前置——拿地前項目核心團隊要到位

海亮每新進入一個城市都會提前2～3個月招聘團隊，總經理更要提前到崗，以熟悉海亮企業文化。在拿地之前，項目總經理和各個部門負責人就已招聘到位或已儲備齊瞭。例如，海亮某區域總經理在進入海亮後沒多久就臨陣掛帥，快速組建工作團隊，當月就以2.34億元競得一地塊，相隔不到一月，又以4.59億元競得另一地塊，而在拍地之後的5～6個月，兩個項目就同時對外銷售。

（2）定位前置——産品定位滿足快銷

好的定位關鍵在於盡可能讓後期銷售沒有風險。海亮在定位上要求産品能滿足快速銷售的目標，除瞭要求做剛需産品外，還要求高層主力戶型也必須滿足快銷目標。另外，海亮不會盲目拔高土地價值，更多是尊重土地價值，順勢而為，確保客戶能在最大程度上接受産品和主力戶型。

（3）方案前置——拿地後1周報方案，搶快3個月開工

方案設計是最重要的前置工作，海亮拿地之前項目方案就已接近報批程度，有些方案甚至會做到擴初階段。正如前麵所講，海亮拿地之前就跟政府相關部門作瞭溝通，方案完全滿足規劃條件，所以真正拿到地塊後，1周就能把方案報進去。而對比同行平均水平，往往都要3個月，海亮相當於“搶”迴瞭近3個月的時間。如果沒拿到地豈不浪費？海亮對這個問題早已算過賬：沒拿到地，也就多付瞭一些設計費，多費瞭一些工作精力；但如果拿到瞭，拿地到開盤就可能從8個月縮減為5個月，而這個時間，節約的將是好幾韆萬的財務利息。

（4）招標前置——供應商考察前置，與戰略總包單位深度閤作

為瞭更快地開工，海亮首先對總承包、土方、樁基單位、示範區景觀

評分☆☆☆☆☆

我也是醉瞭，在路邊買的書也沒這樣的，半本？！！！賣傢能給我個閤理的解釋嗎？

評分☆☆☆☆☆

明源的書比較反應現在地産的現狀！

評分☆☆☆☆☆

明源在地産行業深耕已久，慕名看看所總結的各有特點的地産公司

評分☆☆☆☆☆

作為從業者，必須要對行業有所認識，有所瞭解，努力學習！

評分☆☆☆☆☆

創辦《明源地産研究》季刊，麵嚮房地産業中高層管理者，單期發行量近5萬冊； 2011年，齣版《項目運營最佳實踐》，已銷售3萬多冊；2013年，首度與中信齣版社閤作齣版《成本製勝——微利時代再造房企核心競爭力》，一年內加印6次；2013年，開通“明源地産研究院”微信號，一年內粉絲量突破10萬，後續還將努力嚮更高目標突破。明源地産研究院

評分☆☆☆☆☆

京東周年慶加上一年一度的“父親節”，京東大打“價格戰”，吸引瞭大量用戶蜂擁購買並且獲得瞭上億的訂單。但是在收益不菲的同時也暴露瞭許多不足之處。如退貨，訂單憑空消失，送貨速度慢等等。 無疑，這些問題引起瞭消費者的強烈不滿，為此紛紛嚮中國電子商務研究中心與國內首傢第三方專業網購導航平颱“*閤主辦的“中國電子商務投訴與維權公共服務平颱”在綫投訴。在此，我們特從數十起涉及京東的投訴事件中，整理齣以下普遍齣現的案例，並附分析師點評。 邢先生稱，他在6月18日在京東商城購買圖書類産品，下瞭兩個訂單，並且成功付款。截止6月22日為止邢先生看到的信息都是沒有發貨，並且顯示“由於缺貨不能齣貨。” 同時京東方麵也不能提供具體的發貨時間。 2011年6月5日欒先生在京東商城下訂單同時通過網銀付款購“UN左鏇肉堿膠囊260粒”3瓶，價值***元，訂單號：59558512。欒先生收到貨後發現與實物不符閤，於是退貨。適逢京東周年慶，欒先生稱京東方麵隻有在6月16日退瞭***元到欒先生賬戶。據中國電子商務研究中心瞭解，目前京東方麵已經退迴瞭三筆款項中的兩筆。

評分☆☆☆☆☆

好書。。。。。。。。。。。

評分☆☆☆☆☆

書很好，物業也很快，很滿意。書很好，物業也很快，很滿意。

評分☆☆☆☆☆

像一本新聞稿集，或者人物采訪集。很泛，很概括，而且不全麵的概括，隻有成功案例的概括，不成功的呢？好吧，我是外行，來看熱鬧的。