税务干部培训系列教材：房地产开发企业相关业务税务处理 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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孙丽英，侯江玲 著

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• 税务
• 房地产
• 开发企业
• 税务处理
• 税务培训
• 财税
• 会计
• 税务实务
• 企业税务
• 房地产税收

出版社： 经济科学出版社

ISBN：9787514130201

版次：1

商品编码：11254740

包装：平装

开本：16开

出版时间：2013-03-01

用纸：胶版纸

页数：292

正文语种：中文

内容简介

　　《税务干部培训系列教材：房地产开发企业相关业务税务处理》的基本内容包括三部分：第一部分是房地产开发企业经营特点与开发流程，主要归纳和介绍房地产开发业务及企业经营特点、房地产开发的业务流程。第二部分是房地产开发企业税务处理疑难问题分析，重点归纳和讲述房地产开发企业税收政策的一般规定和房地产开发企业特殊业务的税务处理。第三部分是房地产开发企业主要税种纳税申报表审核，主要阐述营业税、土地增值税和企业所得税的纳税申报表审核。《税务干部培训系列教材：房地产开发企业相关业务税务处理》的定位有三个方面：一是解决税企双方在处理涉税业务中的疑惑；二是针对当前不当的税收筹划方案，指出存在的法律风险；三是为税务机关开展行业税源监控提供指导。

作者简介

　　孙丽英，辽宁税务赢等专科学校税务稽查教研窒主任，副教授，国家税务总局师资库名师，中国注册会计师、注册税务师、注册评估师。长期从事税收教学工作，主讲税务稽查、税收政策、纳税评估等方面的课程。其中，房地产税收相关专题有“房地产开发行业特点与纳税检查”、“房地产企业税收政策解析及稽鹰要点”、“房地产相关制度及业务流程”、“房地产业行业评估”等。个人专著及主编教材：《当今执法环境下税务检查方法与检查指引》（大连理工大学出版社2010年出版）；《税务稽查风险问题分析与应对指导》（经济科学出版社2013年出版）。参编高等教育统编教材两部（副主编）。
　　侯江玲，毕业于东北财经大学，投资经济管理学士，会计学硕士，辽宁税务高等专科学校税务稽查教研室专职教师，国家税务总局师资库名师，执业注册会计师、高级会计师。多年来主要围绕企业所得税、个人所得税等重点税种、房地产、金融等重点行业展开学术研究、课题开发和教学实训等工作，主持完成了国家税务总局远程电子教材《房地产企业税务稽查》，主持编写了新企业所得税法实施后《财务会计与税法差异》教材等，发表财税实务处理方面的专业论文二十余篇。

目录

第一部分 房地产开发企业经营特点与开发流程
第一章 房地产开发业务及企业经营特点
第一节 房地产开发及企业概况
一、房地产及房地产开发
二、房地产开发企业资质要求
第二节 房地产开发企业的主要业务
一、土地的开发与经营
二、房屋的开发与经营
三、城市基础设施和公共配套设施的开发
四、代建工程的开发
第三节 房地产开发企业的生产经营特点和产品销售方式
一、房地产开发企业的生产经营特点
二、房地产开发产品的销售方式
第二章 房地产开发的业务流程
第一节 房地产开发的一般性业务流程
一、前期准备阶段
二、建设施工阶段
三、预售及产权转移阶段
第二节 房地产开发的基本审批要求
一、立项审批
二、规划审批
三、取地审批
四、施工审批
五、销售审批
六、产权登记
第三节 房地产开发企业的管理体系
一、房地产开发企业内部组织管理体系
二、房地产开发企业外部监督管理体系
三、房地产中介机构
第四节 房地产开发企业的基本财务核算
一、开发产品销售收入的确认
二、开发产品成本的核算要求

第二部分 房地产开发企业税务处理疑难问题分析
第一章 房地产开发企业税收政策的一般规定
第一节 房地产行业经营流程涉及的主要税种
一、房地产业各环节涉及的税种
二、房地产开发行业生产经营各阶段业务流程涉及的税种
第二节 房地产开发企业现行税收政策的一般规定
一、营业税的一般规定
二、土地增值税的一般规定
三、企业所得税的一般规定
四、房产税的一般规定
五、城镇土地使用税的一般规定
六、契税的一般规定
第二章 房地产开发企业特殊业务的税务处理
第一节 几种促销手段的税务处理
一、预售收入（预租收入）的税务处理
二、打折销售的税务处理
三、“买一赠一”销售的税务处理
四、“委托销售（包销）”的税务处理
五、“还本”销售、“先租后售”、“售后回租”、“售后回购”的税务处理
六、以转让股权名义转让房地产的税务处理
七、其他方式销售房地产的税务处理
第二节 将房地产转作他用的税务处理
一、将房地产转作他用的营业税税务处理
二、将房地产转作他用的土地增值税税务处理
三、将房地产转作他用的企业所得税税务处理
四、将房地产转作他用的其他税种的税务处理
第三节 代收代付费用的税务处理
一、代收代付费用的营业税税务处理
二、代收代付费用的土地增值税税务处理
三、代收代付费用的企业所得税税务处理
第四节 不同经营方式的税务处理
一、“受托代建”业务的税务处理
二、“合作建房”业务的税务处理
三、“挂靠经营”业务的税务处理
四、“精装修”业务的税务处理
五、“产权式经营”业务的税务处理
六、“经适房”业务的税务处理
第五节 关联交易的税务处理
第六节 扣除项目的税务处理
一、合法凭证扣除的税务处理
二、计税成本的税务处理
三、“甲供材”业务的税务处理
四、借款利息的税务处理
第七节 回迁安置业务的税务处理
一、回迁安置业务的营业税税务处理
二、回迁安置业务的土地增值税税务处理
三、回迁安置业务的企业所得税税务处理
四、回迁安置业务的契税税务处理
第八节 配套设施、临时设施、人防设施（地下停车场）的税务处理
一、公共配套设施的税务处理
二、临时设施的税务处理
三、营销设施的税务处理
四、人防设施（地下停车场）的税务处理
五、其他无产权证建筑物的税务处理
第九节 其他业务的税务处理
一、税款核定问题
二、跨地区经营征税问题
三、“假按揭”业务的税务处理

第三部分 房地产开发企业主要税种纳税申报表审核
第一章 房地产开发企业营业税纳税申报表审核
第一节 房地产开发企业营业税纳税申报表审核要点
一、房地产开发企业《营业税纳税申报表》表样
二、房地产开发企业《营业税纳税申报表》审核要点
第二节 房地产开发企业销售不动产营业税项目管理信息的利用
一、房地产开发企业项目登记具体要求
二、税务机关不动产营业税项目管理的具体内容
三、不动产项目情况登记表
……
第二章 房地产开发企业土地增值税申报表审核
第三章 房地产开发企业所得税纳税申报表审核
参考文献

精彩书摘

　　“转让无形资产”，是指转让无形资产的所有权或使用权的行为。转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。
　　“销售不动产”，是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
　　1.营业税境内外劳务划分原则问题
　　“境内”，是指提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；所转让或者出租土地使用权的土地在境内；所销售或者出租的不动产在境内。
　　2.在建项目转让的税收问题
　　单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：（1）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。（2）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。
　　在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。
　　3.视同发生应税行为
　　纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
　　财政部、国家税务总局规定的其他情形：（1）抵债，视同销售不动产。国家税务总局《关于以房屋抵顶债务应征营业税问题的批复》（国税函[1998]771号）规定：单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。（2）投资，不征收营业税。
　　……

前言/序言

税务干部培训系列教材：房地产开发企业相关业务税务处理 本书籍简介 目标读者： 本书籍主要面向在税务系统工作的各级税务干部，特别是从事房地产行业税务管理、稽查和服务的税务人员。同时，它也适用于房地产开发企业的财务人员、税务负责人以及相关法律顾问和会计师事务所的专业人士，作为理解和掌握房地产行业复杂税务规则的专业参考读物。 核心内容概述： 本教材深入剖析了房地产开发企业在经营全生命周期中所涉及的各项重要税务处理问题。全书结构严谨，内容详实，旨在帮助读者全面理解国家税法及相关法规在房地产开发特定环节的具体应用和执行口径。 第一部分：房地产开发业务的税收基础与流程再造 本部分为全书的理论基石，系统梳理了房地产开发行业的主要业务模式、产业链构成及税务合规的核心要求。 1. 行业概览与税务风险点识别： 详细阐述房地产开发企业从土地获取、项目立项、规划设计、工程建设、预售、竣工验收直至产权交付的全过程。重点分析在各个阶段可能触发的税务风险，例如土地增值税的纳税义务时间点、成本费用的归集与分摊标准等。 2. 税种框架与计税基础： 系统介绍涉及房地产开发的主要税种，包括但不限于增值税、企业所得税、土地增值税、契税及房产税等。针对不同税种，详细解释其计税依据、税率适用条件和申报要求。特别关注增值税进项税额抵扣政策在土地、建材和工程服务采购环节的复杂应用。 3. 会计核算与税务处理的衔接： 探讨企业会计准则与税法在收入确认、成本核算上的差异，特别是《企业会计准则第38号——告知性修改》对房地产行业的影响，指导税务人员如何有效衔接财务报表数据与纳税申报数据，识别潜在的纳税差异。 第二部分：土地获取与前期开发环节的税务深度解析 土地是房地产开发的核心资源，本部分聚焦于土地获取及前期准备阶段的税务复杂性。 1. 土地使用权取得的税务处理： 详细解析通过招拍挂、协议出让、转让等不同方式获取土地使用权时，涉及的契税、增值税及土地增值税的计算与缴纳要点。重点剖析土地价款构成要素的界定，如土地使用费、耕地占用税等在后续土地增值税清算中的扣除范围和标准。 2. 前期工程费用的税务归集与分摊： 深入解析前期勘察、设计、“三通一平”等工程费用在企业所得税前扣除的条件和时间节点。阐述土地费用和前期工程费用在不同项目间的合理分摊方法，以及税务机关对分摊依据的审核重点。 3. 关联方土地转让的税务审查： 针对集团内部或关联企业间的土地使用权转让或合作开发情形，详细讲解反避税规则的适用，如何审定公允价值，避免不当的税收筹划。 第三部分：工程建设与销售环节的增值税与所得税处理 本部分是教材的核心，涵盖了项目建设和产品销售两大关键环节的税务实操。 1. 工程服务与建筑安装业务的增值税管理： 细致讲解总分包模式下的增值税链条管理。重点分析混合销售行为（如提供建筑服务并销售自产材料）的界定与纳税义务的区分。对一般计税法和简易计税法在不同情形下的适用进行对比分析和案例演示。 2. 预售收入的确认与纳税调整： 阐述《建筑工程施工总承包”营改增”政策调整的后续影响》。结合最新的税收法规，明确房地产开发企业采取预收款方式销售商品房时，增值税纳税义务发生时间的判定标准。 3. 企业所得税下的成本核算与费用扣除： 详述符合条件的开发成本（包括利息支出、管理费用等）在企业所得税汇算清缴中的扣除政策。特别关注未完工项目成本结转的税务要求，以及对借款利息在不同阶段资本化与费用化的处理规范。 第四部分：土地增值税清算实务与难点解析 土地增值税是房地产企业税务处理中的重中之重，本部分提供详尽的清算指南。 1. 清算前提与时点的把握： 明确触发土地增值税清算的情形（如项目全部竣工、整体转让、转让未完工土地使用权等），确保税务干部准确判断何时启动清算程序。 2. 扣除项目的审核要点： 逐项拆解土地增值税扣除项目的构成要件和扣除标准，包括取得土地使用权支付的金额、已完工开发成本、税金及附加、特定业务的费用扣除等。重点解析“计算容积率建筑面积”的确定口径和超面积处理方式。 3. 增值税与土地增值税的衔接： 详细讲解增值税已纳税额在土地增值税中的扣除规则，包括适用简易计税项目和适用一般计税方法项目的不同扣除比例和确认依据。 4. 特殊情形的清算处理： 针对合作开发、异地开发、旧城改造等复杂情形下的土地增值税处理策略和税务机关的检查重点进行深入探讨。 第五部分：存量房产的税务管理与后续持有环节 本部分关注项目竣工销售完成后的税务责任延续。 1. 存量房产的流转与持有： 讲解已竣工房产对外销售（二手房交易）涉及的增值税、个人所得税（或企业所得税）的计算和代扣代缴责任。 2. 房产税的计税基础与减免政策： 明确企业自用房产的房产税计税依据（余值法或原值法），以及在建工程、闲置房产的税务管理要求。 教材特色： 实务导向： 结合大量的税务稽查案例和法院判例，将理论与实务操作紧密结合。 政策更新及时： 紧密跟踪财政部、国家税务总局关于房地产行业税收政策的最新变化和口径调整。 条理清晰： 采用模块化设计，逻辑链条清晰，便于税务干部按业务节点进行针对性学习和查阅。 结语： 本书籍是税务干部掌握房地产行业复杂税收法规体系、提升风险识别与精准执法的必备工具书。通过系统学习，读者将能有效应对房地产行业高额税负和复杂交易结构带来的税务挑战，确保税收征管的科学性、准确性和权威性。

评分☆☆☆☆☆

这本书的装帧设计朴实无华，封面上“税务干部培训系列教材”几个字就透着一股严谨务实的学习氛围。我一直觉得，在税收这个专业领域，最怕的就是模糊不清，而这套教材给我的第一印象就是“靠谱”。翻开书页，首先映入眼帘的是清晰的目录和条理分明的章节划分，这对于我这样一个希望快速掌握核心知识的读者来说，简直是福音。我特别关注了其中关于房地产开发企业纳税筹划的部分，毕竟这块业务的税种繁多，政策变动也相对频繁，如果能有系统性的指导，无疑能大大提升工作效率和合规性。书中对增值税、企业所得税、土地增值税等关键税种的处理逻辑进行了细致的讲解，并且结合了大量的案例分析，这让我感觉学习过程不再枯燥，而是能切实地将理论知识与实际操作联系起来。我个人尤其欣赏书中对于一些易混淆、易出错的环节的重点提示，例如关于预收款、工程未完工的税务处理，以及如何界定开发成本的归集和分摊，这些都是实务中经常遇到的难题，得到了书中详尽的解答，让我受益匪浅。

评分☆☆☆☆☆

作为一名在税务机关工作多年的老兵，我深知税收政策的复杂性以及信息更新的及时性。我拿到这本《房地产开发企业相关业务税务处理》时，带着一份审慎的态度去翻阅。书中对于房地产开发企业在不同经营环节的税务处理，无论是拿地、开发、销售还是持有环节，都进行了非常细致的梳理。我特别留意了书中关于土地增值税清算的部分，这部分内容历来是房地产税务领域的“重头戏”，处理不好就容易产生大额的税款风险。书中通过图表结合的方式，清晰地展示了土地增值税的计算公式、扣除项目的界定以及各项费用的合理分摊方法，并且对一些特殊的清算情况，如合作开发、分期开发等，也给予了充分的关注。我尝试着将书中提到的一个案例与我近期处理的一个实际项目进行对照，发现书中的逻辑和方法论非常贴合实际，甚至有些细节的处理方式比我以往的经验更加精炼和高效。这套教材不仅是理论的讲解，更像是为税务干部量身打造的实操指南，能够帮助我们更准确、更规范地处理复杂的税务问题，有效防范税收风险。

评分☆☆☆☆☆

这本书给我带来的惊喜，远不止于对其专业性的认可，更在于其在教学方法上的创新。我一直觉得，再好的理论知识，如果不能有效地传递给学习者，其价值也会大打折扣。这本《房地产开发企业相关业务税务处理》在这一点上做得非常出色。它不像一些传统的教材那样，仅仅罗列政策条文和理论框架，而是将抽象的税法规定，通过生动形象的语言、清晰易懂的图示以及贴近实务的案例，层层剥开，让读者能够轻松理解。我尤其喜欢书中对每个章节开头部分的“学习目标”设定，这能够帮助我明确每部分的学习重点，提高学习效率。而且，书中大量运用了流程图和对比表格，将复杂的税务处理过程直观地呈现出来，对于我这样需要快速掌握大量信息的人来说，这种形式大大降低了理解门槛。我印象深刻的是关于房地产开发企业收入确认的章节，书中详细阐述了不同销售模式下的收入确认时点和金额计算，并辅以案例说明，让我在理解上有了质的飞跃。

评分☆☆☆☆☆

这本书的到来，对我而言，更像是获得了一位经验丰富的导师，随时随地可以进行“一对一”的辅导。我特别关注了书中关于房地产开发企业成本核算与税务处理相结合的部分。众所周知，成本的准确核算是进行税务处理的基础，而房地产开发项目的成本构成复杂，核算难度也大。书中对开发成本的归集、分摊原则进行了详尽的阐述，并且结合了增值税、企业所得税以及土地增值税等不同税种的要求，给出了具体的处理建议。我尝试着将书中关于成本核算的模型应用到我近期接触的一个项目上，发现这种系统化的处理方式，不仅能够帮助我更准确地计算各项税费，还能有效避免重复计算或遗漏，从而大大降低了税务风险。书中还针对一些常见的税务疑难点，如售后回租、融资租赁等特殊业务的税务处理，也提供了专业的解读和指导，这对于提升我处理复杂业务的能力非常有帮助。

评分☆☆☆☆☆

坦白说，我抱着一种“看看到底能有多专业”的心态来翻阅这本《房地产开发企业相关业务税务处理》。毕竟，房地产开发企业的税务处理，涉及的环节多，专业性强，政策变化也快，要做到面面俱到且准确，实属不易。然而，这本书确实给了我不少启发。它系统地梳理了房地产开发过程中涉及到的各项税收，从拿地环节的契税、土地出让金，到开发过程中的增值税、企业所得税，再到销售环节的增值税、个人所得税（如果涉及），以及最后的土地增值税清算，都做到了比较全面的覆盖。我特别欣赏书中对一些关键概念的界定，比如“视同销售”的几种情形，“开发产品”的构成要素，以及“转让房地产”的定义，这些看似基础但至关重要的概念，书中都进行了非常清晰的解释，并且提供了相关的法律法规依据。这使得我在处理实际工作时，能够有更坚实的理论基础，避免出现误判。

评分☆☆☆☆☆

这本书值得一看

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不错，是一本好书值得购买

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这本书的内容非常到位，是我一直要找的。

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评分☆☆☆☆☆

给单位图书馆买的，还没拆封，很便宜吧

评分☆☆☆☆☆

不错，值得拥有！回头查了一下，我是从2010年3月开始网络购书的，算起来快5年了。师傅是我的女友“好梦”，她是个样样时尚都能搞懂的70后女子，若干年前我看她拿了一摞书在付款，才知道还有这等方便之事：网上选书，书到付款。于是赶紧回家登录京东书城，挑选，下单。果然，很快书就送到了。从那时起到现在，我不知在京东下了多少订单，四五十次应该有了吧，因为我早已是VIP钻石用户啦。好了，废话不多说。

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