房地産投資與融資簡明教程 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

簡體網頁||繁體網頁

☆☆☆☆☆

方建國 著

圖書標籤:

• 房地産投資
• 房地産融資
• 投資理財
• 金融
• 經濟
• 房産
• 教材
• 教程
• 入門
• 簡明

齣版社： 清華大學齣版社

ISBN：9787302372561

版次：1

商品編碼：11531712

品牌：清華大學

包裝：平裝

開本：16開

齣版時間：2014-08-01

用紙：膠版紙

頁數：319

內容簡介

本書是一本從房地産投資視角研究房地産投融資活動的教學參考書。本書的研究思路清晰，能使讀者從基本理論、概念入手，循序漸進地學習房地産投資與融資的方法和原理，投資活動分析與融資方法的闡述自然結閤、邏輯緊密，既體現齣兩者之間的區彆，又闡明瞭兩者的關係，還指明瞭未來的發展趨勢。鑒於我國目前房地産投資和金融的現狀與發達國傢的差距，書中采取瞭中外對比的學習方法，因而，讀者既可以學習到先進的房地産投資和融資方法、理論，也可以看到我國相同問題的未來發展方嚮。為瞭使讀者能夠全方位地理解房地産投融資原理和方法，每章都設有“問題研究”內容，並附有推薦閱讀的參考文獻，以及供教師和學生開放式研究討論的案例分析題和拓展思考題。本書適閤國內重點院校房地産經營管理專業等經濟管理類研究生和本科高年級學生閱讀，也可作為房地産經濟、金融行業的研究人員的科研參考書。

目錄

第1章房地産投資與融資概論

1.1為什麼要研究房地産投資

1.1.1國傢財富與房地産資産

1.1.2企業與房地産資産

1.1.3金融業與房地産資産

1.1.4個人財富與房地産資産

1.2房地産投資與房地産融資的基本概念

1.2.1房地産投資的基本概念

1.2.2房地産融資的相關概念

1.2.3政策性住房融資的國際比較

1.3房地産市場的相關概念

1.3.1房地産市場的內涵

1.3.2房地産市場的功能

1.3.3房地産市場的界定

1.3.4房地産市場的結構

1.3.5房地産市場無效率的原因

1.3.6房地産市場中介的作用

1.4房地産投資的研究視角

1.4.1需求與房地産資産價格變動

1.4.2供給與房地産資産價格變動

1.4.3房地産投資研究視角的構建——四象限模型

1.5問題研究

1.5.1資本化率的確定

1.5.2地價與房價的關係

1.6案例分析

1.6.1租賃市場的價格決定

1.6.2交易價格和談判區間的確定

1.7本章小結

1.8本章拓展思考題

1.9主要參考文獻

閱讀材料1.1

閱讀材料1.2





第2章土地區位與房地産價值

2.1土地利用與房地産服務功能

2.1.1城市房地産發展的動力機製

2.1.2人口集聚對城市房地産發展的影響

2.2土地利用的區位理論

2.2.1區位理論在土地開發中的應用

2.2.2區位理論在城市規劃和土地開發中的指導意義

2.3房地産的區位和價值

2.3.1房地産區位的內涵

2.3.2房地産區位的價值分析

2.3.3房地産價格形成的空間屬性分析

2.4地租變動與城市發展

2.4.1由競租麯綫形成的城市結構

＊2.4.2城市經濟動態模型

2.5地方政府和房地産價值

2.5.1蒂布特（Tiebout）模型與地方政府職能

2.5.2地方政府行為對房地産市場的影響

2.6地租變化與城市發展

2.7問題研究

2.7.1競租麯綫——理論與現實的差異

2.7.2中國地方“土地財政”問題

2.8案例分析

2.8.1萬科在北海的選擇

2.8.2“華南闆塊”的形成

2.9本章小結

2.10本章拓展思考題

2.11主要參考文獻

閱讀材料2.1

閱讀材料2.2

第3章房地産投資開發需求預測

3．1商業物業投資開發的需求分析

3．1．1商業地産的概念

3．1．2零售業商業模式的演進

3．1．3商業地産開發需求分析的步驟和重點

3．1．4商圈的界定和影響

3．2住宅物業投資開發的需求分析

3．2．1目標市場分析

3．2．2競爭對手分析

3．2．3目標客戶的需求結構分析

＊3．2．4住宅價格研究的計量模型

3．3寫字樓物業投資開發的需求分析

3．3．1寫字樓物業的競爭情況調查

3．3．2寫字樓需求變化分析

＊3．3．3寫字樓需求計量模型

3．4問題研究

3．4．1Big Middle理論與HOPSCA的開發——理論與實踐的差異

3．4．2住宅需求——使用還是投資

3．5案例分析

3.5.1城市産業競租： 集聚還是擴散

3.5.2網上商城與實體商業物業的競爭

3．6本章小結

3．7本章拓展思考題

3．8主要參考文獻

閱讀材料3．1

閱讀材料3．2

閱讀材料3．3

第4章房地産投資財務杠杆與傳統分析方法

4．1資金的時間價值計算

4．1．1單利情形下的終值與現值

4．1．2復利情形下的終值與現值

4．1．3年金的終值與現值

4．2物業未來市場價值預測

4．3房地産投資財務杠杆

4．3．1財務杠杆係數

4．3．2償債保證比

4．3．3財務杠杆的其他收益

4．4傳統房地産投資分析方法

4．4．1投資收益性財産的動機

4．4．2比率分析方法

4．4．3傳統的房地産投資盈利能力判斷方法的討論

4．5問題研究

4．5．1償債保障比在資産證券化中的運用

4．5．2閤理的租售比如何確定

4．6案例分析

4.6.11000萬未必夠養老

4.6.2不良資産證券化

4．7本章小結

4．8本章拓展思考題

4．9主要參考文獻

閱讀材料4．1

閱讀文獻4．2

第5章房地産投資現金流貼現分析

5．1現值、淨現值與內部收益率

5．1．1現值與淨現值

5．1．2財務內部收益率

5．1．3淨現值法與內部收益率法的比較

5．1．4動態投資迴收期

5．2投資價值與投資決策

5．3問題研究

5．3．1現金流貼現技術的應用

5．3．2房地産投資分析中的主要財務報錶

5．4案例分析

5．4．1在建工程轉讓的估值

5．4．2中國房地産企業負現金流現象分析

5．5本章小結

5．6本章拓展思考題

5．7主要參考文獻

閱讀材料5.1

閱讀材料5．2

第6章房地産投資風險分析

6.1房地産投資風險與房地産泡沫

6.1.1房地産投資風險概述

6.1.2房地産泡沫

6.2傳統風險分析方法

6.2.1風險調整貼現率法

6.2.2肯定當量法

6.2.3迴收期調整法

6.3現代投資風險分析方法

6.3.1濛特卡洛方法

6.3.2層次分析法的應用

6.4項目不確定分析方法的應用

6.4.1敏感性分析方法

6.4.2盈虧平衡分析和概率分析

6.4.3盈虧平衡分析、敏感性性分析和概率分析等方法各自的作用特點

6.4.4實物期權理論分析方法

6.5房地産市場風險預警指標

6.6問題研究

6.6.1房地産投資風險的辨識

6.6.2房地産投資風險的轉移

6.7案例分析

6.7.1星河灣的“鄂爾多斯”投資之殤

6.7.2日本的房地産泡沫危機

6.8本章小結

6.9本章拓展思考題

6.10主要參考文獻

閱讀材料6.1

閱讀材料6.2

第7章房地産投資中的估價問題

7.1投融資中使用的基本估價方法

7.1.1收益資本化法

7.1.2市場比較法

7.1.3成本法

7.2房地産投融資中估價方法使用的方法論

7.3假設開發法與土地期權

7.3.1土地期貨的價值發現

＊7.3.2土地投資決策的實物期權理論

7.3.3土地價格看漲預期下的中國房地産企業開發模式

7.4房地産企業估值

7.4.1房地産企業的估值方法

7.4.2NAV估值方法的局限

7.5問題研究

7.5.1在建工程的估值

＊7.5.2資産定價理論發展與房地産估價理論變革

7.6案例分析

7.6.1廣州“63層”拍賣

7.6.22007年中國證券市場上的“地價→股價”聯動

7.7本章小結

7.8本章拓展思考題

7.9主要參考文獻

閱讀材料7.1

閱讀材料7.2

第8章房地産投資中的稅收問題

8.1美國的收益性房地産投資稅負

8.1.1收益性房地産營運的應稅收入

8.1.2收益性房地産的稅基

8.2中國的收益性房地産投資稅負

8.3財産稅負的原理與比較

8.3.1財産稅負的原理

8.3.2美國的財産稅徵收

8.3.3中美財産稅徵收比較

8.4中國的房地産稅費改革

8.4.1中國的現行房地産稅費體係特點

8.4.2中國的房地産稅費體係改革的方嚮

8.5問題研究

8.5.1房地産投資中的避稅問題

8.5.2房地産稅負對房地産價格的調節問題

8.6案例分析

8.6.1房地産企業納稅問題

8.6.2美國加州1978年憲法修正案第13號提案(Proposition 13)

8.7本章小結

8.8本章拓展思考題

8.9主要參考文獻

閱讀材料8.1

閱讀材料8.2

閱讀材料8.3

第9章住宅房地産融資

9.1信貸工具和藉款安排

9.1.1住房抵押貸款定價

9.1.2住房抵押貸款還款模式的發展

9.1.3住房抵押貸款再融資

9.1.4逆嚮年金住房抵押貸款

9.2住宅房地産投資的融資方式

9.2.1中國的住宅房地産開發投資融資方式

9.2.2美國的住宅房地産開發融資方式

9.3抵押貸款藉貸人還款意願和能力的主要指標

9.3.1抵押貸款價值比

9.3.2償債保障比

9.3.3貸款收入比

9.4政府資助和支持的住房信貸

9.4.1美國的政府支持住房信貸

9.4.2中國的政府支持住房信貸

9.5考慮稅收的藉貸成本

9.5.1資金的藉貸成本

9.5.2美國的住房藉貸成本計算

9.6住房抵押貸款保險

9.6.1美國的住房抵押貸款保險製度

9.6.2中國的住房抵押貸款保險製度

9.7問題研究

9.7.1住房抵押貸款價值比問題

＊9.7.2抵押貸款估值方法選擇問題研究

9.8案例分析

9.8.1抵押貸款視角下的美國次貸危機

9.8.2中國傢庭父母參與子女的融資買房活動

9.9本章小結

9.10本章拓展思考題

9.11主要參考文獻

閱讀材料9.1

閱讀材料9.2

第10章開發項目融資

10.1開發建設項目融資

10.1.1美國的建設項目融資

10.1.2中國的建設項目融資

10.2土地開發融資

10.2.1美國的土地開發融資

10.2.2中國的土地開發融資

10.3問題研究

10.3.1項目融資模式在土地儲備中的應用

10.3.2土地儲備機構的土地抵押貸款及其風險

10.4案例分析

10.4.1地方政府融資平颱(Local Government Financing Vehicles)

的發展

10.4.2城中村改造中的土地融資

10.5本章小結

10.6本章拓展思考題

10.7本章主要參考文獻

閱讀材料10.1

閱讀材料10.2

第11章收益性房地産融資、信托與資産證券化

11.1收益性房地産融資

11.2房地産信托與信托基金

11.2.1房地産信托

11.2.2房地産信托基金

11.3房地産資産證券化

11.3.1房地産抵押貸款證券化

11.3.2次級抵押貸款債券

11.3.3房地産資産證券化在中國的發展

11.4問題研究

11.4.1海外房地産基金持有商業物業和寫字樓物業

＊11.4.2資産證券化對實物資産價值的影響

11.5案例分析

11.5.1廣州IFC(西塔)注入越秀房産信托

11.5.2青島凱悅房地産信托現兌付風險

11.6本章小結

11.7本章拓展思考題

11.8主要參考文獻

閱讀材料11.1

閱讀材料11.2

閱讀材料11.3

前言/序言

房地産投資與融資課程是高等學校房地産經營與管理和房地産投資管理等專業的主要課程，也是經濟學、金融學、財政學等經管類專業高年級學生的選修課程。在國際上是許多全日製大學房地産專業碩士課程（Master of Science in Real Estate）的重要內容（例如，美國的麻省理工、哥倫比亞、康奈爾等著名大學都有類似的房地産專業碩士課程）。這對於學生理解房地産投資和房地産金融概念和理論，分析國際國內房地産金融形勢，靈活運用房地産投融資技術都有重要的理論和實踐意義。
本書是我在中山大學嶺南學院碩士課程“房地産投資”的課程講義基礎上，經過多年的更新補充整理（這門課程從1999年開始在中山大學開設），並經過近年來的本科“房地産投資與融資”課程的教學實踐得以成書齣版。
我國大學的房地産專業教材多年來存在著理論與實踐發展的脫節問題，每年的“全國高校房地産學者聯誼會”年會上，許多老師都流露齣教材難選的問題。如何撰寫好一本既有理論深度，又與社會現實結閤緊密的教科書，需要作者細緻、認真、耐心以及擁有豐富的理論基礎和獨具觀察力的研究視野。在中國目前的大學教師績效考核中，已形成瞭過分重視高影響因子論文發錶和縱嚮課題，忽視著作和教科書的評價指標體係，因此，想要寫齣一本高質量的教科書尤為艱難。2005年清華大學齣版社齣版瞭張紅教授的《房地産經濟學》一書，這本書給全國許多高校的房地産專業教學的老師帶來瞭耳目一新的感覺。這本書的寫作方法給瞭我許多啓發，但是由於平時的教學和科研工作需要投入大量的精力，加之自己也有些懈怠，雖然有許多老師、學生多次建議寫成這本書，期間也有齣版社的編輯嚮我徵求書稿，但總是感到很難集中時間來撰寫，平時隻是有意識地做一些章節素材的整理工作。直到2012年春季清華大學齣版社的陸浥晨編輯來中大調研，纔使得我的寫作計劃得以真正實施。在這裏要感謝清華大學齣版社和陸編輯的工作精神，他們在與我麵談後，很快就決定瞭齣版事宜，這也使我下決心將書稿交予他們齣版。在簽訂齣版閤同時，我嚮陸編輯提齣要兩年時間來寫作，陸編輯很快就同意瞭，這兩年期間也沒有嚮我催稿，隻是發郵件問候，讓我從容地完成瞭書稿。
本書適閤高等院校房地産投資類專業研究生課程和經管類專業高年級學生專業選修課教材和課外讀物，也可以作為投資類專業人員的參考書。為瞭適應大學MBA課程教學需要，本書還在每章撰寫瞭“案例分析”等內容。
本書的寫作思路和章節內容格式不同以往的教科書，試圖采取更綜閤的思想體係來詮釋房地産投資和融資的理論及現實問題，許多知識點需要讀者去互聯網上查找，去文獻數據庫下載相關文獻來看，纔能更深刻地理解其要領。這也許就是教科書應該提供給讀者“歸納、綜閤分析研究方法”的一種途徑吧！所以，說它是“簡明教程”，是指它後麵可以引申齣更多的理論知識和深度問題來思考，而這裏僅僅是“言簡意賅”地提齣知識點和問題引子。就像美國麻省理工學院的經濟學傢魯迪格·多恩布什教授所說的那樣，“給學生一個深入探索大量專題的起點”。此外，對於房地産投資和融資方麵的問題研究，不能僅僅從某一學科的視角來看問題，這往往會比較片麵或可能引人誤入歧途。本書的知識體係既涉及宏微觀經濟學、投資學、現代金融理論、稅收理論和房地産估價理論，也涉及城市經濟學、區域經濟學、經濟地理、零售業態發展理論和人口理論等其他學科的知識。正像本書第1章所講的那樣，房地産投資的研究視角應當是“聯係和發展的”。正是由於藉鑒其他學科理論的研究成果，纔能使得房地産投融資理論得以不斷發展；正是由於不斷地關注和解釋現實發生的問題，纔能使房地産投融資理論鮮活生動，具有強大的生命力，讓讀者在閱讀時能夠引起思考和聯想。我想，這也應該是一本好的教科書應當展現的內容。在西方大學的教科書中，我們經常看到一些經典的經濟學教材能夠曆經多年不斷重修再版，從一個側麵也能看到高質量教科書的影響力是多麼持久。
本書的內容安排上既參考瞭美國大學的房地産投融資教材的內容，又結閤中國比較突齣的房地産投融資現實問題進行瞭對比分析，同時也盡量反映當前在房地産投融資問題研究方麵的最新成果以及多種學術觀點。這種以學術研究視角來闡述學科理論的寫作方式，不同於以往國內此類教材的內容安排，試圖做齣一些教科書改革的突破和探索（當然，這也是有風險的）。本書每章的安排，首先是基本的概念，然後是問題研究和案例分析，每章的小結、拓展思考題、主要參考文獻和閱讀材料。每章後麵編入閱讀材料的做法是藉鑒清華大學張紅教授的《房地産經濟學》一書的安排，這樣可以使讀者能夠更清楚地瞭解“問題研究”或者“案例分析”所提齣的問題，同時也能督促讀者跟蹤相關文獻。這對於培養學生的閱讀文獻習慣和嚴謹的問題研究態度大有裨益。書中帶星號（*）的部分為本科生選學內容，對於碩士研究生則是需要認真閱讀並能擴展的內容。
本書從基於經濟學理論的房地産投融資基本概念介紹入手，在第1章試圖給讀者建立一個房地産投資的分析視角，從宏觀視野上讓讀者瞭解房地産投資對個人生活和經濟社會發展的多層麵影響。並以此展開對房地産資産、市場結構等概念和屬性的分析。在隨後的“問題研究”和“案例分析”部分也緊扣上述主題，給讀者一個不同的思考框架來分析房地産投融資的實際問題。閱讀材料給齣的研究問題也非常有針對性，探討瞭房價與地價的關係問題以及新加坡的公積金製度存在的問題。實際上，也是想讓讀者站在一個客觀的立場上去思考中國社會的住房問題。第2章研究瞭房地産價值的影響因素，它不僅包括瞭經典的區位分析理論、競租麯綫理論，還增加瞭中國人口地理學者的研究成果，使得讀者能從新的視角來分析一個城市房地産業發展的內在機製，同時也引齣瞭地方政府對城市治理的問題。這些研究觀點對分析現實中國城市發展中的房地産投資區位問題有較高的價值。第3章研究瞭房地産投資開發需求預測問題，分彆分析瞭住宅、商業和寫字樓物業的需求預測，在問題研究部分引齣瞭産業集聚和擴散問題，以及電子商務對傳統商業的影響問題。在這一章不僅引入瞭零售業的相關理論，還對商業地産的類金融特性進行瞭簡單闡述，為後麵的章節引齣商業地産融資和證券化做瞭鋪墊。第4章、第5章是房地産投資的財務分析章節，除瞭經典的財務分析內容外，主要引申討論瞭人們比較關注的“租售比”問題，厘清瞭一些在公開媒體上的片麵觀點和存在的缺陷。也引齣瞭房地産金融研究中的“償債保障比”概念。在“案例分析”部分還討論瞭中國人的養老問題，讓人們從房地産投資的視角來理解為什麼中國人願意買房。第6章房地産投資風險分析，除瞭對經典的風險分析方法進行闡述外，本章還引入瞭美國房地産經濟的預警指標，以便讀者能夠引入新的分析視角來發現和看待房地産投資風險。在“案例分析”部分，

中國許多企業和個人對北海和鄂爾多斯的投資風險問題都有深刻的印象，由於筆者當年也在北海從事房地産開發設計工作，所以更有感觸。第7章房地産投資中的估價問題，是將房地産資産價值與金融資産價值聯係的一章，編寫這一章是受到徐滇慶教授《房價與泡沫經濟》一書的啓發，結閤2007年中國房地産市場的“麵包貴過麵粉”現象，以及中國證券市場的“地價→股價”聯動現象來撰寫的。這部分內容在課堂講授時也經常收到學生的良好反響，對後續研究房地産融資、房地産企業估值、資産定價和資産證券化都有很好的幫助。同時，通過這一章的學習會發現房地産估價理論研究的一些局限性，以及與現代金融理論發展的差距。第8章房地産投資中的稅收問題，也是在房地産投資研究中不可忽視的問題。我在這一章與讀者分享瞭本人在房地産稅費改革研究的一些成果，有的也是我2004年在美國做訪問學者時的調研成果。通過對西方財産稅的研究，引齣瞭中國房地産稅費改革的方嚮問題。在“案例分析”中討論的房地産企業納稅和美國加州1978年的憲法修正案第13號提案，都是在引導讀者討論我國未來的房地産稅收改革問題，讓讀者從更寬的視野來理解我國房地産稅費體係改革的意義。第9章住宅房地産融資，我在這一章更多的是以研究者的視角來分析住宅融資問題，除瞭參考經典的國外教科書中的理論闡述，還將一些研究文獻和現實中的具體融資操作內容編撰進來，通過中美住宅融資內容的對比，住房抵押貸款再融資和逆嚮年金住房抵押貸款的介紹，以及住房抵押貸款還款能力的評價指標（LTV
（Loan To Value Ratio,貸款與價值比率）、DCR（Debt Coverage Ratio,償債備付率）、DTI（Debt To Income,債務與收入比））的介紹使得本章的內容更豐富和更有時代感。本章“問題研究”中對“抵押貸款估值方法選擇問題的研究”是具有挑戰意味的選題，它有助於讀者和研究者反思我們通常對房地産抵押貸款所采取的風險防控措施，藉鑒國際經驗提齣更好的解決辦法。這一章的許多知識點都可以作為碩士研究生的畢業論文選題，我指導的三屆碩士研究生都先後以此章的知識點完成瞭他們的論文。第10章開發項目融資，也是房地産融資的重要章節。這一章采取中美對比的方式，讓讀者發現房地産融資的不同方法。例如，美國關於建設項目融資環環相扣的風險防範措施，土地迴租方式等內容都會對未來中國的房地産融資改革有重要的藉鑒意義。在這一章著重討論瞭土地融資等內容（在“問題研究”和“案例分析”部分），是因為我國當前經濟社會麵臨的許多尖銳問題都是由土地資産開發所引起的。這裏涉及政府的地方融資平颱和土地儲備問題，它也是政府治理中的重要問題。通過這一章的學習，讀者會瞭解到土地資産的價值和企業、政府是如何利用土地資産獲得開發獲利機會以及解決建設資金短缺的問題。第11章收益性房地産融資、信托與資産證券化，討論瞭當今房地産的金融創新發展最快，這也是與現代金融聯係最緊密的內容。無論是房地産信托産品還是REITs
（Real Estate Investment Trusts,房地産投資統托基金），或是資産證券化的衍生産品，都是以能夠産生持續現金流的房地産實物資産為基礎發展起來的。這些快速發展的房地産金融創新産品和理論觀點需要讀者到課外去閱讀大量的相關文獻，觀察市場發展動態來理解其中的脈絡和趨勢，本書僅是對一些研究觀點和結論做簡要的介紹，這也體現瞭“理論是灰色的，而生命之樹常青”的道理。
總之，本書撰寫的目的是改變我們過去“灌輸型”的教育方法，讓讀者有獨立思考的空間，不迷信一些權威觀點，接納不同研究視角和研究深度，允許不同觀點爭議，實現“啓發式和研究型”教育，讓讀者所學習和研究的房地産投融資問題更接“地氣”。當然，由於本人的經曆和學識有限，對於本書的“問題研究”“案例分析”選題還有待改進。希望能聽到真誠的修改建議，並在以後有機會予以不斷完善。
最後，對在本書撰寫期間給予許多幫助的老師、朋友和學生錶示衷心的感謝！對書中閱讀材料的作者也錶示誠摯的謝意！


作者

2014年3月於廣州中大康樂園

評分☆☆☆☆☆

圖書很好，我非常新歡 112233

評分☆☆☆☆☆

不知道評論裏那位朋友看完方老師的書之後有木有成功投資房地産，走上人生巔峰?

評分☆☆☆☆☆

好。。。。。。。。。。

評分☆☆☆☆☆

物流很快 態度好 很好 好評

評分☆☆☆☆☆

還行。。。。。。。。。。

評分☆☆☆☆☆

書籍寫的挺不錯，邏輯清晰，補充欠缺的知識

評分☆☆☆☆☆

非常好的房地産投融資教材，是類似專業書籍中比較好的一本。值得精讀。

評分☆☆☆☆☆

書本內容有些錯誤。

評分☆☆☆☆☆

物流很快 態度好 很好 好評