不動産評估案例 [Case Teaching Course of Real Estate Valuation] pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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餘炳文，陸長平 著

圖書標籤:

• 不動産評估
• 房地産
• 案例教學
• 評估方法
• 投資分析
• 資産評估
• 土地估價
• 房屋估價
• 房地産金融
• 估價實務

齣版社： 經濟管理齣版社

ISBN：9787509646267

版次：1

商品編碼：12386008

包裝：平裝

叢書名： 資産評估案例叢書

外文名稱：Case Teaching Course of Real Estate Valuation

開本：16開

齣版時間：2018-05-01

用紙：膠版紙

頁數：314

字數：38600

內容簡介

　　《不動産評估案例》選取瞭不同類型的不動産價值評估作為案例，深入闡釋瞭不同類型不動産價值評估中的基本問題，評估案例既有單獨的土地使用權，房屋價值評估、也有房地産作為整體的價值評估。同時，每篇案例也詳細分析瞭不同評估方法的具體運用，特彆是淨收益、還原利率等參數的求取，體現瞭在不動産評估過程中對關鍵參數的理解和認識。
　　《不動産評估案例》的案例源於真實的評估案例，每個案例不僅有案例正文，還配有案例使用說明，對各類評估專業層次的案例教學具有很好的藉鑒和指導價值。

作者簡介

　　餘炳文，男，生於1974年6月，湖北省鄂州市人，經濟學博士，高級經濟師，碩士研究生導師，江西財經大學經濟學院副教授，江西財經大學資産評估研究中心主任。研究方嚮為資産評估、産業經濟和房地産經濟。先後在《中南財經政法大學學報》《中國資産評估》等國內外知名期刊發錶學術論文20多篇，主持瞭國傢社科基金1項和江西省教育廳課題2項，參與完成瞭國傢社科基金項目及省部級課題多項。

內頁插圖

目錄

案例一 軌道交通項目建設涉及的國有土地上房屋（住宅）徵收價值評估
一、評估的基本事項
二、資産清查簡要說明
三、評估思路
四、評估技術說明
五、評估測算過程
六、評估結論
附錄1
案例使用說明

案例二 國有劃撥建設用地改為齣讓用地補繳土地齣讓價款的評估
一、評估的基本事項
二、資産清查簡要說明
三、評估思路
四、評估技術說明
五、評估測算過程
六、評估結論
附錄2
案例使用說明

案例三 將工業用地及地上建築物進行抵押貸款的評估
一、評估的基本事項
二、資産清查簡要說明
三、評估思路
四、評估技術說明
五、評估測算過程
六、評估結論
附錄3
案例使用說明

案例四 將開發區工業房地産進行抵押的價值評估
一、評估的基本事項
二、資産清查簡要說明
三、評估思路
四、評估技術說明
五、評估測算過程
六、評估結論
附錄4
案例使用說明

案例五 將齣讓獲得的土地使用權進行抵押的評估
一、評估的基本事項
二、資産清查簡要說明
三、評估思路
四、評估技術說明
五、評估測算過程
六、評估結論
附錄5
案例使用說明

案例六 為徵收某國有土地使用權而進行拆遷補償的價值評估
一、評估的基本事項
二、資産清查簡要說明
三、評估思路
四、評估技術說明
五、評估測算過程
六、評估結論
附錄6
案例使用說明

案例七 將住宅房地産進行抵押貸款的評估
一、評估的基本事項
二、資産清查簡要說明
三、評估思路
四、評估技術說明
五、評估測算過程
六、評估結論
附錄7
案例使用說明

案例八 將工業園區某宗土地使用權抵押貸款的評估
一、評估的基本事項
二、資産清查簡要說明
三、評估思路
四、評估技術說明
五、評估測算過程
六、評估結果
附錄8
案例使用說明

案例九 為增級融資信用擬將在建工程進行抵押的評估
一、評估的基本事項
二、資産清查簡要說明
三、評估思路
四、評估技術說明
五、評估測算過程
六、評估結論
附錄9
案例使用說明

前言/序言

　　資産評估是一門綜閤性和應用性很強的專業學科，它不僅在國有企業改革、上市公司並購重組、資産投資以及知識産權交易等價值發現和計量領域發揮著非常重要的作用，也在財政支齣績效評價、公司管理谘詢等非估值領域産生瞭越來越廣泛的影響。隨著市場經濟的不斷深入和信息技術的發展，對高校資産評估專業學生的能力要求會變得越來越高，采用案例教學方式無疑將會極大地促進學生專業技術和能力的提升，編著資産評估案例教程就顯得十分有必要。
　　本書在內容上注重教材的適用性，每個案例除瞭正文部分外，均附有案例使用說明，正文部分是來源於實務中的評估案例，經過編著者對案例進行篩選和甄彆，精選瞭部分適閤於教學用的案例，刪去瞭原有案例中與教學無關的部分內容，突齣體現瞭不動産評估的基本事項、基本要素以及評估時容易忽視的問題，將案例的主體部分保留，並進行凝練，較好地體現瞭原來案例的風貌。案例使用說明則是案例教學的輔助材料，包含瞭案例的教學啓發性思考題、關鍵問題的闡釋和知識點的提示，可以幫助教師對案例有更好的理解，也有助於教師在課堂上的教學，當然僅僅是一種參考。教師完全可以根據自己的教學需要對案例進行取捨。本書編著的案例是真實評估中的案例，為瞭不影響相關當事方的經濟行為，報告中齣現的名字都采用瞭字母或者其他符號代替，請閱讀者不要對號入座，本教程的編寫完全是為瞭案例教學的需要，沒有任何其他的目的。
　　本書的成稿，也吸取瞭以往案例教材的經驗，如將案例的主要內容保留在教材中等，本書也汲取過去一些案例教材的不足之處，如過去較多案例僅僅列示評估報告書內容，甚至有的由於篇幅的限製，刪去瞭評估的操作過程，造成案例可讀性和可操作性的欠缺。本書不僅對內容部分進行瞭凝練，還給齣瞭操作說明，讓教師和讀者明確評估的基本事項、操作過程等內容，豐富瞭教材的內容，使案例更具新穎性、操作性和實務性。

不動産評估案例精選：深度剖析與實務指南 第一部分：理論基石與評估方法論的嚴謹構建 本書並非一本傳統的教科書，它聚焦於將復雜、抽象的評估理論轉化為可操作、可驗證的實務流程。我們摒棄瞭對基礎概念的冗長闡述，轉而深入探究評估理論在特定市場條件和法律框架下的應用邊界與調整策略。 1. 價值類型與評估目的的精確界定： 評估的起點是明確“評估什麼”以及“為什麼評估”。本書通過一係列具有代錶性的案例，詳盡分析瞭不同評估目的（如抵押貸款、司法訴訟、稅務清算、兼並收購）如何直接影響所采用的價值定義（如市場價值、投資價值、替代成本價值等）。我們將深入探討在非典型交易環境下，如何審慎地運用“假設和限製條件”，確保評估結論的閤規性和可靠性。案例中特彆強調瞭如何識彆和處理“非市場參與者”或“受脅迫交易”對價值判斷的潛在扭麯。 2. 市場比較法（可比實例法）的精細化操作： 市場比較法是實踐中最常用也最考驗評估師功力的方法。本書摒棄瞭簡單的“均值對比”，轉而側重於“案例篩選的邏輯性”與“調整因素的量化模型”。 可比實例的篩選標準與證據鏈構建： 案例解析涵蓋瞭時間調整、地點差異、物理特徵（樓層、朝嚮、結構、樓齡）以及權益狀態（完全産權、使用權、租賃權）的復雜修正。我們提供瞭一套係統的“可比性指數矩陣”，用於評估不同調整項的敏感度和相關性。 “非量化因素”的嵌入式處理： 許多交易影響因素（如特定業主的品牌溢價、地塊的未來規劃不確定性、不可預期的交易成本）難以直接量化。本書通過對比多組具有相似硬指標但交易價格顯著不同的案例，歸納齣識彆和摺算此類“軟溢價/摺價”的經驗法則與區間判斷。 3. 成本法/收益法在現代評估中的融閤與取捨： 在麵對缺乏近期可比交易的更新房地産或專業性極強的特定用途物業時，成本法和收益法成為關鍵。 重置/重建成本的精算： 案例集中展示瞭如何利用最新的工程造價數據、材料供應鏈信息，以及考慮專業設計、審批周期成本等隱性成本，構建齣高於傳統定額標準的“閤理重置成本”。特彆關注瞭“過時性損失”（功能性與經濟性貶值）的精確測算模型，區彆於簡單的直綫摺舊法。 收益資本化模型的動態構建： 對於商業地産和投資性物業，本書詳述瞭如何從宏觀經濟數據、行業景氣度分析入手，推導齣租金增長率的保守預期和資本化率（Cap Rate）的閤理區間。我們提供瞭針對“風險調整摺現率”（Discount Rate）的構建流程，該流程綜閤瞭無風險利率、市場風險、物業特定風險和流動性風險的疊加分析，確保收益法結論的穩健性。 --- 第二部分：特定資産類彆的深度診斷與策略應對 本書的實務價值體現在對高度專業化、估值難度極高的特定資産類彆的專項剖析。 4. 復雜權益與限製性權利的估值： 評估對象並非總是完整的“絕對産權”。本書重點剖析瞭長期租約評估（齣租方與承租方的價值分離）、在建工程的價值確認（如何閤理扣減剩餘投入成本並計算完工時點價值）、以及地役權、地錶使用權等他項權利對基礎土地價值的影響分析。案例中包含瞭對政府徵收補償案例中，權利人對“剩餘價值”主張的評估邏輯拆解。 5. 土地使用權與開發潛力分析的精細化： 土地評估是評估的基石。我們詳細闡述瞭在容積率尚未完全釋放、規劃調整存在不確定性的區域，如何運用“剩餘法”進行精確倒推。 開發時序與現金流貼現： 案例展示瞭多階段開發項目的現金流預測，包括融資成本的閤理計入、分期開發的滯後效應，以及如何設置“利潤率的閤理區間”，避免對開發商“機會利潤”的過度高估。 “批而未用的土地”的價值評估： 重點探討瞭在土地齣讓金已支付但開發強度未達標情況下，評估其市場價值時的“罰則隱含”和“政策風險溢價”的考量。 6. 曆史建築與特定用途物業的評估挑戰： 對於具有文化價值或特定結構要求的物業（如工業遺址、老舊公用設施），評估師必須超越常規模型。 功能性與經濟性替代方案的對比： 分析瞭在無法找到直接可比案例時，評估師如何通過分析“若重新建造符閤當前標準的功能替代物業所需的成本”，來確定其現有價值的上限。 文化價值的保守量化： 案例中探討瞭在評估受保護建築時，如何將“維護成本的剛性支齣”與“商業運營的限製”轉化為收益法摺現中的負嚮修正因子。 --- 第三部分：評估報告的邏輯構建與風險管理 評估報告是評估師專業能力的最終體現。本書著重於報告的“說服力”與“抗審查性”。 7. 評估結論的說服力與敏感性分析： 一個經得起推敲的報告，必須展示其結論對關鍵輸入變量的穩定性。本書提供瞭“單變量敏感性分析圖錶”的製作範例，清晰展示瞭：如果市場利率上升50個基點，或可比實例價格下降5%，評估結果將如何變化。這不僅是風險管理的需要，也是嚮決策者展示價值區間判斷的有效工具。 8. 執業風險與法律閤規的紅綫： 通過解析數個涉及司法鑒定和仲裁的案例，我們揭示瞭評估報告中最容易被質疑的“證據鏈斷裂點”和“假設依據不足”的問題。重點在於如何規範地引用數據來源、如何清晰記錄現場勘查過程中的“遺漏與發現”，以及在麵對利益衝突時，評估師應采取的獨立性保護措施。 9. 報告的結構化邏輯： 本書倡導一種“倒推式”報告結構——先明確結論和關鍵假設，再按邏輯順序展開支持性分析，最後對評估過程中的不確定性進行總結。目標是使讀者能夠迅速把握評估的核心邏輯，並對估值結果的可靠性形成直觀判斷。 通過對上述案例的深度剖析與方法論的精細打磨，本書旨在培養評估從業人員在麵對日益復雜的市場環境時，具備“穿透錶象，量化風險，生成可靠價值判斷”的核心能力。

評分☆☆☆☆☆

在我看來，《不動産評估案例》不僅僅是一本教科書，更是一本能夠幫助讀者建立起對不動産價值判斷體係的“啓濛讀物”。我是一名對金融市場和投資迴報有著濃厚興趣的學習者，此前對房地産評估瞭解不多，但這本書用一種非常平易近人的方式，將復雜的評估理論分解開來。我喜歡它循序漸進的講解方式，從最基礎的評估原則講起，逐步深入到更復雜的評估模型和技術。書中的每一個案例都像一個獨立的故事，講述瞭不動産從最初的設定到最終價值的確定，中間經曆瞭怎樣的思考和計算。我對於書中關於“價值影響因素”的討論尤為感興趣，例如宏觀經濟政策、區域發展規劃、交通便利性、周邊配套設施等等，這些因素是如何被量化並體現在最終評估結果中的，書中都有非常生動和細緻的闡述。它讓我明白，不動産的價值並非一成不變，而是受到多種動態因素的影響。讀完這本書，我感覺自己仿佛擁有瞭一套透視不動産價值的“火眼金睛”，對於如何分析房産的真實價值，有瞭全新的認識。

評分☆☆☆☆☆

我是一名正在準備不動産估價師考試的學生，對於考試內容的深度和廣度都有著極高的要求。《不動産評估案例》這本書，在我備考過程中起到瞭至關重要的作用。它所涵蓋的案例類型非常豐富，幾乎囊括瞭考試大綱中的主要考點。我發現，很多理論知識點在書中通過實際案例得到瞭生動的體現，這讓我更容易理解和記憶。書中對於不同評估方法的運用，以及在不同情況下如何選擇和調整這些方法，都做瞭非常詳細的講解。我特彆關注書中關於“評估報告的撰寫”這一部分，它不僅教授瞭如何進行評估，還指導瞭如何將評估過程和結果以清晰、專業的語言呈現齣來，這對於通過考試至關重要。此外，書中對於一些疑難案例的分析，也極大地拓寬瞭我的視野，讓我能夠從不同的角度去思考和解決問題。這本書不僅僅是知識的羅列，更是一種思維方式的引導，幫助我建立起係統性的評估知識體係，為我通過資格考試奠定瞭堅實的基礎。

評分☆☆☆☆☆

《不動産評估案例》這本書，對於任何一個希望深入瞭解房地産市場運作邏輯的人來說，都是一本不容錯過的寶藏。我是一名對房地産行業充滿好奇心的旁觀者，對於那些隱藏在價格背後的真實價值，一直有著強烈的探索欲望。這本書以其獨特的視角，將不動産評估這一專業領域，以一種引人入勝的方式呈現齣來。我喜歡書中對於不同類型不動産的評估案例分析，例如，對於商業地産的評估，它詳細講解瞭如何分析商圈輻射能力、客流量、租金水平等關鍵指標；對於工業地産的評估，則側重於分析其生産能力、設備配置以及潛在的土地增值空間。書中不僅僅是簡單的案例展示，更深入地剖析瞭每一個案例背後的市場邏輯和經濟原理，讓我能夠理解為什麼某個不動産會值這個價。它就像一幅描繪房地産價值圖景的精美畫捲，讓我能夠更清晰地認識到，價格的背後，是無數因素交織作用的結果。這本書的價值，在於它不僅僅教會瞭我“如何評估”，更教會瞭我“為何評估”。

評分☆☆☆☆☆

作為一名在房地産投資領域摸爬滾打多年的資深人士，我總是對能夠真正提升實操能力的專業書籍情有獨鍾。《不動産評估案例》恰恰滿足瞭我的這一需求。我讀過不少關於評估的書籍，但大多數都偏重理論，對於如何在實際工作中落地應用，總是點到為止。而這本書，顧名思義，它的核心在於“案例”。書中收錄的每一個案例都極具代錶性，覆蓋瞭不同類型的不動産，如住宅、商業地産、工業地産，甚至還有一些特殊的項目。對於每個案例，作者都深入剖析瞭評估過程中所麵臨的挑戰，以及評估師們如何運用不同的評估方法，例如收益法、成本法、市場比較法等，並結閤具體數據進行詳細的測算。我特彆欣賞書中對於數據分析和市場洞察的強調，這部分內容讓我認識到，不動産評估不僅僅是機械的計算，更是一種對市場趨勢、經濟周期以及未來發展潛力的深刻理解。書中提供的評估報告模闆和關鍵要素分析，對於我團隊的日常工作也提供瞭非常有價值的參考，幫助我們更係統、更規範地進行評估作業，減少瞭潛在的風險。

評分☆☆☆☆☆

這本書以其嚴謹的學術態度和詳實的案例分析，為我打開瞭不動産評估領域的一扇大門。我是一名初入房地産行業的年輕人，對於評估的復雜性和專業性一直感到有些望而卻步，但《不動産評估案例》的齣現，極大地緩解瞭我的這種擔憂。它並沒有像許多理論書籍那樣，僅僅羅列枯燥的公式和概念，而是通過精心挑選的、貼近實際的評估案例，將抽象的理論具象化。每一章節都圍繞一個具體的評估場景展開，從項目背景、評估目的、數據收集，到具體的評估方法選擇和計算過程，都進行瞭層層剖析。特彆是對於一些常見但又容易混淆的評估難點，例如在不同市場環境下如何調整價值，或者如何處理非市場化的房産評估，書中都提供瞭清晰的思路和實用的技巧。我尤其喜歡書中對於案例背景的詳細介紹，這讓我能夠理解評估師們在做齣判斷時所處的真實環境，從而更好地把握評估的邏輯。書中也穿插瞭不少評估師在實踐中遇到的挑戰，以及他們如何運用專業知識和經驗來解決這些問題，這些真實感十足的描寫，讓我覺得學習過程不再是枯燥的知識灌輸，而更像是一次與資深評估師並肩作戰的實操演練。