最高人民法院審理城鎮房屋租賃閤同糾紛案件司法解釋的理解與適用 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

2009年7月30日，《最高人民法院關於審理房屋租賃閤同糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋》公布，並定於同日施行。這是最高人民法院深入落實科學發展觀，貫徹“為大局服務，為人民司法的宗旨，切實履行司法審判指導職責的重大舉措，必將對各級人民法院依法公正審理房屋租賃 閤同糾紛案件發揮積極的指導作用。 房屋租賃主要包括居住用房的租賃和經營用房的租賃，居住用房是人類生存的基本物質條件，經營用房是人類從事生産經營的必要生産資料。因此，房屋租賃與國傢利益、社會公共利益和廣大人民群眾的切身利益息息相關，亦與社會的和諧穩定、經濟的平穩發展息息相關。在我國經濟高速發展和住房製度改革日益深化的推動下，房屋租賃經營方式日益普遍，房屋租賃業迅猛發展，齣現許多新情況、新問題，並形成訴訟進入司法領域。

第一部分 司法解釋條文及答記者問
最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃閤同糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋（2009年7月30日）
最高人民法院民一庭負責人就《關於審理城鎮房屋租賃閤同糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋》答記者問

第二部分 司法解釋理解與適用
《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃閤同糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋》理解與適用
第一條 司法解釋的適用範圍
第二條 違法建築物租賃閤同無效
第三條 違法臨時建築物租賃閤同無效
第四條 登記備案與房屋租賃閤同的效力
第五條 無效閤同的處理
第六條 一房數租的處理原則
第七條 齣租人的閤同解除權
第八條 承租人的閤同解除權
第九條 閤同無效時經同意的裝飾裝修物的處理
第十條 閤同履行期間屆滿或者解除時未形成附閤的裝飾裝修物的處理
第十一條 閤同解除時形成附閤的裝飾裝修物的處理
第十二條 租賃期間屆滿時附閤裝飾裝修物的處理
第十三條 承租人擅自裝飾裝修、擴建費用的處理
第十四條 房屋擴建費用的處理
第十五條 超過承租人剩餘租賃期限的轉租期間無效
第十六條 齣租人同意轉租的推定
第十七條 次承租人的代償請求權
第十八條 次承租人逾期騰房的處理
第十九條 房屋租賃閤同的概括繼受
第二十條 “所有權變動不破租賃”及適用的例外情形
第二十一條 侵害承租人優先購買權的損害賠償責任
第二十二條 租賃房屋抵押權人實現抵押權時承租人優先購買權的保護
第二十三條 租賃房屋拍賣時優先購買權的保護
第二十四條 承租人行使優先購買權的例外情形
第二十五條 其他規定

第三部分 相關法律規範及閤同範本
一、相關法律、行政法規
中華人民共和國民法通則(節選)(1986年4月12日)
中華人民共和國物權法(節選)(2007年3月16日)
中華人民共和國閤同法(節選)(1999年3月15日)
中華人民共和國擔保法(節選)(1995年6月30日)
中華人民共和國土地管理法(節選)(2004年8月28日第二次修正)
中華人民共和國城市房地産管理法(節選)(2007年8月30日修正)
中華人民共和國城鄉規劃法(節選)(2007年10月28日)
中華人民共和國消防法(節選)(2008年10月28日修訂)
中華人民共和國建築法(節選)(1997年11月1日)
中華人民共和國拍賣法(節選)(2004年8月28日修正)
中華人民共和國民事訴訟法(節選)(2007年10月28日修正)
城市房屋拆遷管理條例(節選)(2001年6月13日)
建設工程質量管理條例(節選)(2000年1月30日)
村莊和集鎮規劃建設管理條例(節選)(1993年6月29日)

二、相關司法解釋
最高人民法院
關於貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若乾問題的意見(試行)(節選)(1988年4月2日)
最高人民法院
關於適用《中華人民共和國閤同法》若乾問題的解釋(一)(節選)(1999年12月1日)
最高人民法院
關於適用《中華人民共和國擔保法》若乾問題的解釋(節選)(2000年9月29日)
最高人民法院
關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財産的規定(節選)(2004年10月26日)
最高人民法院
關於適用《中華人民共和國民事訴訟法》若乾問題的意見(節選)(1992年7月14日)

三、部門規章、地方性法規及地方政府規章(一)部門規章
城市房屋租賃管理辦法(節選)(1995年5月9日)(二)地方性法規
福建省保護華僑房屋租賃權益的若乾規定(2000年11月18日)
上海市房屋租賃條例(1999年12月27日)
浙江省房屋租賃管理條例(1996年9月6日)
廣東省城鎮華僑房屋租賃規定(1994年11月17日)
廣東省城鎮房屋租賃條例(1994年4月30日)(三)地方政府規章
北京市房屋租賃管理若乾規定(2007年11月3日)
西藏自治區城鎮房屋租賃管理暫行辦法(2006年10月16日)
天津市經濟租賃房管理辦法(2004年11月30日)
天津市房屋租賃管理規定(2004年6月30日)
上海市居住房屋租賃管理實施辦法(2004年8月30日)
新疆維吾爾自治區城市房屋租賃管理規定(2004年6月29日)
安徽省城市房屋租賃管理辦法(1999年12月3日)

本書對《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃*糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋》的原意和審判實務中需注意的問題逐條進行說明，並對每條規定的背景依據和討論中的不同觀點進行介紹，便於讀者詳盡瞭解該司法解釋的整體起草情況和每條規定的精神實質；條文說明中也介紹瞭國外相關的立法例、當前學術界主要的理論成果及研究動態，增強瞭作品的學術性和資料性，必將對讀者大有裨益。

四、房屋租賃閤同範本
北京市房屋租賃閤同(自行成交版)
北京市房屋租賃閤同(經紀機構代理成交版)

四、適用不同民法理論處理裝飾裝修問題
問：房屋租賃閤同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點和難點問題。《解釋》對此問題是如何規定的？
答：裝飾裝修的處理涉及債權和物權兩大領域，關涉添附製度、不當得利等民法理論，該類案件的處理在理論界及審判實務界均引起高度關注。《解釋》在吸收各級人民法院和學術界意見基礎上，確立瞭處理此類糾紛的規則：承租人擅自進行裝飾裝修，構成侵權，承擔侵權責任；承租人經同意裝飾裝修，區分情況適用不同的處理原則，一是對附閤和未形成附閤的裝修裝修物分彆適用不同的處理規則。未形成附閤的裝飾裝修物，承租人作為所有權人享有處分權；已形成附閤的裝飾裝修物區分閤同無效、閤同有效解除、閤同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規則。二是齣租人是否對承租人附閤的裝飾裝修進行補償，如何補償，要區分不同情況。閤同無效時，齣租人同意利用的裝飾裝修，基於不當得利對承租人進行補償；不同意利用的，裝飾裝修的現值損失作為無效閤同的損失，由雙方按照過錯承擔；閤同解除，由導緻閤同解除的違約方承擔裝飾裝修殘值損失。在雙方均無過錯情形下，由雙方依照公平原則分擔裝飾裝修殘值損失；需要注意的是，閤同解除時，如果齣租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基於不當得利對承租人予以補償；閤同履行期間屆滿，齣租人取得附閤裝飾裝修物無需補償。
問：《解釋》就附閤裝飾裝修的處理齣現“現值損失”和“殘值損失”兩個名詞。如何理解和區分這兩種損失？
答：一直以來，各地人民法院對附閤裝飾裝修損失的認定，方法多樣，標準不同，統一這一問題的法律適用，對司法審判意義重大。《解釋》根據有效閤同和無效閤同的不同法律效果，對裝飾裝修損失采用瞭現值損失和殘值損失兩種不同的標準。現值損失是指閤同被認定無效時，裝飾裝修的現存價值。在閤同無效場閤，承租人通常已經占用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應再列入閤同無效的損失範圍。殘值損失是指在閤同解除時，裝飾裝修的剩餘“價值”，這一“價值”的確定是以閤同解除時裝飾裝修的現值為基礎，且不能低於閤同履行期間攤銷的裝飾裝修費用。《解釋》依照租賃閤同的權利義務內容、行業慣例、交易習慣，規定在雙方當事人無約定情形下，承租人的附閤裝飾裝修費用應當在租賃期內攤銷完畢，齣租人無需補償。