房地产经济学

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钱国靖 编
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出版社: 中国建筑工业出版社
ISBN:9787112115457
版次:1
商品编码:10325868
包装:平装
丛书名: 房地产管理系列丛书
开本:16开
出版时间:2010-01-01
用纸:胶版纸
页数:129
字数:220000
正文语种:中文

具体描述

内容简介

   《房地产经济学》讲了编写一本房地产经济学教材是件极具挑战性的工作。经济学在常人眼中是关于经济活动的理论,他们认为有经济活动就会有经济学。于是有工业,就有工业经济学;有农业,就有农业经济学;有商业,也就应该有商业经济学。房地产,从土地批租到住宅建造,再到在市场上出售,在当代社会都是令众人瞩目的经济活动,有房地产经济学似乎也是顺理成章的事情。但读过经济学的人都知道,今天的经济学与其说是由其研究对象造就的,不如说是由其研究方法造就的。当代经济学其实只是建立在理性人假说基础之上的一套社会学分析方法。有的经济活动不一定能使用上这种方法,但有些非经济活动,反而可以用经济学方法来分析,比如公共选择理论就是这样。
以房地产经济学命名的教材眼下可谓汗牛充栋,但房地产经济学到底研究什么的问题仍旧令笔者困惑,一些房地产经济学课本只满足于解释大量的行业术语,看上去更像是房地产行业手册或者房地产入门。编者认为,学科要以经济学冠名,必须符合经济学研究的基本规范。在编者看来,这些规范至少应该包括以下几点:首先,必须研究经验事实。即便研究难以使用实证方法的住房公平问题,也应该去分析影响公平的实际的制度条件。第二,研究必须指向城市住房制度和房地产行业发展中的重大矛盾,因为我们永远无法搞清楚我们生活的全部细节,理论分析只能将注意力限制在为全社会关注的热点问题上。第三,必须不脱离当代经济学研究的基本范式,就是从理性人假定出发,研究市场过程对资源配置与公平问题的影响,尽管这种研究未必能帮助我们找到解决住房问题的“救世良方”。第四,必须形成若干解释模型,使其基础假说经得住逻辑检验。研究房地产的程度可以深也可以浅,满足了这些条件,学科的特点才可能凸现出来。

目录

Ⅰ 房地产经济学概论
1 房地产与房地产市场
1.1 房地产规模
1.2 房地产市场:使用与投资
1.3 房地产价格决定模型
1.4 国民收入、利率、信贷条件与建设成本对房地产价格的影响
1.5 房地产公共政策
2 房地产的经济学研究思路
2.1 经济学与经济学视野中的房地产
2.2 房地产市场边界:物业类型与区域
2.3 地块与房地产
2.4 影响房地产价格的经济因素
2.5影响房地产价格的市场条件

Ⅱ 城市土地:租金与价格
3 城市土地与租金
3.1 城市交通与李嘉图租金
3.2 城市规模:人口、地形
3.3 城市的空间分化
3.4 城市增长:从租金到价格
4 城市住宅密度:建筑属性与位置
4.1 城市住宅密度
4.2 住宅的建筑属性
4.3 住宅密度、土地价值和土地的最优利用
4.4 位置与住宅密度
4.5 城市土地的开发与再开发
5 企业选址、就业分散化和多中心城市
5.1 就业机会的空间分布
5.2 土地市场对中央商务区的影响
5.3 技术与制造业的分散化
5.4 工资、劳动力市场与办公分散化
5.5 次级中心、工资和城市土地市场
6 零售商业企业选址
6.1 消费者购物频率与零售商业服务设施数量
6.2 零售商店的选址
6.3 联合购物和零售服务中心

Ⅲ 房地产投资市场
7 家庭对住房的需求
7.1 单元住宅的社会需求
7.2 选择购置还是租赁
7.3 单元住宅价格
8 家庭的住房消费研究
8.1 收入对于住房服务需求的影响
8.2 家庭规模对住房服务需求的影响
8.3 消费家庭流动性和住房服务需求的变化
8.4 空置率、搬迁率和住宅销售额
8.5 住宅空置率与价格
9 房地产投资需求
9.1 房地产投资
9.2 加入投资因素的房地产需求
9.3 房地产资产的虚拟性
9.4 影响房地产资产虚拟化的因素
10 房地产市场的均衡
10.1 房地产与国民收入波动
10.2 房地产市场长期均衡的可能性
10.3 价格在房地产市场均衡中的作用
11 房地产市场周期
11.1 房地产价格与存量的波动
11.2 价格预期与房地产的波动
11.3 金融加速器与房地产周期
11.4 道德风险、过度投资与灾难短视

Ⅳ 土地制度与税收
12 房地产与土地制度
12.1 政府管理城市用地
12.2 我国城市土地管理
12.3 土地价格与厂商的垄断收益
13 地方政府、税收与房地产
13.1 地方财政与房地产
13.2 社区分化与区域规划
13.3 我国城市的土地使用制度与土地价格

精彩书摘

1.5 房地产公共政策
房地产业不可能是一个单纯的市场产业,无论是中央政府还是地方政府都会出于不同的目的对这个产业进行干预。政府对房地产业的干预有的时候也不是专门针对房地产业的,但却对房地产业产生特别重要的影响,比如货币政策就是这样一种政策。有的政策是专门用来对付房地产业的,由于这一类政策主要用来解决住房公平问题,政策的执行者多为地方政府。
一般来说,经济活动需要政府介人的理由是:
第一,市场不完整,任凭这种不完全的市场发挥作用可能导致资源的错误配置。
第二,公民社会的某些目标需要非营利机构来完成,这些目标主要是照顾那些不能供养自己的人,如老人、残疾者、生活能力特别弱的人,无法靠自己力量解决贫困问题的人。
第三,维持宏观经济的稳定,与通货膨胀、失业和经济衰退作斗争。
房地产业存在第一和第二方面的问题,房地产业的波动又是导致宏观经济不稳定的一个重要因素。所以这个产业必须有政府的介入。当然,政府过多的和不恰当的干预也会妨碍房地产业的健康发展。1.5.1 政府资助住宅
中央政府和地方政府都有可能出台一些政策来帮助解决中、低收人阶层的住房困难,有的时候政府直接为目标群体提供住宅,有的时候政府会给目标群体提供租金补助。
政府向中、低收入阶层提供住宅使一部分社会需求离开市场,它对整个房地产市场的影响是使房地产使用市场的需求减少,从而使租金降低,并带动房地产资产价格的下降。政府向中、低收入阶层提供租金补助对房地产市场的影响则与此相反,因为政府为中、低收入阶层部分“买单”意味着房地产需求扩大,它应该使房地产使用价格与资产价格都有所上扬。两者对房地产业的影响也不一样,前者会使房地产业萎缩,后者使房地产业扩大。
1.5.2 政府的土地开发管制
一个国家的政府,尤其是地方政府对私人土地的开发利用有极其严格的控制,政府会要求房产开发商在开发项目的时候申请各种各样的许可证。政府的这种控制的目的常常是为了公众利益。我国城市土地属国家所有,政府通过批租的方式将土地交给房产开发商使用,前提也是房产开发商的用地必须符合政府的城市建设规划和建设进度。

前言/序言

  编写一本房地产经济学教材是件极具挑战性的工作。经济学在常人眼中是关于经济活动的理论,他们认为有经济活动就会有经济学。于是有工业,就有工业经济学;有农业,就有农业经济学;有商业,也就应该有商业经济学。房地产,从土地批租到住宅建造,再到在市场上出售,在当代社会都是令众人瞩目的经济活动,有房地产经济学似乎也是顺理成章的事情。但读过经济学的人都知道,今天的经济学与其说是由其研究对象造就的,不如说是由其研究方法造就的。当代经济学其实只是建立在理性人假说基础之上的一套社会学分析方法。有的经济活动不一定能使用上这种方法,但有些非经济活动,反而可以用经济学方法来分析,比如公共选择理论就是这样。
  以房地产经济学命名的教材眼下可谓汗牛充栋,但房地产经济学到底研究什么的问题仍旧令笔者困惑,一些房地产经济学课本只满足于解释大量的行业术语,看上去更像是房地产行业手册或者房地产入门。编者认为,学科要以经济学冠名,必须符合经济学研究的基本规范。在编者看来,这些规范至少应该包括以下几点:第一,必须研究经验事实。即便研究难以使用实证方法的住房公平问题,也应该去分析影响公平的实际的制度条件。第二,研究必须指向城市住房制度和房地产行业发展中的重大矛盾,因为我们永远无法搞清楚我们生活的全部细节,理论分析只能将注意力限制在为全社会关注的热点问题上。第三,必须不脱离当代经济学研究的基本范式,就是从理性人假定出发,研究市场过程对资源配置与公平问题的影响,尽管这种研究未必能帮助我们找到解决住房问题的“救世良方”。第四,必须形成若干解释模型,使其基础假说经得住逻辑检验。研究房地产的程度可以深也可以浅,满足了这些条件,学科的特点才可能凸现出来。
房地产市场的脉搏:一部探索城市发展与经济增长的宏大叙事 这部作品并非关于房地产的交易,亦非聚焦于房屋的买卖技巧。它旨在揭示一股更为深刻、更为宏观的力量——支撑我们城市景观、驱动社会经济脉动的无形之手。本书将带领读者深入剖析构成我们生活空间基石的深层逻辑,从土地的稀缺性如何塑造价值,到城市化进程如何催生变革;从建筑业的繁荣与萧条如何映射整体经济的健康,到房地产周期如何与金融市场的潮起潮落紧密相连。我们不仅仅是在审视一系列的数据和图表,而是在解读一个动态变化的生态系统,这个生态系统深刻影响着我们的居住、工作,乃至梦想的实现。 在本书的第一部分,“土地的哲学与价值的根源”,我们首先将目光投向最基础的要素:土地。土地,作为不可再生、具有唯一性的资源,其内在的稀缺性是理解一切房地产现象的出发点。我们将探讨地理位置的绝对优势如何转化为经济价值,以及这种价值是如何在供需关系的博弈中不断演化的。这里,“位置,位置,还是位置”这句老话将被赋予全新的维度,它不再仅仅是购买房产时的朴素准则,而是经济学原理在地理空间上的生动体现。本书将深入研究影响土地价值的多种因素:从自然禀赋(如水源、地形、气候)到人文因素(如基础设施的可达性、公共服务的质量、社区的吸引力)。我们还将考察政府的土地政策,包括分区管制、土地出让制度以及税收政策,如何潜移默化地重塑着土地的供给和价值,进而影响着城市的扩张与形态。 更进一步,我们将追溯价值的起源。究竟是什么让一块土地变得有价值?是其承载建筑的能力?是其所处的地理位置?还是其所能带来的经济活动?本书将从生产要素理论的角度出发,审视土地作为一种独特的生产要素,其供给的刚性以及其与其他要素(如资本、劳动力)的互动关系,如何共同决定了其市场价格。我们将分析地租的形成机制,从大卫·李嘉图的地租理论到现代经济学对地租的更精细划分,理解地租如何反映了土地的稀缺性和生产力。同时,我们也会探讨土地利用的效率问题,分析不同土地利用模式(如农业用地、工业用地、商业用地、住宅用地)的经济效益差异,以及土地的“最优配置”是如何在一个自由市场中,或者在政府的引导下实现的。这部分内容将帮助读者理解,为何在某些区域,土地价格会居高不下,而在另一些区域,土地则相对廉价,以及这些差异背后深刻的经济动因。 进入第二部分,“城市化浪潮与空间经济学”,我们将视角聚焦于一个更为宏大的现象——城市化。城市,作为人类文明的结晶,是经济活动的集聚中心,也是创新和变革的熔炉。本书将深入解析城市化进程的驱动力,从农村人口向城市迁移的经济诱因,到城市工业和服务业发展的集聚效应。我们将考察城市规模的经济学,理解为何城市能够通过集聚带来更高的生产效率和更多的就业机会,但同时也会面临交通拥堵、环境污染、住房紧张等“规模不经济”的挑战。 空间经济学将是这部分的重头戏。本书将运用复杂的空间模型,分析经济活动如何在地理空间上进行布局和扩散。我们将探讨“中心-边缘”模型,理解城市核心区域的经济辐射能力,以及外围区域如何响应和发展。商业中心、工业园区、住宅区的选址决策,以及它们之间的相互关系,都将通过经济学原理得到生动阐释。我们还将分析通勤成本、信息传播以及基础设施建设对城市空间结构的影响。例如,为何高速公路的修建会导致城市郊区的扩张,为何信息技术的发展能够削弱地理位置的限制,又为何优质的教育和医疗资源会吸引人口向特定区域聚集。这部分内容旨在揭示城市作为一个复杂有机体的运作规律,理解城市发展背后的经济逻辑,以及不同区域之间经济联系的本质。 此外,本书还将关注城市更新与再开发。随着时间的推移,城市中的旧建筑、旧社区可能会面临功能衰退、空间低效的问题。城市更新和再开发项目,无论是大规模的旧城改造,还是微观的街区活化,都涉及到复杂的经济决策。我们将分析这些项目的经济可行性,包括投资回报、成本效益,以及对周边区域的溢出效应。理解城市如何通过不断的新陈代谢来适应经济社会的发展,以及这些过程中的经济驱动因素和潜在的社会影响。 第三部分,“建筑业的周期与金融的脉动”,我们将目光转向与房地产市场紧密相连的两个关键领域:建筑业和金融市场。建筑业,作为房地产的直接供给方,其景气程度往往是经济晴雨表的敏感指示器。本书将深入研究建筑业的特点,包括其高投入、长周期、受政策影响大等特性,以及它如何与宏观经济周期相互作用。我们将分析建筑投资的驱动因素,包括居民住房需求、企业投资扩张以及政府基础设施建设等,以及这些因素如何影响建筑业的繁荣与萧条。 更重要的是,我们将揭示金融市场在房地产生态系统中的核心作用。房地产,作为一种高价值的资产,其交易和开发离不开金融的支持。本书将深入剖析房地产金融的运作机制,包括抵押贷款、房地产投资信托(REITs)、房地产债券等。我们将探讨信贷扩张和紧缩如何影响房地产市场的流动性,以及利率变动如何影响购房者的支付能力和开发商的融资成本。 本书还将重点分析房地产泡沫的形成与破裂。为何在某些时期,房地产价格会上涨到脱离经济基本面的水平,形成资产泡沫?我们将从行为金融学、预期理论以及信贷膨胀等多个角度进行剖析,理解泡沫产生的内在逻辑和外部诱因。一旦泡沫破裂,其对金融体系和社会经济造成的冲击又是如何?我们将研究历史上的房地产危机案例,分析其根源、传导机制以及应对措施,从而为我们理解当前的经济形势提供深刻的洞见。这部分内容将帮助读者理解,房地产市场并非孤立存在,而是与金融体系血脉相连,其波动往往会引发更广泛的经济连锁反应。 在第四部分,“社会福利与可持续发展的挑战”,我们将探讨房地产市场与社会福祉之间的复杂关系,以及如何在追求经济增长的同时,实现可持续发展。住房,作为人类最基本的需求之一,其可负担性直接关系到居民的生活质量和社会公平。本书将深入分析住房可负担性问题,包括收入增长与房价上涨的失衡、住房供应的结构性短缺,以及不同收入群体在住房市场上面临的挑战。我们将考察政府在解决住房可负担性问题上的政策工具,如住房补贴、公共租赁住房、限价商品房等,并对其效果进行经济学评估。 同时,我们也将关注房地产对环境的影响。建筑业的能源消耗、建材生产过程中的碳排放,以及城市扩张对自然资源的占用,都对可持续发展构成挑战。本书将探讨绿色建筑、节能设计、可持续城市规划等概念,分析这些措施在经济上的可行性和环境效益。我们将考察如何在经济发展的同时,降低房地产对环境的负面影响,实现人与自然的和谐共生。 最后,本书还将触及房地产市场的长期趋势与未来展望。随着人口结构的变化、技术进步的加速以及全球经济格局的演变,房地产市场将面临哪些新的机遇与挑战?例如,老龄化社会对住房需求的影响,共享经济模式对传统居住模式的冲击,以及数字技术在房地产领域的应用(如智能家居、虚拟看房)。本书将引导读者跳出现有的框架,思考房地产市场的未来形态,以及如何在不断变化的时代中,构建更公平、更高效、更可持续的城市与居住环境。 这部作品,旨在为读者提供一套理解房地产市场背后经济逻辑的认知框架。它不是一本教你如何“炒房”的书,而是一本帮助你理解“房子为何如此重要,它如何影响你的生活,以及它如何与整个经济体系紧密相连”的书。它将带领你穿越数字与理论的迷雾,触碰到驱动我们城市发展的真实脉搏,让你在纷繁复杂的房地产信息中,找到那份洞察全局的清醒与智慧。

用户评价

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我最近翻阅了《星际迷航:宇宙的未尽之旅》,这本书的视角极其宏大,完全跳脱了传统科幻小说的范畴,更像是一部关于人类文明未来走向的社会学研究报告。作者巧妙地将《星际迷航》系列中出现的各种外星种族、政治联盟以及技术飞跃,置于一个严谨的、基于当前物理学和生物学前沿的推演框架下。书中对“瓦肯逻辑”的伦理学基础进行了深入探讨,将其与现实世界中的功利主义和道义论进行了对比分析,读来令人深思。我印象最深的是关于“曲速引擎”的章节,它没有止步于描绘一个科幻设定,而是详细探讨了如果实现超光速旅行,对时间相对论、信息传播以及星际法律体系可能带来的颠覆性冲击。作者的论证逻辑严密得令人信服,尽管有些地方涉及复杂的理论物理概念,但作者总能用生动有趣的类比来解释,确保非专业读者也能跟上思路。对于任何一位对探索未知、对人类命运抱有终极关怀的读者来说,这本书提供了一个令人兴奋的思维实验室。它不仅是粉丝向的作品,更是一部严肃的、面向未来的思想读物。

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我最近翻阅的这本《中世纪欧洲手稿的秘密符号》,简直是一部令人目眩神迷的微观历史探秘。它完全没有宏大的战争叙事,而是将焦点集中在那些被忽略的羊皮纸角落、字母的细微变化以及插图中那些古怪的小人(Drolleries)身上。作者的考证工作细致入微,他通过对几个世纪以来不同修道院抄本的对比研究,揭示了当时知识传播的隐秘路径和教会内部的权力斗争。比如,书中有一个章节专门分析了某个时期“E”字母的笔画变化如何与当时教皇与皇帝之间的政治角力相对应,这种跨学科的关联性让我大开眼界。那些插图的解读尤其精彩,作者将那些看似滑稽的、颠覆性的怪诞形象,解释为中世纪平民对压抑社会的一种集体潜意识的释放,是那个时代“地下文化”的体现。阅读过程中,我感觉自己就像一个考古学家,在尘封的古籍中,发现了那些中世纪匠人偷偷留下的、超越时代限制的幽默和反叛。如果你对文本学、符号学以及被主流历史叙事遗漏的细节感兴趣,这本书绝对是宝藏级别的文献。

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说实话,一开始我对《气候变化下的全球粮食供应链重构》这类主题并不抱太大希望,总觉得会是充斥着晦涩难懂的经济模型和枯燥的数据图表。然而,这本书却以一种极富画面感的叙事方式,描绘了一幅未来世界粮食生产的复杂图景。作者并没有仅仅停留在警告气候灾难的层面,而是重点分析了技术、地缘政治与农业实践如何在未来十年内进行痛苦的、强制性的融合。我特别欣赏它对“垂直农场”在全球南方国家推广的案例研究,不仅仅关注技术可行性,更深入挖掘了其背后的能源消耗悖论和社区适应性问题。书中对“水权”如何在新的气候格局下演变为比石油更重要的战略资源这一点阐述得极其有力,让人不禁思考我们日常餐桌上的每一粒米、每一块肉背后的地缘政治成本。更难能可贵的是,它提供了一套多层次的解决方案,从全球政策制定到地方社区的韧性建设都有涵盖,语言充满紧迫感,但又不失理性的建设性。读完后,我对“吃”这个行为的理解,瞬间变得沉重而复杂。

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这本《光影流转:世界电影史鉴赏》绝对是影迷的福音,它不像某些厚重的教科书那样枯燥乏味,而是用一种非常细腻且富有诗意的笔触,带领读者穿越百年光影的洪流。作者对于默片时代那些大师,比如格里菲斯和卓别林,有着独到的见解,不仅仅是简单地罗列他们的成就,而是深入剖析了他们在技术和叙事上的开创性贡献,让人读起来仿佛能听到那无声电影时代里钢琴声的回响。更让我惊喜的是,书中对新浪潮电影的解读,那种对个人存在主义的探讨,处理得既有学术的深度,又不失大众的可读性。比如,谈到法国新浪潮时,作者用了大量的篇幅去分析机位运动如何服务于角色的内心挣扎,而不是简单地展示“酷炫”的拍摄手法。我特别喜欢它对后期经典作品,如库布里克和塔可夫斯基的分析,那些章节往往充满了哲学思辨,读完后,我立刻想重温一遍《2001太空漫游》,带着新的理解去品味那些晦涩的镜头语言。这本书的排版和插图选择也极其考究,每一张剧照都像是经过精心挑选的艺术品,增强了阅读的沉浸感。如果你想真正理解电影是如何从一项技术演变为一门艺术,这本书是你的不二之选。

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《禅宗与日本园林艺术》这本书,简直是一次精神上的洗涤。它的文字风格极其简练,却蕴含着千言万语的力量,读完后,我的内心仿佛被清理过一遍,连带着对日常琐事的烦躁感也消散了许多。作者在描述枯山水时,那种对“空”与“无”的精妙把握,让我意识到,我们平日里对“美”的理解是多么的肤浅和具象化。书中对苔藓、石块、以及水流(或者说水流的痕迹)在庭院布局中的哲学意义,有着近乎偏执的专注。我尤其欣赏它对“借景”手法的解读,这不仅是园林设计技巧,更是对个体与自然界限的消解,体现了天人合一的境界。读到关于“不完全”之美,比如对残缺之物的赞颂时,我开始反思自己对完美主义的苛求。这本书的篇幅并不算长,但每一页都需要反复咀嚼,因为它的每一句话都像一句禅语,需要用时间去体会其背后的意境。它不是教你如何盖一座园子,而是教你如何“看”一座园子,如何从中体悟生命的规律。

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没有期待中写的好,感觉一般、

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理论性太强,读起来有点枯燥

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《q房地产v经济学》讲了A编写一本房地产H经济学教材是件极具挑S战性的工X作。经Z济学在常人f眼中是关于经济m活动

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