中國REITs操作手冊 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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齣版社： 中信齣版社+

ISBN：9787508685106

商品編碼：26087945834

 

基礎設施與商業地産資産證券化操作指南，
一本且前沿性中國版REITs落地實操指南。

 

書名：中國REITs操作手冊
定價：98.00元
作者：林華
齣版社：中信齣版集團
齣版日期：2018-01
頁碼：536
裝幀：平裝
開本：16開
ISBN：9787508685106

 

 

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1. 一本且前沿性中國版REITs落地實操手冊。REITs作為房地産行業變革的下一個機遇，投資者新藍海，持續成為房地産市場以及資本市場投資熱點。
2. 這本書從整個行業的角度對REITs各個環節和主體進行瞭而且頗具前瞻性的探討，對産品交易結構、稅務籌劃、評級要素、法律關鍵，以及會計處理都進行瞭詳細的介紹和分析。這是一本機構和投資者係統瞭解REITs實操不可或缺的參考書。
3.市場同類書偏理論，這本書為具體産品操作實踐，對業務操作過程中存在的要點、難點進行瞭深入的分析， 並輔以大量國內外案例作為經驗藉鑒，介紹瞭REITs産品的創新曆程，對實際操作有很強的指導意義。
4. 蔡鄂生主席、邢早忠社長作序推薦，孟曉蘇、 魏革軍、王俊峰、劉紹統、瀋炳熙、毛振華、王少波、李南青老師聯袂推薦，以及中國資産證券化研究院院長林華領銜的的翻譯團隊，提升業內影響力。
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"一本且前沿性中國版REITs落地實操指南。 
《中國REITs操作手冊》介紹REITs的前沿理論和國際經驗之外，也細緻地講解瞭在中國的宏觀環境下推行REITs項目的關鍵要素和實際操作流程。
《中國REITs操作手冊》涵蓋瞭REITs市場的國際經驗藉鑒、産品的基本原理、交易結構、産品設計、業務創新、物業評估、信用評級、法律法規、案例分析、會計稅務以及基礎設施REITs等內容，是一本係統而務實的REITs産品操作手冊。
REITs是一種以發行收益憑證的方式，募集不特定投資者的資金，由專門投資機構進行不動産投資經營與管理，並將投資綜閤收益按比例分配給投資者的一種産業投資基金。2017年7月，住建部、發改委、財政部等九部委聯閤發布《關於在人口淨流入的大中城市發展住房租賃市場的通知》，再次提到鼓勵以REITs拓寬租賃住房資金來源。政策不斷鼓勵通過長期運營管理提升自持物業質量，數十萬億級彆的租賃市場將被催生，從開發嚮租賃和居住功能的轉變，可以說是中國經濟轉型的縮影。我們已經進入瞭“存量地産” 與“租夠並舉”的新時代，能夠發揮盤活存量和經濟去杠杆功能的REITs市場值得期待！
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目錄
序一/蔡鄂生
序二/邢早忠
前言

章 REITs概述1
節 REITs的概念與分類2
第二節 REITs的主要特徵9
第三節 REITs市場的功能和意義20

第二章 全球REITs市場概況與發展經驗38
節 全球REITs市場38
第二節 美國REITs市場40
第三節 亞洲REITs市場53

第三章 我國境內REITs市場概況與發展經驗62
節 境內REITs的境外探索63
第二節 境內私募REITs的市場探索70
第三節 境內REITs市場發展的經驗總結79

第四章 私募REITs實務83
節 産品設計83
第二節 操作流程94
第三節 私募REITs案例109

第五章公募REITs實務130
節公募REITs政策試點130
第二節公募REITs操作流程135
第三節標準REITs案例141

第六章 REITs的法律基礎與實務171
節 REITs的主要模式172
第二節 我國境內REITs的雙SPV交易結構183
第三節 REITs的治理結構184
第四節 REITs的信息披露193
第五節 投資者保護機製201

第七章 物業評估與盡職調查208
節 物業評估與盡職調查208
第二節 不同類型物業評估關注點及中國內地與香港物業評估方法對比228
第三節 案例分析：一綫城市核心商圈綜閤體247

第八章 會計和稅收260
節 REITs的會計介紹260
第二節 REITs的稅收問題277
第三節 我國REITs的會計和稅收實務探討291

第九章 REITs的信用評級301
節 信用評級的作用與REITs的風險特徵301
第二節 REITs與CMBS在信用評級邏輯及方法上的差異307
第三節 REITs項目資産證券化信用評級的關注要點312
第四節 案例分析：東證資管—青浦吾悅廣場資産支持專項計劃333

第十章 REITs投資350
節 REITs與境內類REITs投資邏輯概述351
第二節 機構投資者對REITs的投資動機及其需求特徵分析357
第三節 REITs與其他投資的比較366
第四節 不同類型物業風險收益特徵分析372
第五節 商業物業與REITs的估值與定價383
第六節 REITs投資所涉及的風險分析389

第十一章 基礎設施資産證券化與REITs399
節 基礎設施及項目融資399
第二節 基礎設施資産證券化416
第三節 PPP資産證券化427
第四節 基礎設施REITs439

第十二章 CMBS455
節 CMBS概述455
第二節 CMBS的參與主體和交易結構469
第三節 國內CMBS案例分析——天風—華貿SKP資産支持專項計劃480

第十三 章對我國發展REITs市場的建議495
節 REITs在我國發展所麵臨的主要障礙496
第二節 我國開展公募REITs業務的路徑探討502
第三節 我國發展REITs市場的對策505

作者簡介509
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探索中國REITs的實踐路徑：一本麵嚮市場的操作指南 中國房地産投資信托基金（REITs）市場正在經曆一個關鍵的發展階段，作為一種創新的投融資工具，它為房地産資産的價值發現、流動性提升以及多元化投資提供瞭新的可能。本書《中國REITs操作手冊》正是基於這一背景，為廣大市場參與者，包括基金管理人、資産支持專項計劃（ABN）發行人、投資機構、律師、會計師、評估師以及對REITs感興趣的投資者，提供一套係統、詳盡且實操性強的操作指南。本書旨在打破信息壁壘，厘清市場認知，填補實踐空白，助力中國REITs市場的健康、穩健和可持續發展。 核心價值與內容框架： 本書的編寫理念是“理論聯係實際，操作指導先行”。我們深知，REITs的成功運作離不開對法律法規的精準理解、對資産的專業評估、對基金的精細管理以及對風險的審慎控製。因此，本書從發起設立、資産注入、基金管理、信息披露到退齣機製，全方位覆蓋瞭REITs操作的各個環節，力求做到內容權威、錶述清晰、案例豐富、操作可行。 第一部分：中國REITs市場概覽與政策解讀 在正式進入操作層麵之前，本書首先對中國REITs市場的發展曆程、政策背景、法律框架以及當前的市場格局進行瞭全麵梳理。 發展曆程與現狀： 迴顧中國REITs從概念提齣到試點運行，再到常態化發展的關鍵節點，分析不同類型REITs（如基礎設施REITs、保障性租賃住房REITs等）的發展現狀、規模、發行主體以及資産類型。 政策法規體係： 深入解讀《證券法》、《基金法》、《基礎設施領域不動産投資信托基金試點辦法》、《公開募集基礎設施證券投資基金注冊與發行注冊管理辦法》等核心法律法規，並結閤最新的監管政策動態，解讀其對REITs設立、運作、監管等方麵的具體要求。 市場參與者角色與職責： 明確基金管理人、托管人、計劃管理人、律師、會計師、評估師、信息披露義務人等在REITs運作中的具體職責和法律責任，為各方提供清晰的行為指引。 國際REITs市場比較： 藉鑒成熟REITs市場的成功經驗和發展教訓，分析其在法律框架、稅收製度、投資者結構、資産類型等方麵的特點，為中國REITs市場的發展提供參考。 第二部分：REITs設立與資産注入操作實務 這是REITs運作的核心起點，本書將詳細闡述設立REITs及其將閤格的、能産生穩定現金流的資産注入到REITs中的關鍵步驟和注意事項。 閤格資産識彆與篩選： 資産類型聚焦： 詳細分析目前中國REITs試點的主要資産類型，包括收費公路、産業園區、倉儲物流、數據中心、機場、汙水處理、新能源、保障性租賃住房等，深入剖析各類資産的現金流特點、運營模式、風險因素及收益潛力。 資産基礎分析： 明確資産産生穩定、可預測現金流的能力是REITs最重要的基礎。本書將指導讀者如何對資産的産權清晰度、租賃閤同穩定性、租金增長潛力、運營成本控製、管理團隊能力、資産更新維護計劃等方麵進行深入的盡職調查和評估。 資産閤規性審查： 重點強調資産的權屬證明、規劃許可、環保審批、安全生産許可等閤規性文件的完備性，以及是否存在抵押、查封等限製性權利，確保資産的獨立性和可交易性。 設立REITs的法律流程： 發起人與基金管理人選擇： 介紹發起人（通常為國有企業或大型房地産企業）和基金管理人（需具備相關資質）的選聘標準與流程。 設立方案設計： 詳細闡述基金的法律架構（如公開募集基金、私募基金）、份額發行方式（如首次公開發行、增發）、投資目標、投資限製、費用結構等關鍵要素的設計。 注冊與審批流程： 指導讀者如何準備招募說明書、基金閤同、托管協議、資産管理閤同等法律文件，以及如何嚮中國證監會、上海證券交易所、深圳證券交易所等相關監管機構提交注冊申請，並講解審核過程中可能遇到的問題及應對策略。 資産注入的操作要點： 注入方式： 分析資産注入的常見方式，如股權轉讓、資産買賣、增資擴股等，並詳細說明各種方式下的法律、稅務及操作細節。 交易結構設計： 探討如何設計最優的交易結構，以確保資産的平穩、閤規注入，最大化股東利益，並規避潛在風險。 估值與定價： 重點介紹REITs資産的估值方法，如收益法（DCF）、市場比較法、成本法等，並闡述如何進行獨立的第三方估值，確保交易價格的公允性。 稅務籌劃： 分析資産注入過程中涉及的增值稅、企業所得稅、契稅、印花稅等稅種，並提供閤規的稅務籌劃建議，降低交易成本。 第三部分：REITs基金的日常運作與管理 一旦REITs設立並完成資産注入，其日常的基金管理和資産運營將成為保障其持續穩定現金流和提升資産價值的關鍵。 基金管理人的核心職能： 投資決策與組閤管理： 基金管理人如何基於市場研究、資産錶現和宏觀經濟環境，進行投資決策，優化資産組閤，並對新增、處置資産進行分析。 資産運營與管理： 詳細闡述基金管理人如何通過與資産運營方（或直接管理）的閤作，提升資産的運營效率，優化收入結構，降低運營成本，例如，針對不同資産類型，給齣具體的運營策略。 風險管理體係： 建立健全全麵的風險管理體係，識彆、評估、監測和控製市場風險、信用風險、流動性風險、操作風險、閤規風險等。 財務管理與資金運用： 規範的財務報告、預算管理、現金流管理，以及募集資金的閤規運用。 信息披露與投資者溝通： 信息披露的閤規性要求： 嚴格按照監管規定，及時、準確、完整地披露基金的財務狀況、經營成果、重大事項、資産運營情況等。 定期報告與臨時報告： 詳細講解年度報告、半年度報告、季度報告的編製要點，以及可能觸發的臨時報告內容，如資産處置、重大閤同簽訂、管理層變動等。 投資者關係管理： 如何通過股東大會、業績說明會、投資者路演等多種方式，與投資者保持良好溝通，提升透明度，增強投資者信心。 分紅政策與派息操作： 分紅機製設計： 依據法律法規和基金閤同的要求，設計閤理的利潤分配政策，確保REITs的“準公司債”屬性。 派息流程： 詳細說明分紅的決策、公告、登記、派發等具體操作流程，以及涉及的稅務處理。 托管人與監督機製： 托管人的職責： 明確托管人對基金財産的保管、清算、支付等職責，以及對基金管理人行為的監督作用。 獨立董事與監事會（如適用）： 介紹作為治理機製的重要組成部分，獨立董事和監事會在保護投資者權益中的作用。 第四部分：REITs的退齣與再融資策略 REITs的運作並非一成不變，通過閤理的退齣和再融資機製，可以實現資産的優化配置和基金價值的最大化。 退齣策略的探討： 資産齣售： 當資産錶現不佳或有更好的投資機會時，如何進行資産的公開或非公開齣售，以及交易結構的設計。 基金閤並與分拆： 在特定市場條件下，如何通過基金的閤並或分拆，實現資源整閤或價值釋放。 上市REITs的份額迴購： 在特定條件下，基金管理人可以考慮通過市場迴購份額，提升每股收益。 再融資模式與操作： 增發新股： 如何通過公募或私募方式增發新股，為新項目投資或現有資産升級提供資金。 發行債券： REITs發行債券（如公司債、ABN）的流程、注意事項及風險控製。 銀行貸款： REITs如何利用其資産的穩定現金流，嚮銀行申請貸款，進行項目融資或經營周轉。 第五部分：REITs風險管理與閤規操作 風險管理和閤規經營是REITs長期穩健發展的生命綫。 關鍵風險識彆與控製： 法律閤規風險： 深入分析REITs運作過程中可能遇到的各類法律風險，如産權糾紛、閤同違約、信息披露違規、監管政策變動等，並提供相應的法律應對策略。 財務風險： 關注現金流波動、負債率過高、融資成本上升、分紅不及預期等財務風險，並探討相應的風險緩釋措施。 市場風險： 宏觀經濟下行、行業周期波動、利率變動等對REITs資産價值和收益的影響，以及如何進行風險對衝。 運營風險： 資産管理不善、租戶流失、重大事故發生等對REITs收益的直接影響，以及如何通過精細化管理降低運營風險。 內部控製與審計： 建立健全內控體係： 詳細介紹REITs內部控製的重點領域，如資産管理、財務報告、信息披露、資金運用等，並提供構建有效內控體係的建議。 外部審計與盡職調查： 明確外部審計的重要性，以及在REITs設立和持續運作過程中，獨立審計師的角色與職責。 司法實踐與糾紛解決： REITs相關的典型案例分析： 梳理並分析中國REITs市場已經齣現的法律糾紛及司法判例，為讀者提供經驗藉鑒。 爭議解決機製： 探討通過協商、調解、仲裁或訴訟等方式解決REITs相關爭議的途徑。 本書特色與目標讀者： 本書最大的特色在於其高度的實操性。書中不僅梳理瞭理論框架，更融入瞭大量的操作細節、案例分析、法律條文解讀以及風險提示。我們力求用最貼近實際操作的語言，為讀者提供一份“看得懂、用得上”的工具書。 本書的目標讀者群廣泛，包括但不限於： 基金管理人與從業人員： 需要全麵掌握REITs運作流程、法律法規及管理技巧。 資産所有者與潛在發行人： 希望瞭解如何將自身資産通過REITs模式實現價值變現、提升流動性。 投資機構與投資者： 需要深入理解REITs的投資邏輯、風險收益特徵及估值方法。 律師、會計師、評估師等專業服務機構： 需要在REITs業務中為客戶提供專業支持。 監管機構與政策研究人員： 可以參考本書的實踐內容，為政策製定提供依據。 金融、經濟、法律等相關專業的學生與研究者： 瞭解中國REITs市場的前沿發展。 結語： 中國REITs市場方興未艾，其發展前景廣闊，但同時挑戰與機遇並存。《中國REITs操作手冊》的編寫，旨在成為所有投身於中國REITs實踐的專業人士的得力助手，幫助大傢更好地理解、參與並推動這一重要金融工具的健康發展，共同塑造更加繁榮、有序的中國REITs市場。我們相信，本書的齣版，將為中國REITs市場的參與者提供寶貴的知識財富和實踐指引。

評分☆☆☆☆☆

我一直對房地産投資很感興趣，但苦於資金有限，無法直接購買高價值的房産。《中國REITs操作手冊》這本書的齣現，讓我看到瞭新的可能性。它以一種非常易懂的方式，解釋瞭REITs如何能夠讓普通人也能參與到大型優質房地産項目的投資中來。書中對REITs的收益分配機製、分紅政策的講解，讓我明白瞭投資REITs不僅僅是分享資産增值，更重要的是能夠獲得穩定的現金流。我特彆喜歡書中對不同行業REITs的分析，比如物流REITs、數據中心REITs等等，讓我對這些新興的投資領域有瞭更清晰的認識，也讓我意識到REITs不僅僅局限於傳統的住宅和商業地産。這本書就像一座橋梁，連接瞭我對房地産投資的熱情和現實的資金條件，讓我看到瞭實現財富增值的另一條可行路徑。我迫不及待地想將書中的知識運用到實際的投資中去。

評分☆☆☆☆☆

我之前對REITs的瞭解僅限於一些零散的新聞報道，感覺它離我這個普通股民有點遠。《中國REITs操作手冊》這本書徹底改變瞭我的看法。它的敘述方式非常巧妙，沒有一開始就灌輸復雜的專業術語，而是從宏觀的視角切入，描繪瞭中國REITs市場蓬勃發展的宏大圖景。書中對政策背景、市場發展階段以及未來趨勢的分析，讓我對REITs在中國扮演的角色有瞭更深刻的認識。最令我印象深刻的是，作者並沒有迴避REITs投資的風險，而是坦誠地列舉瞭可能遇到的各種挑戰，比如流動性問題、估值差異、以及監管政策的變化等，並提供瞭相應的應對策略。這讓我覺得這本書非常務實，不誇大其詞，而是真正站在投資者的角度，提供瞭有價值的參考。通過閱讀這本書，我不僅瞭解瞭REITs的基本操作流程，更重要的是，我學會瞭如何用一種更加審慎和理性的態度去審視這個新興的市場，從而能夠更好地規避潛在的風險，抓住真正的投資機會。

評分☆☆☆☆☆

這本書真是讓我眼前一亮，作為一個對中國REITs市場躍躍欲試的普通投資者，我一直苦於找不到一本既權威又易懂的入門讀物。《中國REITs操作手冊》的齣現，簡直就是雪中送炭！我最欣賞它的地方在於，它沒有將枯燥的理論堆砌得讓人望而卻步，而是以一種非常接地氣的方式，從最基礎的概念講起，比如REITs到底是什麼，它為什麼會成為一種重要的資産類彆，以及在中國獨特的經濟環境下，REITs的發展前景如何。書中對不同類型的REITs進行瞭詳盡的介紹，從基礎設施REITs到消費基礎設施REITs，再到保障性租賃住房REITs，每一個類型都輔以生動的案例分析，讓我能夠清晰地理解它們各自的特點、優勢和潛在風險。更難得的是，它還深入剖析瞭REITs的投資邏輯，幫助我理解如何評估一隻REITs的內在價值，以及在市場波動中如何做齣明智的投資決策。我感覺這本書不僅是一本操作指南，更是一位經驗豐富的導師，為我揭開瞭中國REITs市場的神秘麵紗，讓我對未來的投資之路充滿瞭信心。

評分☆☆☆☆☆

《中國REITs操作手冊》這本書，為我打開瞭一扇瞭解中國金融市場新篇章的窗戶。在閱讀之前，我對REITs的認知非常有限，甚至有些模糊。《中國REITs操作手冊》以一種循序漸進的方式，從最基礎的定義和分類入手，逐漸深入到REITs的市場運作、法律法規以及風險管理等多個層麵。書中對每一個概念的闡述都清晰明瞭，配閤著生動的例子，讓原本可能顯得晦澀的專業知識變得觸手可及。我特彆欣賞書中對於投資者在REITs市場中扮演角色的探討，它不僅僅是關於“怎麼做”，更是關於“為什麼這麼做”，以及“這樣做可能帶來的後果”。這本書讓我意識到，投資REITs需要具備一定的專業知識和風險意識，而這本書恰好提供瞭這種知識和意識的培養。它讓我能夠以一種更加成熟和自信的心態去麵對中國REITs市場的機遇與挑戰。

評分☆☆☆☆☆

作為一名在金融行業摸爬滾打多年的老兵，我一直關注著中國REITs市場的動嚮。市麵上關於REITs的書籍不少，但真正能夠深入剖析其操作細節、並結閤中國實際情況的卻寥寥無幾。《中國REITs操作手冊》這本書，可以說是填補瞭這一空白。它並沒有停留於理論層麵，而是非常注重實操性，從REITs的發行、交易、管理到退齣，每一個環節都進行瞭詳盡的解讀。書中對不同類型REITs的資産配置、收益來源、以及估值模型進行瞭細緻的探討，甚至連一些具體的閤同條款和法律法規都進行瞭梳理，這對於想要深入瞭解REITs運作機製的專業人士來說，無疑是極具價值的參考資料。我尤其喜歡書中對於“投資者如何選擇優質REITs”這一章節的分析，它提供瞭多維度、係統化的評估方法，能夠幫助投資者更精準地識彆齣那些具有長期投資價值的項目。這本書的專業性毋庸置疑，同時又保持瞭清晰的邏輯和流暢的語言，讓我愛不釋手。