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内容简介

　　《房地产开发企业营改增操作实务》一书分成八个部分来讲述：
　　◇导读：房地产开发企业营改增概览
　　◇房地产开发企业营改增政策解析
　　◇房地产开发企业增值税纳税申报表填写
　　◇房地产开发企业增值税发票开具与管理
　　◇房地产开发企业营改增后的会计核算
　　◇营改增后房地产开发企业纳税筹划与风险控制
　　◇防伪税控系统及软件操作
　　◇附录
　　《房地产开发企业营改增操作实务》首先对试点实施办法进行详细的讲解，以帮助房地产开发企业更好地了解政策，不在政策上违规，接下来从房地产开发企业操作的角度来解读各项税务事务的办理，着重突出可操作性，帮助房地产开发企业迅速地厘清营改增后的税务事项并高效地办理好各项业务。

作者简介

　　李建军，立信会计师事务所（特殊普通合伙）资深税务合伙人。中国注册会计师、税务师，清华大学一英国班戈大学国际工商管理硕士，深圳市注册税务师协会理事。拥有超过25年的会计、审计、税务代理工作经验，谙熟中国财经及税务法律法规，著有《财务通则与企业财务管理规章制度设计》《企业财务文书写作格式与范本》《营改增政策解读与企业实操手册》等图书。曾为多家房地产、金融、互联网、生物制药公司提供高端税务服务。尤其擅长为企业IPO上市、新三板挂牌、并购重组及资本交易等所产生的税务疑难提供税务解决方案。曾咨询和辅导过中铁粤丰置业、深业置地、保利地产、联泰地产、中粮地产、恒居地产、深赤湾、尧都银行、招银国际等客户。

目录

导读 房地产开发企业营改增概览
一、什么是房地产开发
二、房地产开发与房地产开发经营的区别
三、房地产开发企业营改增政策

第一章 房地产开发企业营改增政策解析
第一节 房地产开发企业纳税人和扣缴义务人
一、纳税人义务人的确定
二、纳税人的类型及认定条件
相关链接 一般纳税人资格登记
三、增值税扣缴义务人
四、合并纳税的规定
第二节 房地产开发企业增值税的应税范围及税率
一、应税范围
二、税率和征收率
第三节 房地产开发企业增值税的计税方法和应纳税额的计算
一、一般计税方法
二、简易计税方法
第四节 房地产开发企业应税销售额的确定
一、基本规定
二、特殊规定
三、房地产开发企业的具体规定
相关链接 房地产开发企业扣除土地价款时的台账管理要求
第五节 房地产开发企业增值税进项税额抵扣
一、可抵扣进项税额范围和扣除凭证
二、不得抵扣的进项税额
三、进项税额转出的规定
第六节 房地产开发企业纳税地点与纳税义务发生时间
一、房地产开发企业纳税地点
二、房地产开发企业纳税义务发生时间
三、房地产开发企业纳税期限
第七节 房地产开发企业营改增政策的过渡与衔接
一、新老项目的界定标准
二、新老项目的政策衔接
三、试点前发生业务的政策衔接
四、销售使用过的固定资产的政策衔接
五、原一般纳税人增值税期末留抵税额的处理

第二章 房地产开发企业增值税纳税申报表填写
第一节 房地产开发企业增值税纳税申报表（一般纳税人适用）的填写
一、一般纳税人增值税纳税申报表的填写顺序
二、名词解释
三、《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表的填写
四、《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）填写说明
……
第三章 房地产开发企业增值税发票开具与管理
第四章 房地产开发企业营改增后的会计核算
第五章 营改增后房地产开发企业纳税筹划与风险控制
第六章 防伪税控系统及软件操作
附录

精彩书摘

　　《房地产开发企业营改增操作实务》：
　　导读 房地产开发企业营改增概览
　　经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，金融、建筑、房地产和生活服务业等全部纳入营改增试点行业范围。
　　一、什么是房地产开发
　　房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。
　　对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。
　　房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自身的特点，即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。
　　房地产开发包括土地开发和房屋开发。土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：
　　（1）新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；
　　（2）旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。
　　二、房地产开发与房地产开发经营的区别
　　房地产开发与房地产开发经营是有区别的，房地产开发是指依《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。这是《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款明确的定义。房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。而房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这是国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二条明确定义的。
　　因此房地产开发和房地产开发经营是有区别的，两者对主体的资质要求是不同的，前者不一定要求具有房地产开发经营资格，而后者就要求具有房地产开发经营资格。最高人民法院在《民事案件案由规定》中把合资、合作开发房地产合同纠纷归属于房地产开发经营合同纠纷中，所以合资、合作开发经营房地产合同中对主体的资格是有要求的，至少要求一方当事人具有房地产开发资格，但实践中经营有将具有房屋预租性质的自建房（非商品房）合建合同纠纷当作房地产开发经营合同纠纷，而要求自建房合建合同的一方当事人具有房地产开发经营资格，就是因为没有将房地产开发与房地产开发经营区别开来。由于合资、合作房地产开发经营合同是属于房地产经营性质的合同关系，必然涉及转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。
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前言/序言

　　自2016年5月1日起，中国将全面实施营改增，营业税将退出历史舞台，增值税制度将更加规范。这是自1994年分税制改革以来，财税体制的又一次深刻变革。
　　2016年3月24日，财政部及国家税务总局联合发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称“36号文”），明确从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。
　　李克强总理在《政府工作报告》提出全面实施营改增，承诺“确保所有行业税负只减不增”之后，又在2016年3月18日主持召开国务院常务会议，部署全面推开营改增试点工作，进一步减轻企业税负。李克强说，全面实施营改增，是深化财税体制改革、推进经济结构调整和产业转型的“重头戏”。他在多个场合表示，营改增不只是简单的税制转换，它有利于消除重复征税，减轻企业负担，促进工业转型、服务业发展和商业模式创新，是一项“牵一发而动全身”的改革。
　　营改增的全面推广，不仅是涉及这四个行业，其实所有的企业，包括早已纳入增值税体系的企业，都被波及，因为这些行业可能就是其他企业的上游或下游企业，而且销售或购买无形资产和不动产的业务，几乎所有的企业都会涉及。
　　针对房地产业营改增，将进一步改善房地产行业运行环境，并有效调节房地产企业税负水平、提升企业积极投资开发的信心，同时也将给房地产企业带来不同的机遇与挑战。
　　其实，对于营改增企业而言，首先必须对税收政策有充分的了解，接下来要办理相关的税务手续，了解营改增后会计处理方面的变化，才能够避免在税务方面的风险，但就我们目前辅导的企业来看，许多企业并不具备这方面的能力，许多企业的税务会计对税收政策一知半解，对所要办理的事务更是云里雾里，因而，往往跑了许多次税务局，还办不成功一项业务。

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