輕鬆搞定房地産增值稅：全流程實務指南 epub pdf mobi txt 電子書 下載 2024

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産品特色

編輯推薦

稅務人員+房地産企業會計 聯手打造 係統梳理增值稅法規規定按會計日常業務流程編寫一個完整的案例貫穿始終 可係統學習，也可按圖索驥！

內容簡介

營改增全麵鋪開已有一段時間，但由於稅收政策的不斷齣颱和對執行時實際問題的爭議，房地産開發企業離駕輕就熟還有一段不小的距離。

本書作者團隊匯集瞭稅務人員和房地産會計一綫工作者，對房地産開發企業涉及的增值稅政策進行瞭係統梳理，既包括傳統政策，又涵蓋新近規定。同時，從稅務係統管理和企業執行兩個角度全麵搜集瞭當前企業執行增值稅政策容易産生的盲點和問題，結閤政策一一解答。

本書全麵涵蓋瞭房地産增值稅的納稅處理、會計核算、申報管理、發票管理，通過房地産開發全周期處理案例，呈現房地産項目在完整的開發經營流程中如何進行會計及涉稅處理。讀者可以係統學習，也可以在需要時按圖索驥，將本書作為瞭解房地産增值稅的“導航儀”。

本書特點

係統梳理法規規定

按照會計日常業務流程編寫

完整的案例一以貫之

可係統學習、可按圖索驥

作者簡介

彭　盈

中央財經大學碩士，原任職於北京市國稅局，後一直從事稅務管理相關工作，先後接觸、參與瞭多個地區房地産行業徵管情況的後續監管項目，並多次承擔係統內部業務培訓工作，積纍瞭豐富的實戰經驗。

肖　沁

中央財經大學碩士，先後任職於北京市海澱區國稅局、北京市國稅局*一稽查局，具有辦稅服務廳、管理所、稅政部門、稽查部門工作經曆。曾擔任大型房地産企業稅收管理員，並多次作為業務教員參與營改增政策培訓。

餘　瑩

*創置業北京區域公司稅務組組長。曾任遠洋地産有限公司財務主管、*創置業股份有限公司財務專業經理。9年房地産開發企業財稅工作經曆，兼具集團總部財務管理與項目一綫業務工作經驗。

於　露

中央財經大學碩士，注冊會計師，金科地産華北區域經濟測算主管，連續7年房地産開發企業財稅工作經曆。

精彩書評

本書作者是幾位非常年輕、充滿活力、勤思好學的青年纔俊。他們利用分彆從事稅務機關稅收管理與房地産企業稅收管理的優勢，以一個完整的房地産開發項目實例貫穿全書，將房地産開發每個環節的會計處理和稅務處理關聯起來，並同步鏈接至具體申報和開票業務，構成瞭一部完整、實用的房地産企業增值稅操作實務手冊。我作為一名稅務工作老兵，非常榮幸受作者之邀在本書正式付梓之前拜讀瞭書稿。我認為本書兼具係統性和實用性的同時，還有較強的可讀性、時效性，簡單明瞭，通俗易懂，是一本不錯的工具書。

——鄧遠軍 中央財經大學稅收籌劃與法律研究中心副主任、研究員

本書將營改增政策與房地産財務核算進行瞭深度融閤，以房地産全流程業務為綫索，引入瞭全周期案例解析，為讀者全麵介紹瞭房地産增值稅從賬務核算到納稅申報的具體步驟和操作方法，創新性強、實用性強，是稅務乾部和財務人員掌握房地産增值稅實務操作可參考的工具書之一。

——嚴紀 北京市國傢稅務局*一稽查局局長

本書係統地梳理瞭房地産開發經營業務流程中的增值稅稅收法律法規，政策全麵、企業案例翔實，對實務中常見的疑難問題，作者給齣瞭詳細的解析，是一本不可多得的實用工具書。

——李曙亮 《房地産開發企業會計與納稅實務》作者

本書全麵地講解瞭房地産增值稅的納稅處理、會計核算、納稅申報、發票管理，結閤房地産開發環節，通過房地産開發全流程案例，抽絲剝繭，層層深入，具有很強的實用性和可操作性。本書是房地産開發企業財務人員瞭解營改增、應對營改增必備的“工具書”“導航儀”。

——廖洋 *創置業財務管理中心總經理

本書給人很大的驚喜，讀者可以按照遇到的問題按圖索驥式地尋求答案，對於非財務專業的財務從業者來說更是具有極大的便利性。同時，深入淺齣的闡述和條理清晰的分析更利於理解和實際操作。值得稱贊的是，本書采用全周期案例作為載體，較為全麵地涵蓋瞭房地産業務的各個階段，使本書的內容更加全麵豐富！

——張皓明 中弘股份成本中心副總經理

本書有三大特點：一是將營改增後涉及的主要文件規定，與原增值稅現行有效規定進行瞭整閤梳理，比較係統完整。二是按照企業會計日常處理的業務流程來編寫，章節之間既相互獨立又彼此關聯，方便翻閱參考。三是以一個完整的實例貫穿各個章節，對房地産企業增值稅的主要業務和一些常見問題進行瞭驗證說明，有較強的實操性。

——郝龍航（第三隻眼） 大力稅手網創始人，中翰中國稅務集團閤夥人

目錄

目錄

贊譽

前言

第1章　總論　1

1.1　房地産行業概況　1

1.1.1　房地産開發企業簡述　1

1.1.2　房地産開發企業經營情況　2

1.1.3　房地産開發企業核算情況　3

1.2　增值稅業務概述　5

1.2.1　營改增改革曆程　5

1.2.2　營業稅和增值稅的差異分析　6

第2章　房地産開發企業增值稅納稅實務處理　10

2.1　增值稅基本政策　10

2.1.1　納稅人和扣繳義務人　10

2.1.2　徵稅範圍　11

2.1.3　稅率與徵收率　11

2.1.4　納稅義務、扣繳義務發生時間　11

2.1.5　納稅地點　12

2.1.6　納稅申報期限　13

2.1.7　差額扣除政策　13

2.1.8　應交增值稅計算　14

2.1.9　預繳稅款　15

2.2　增值稅銷項稅額計算操作指引　17

2.2.1　銷售自行開發房地産項目的銷項稅額計算操作指引　17

2.2.2　轉讓不動産的銷項稅額計算操作指引　23

2.2.3　以經營租賃方式齣租不動産的銷項稅額計算操作指引　25

2.2.4　處置使用過的固定資産稅額計算操作指引　28

2.2.5　集團委托貸款利息以及企業資金拆藉取得的收入的銷項稅額計算操作指引　29

2.2.6　轉讓土地使用權的銷項稅額計算操作指引　30

2.2.7　視同銷售的銷項稅額計算操作指引　31

2.2.8　免徵增值稅和不徵增值稅項目的納稅操作指引　31

2.2.9　銷項稅常見問題解析　32

2.3　進項稅額抵扣操作指引　35

2.3.1　準予抵扣的進項稅額　35

2.3.2　不得抵扣的進項稅額　39

2.3.3　應轉齣的進項稅額　43

2.3.4　進項稅額常見問題解析　46

2.4　增值稅對房地産行業其他稅種的影響概述　50

2.4.1　增值稅對城市維護建設稅及兩附加稅費的影響　51

2.4.2　增值稅對印花稅的影響　52

2.4.3　增值稅對契稅的影響　53

2.4.4　增值稅對房産稅的影響　54

2.4.5　增值稅對土地增值稅的影響　55

2.4.6　增值稅對企業所得稅的影響　59

第3章　增值稅會計核算　62

3.1　增值稅會計核算特點概述　62

3.2　新舊增值稅會計核算科目體係對比　62

3.3　增值稅會計科目設置及賬務處理　66

3.3.1　“應交稅費——應交增值稅”科目設置及賬務處理　66

3.3.2　“應交稅費——未交增值稅”科目設置及賬務處理　78

3.3.3　“應交稅費——待抵扣進項稅額”科目設置及賬務處理　80

3.3.4　“應交稅費——增值稅留抵稅額”科目　82

3.3.5　“應交稅費——待轉銷項稅額”科目設置及賬務處理　82

3.3.6　“應交稅費——預交增值稅”科目設置及賬務處理　84

3.3.7　“應交稅費——待認證進項稅額”科目設置及賬務處理　85

3.3.8　“應交稅費——簡易計稅”科目設置及賬務處理　86

3.3.9　“應交稅費——轉讓金融産品應交增值稅”科目　88

3.3.10　“應交稅費——代扣代交增值稅”科目　88

3.3.11　期末會計處理　88

3.3.12　會計科目設置的特彆建議　93

3.3.13　財務報錶相關項目列示　95

3.4　全周期增值稅會計處理示例　95

3.4.1　獲取土地使用權的會計處理　96

3.4.2　房地産開發建設的會計處理　96

3.4.3　房地産銷售階段的會計處理　102

3.4.4　房屋交付使用的會計處理　103

第4章　增值稅納稅申報管理　108

4.1　增值稅申報概述　109

4.1.1　納稅申報方式　109

4.1.2　申報流程　109

4.2　增值稅納稅申報有關資料填寫解析及示例　111

4.2.1　增值稅納稅申報有關資料填寫解析　111

4.2.2　增值稅預繳稅款錶填寫解析　131

4.2.3　營改增稅負分析測算明細錶填寫解析　133

4.2.4　全周期增值稅申報填寫示例　135

4.2.5　特殊事項申報填寫示例　144

4.3　增值稅納稅申報法律責任　156

4.3.1　未按規定期限辦理納稅申報和報送納稅資料　156

4.3.2　拒不申報或者進行虛假的納稅申報　157

4.3.3　不進行納稅申報，不繳或者少繳應納稅款　157

4.3.4　欠繳應納稅款，妨礙稅務機關追繳欠繳的稅款　158

4.3.5　以暴力、威脅方法拒不繳納稅款　158

4.3.6　未按規定期限繳納稅款　158

4.3.7　在規定期限不繳或者少繳應納或者應解繳稅款　159

4.3.8　扣繳義務人應扣未扣、應收不收稅款　159

第5章　增值稅發票管理　160

5.1　發票概述　160

5.1.1　稅務機關發票管理曆史沿革　161

5.1.2　發票的內容和基本規定　161

5.2　發票的領用　171

5.2.1　初次領購發票流程　171

5.2.2　日常領購發票（除初次以外）　173

5.2.3　升級發票數量和版麵　174

5.2.4　發票領購其他事項　175

5.2.5　發票領購熱點問答　176

5.3　發票的開具　181

5.3.1　增值稅發票開具的一般規定　181

5.3.2　如何使用編碼開具增值稅發票　186

5.3.3　房地産行業其他開票規定　189

5.3.4　發票作廢與退迴　191

5.3.5　紅字發票的開具　192

5.3.6　發票開具其他事項熱點問答　196

5.4　存根聯數據采集　198

5.4.1　常規存根聯數據采集　198

5.4.2　非常規存根聯數據采集　199

5.5　進項稅額的管理　200

5.5.1　能夠抵扣進項的票據類型　200

5.5.2　各類票據抵扣方式　200

5.5.3　增值稅專用發票進項數據采集方式　200

5.5.4　增值稅進項抵扣的熱點問題　202

5.6　發票的其他管理要求　209

5.6.1　增值稅發票的保管要求　209

5.6.2　增值稅發票被盜、丟失處理　210

5.6.3　發票真僞查驗　210

5.6.4　發票違法違章處罰　213

後記　220

前言/序言

2016年5月1日起，營業稅改徵增值稅（以下簡稱“營改增”）改革試點全麵鋪開，建築業、房地産業、金融業、生活服務業4個行業納入營改增試點範圍。自此，一整套比較完整的消費型增值稅製度基本確立，房地産開發企業正式告彆營業稅時代，走嚮增值稅核算的大舞颱。

截至2017年3月15日，在不到一年的時間內，增值稅會計核算和稅收徵管政策迅速更新。據筆者統計，財稅部門共製定並公布80餘份文件，會計核算科目從《財政部關於增值稅會計處理的規定》（財會〔1993〕83號）到《增值稅會計處理規定》（財會〔2016〕22號），新增6個會計科目並修改全部9個二級科目核算內容；房地産企業增值稅稅收政策涉及財稅〔2016〕36號、國傢稅務總局公告2016年第14號、第15號、第16號、第18號等文件；增值稅納稅申報方麵共公布國傢稅務總局公告2016年第13號、第27號、第30號、第75號等文件，修改後的增值稅納稅申報錶呈現“四增兩減”的變化；發票管理方麵則涉及國傢稅務總局公告2016年第18號、第23號、第47號、第53號等文件，原有的增值稅發票管理文件也仍然有效。

作者為4人團隊，2人任職於稅務係統內部，2人長期戰鬥在大型房地産開發企業會計核算第一綫。在反復的討論和交流過程中，我們發現，雖然當前營業稅改徵增值稅運行已近一年，但企業在執行具體政策時仍存在不同程度的偏差和模糊認識，究其原因，一是政策齣颱碎片化，在營改增綱領性文件財稅〔2016〕36號文下發以後，財稅部門不斷齣颱文件對稅企政策執行爭議較大的問題進行明確，解決瞭企業在營改增推進過程中最棘手和關心的問題，但此次營改增涉及4大行業26個小行業，具體到某個細分行業，財稅部門難以有針對性地、係統地單獨下發文件明確政策，加之以往年度的增值稅管理文件大多有效，客觀上為企業全麵、係統地掌握政策要點帶來睏難。二是具體執行容易齣現偏差，此次營改增打通瞭各個行業的抵扣鏈條，除關注自身的執行口徑外，與之關聯的各類企業如何執行增值稅政策也對企業經營産生較大影響，隨著時間的推進，企業在執行政策中涉及的疑問必將逐步積纍，同時營改增還處在一個不斷改進和完善的階段，因此，對於試點企業而言，雖然執行增值稅政策已持續一段時間，但離駕輕就熟還有一段不小的距離。

基於上述考慮，筆者從企業實務操作的角度齣發，構思並撰寫瞭本書，一方麵對房地産開發企業涉及的增值稅政策進行係統梳理總結，涵蓋瞭目前最新和傳統有效的增值稅政策；另一方麵從稅務係統管理和企業執行兩個角度全麵收集瞭當前企業執行增值稅政策容易産生的盲點和問題，結閤政策進行解答說明。本書在寫作過程中重點突齣以下幾個特點：

1.時效性

本書初稿完成於2016年9月，在修訂過程中，筆者發現最新增值稅會計核算規定即將發布，將較大程度影響企業的核算處理。因此在2016年12月2日財政部下發《增值稅會計處理規定》後，筆者重新對涉及的內容進行大幅度調整，並持續更新納稅申報、徵收、發票開具、認證等方麵的稅收政策，目前本書引用的政策已更新至2017年3月15日。同時，本書還總結歸納瞭新舊會計科目核算、增值稅下房地産開發企業其他稅種核算的變化，便於會計人員係統、快速地掌握最新政策規定。

2.實用性

本書以房地産開發企業為對象，一共分為5章，分彆是總論、房地産開發企業增值稅納稅實務處理、增值稅會計核算、增值稅納稅申報管理、增值稅發票管理。章節之間既彼此聯係，又相互獨立。通過閱讀本書，讀者既可以係統地瞭解、應對營改增後房地産開發企業的會計和納稅處理要點的變化；也可以根據需要就某個環節“按圖索驥”地查閱，力求使本書成為房地産開發企業會計人員瞭解營改增、應對營改增的工具書和“導航儀”。

3.可操作性

本書作者既有長期從事稅務管理的工作人員，也有來自房地産開發企業並實際負責核算過多個項目的財務人員，本書將兩者的優勢充分結閤，在編寫過程中既突齣房地産開發企業常用的會計處理和涉稅操作，同時對照稅務機關管理要求進行風險提示或熱點問題分析。同時，在對具體業務逐一配以實例說明的同時，本書還通過全周期處理範例的方式，呈現房地産項目在一個完整的開發經營流程中，如何進行會計及涉稅處理，避免碎片化閱讀，幫助讀者更好地理解。

由於精力有限，加之時間倉促，書中欠妥和不足之處在所難免，尤其是涉及政策尚未明確的熱點問題，部分代錶瞭作者的個人觀點，懇請廣大讀者批評指正。

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體現齣瞭房地産企業的財務管理和稅務實務特點