稅務乾部培訓係列教材：房地産開發企業相關業務稅務處理 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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孫麗英，侯江玲 著

圖書標籤:

• 稅務
• 房地産
• 開發企業
• 稅務處理
• 稅務培訓
• 財稅
• 會計
• 稅務實務
• 企業稅務
• 房地産稅收

齣版社： 經濟科學齣版社

ISBN：9787514130201

版次：1

商品編碼：11254740

包裝：平裝

開本：16開

齣版時間：2013-03-01

用紙：膠版紙

頁數：292

正文語種：中文

內容簡介

　　《稅務乾部培訓係列教材：房地産開發企業相關業務稅務處理》的基本內容包括三部分：第一部分是房地産開發企業經營特點與開發流程，主要歸納和介紹房地産開發業務及企業經營特點、房地産開發的業務流程。第二部分是房地産開發企業稅務處理疑難問題分析，重點歸納和講述房地産開發企業稅收政策的一般規定和房地産開發企業特殊業務的稅務處理。第三部分是房地産開發企業主要稅種納稅申報錶審核，主要闡述營業稅、土地增值稅和企業所得稅的納稅申報錶審核。《稅務乾部培訓係列教材：房地産開發企業相關業務稅務處理》的定位有三個方麵：一是解決稅企雙方在處理涉稅業務中的疑惑；二是針對當前不當的稅收籌劃方案，指齣存在的法律風險；三是為稅務機關開展行業稅源監控提供指導。

作者簡介

　　孫麗英，遼寜稅務贏等專科學校稅務稽查教研窒主任，副教授，國傢稅務總局師資庫名師，中國注冊會計師、注冊稅務師、注冊評估師。長期從事稅收教學工作，主講稅務稽查、稅收政策、納稅評估等方麵的課程。其中，房地産稅收相關專題有“房地産開發行業特點與納稅檢查”、“房地産企業稅收政策解析及稽鷹要點”、“房地産相關製度及業務流程”、“房地産業行業評估”等。個人專著及主編教材：《當今執法環境下稅務檢查方法與檢查指引》（大連理工大學齣版社2010年齣版）；《稅務稽查風險問題分析與應對指導》（經濟科學齣版社2013年齣版）。參編高等教育統編教材兩部（副主編）。
　　侯江玲，畢業於東北財經大學，投資經濟管理學士，會計學碩士，遼寜稅務高等專科學校稅務稽查教研室專職教師，國傢稅務總局師資庫名師，執業注冊會計師、高級會計師。多年來主要圍繞企業所得稅、個人所得稅等重點稅種、房地産、金融等重點行業展開學術研究、課題開發和教學實訓等工作，主持完成瞭國傢稅務總局遠程電子教材《房地産企業稅務稽查》，主持編寫瞭新企業所得稅法實施後《財務會計與稅法差異》教材等，發錶財稅實務處理方麵的專業論文二十餘篇。

目錄

第一部分 房地産開發企業經營特點與開發流程
第一章 房地産開發業務及企業經營特點
第一節 房地産開發及企業概況
一、房地産及房地産開發
二、房地産開發企業資質要求
第二節 房地産開發企業的主要業務
一、土地的開發與經營
二、房屋的開發與經營
三、城市基礎設施和公共配套設施的開發
四、代建工程的開發
第三節 房地産開發企業的生産經營特點和産品銷售方式
一、房地産開發企業的生産經營特點
二、房地産開發産品的銷售方式
第二章 房地産開發的業務流程
第一節 房地産開發的一般性業務流程
一、前期準備階段
二、建設施工階段
三、預售及産權轉移階段
第二節 房地産開發的基本審批要求
一、立項審批
二、規劃審批
三、取地審批
四、施工審批
五、銷售審批
六、産權登記
第三節 房地産開發企業的管理體係
一、房地産開發企業內部組織管理體係
二、房地産開發企業外部監督管理體係
三、房地産中介機構
第四節 房地産開發企業的基本財務核算
一、開發産品銷售收入的確認
二、開發産品成本的核算要求

第二部分 房地産開發企業稅務處理疑難問題分析
第一章 房地産開發企業稅收政策的一般規定
第一節 房地産行業經營流程涉及的主要稅種
一、房地産業各環節涉及的稅種
二、房地産開發行業生産經營各階段業務流程涉及的稅種
第二節 房地産開發企業現行稅收政策的一般規定
一、營業稅的一般規定
二、土地增值稅的一般規定
三、企業所得稅的一般規定
四、房産稅的一般規定
五、城鎮土地使用稅的一般規定
六、契稅的一般規定
第二章 房地産開發企業特殊業務的稅務處理
第一節 幾種促銷手段的稅務處理
一、預售收入（預租收入）的稅務處理
二、打摺銷售的稅務處理
三、“買一贈一”銷售的稅務處理
四、“委托銷售（包銷）”的稅務處理
五、“還本”銷售、“先租後售”、“售後迴租”、“售後迴購”的稅務處理
六、以轉讓股權名義轉讓房地産的稅務處理
七、其他方式銷售房地産的稅務處理
第二節 將房地産轉作他用的稅務處理
一、將房地産轉作他用的營業稅稅務處理
二、將房地産轉作他用的土地增值稅稅務處理
三、將房地産轉作他用的企業所得稅稅務處理
四、將房地産轉作他用的其他稅種的稅務處理
第三節 代收代付費用的稅務處理
一、代收代付費用的營業稅稅務處理
二、代收代付費用的土地增值稅稅務處理
三、代收代付費用的企業所得稅稅務處理
第四節 不同經營方式的稅務處理
一、“受托代建”業務的稅務處理
二、“閤作建房”業務的稅務處理
三、“掛靠經營”業務的稅務處理
四、“精裝修”業務的稅務處理
五、“産權式經營”業務的稅務處理
六、“經適房”業務的稅務處理
第五節 關聯交易的稅務處理
第六節 扣除項目的稅務處理
一、閤法憑證扣除的稅務處理
二、計稅成本的稅務處理
三、“甲供材”業務的稅務處理
四、藉款利息的稅務處理
第七節 迴遷安置業務的稅務處理
一、迴遷安置業務的營業稅稅務處理
二、迴遷安置業務的土地增值稅稅務處理
三、迴遷安置業務的企業所得稅稅務處理
四、迴遷安置業務的契稅稅務處理
第八節 配套設施、臨時設施、人防設施（地下停車場）的稅務處理
一、公共配套設施的稅務處理
二、臨時設施的稅務處理
三、營銷設施的稅務處理
四、人防設施（地下停車場）的稅務處理
五、其他無産權證建築物的稅務處理
第九節 其他業務的稅務處理
一、稅款核定問題
二、跨地區經營徵稅問題
三、“假按揭”業務的稅務處理

第三部分 房地産開發企業主要稅種納稅申報錶審核
第一章 房地産開發企業營業稅納稅申報錶審核
第一節 房地産開發企業營業稅納稅申報錶審核要點
一、房地産開發企業《營業稅納稅申報錶》錶樣
二、房地産開發企業《營業稅納稅申報錶》審核要點
第二節 房地産開發企業銷售不動産營業稅項目管理信息的利用
一、房地産開發企業項目登記具體要求
二、稅務機關不動産營業稅項目管理的具體內容
三、不動産項目情況登記錶
……
第二章 房地産開發企業土地增值稅申報錶審核
第三章 房地産開發企業所得稅納稅申報錶審核
參考文獻

精彩書摘

　　“轉讓無形資産”，是指轉讓無形資産的所有權或使用權的行為。轉讓土地使用權，是指土地使用者轉讓土地使用權的行為。
　　“銷售不動産”，是指有償轉讓不動産所有權的行為。不動産，是指不能移動，移動後會引起性質、形狀改變的財産。本稅目的徵收範圍包括：銷售建築物或構築物，銷售其他土地附著物。銷售建築物或構築物，是指有償轉讓建築物或構築物的所有權的行為。以轉讓有限産權或永久使用權方式銷售建築物，視同銷售建築物。銷售其他土地附著物，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。其他土地附著物，是指建築物或構築物以外的其他附著於土地的不動産。在銷售不動産時連同不動産所占土地的使用權一並轉讓的行為，比照銷售不動産徵稅。
　　1.營業稅境內外勞務劃分原則問題
　　“境內”，是指提供或者接受條例規定勞務的單位或者個人在境內；所轉讓或者齣租土地使用權的土地在境內；所銷售或者齣租的不動産在境內。
　　2.在建項目轉讓的稅收問題
　　單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續，其實質是發生瞭轉讓不動産所有權或土地使用權的行為。對於轉讓在建項目行為應按以下辦法徵收營業稅：（1）轉讓已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資産”稅目中“轉讓土地使用權”項目徵收營業稅。（2）轉讓已進入建築物施工階段的在建項目，按“銷售不動産”稅目徵收營業稅。
　　在建項目是指立項建設但尚未完工的房地産項目或其他建設項目。
　　3.視同發生應稅行為
　　納稅人有下列情形之一的，視同發生應稅行為：（1）單位或者個人將不動産或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人；（2）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建築物後銷售，其所發生的自建行為；（3）財政部、國傢稅務總局規定的其他情形。
　　財政部、國傢稅務總局規定的其他情形：（1）抵債，視同銷售不動産。國傢稅務總局《關於以房屋抵頂債務應徵營業稅問題的批復》（國稅函[1998]771號）規定：單位或個人以房屋或其他不動産抵頂有關債務的行為，應按“銷售不動産”稅目徵收營業稅。（2）投資，不徵收營業稅。
　　……

前言/序言

稅務乾部培訓係列教材：房地産開發企業相關業務稅務處理 本書籍簡介 目標讀者： 本書籍主要麵嚮在稅務係統工作的各級稅務乾部，特彆是從事房地産行業稅務管理、稽查和服務的稅務人員。同時，它也適用於房地産開發企業的財務人員、稅務負責人以及相關法律顧問和會計師事務所的專業人士，作為理解和掌握房地産行業復雜稅務規則的專業參考讀物。 核心內容概述： 本教材深入剖析瞭房地産開發企業在經營全生命周期中所涉及的各項重要稅務處理問題。全書結構嚴謹，內容詳實，旨在幫助讀者全麵理解國傢稅法及相關法規在房地産開發特定環節的具體應用和執行口徑。 第一部分：房地産開發業務的稅收基礎與流程再造 本部分為全書的理論基石，係統梳理瞭房地産開發行業的主要業務模式、産業鏈構成及稅務閤規的核心要求。 1. 行業概覽與稅務風險點識彆： 詳細闡述房地産開發企業從土地獲取、項目立項、規劃設計、工程建設、預售、竣工驗收直至産權交付的全過程。重點分析在各個階段可能觸發的稅務風險，例如土地增值稅的納稅義務時間點、成本費用的歸集與分攤標準等。 2. 稅種框架與計稅基礎： 係統介紹涉及房地産開發的主要稅種，包括但不限於增值稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅及房産稅等。針對不同稅種，詳細解釋其計稅依據、稅率適用條件和申報要求。特彆關注增值稅進項稅額抵扣政策在土地、建材和工程服務采購環節的復雜應用。 3. 會計核算與稅務處理的銜接： 探討企業會計準則與稅法在收入確認、成本核算上的差異，特彆是《企業會計準則第38號——告知性修改》對房地産行業的影響，指導稅務人員如何有效銜接財務報錶數據與納稅申報數據，識彆潛在的納稅差異。 第二部分：土地獲取與前期開發環節的稅務深度解析 土地是房地産開發的核心資源，本部分聚焦於土地獲取及前期準備階段的稅務復雜性。 1. 土地使用權取得的稅務處理： 詳細解析通過招拍掛、協議齣讓、轉讓等不同方式獲取土地使用權時，涉及的契稅、增值稅及土地增值稅的計算與繳納要點。重點剖析土地價款構成要素的界定，如土地使用費、耕地占用稅等在後續土地增值稅清算中的扣除範圍和標準。 2. 前期工程費用的稅務歸集與分攤： 深入解析前期勘察、設計、“三通一平”等工程費用在企業所得稅前扣除的條件和時間節點。闡述土地費用和前期工程費用在不同項目間的閤理分攤方法，以及稅務機關對分攤依據的審核重點。 3. 關聯方土地轉讓的稅務審查： 針對集團內部或關聯企業間的土地使用權轉讓或閤作開發情形，詳細講解反避稅規則的適用，如何審定公允價值，避免不當的稅收籌劃。 第三部分：工程建設與銷售環節的增值稅與所得稅處理 本部分是教材的核心，涵蓋瞭項目建設和産品銷售兩大關鍵環節的稅務實操。 1. 工程服務與建築安裝業務的增值稅管理： 細緻講解總分包模式下的增值稅鏈條管理。重點分析混閤銷售行為（如提供建築服務並銷售自産材料）的界定與納稅義務的區分。對一般計稅法和簡易計稅法在不同情形下的適用進行對比分析和案例演示。 2. 預售收入的確認與納稅調整： 闡述《建築工程施工總承包”營改增”政策調整的後續影響》。結閤最新的稅收法規，明確房地産開發企業采取預收款方式銷售商品房時，增值稅納稅義務發生時間的判定標準。 3. 企業所得稅下的成本核算與費用扣除： 詳述符閤條件的開發成本（包括利息支齣、管理費用等）在企業所得稅匯算清繳中的扣除政策。特彆關注未完工項目成本結轉的稅務要求，以及對藉款利息在不同階段資本化與費用化的處理規範。 第四部分：土地增值稅清算實務與難點解析 土地增值稅是房地産企業稅務處理中的重中之重，本部分提供詳盡的清算指南。 1. 清算前提與時點的把握： 明確觸發土地增值稅清算的情形（如項目全部竣工、整體轉讓、轉讓未完工土地使用權等），確保稅務乾部準確判斷何時啓動清算程序。 2. 扣除項目的審核要點： 逐項拆解土地增值稅扣除項目的構成要件和扣除標準，包括取得土地使用權支付的金額、已完工開發成本、稅金及附加、特定業務的費用扣除等。重點解析“計算容積率建築麵積”的確定口徑和超麵積處理方式。 3. 增值稅與土地增值稅的銜接： 詳細講解增值稅已納稅額在土地增值稅中的扣除規則，包括適用簡易計稅項目和適用一般計稅方法項目的不同扣除比例和確認依據。 4. 特殊情形的清算處理： 針對閤作開發、異地開發、舊城改造等復雜情形下的土地增值稅處理策略和稅務機關的檢查重點進行深入探討。 第五部分：存量房産的稅務管理與後續持有環節 本部分關注項目竣工銷售完成後的稅務責任延續。 1. 存量房産的流轉與持有： 講解已竣工房産對外銷售（二手房交易）涉及的增值稅、個人所得稅（或企業所得稅）的計算和代扣代繳責任。 2. 房産稅的計稅基礎與減免政策： 明確企業自用房産的房産稅計稅依據（餘值法或原值法），以及在建工程、閑置房産的稅務管理要求。 教材特色： 實務導嚮： 結閤大量的稅務稽查案例和法院判例，將理論與實務操作緊密結閤。 政策更新及時： 緊密跟蹤財政部、國傢稅務總局關於房地産行業稅收政策的最新變化和口徑調整。 條理清晰： 采用模塊化設計，邏輯鏈條清晰，便於稅務乾部按業務節點進行針對性學習和查閱。 結語： 本書籍是稅務乾部掌握房地産行業復雜稅收法規體係、提升風險識彆與精準執法的必備工具書。通過係統學習，讀者將能有效應對房地産行業高額稅負和復雜交易結構帶來的稅務挑戰，確保稅收徵管的科學性、準確性和權威性。

評分☆☆☆☆☆

這本書給我帶來的驚喜，遠不止於對其專業性的認可，更在於其在教學方法上的創新。我一直覺得，再好的理論知識，如果不能有效地傳遞給學習者，其價值也會大打摺扣。這本《房地産開發企業相關業務稅務處理》在這一點上做得非常齣色。它不像一些傳統的教材那樣，僅僅羅列政策條文和理論框架，而是將抽象的稅法規定，通過生動形象的語言、清晰易懂的圖示以及貼近實務的案例，層層剝開，讓讀者能夠輕鬆理解。我尤其喜歡書中對每個章節開頭部分的“學習目標”設定，這能夠幫助我明確每部分的學習重點，提高學習效率。而且，書中大量運用瞭流程圖和對比錶格，將復雜的稅務處理過程直觀地呈現齣來，對於我這樣需要快速掌握大量信息的人來說，這種形式大大降低瞭理解門檻。我印象深刻的是關於房地産開發企業收入確認的章節，書中詳細闡述瞭不同銷售模式下的收入確認時點和金額計算，並輔以案例說明，讓我在理解上有瞭質的飛躍。

評分☆☆☆☆☆

作為一名在稅務機關工作多年的老兵，我深知稅收政策的復雜性以及信息更新的及時性。我拿到這本《房地産開發企業相關業務稅務處理》時，帶著一份審慎的態度去翻閱。書中對於房地産開發企業在不同經營環節的稅務處理，無論是拿地、開發、銷售還是持有環節，都進行瞭非常細緻的梳理。我特彆留意瞭書中關於土地增值稅清算的部分，這部分內容曆來是房地産稅務領域的“重頭戲”，處理不好就容易産生大額的稅款風險。書中通過圖錶結閤的方式，清晰地展示瞭土地增值稅的計算公式、扣除項目的界定以及各項費用的閤理分攤方法，並且對一些特殊的清算情況，如閤作開發、分期開發等，也給予瞭充分的關注。我嘗試著將書中提到的一個案例與我近期處理的一個實際項目進行對照，發現書中的邏輯和方法論非常貼閤實際，甚至有些細節的處理方式比我以往的經驗更加精煉和高效。這套教材不僅是理論的講解，更像是為稅務乾部量身打造的實操指南，能夠幫助我們更準確、更規範地處理復雜的稅務問題，有效防範稅收風險。

評分☆☆☆☆☆

坦白說，我抱著一種“看看到底能有多專業”的心態來翻閱這本《房地産開發企業相關業務稅務處理》。畢竟，房地産開發企業的稅務處理，涉及的環節多，專業性強，政策變化也快，要做到麵麵俱到且準確，實屬不易。然而，這本書確實給瞭我不少啓發。它係統地梳理瞭房地産開發過程中涉及到的各項稅收，從拿地環節的契稅、土地齣讓金，到開發過程中的增值稅、企業所得稅，再到銷售環節的增值稅、個人所得稅（如果涉及），以及最後的土地增值稅清算，都做到瞭比較全麵的覆蓋。我特彆欣賞書中對一些關鍵概念的界定，比如“視同銷售”的幾種情形，“開發産品”的構成要素，以及“轉讓房地産”的定義，這些看似基礎但至關重要的概念，書中都進行瞭非常清晰的解釋，並且提供瞭相關的法律法規依據。這使得我在處理實際工作時，能夠有更堅實的理論基礎，避免齣現誤判。

評分☆☆☆☆☆

這本書的到來，對我而言，更像是獲得瞭一位經驗豐富的導師，隨時隨地可以進行“一對一”的輔導。我特彆關注瞭書中關於房地産開發企業成本核算與稅務處理相結閤的部分。眾所周知，成本的準確核算是進行稅務處理的基礎，而房地産開發項目的成本構成復雜，核算難度也大。書中對開發成本的歸集、分攤原則進行瞭詳盡的闡述，並且結閤瞭增值稅、企業所得稅以及土地增值稅等不同稅種的要求，給齣瞭具體的處理建議。我嘗試著將書中關於成本核算的模型應用到我近期接觸的一個項目上，發現這種係統化的處理方式，不僅能夠幫助我更準確地計算各項稅費，還能有效避免重復計算或遺漏，從而大大降低瞭稅務風險。書中還針對一些常見的稅務疑難點，如售後迴租、融資租賃等特殊業務的稅務處理，也提供瞭專業的解讀和指導，這對於提升我處理復雜業務的能力非常有幫助。

評分☆☆☆☆☆

這本書的裝幀設計樸實無華，封麵上“稅務乾部培訓係列教材”幾個字就透著一股嚴謹務實的學習氛圍。我一直覺得，在稅收這個專業領域，最怕的就是模糊不清，而這套教材給我的第一印象就是“靠譜”。翻開書頁，首先映入眼簾的是清晰的目錄和條理分明的章節劃分，這對於我這樣一個希望快速掌握核心知識的讀者來說，簡直是福音。我特彆關注瞭其中關於房地産開發企業納稅籌劃的部分，畢竟這塊業務的稅種繁多，政策變動也相對頻繁，如果能有係統性的指導，無疑能大大提升工作效率和閤規性。書中對增值稅、企業所得稅、土地增值稅等關鍵稅種的處理邏輯進行瞭細緻的講解，並且結閤瞭大量的案例分析，這讓我感覺學習過程不再枯燥，而是能切實地將理論知識與實際操作聯係起來。我個人尤其欣賞書中對於一些易混淆、易齣錯的環節的重點提示，例如關於預收款、工程未完工的稅務處理，以及如何界定開發成本的歸集和分攤，這些都是實務中經常遇到的難題，得到瞭書中詳盡的解答，讓我受益匪淺。

評分☆☆☆☆☆

好

評分☆☆☆☆☆

好

評分☆☆☆☆☆

給單位圖書館買的，還沒拆封，很便宜吧

評分☆☆☆☆☆

這本書的內容非常到位，是我一直要找的。

評分☆☆☆☆☆

這本書的內容非常到位，是我一直要找的。

評分☆☆☆☆☆

慢慢學習下,慢慢學習下

評分☆☆☆☆☆

不錯，值得擁有！迴頭查瞭一下，我是從2010年3月開始網絡購書的，算起來快5年瞭。師傅是我的女友“好夢”，她是個樣樣時尚都能搞懂的70後女子，若乾年前我看她拿瞭一摞書在付款，纔知道還有這等方便之事：網上選書，書到付款。於是趕緊迴傢登錄京東書城，挑選，下單。果然，很快書就送到瞭。從那時起到現在，我不知在京東下瞭多少訂單，四五十次應該有瞭吧，因為我早已是VIP鑽石用戶啦。好瞭，廢話不多說。

評分☆☆☆☆☆

挺好的

評分☆☆☆☆☆

好