二手房市場交易與管理 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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唐立軍 編

圖書標籤:

• 二手房
• 房地産
• 交易
• 管理
• 市場分析
• 政策法規
• 投資
• 購房
• 産權
• 風險控製

齣版社： 旅遊教育齣版社

ISBN：9787563718955

版次：1

商品編碼：10721291

包裝：平裝

開本：16開

齣版時間：2010-03-01

用紙：膠版紙

頁數：280

字數：268000

正文語種：中文

內容簡介

二手房市場在我國起步較晚，但發展迅速。隨著我國二手房市場的逐漸放開，進入市場的二手房數量不斷增加，二手房交易規模也不斷擴大。二手房交易相對復雜，涉及的相關政策較多，其市場體係也處於進一步發育與完善階段，再加上二手房本身又具有不同於新開發房地産商品的許多特徵，使二手房交易環節更多、程序更加復雜，風險也較大。同時，二手房市場作為房地産市場的重要組成部分，又有房地産市場的許多共性。二手房市場的交易，必須緊緊依托房地産整體市場，關注和掌握房地産市場的行情和大勢，在準確把握房地産市場走勢的情況下，充分運用二手房交易的方法和策略，纔能有效駕馭二手房市場交易。

作者簡介

唐立軍，漢族，河北遷安人，1962年6月齣生，在讀博士，副教授，現任北京工商人學黨委副書記。主要研究領域為：市場組織與管理、市場營銷理論與方法、消費經濟與管理，並對經紀人有專門研究；主講研究生和本科生課程：“消費經濟與管理”、“市場營銷學”、“經紀運營與管理”等，1998年曾在中央電視颱第一套節目主講全國推銷員職業技能培訓課程；豐要著作和教材有：《商業企業管理谘詢係統》、《市場調查與預測》、《中國加入WT0——流通業的機遇、挑戰與對策》、《經紀人實務》、《全國推銷員職業技能鑒定與培訓教材》等。近年來主持完成的主要研究項目有：國傢“九五”哲學社會科學重大項目“二十一世紀初教育結構體係研究”一“商業教育結構體係研究”、北京市“九五”計劃和2010年遠景規劃課題“北京市消費需求研究”、北京市“十一五”規劃前期研究項日“加強改進北京市市場監管體係研究”、“北京零售業發展戰略研究”、“我國企業社會責任管理研究”等十餘項；公開發錶“我國加入WTO商業開放的思路與對策”、“我國居民消費結構的非均衡性拉動需求研究”、“轎車進入我國居民傢庭前景分有：中國科技經濟法律人纔學會常務理事、國傢商務部市場運行調控專傢、中國商業氽業管理協會理事、北京經紀人協會理事、北京市場協會理事等職。近年來獲省部級科技進步二等奬，並於2004年被評為“全國十大經紀新聞人物”。

目錄

第一章 房地産市場
第一節 房地産商品概述
第二節 房地産市場構成
第三節 房地産市場運行
第四節 房地産價格

第二章 二手房市場
第一節 二手房市場概述
第二節 二手房市場構成與要素
第三節 二手房市場運行機製
第四節 二手房市場的發展與完善

第三章 二手房經紀
第一節 房地産經紀市場
第二節 二手房經紀業務
第三節 二手房經紀人管理

第四章 二手房産權
第一節 二手房産權界定
第二節 二手房産權現狀與問題
第三節 二手房産權管理與規範

第五章 二手房估價
第一節 二手房估價的基礎原理
第二節 二手房估價中房屋麵積的計算
第三節 二手房價格估算

第六章 二手房交易的風險
第一節 二手房交易風險概述
第二節 二手房交易主客體風險的識彆與規避
第三節 二手房交易談判陷阱的識彆與規避
第四節 二手房簽約陷阱的識彆與控製

第七章 二手房選購與銷售
第一節 二手房市場信息
第二節 二手房選購
第三節 二手房的銷售

第八章 二手房交易的程序
第一節 房地産交易程序
第二節 個人私房交易
第三節 已購公房交易的程序
第四節 差價換房的程序

第九章 二手房交易談判
第一節 二手房購買談判與交易
第二節 二手房銷售談判與交易

第十章 二手房閤同管理
第一節 商品房購銷閤同
第二節 二手房交易閤同
第三節 二手房經紀閤同

第十一章 二手房交易管理
第一節 二手房交易行政管理
第二節 二手房交易稅費管理
第三節 二手房交易改革與相關法律規定

第十二章 國外及我國港颱地區二手房市場交易與管理
第一節 國外及我國港颱地區房地産管理製度概述
第二節 國外二手房市場
第三節 國外二手房經紀
主要參考書目

精彩書摘

一、房地産商品概念界定
房地産商品實際上是針對房地産市場交易的核心産品而言的，就是通常所說的房地産。在實際生活中，講到房地産，一般均指房屋建築和建築地塊所組成的有機整體。習慣上也不把房地産與房屋、土地作嚴格的區分，房地産即房屋與土地。房地産一般又被稱為不動産，但這隻是不動産概念的狹義解釋或通俗解釋，不動産是指土地及其定著物，所以廣義概念的不動産不僅包括房地産，還包括不能移動或移動後會損失經濟價值的財産，如水壩、地下工程、港口等建築。房地産是市場經濟條件下最重要的財産形式之一，它在社會經濟生活中的地位越來越突齣。尤其在人類社會生活嚮城市形式集約化發展的今天，房地産已不僅僅隻具有作為人們生産、居住、服務等活動場所的意義，而是逐步成為現代社會經濟大係統的有機組成部分。
目前，關於房地産的理論定義，既有從商品角度來解釋的，也有從財産或權利角度來解釋的，但是其共同之處在於，房地産是一個由房屋和土地或稱房産和地産所組成的綜閤物。主要定義有：
（1）房地産是房産和地産的閤稱，是房屋與土地在經濟方麵的體現。
（2）房地産又稱為不動産，它是土地及定著在土地之上的建築物、構築物和其他附著物的總稱。
（3）房地産是指土地和土地以上的永久性建築物，以及由其所衍生的權利。
（4）房地産是在一定所有製關係下，作為財産的房屋及其所占用土地的總稱。

前言/序言

二手房市場是房地産市場的重要組成部分，並已成為影響我國房地産市場、推動經濟發展、關係民生利益的重要因素。二手房市場的不斷擴大有助於激活和發揮我國房地産市場的整體功能，促進我國房地産市場的整體發育和快速、健康發展。
二手房市場在我國起步較晚，但發展迅速。隨著我國二手房市場的逐漸放開，進入市場的二手房數量不斷增加，二手房交易規模也不斷擴大。二手房交易相對復雜，涉及的相關政策較多，其市場體係也處於進一步發育與完善階段，再加上二手房本身又具有不同於新開發房地産商品的許多特徵，使二手房交易環節更多、程序更加復雜，風險也較大。同時，二手房市場作為房地産市場的重要組成部分，又有房地産市場的許多共性。二手房市場的交易，必須緊緊依托房地産整體市場，關注和掌握房地産市場的行情和大勢，在準確把握房地産市場走勢的情況下，充分運用二手房交易的方法和策略，纔能有效駕馭二手房市場交易。
基於以上考慮，本書首先介紹整個房地産市場的基本情況、二手房市場的整體狀況以及二手房經紀的相關內容；其次，圍繞二手房交易過程中所涉及的二手房産權、二手房價格評估、二手房交易風險、二手房選購與銷售、二手房交易程序、二手房交易談判、二手房閤同管理、二手房交易管理等內容，有針對性地介紹二手房交易的相關知識；最後，簡單地介紹瞭國外及我國港颱地區二手房市場交易與管理的情況。本書注重實用性和指導性，力求全麵、翔實地介紹二手房市場及其交易程序、方法和技巧。本書可以作為房地産行業特彆是二手房交易從業人員理論學習的讀本，也適閤參與買賣二手房的普通民眾閱讀與參考。
由於本書編寫周期較短，加之編寫人員對二手房市場發展變化情況認識和把握的局限性，難免有疏漏和不當之處，歡迎讀者批評指正。本書編寫過程中參閱瞭一些已經公開齣版的專著與政策法規等相關讀物，在此一並嚮原作者錶示感謝。

《二手房市場交易與管理》是一本涵蓋瞭二手房交易的各個環節，旨在為購房者、售房者、中介機構以及相關政策製定者提供全麵指導的著作。它深入剖析瞭當前二手房市場的運作機製，並提供瞭切實可行的管理策略。 第一部分：二手房市場概覽與發展趨勢 本書首先對二手房市場進行瞭宏觀的描繪。它詳細介紹瞭二手房的定義、特徵，以及其在整個房地産市場中的重要地位。作者通過梳理二手房市場的發展曆程，揭示瞭其形成的原因，例如城市化進程的加速、居民財富的增長、住房自有率的提升以及新房供應的局限性等。 接著，本書深入分析瞭影響二手房市場供需關係的諸多因素。在供給方麵，它探討瞭存量房的規模、房屋的摺舊程度、産權的清晰度、以及業主齣售的意願等。在需求方麵，則詳細分析瞭購房者的支付能力、貸款政策、購房偏好（如地段、戶型、配套設施、學區等）、以及宏觀經濟環境、人口結構變化等對市場需求的影響。 本書還重點關注瞭二手房市場的區域差異性。通過案例分析，闡釋瞭不同城市、不同區域在二手房交易量、價格走勢、房源類型、買賣雙方心態等方麵的獨特錶現。例如，一綫城市與二三綫城市的市場活躍度、投資屬性、以及麵臨的挑戰可能截然不同。 對於未來發展趨勢的預測，本書基於對當前市場痛點和政策導嚮的分析，提齣瞭幾點展望。這可能包括： 智能化與信息化： 房地産中介平颱的數字化轉型， VR看房、綫上簽約等技術的普及，將極大地提升交易效率和透明度。 精細化運營： 針對不同類型房源（如老舊小區、公寓、彆墅等）的個性化服務和管理將更加突齣。 政策調控的持續性與精細化： 針對市場過熱或過冷區域，政府將繼續采取差異化、精細化的調控措施，例如限購、限貸、稅收政策的調整等。 綠色建築與可持續性： 隨著環保意識的提升，具備綠色認證、節能環保特性的二手房將更受青睞。 租賃與交易的聯動： 租購並舉的政策導嚮下，二手房的租賃市場也將日益成熟，並與交易市場形成更緊密的聯係。 第二部分：二手房交易的核心流程與法律風險 這一部分是本書的重頭戲，詳細拆解瞭二手房交易的每一個關鍵步驟，並強調瞭其中的法律風險及防範措施。 1. 房源信息收集與核實： 渠道選擇： 介紹各種房源獲取渠道，如房産中介、綫上平颱、熟人介紹、社區廣告等，並分析其優劣。 産權核實： 重點講解如何查詢房屋的産權信息，包括不動産權證、土地使用權證、抵押、查封等情況，以及可能存在的“一房多賣”、“虛假房源”等風險。 房屋狀況評估： 強調對房屋實際狀況的仔細勘察，如房屋結構、裝修、水電煤等設施的完好程度，是否存在漏水、開裂等質量問題，以及曆史的居住情況。 2. 買賣雙方意嚮的達成與意嚮金/定金的收取： 價格談判： 提供科學的價格評估方法，參考周邊同類房源的價格、房屋的各項條件、市場走勢等，指導買賣雙方進行理性談判。 簽訂《房屋買賣意嚮書》/《定金協議》： 詳細闡述此類協議的法律效力，明確約定雙方權利義務，特彆是關於定金的退還、沒收條件，以及違約責任，指導讀者避免“跳單”等行為。 3. 房屋買賣閤同的簽訂： 閤同範本解讀： 深入解析《中華人民共和國城市房地産管理法》及相關司法解釋中關於房屋買賣閤同的核心條款，如房屋基本信息、成交價格、付款方式、交房時間、稅費承擔、違約責任等。 閤同細節的審查： 指導讀者關注閤同中容易被忽視的細節，如贈送麵積的約定、物業費和水電煤使用費的結算、裝修附屬物的歸屬、戶口遷移等問題。 法律風險提示： 重點提示閤同無效的情形，如無權處分、欺詐、違反法律強製性規定等，以及閤同條款不清晰可能帶來的糾紛。 4. 貸款審批與資金監管： 貸款流程： 詳細介紹二手房貸款的申請、審批、放款全過程，包括所需材料、銀行的審核標準、貸款利率、還款方式等。 資金監管的重要性： 強調在二手房交易中，第三方資金監管賬戶的必要性，以保障交易資金的安全，防止一方違約導緻另一方資金損失。講解資金監管的運作模式和法律保障。 5. 房屋權屬轉移登記（過戶）： 過戶流程： 詳細介紹辦理房屋産權轉移登記的具體流程，包括提交申請、材料審核、繳納稅費（契稅、增值稅、個稅等）、領取新不動産權證書等。 稅費解析： 詳細說明二手房交易中涉及的各項稅費，包括計算方法、減免政策（如“滿五唯一”）以及由買賣雙方各自承擔的比例，幫助讀者提前做好財務規劃。 産權清晰性： 再次強調産權的清晰性，如是否存在抵押、查封、優先購買權等情況，這些都會影響過戶的順利進行。 6. 房屋交付與物業交割： 驗房標準： 提供詳細的驗房清單，指導買傢在交房時檢查房屋的各項設施是否與閤同約定一緻，包括裝修、設備、門窗、水電等。 物業費、水電煤、暖氣等費用結清： 強調在交房前，雙方應共同確認並結清相關的費用，並辦理相應的過戶手續，避免産生後續糾紛。 戶口遷移： 明確約定戶口遷移的時間和責任，並關注戶口遷移是否及時完成。 第三部分：二手房交易的管理與風險防範 在完成交易流程的基礎上，本書進一步探討瞭二手房交易過程中的管理和服務，以及如何有效防範各類風險。 1. 房地産中介機構的角色與規範： 中介的價值： 分析中介在房源匹配、交易撮閤、信息谘詢、流程協調等方麵的作用。 行業規範與監管： 介紹房地産中介行業的法律法規、行業協會的自律要求，以及如何識彆和選擇閤規、專業的房産中介。 中介費用的約定與支付： 詳細解釋中介服務費的構成、計算方式、支付節點，以及可能存在的“吃差價”、“陰陽閤同”等不規範行為及其防範。 2. 法律風險的識彆與規避： 欺詐風險： 識彆賣方虛假宣傳（如虛報麵積、隱瞞房屋瑕疵、虛構學位）、買方惡意壓價等欺詐行為，並提供法律維權途徑。 産權風險： 詳細闡述因産權不明、共有權人不同意齣售、房屋被抵押或查封等導緻交易失敗或産生糾紛的風險，並提供事前核查建議。 閤同履行風險： 關注閤同履行過程中可能齣現的延期付款、延期交房、房屋質量不符、惡意違約等情況，並講解閤同解除、違約責任追究等法律程序。 貸款與資金安全風險： 針對貸款審批不通過、銀行放款延遲、資金被挪用等風險，提齣應對策略，強調第三方資金監管的重要性。 3. 交易糾紛的處理與法律途徑： 協商與調解： 鼓勵雙方在發生糾紛時，優先選擇協商解決，並通過專業調解機構進行調解。 仲裁與訴訟： 當協商調解無效時，詳細介紹通過仲裁或訴訟解決二手房交易糾紛的流程、證據收集、法律依據以及相關注意事項。 4. 政策解讀與市場展望： 政策對市場的影響： 深入解讀國傢和地方政府齣颱的房地産調控政策，如限購、限貸、稅收、保障性住房等，分析其對二手房市場供需、價格、交易量等方麵的直接和間接影響。 房地産金融的演變： 探討房地産金融的最新發展，如貸款利率政策、住房公積金使用、金融監管的變化等，以及這些因素如何影響購房者的融資能力和市場活躍度。 未來市場健康發展： 結閤國傢房地産發展戰略，探討如何通過完善市場監管、健全法律法規、優化交易流程、提升服務質量等，促進二手房市場的健康、穩定、可持續發展。 《二手房市場交易與管理》一書，以其詳盡的內容、嚴謹的邏輯、實用的指導，必將成為所有參與二手房交易活動的個體和機構的得力助手。它不僅教會讀者如何“買”或“賣”一套房子，更重要的是，它幫助讀者理解二手房市場的復雜性，規避潛在風險，保障自身閤法權益，最終實現安全、順利、高效的交易。

評分☆☆☆☆☆

閱讀這本書的過程，讓我深切體會到作者在構建一個理論框架上的用心良苦，但對於普通用戶來說，信息獲取的效率似乎不高。很多章節都在探討“管理”的哲學層麵，比如如何建立一個公正、透明的交易環境，這當然是宏偉的目標，但對於我這樣一個馬上要辦理貸款審批流程的人來說，我更需要的是一份詳細的材料清單和時間節點預期。書中對金融工具的介紹也偏嚮於宏觀的信貸政策走嚮，而對個體購房者如何選擇最優的商業貸款組閤、公積金貸款的額度計算、提前還款的利弊分析這些微觀的金融決策，著墨不多。我翻閱瞭關於“交易”的部分，發現它更像是對交易環節的邏輯梳理，而不是技巧傳授。例如，關於如何應對中介方的傭金談判，或者在閤同簽訂時如何巧妙地設定違約責任，這些能直接影響個人經濟利益的“硬核”內容，在書中幾乎是缺席的。我感覺自己像是在聽一場關於天氣學的講座，知道氣壓和溫度的關係，卻不知道齣門前該不該帶傘。

評分☆☆☆☆☆

翻開這本書，我原以為會看到一些關於如何挑選二手房，避開那些隱藏的陷阱，或者是一些實用的閤同條款解讀，畢竟書名聽起來就是這麼迴事。然而，我發現這本書的視角相當獨特，它似乎更側重於宏觀層麵的分析。作者花瞭大量的篇幅去探討宏觀經濟政策，比如利率的變動如何影響區域性的房産供需關係，以及城市化進程中，不同人口結構對住房需求産生的長期影響。這種理論性的探討，對我這個急切想知道“我這套房到底能賣多少錢”的普通購房者來說，顯得有些遙遠和抽象。我更期待看到一些實操層麵的案例分析，比如某個特定城市在限購政策齣颱後，市場反應的即時變化，以及那些具體的交易流程中的灰色地帶如何規避。書中雖然也提到瞭管理，但更多的是從政策製定者的角度齣發，而非一綫交易人員的經驗總結。坦白說，對於想快速上手交易的人來說，這本書的理論深度可能需要消化一段時間，它更像是一本為行業研究者準備的案頭讀物，而不是給普通買傢或賣傢準備的實用手冊。我希望看到更多關於評估、談判技巧以及物業管理維護的實戰內容，但這些似乎並未成為全書的重心。

評分☆☆☆☆☆

這本書在結構上似乎存在一種略微失衡的傾嚮。前半部分對市場曆史的溯源和對驅動因素的分析非常詳盡，引經據典，讓人對二手房市場的演變有瞭更深的理解。但是，當我進入後半部分，期待看到更多關於實際操作的“劇本”時，內容開始變得鬆散。特彆是關於“管理”這一主題，它更多地演變成瞭一種對行業規範的倡導，而非具體的執行方法論。舉例來說，如果涉及到跨區域交易，比如一套房産涉及兩個不同行政區的稅務差異，這本書似乎沒有提供一個清晰的對比錶格或者決策樹。我特彆想瞭解，在如今數據日益透明的時代，如何利用新興的技術工具（比如大數據分析平颱）來輔助定價和風險評估，但書中對這類前沿工具的討論非常保守和理論化，缺乏實際應用案例的支撐。這使得這本書的實用價值在很大程度上被削弱瞭，它更像是一份理論基礎教材，而不是可以放在工具箱裏的應急指南。

評分☆☆☆☆☆

對於一個熱衷於瞭解市場“潛規則”的讀者來說，這本書無疑是“過於規矩”瞭。作者似乎非常謹慎地規避瞭所有可能觸及法律或道德灰色地帶的敘述，這使得全書的基調非常嚴謹、正直，但也因此損失瞭許多真實世界的“溫度”和“銳度”。例如，在談論到産權調查時，雖然提到瞭需要核實抵押情況，但對於一些曆史遺留的復雜産權糾紛，如何通過非正式途徑去初步排查風險，這些在實戰中往往至關重要的信息，書中並未涉獵。我希望能看到一些關於物業交割細節的深度解析，比如水電煤氣戶號變更的細節流程，小區公共維修基金的歸屬確認，這些看似瑣碎卻能決定交易成敗的關鍵點，在書中隻是被簡單地列為“需注意事項”。總而言之，這本書提供瞭一個堅實的理論框架，但對於急於在二手房交易的復雜迷宮中找到捷徑的普通人來說，它更像是一張宏觀的地圖，而非指引我們避開具體陷阱的詳細嚮導。

評分☆☆☆☆☆

這本書的敘述方式非常學術化，仿佛是在閱讀一篇嚴謹的學術論文，而不是一本麵嚮大眾的行業指南。大量的圖錶和數據引用，雖然增強瞭論證的說服力，卻也使得閱讀體驗略顯枯燥。我原本期待的是一些生動的故事或者經驗分享，比如那些資深中介是如何在復雜的市場環境下，成功撮閤一筆高難度的交易，或者普通人在交易過程中遇到的那些哭笑不得的突發狀況以及他們的應對之道。書裏對“市場”的定義似乎過於寬泛，缺乏對不同類型房産——比如老舊公房與次新商品房——在交易流程、稅費計算上的具體區分。比如，在處理遺産房的過戶手續時，涉及到的復雜法律文書和時間周期，這本書隻是輕描淡寫地帶過，並沒有提供清晰的步驟指南或常見錯誤清單。我更關注那些細節中的魔鬼，那些在實際操作中稍不留神就會掉進去的坑，這些在書中幾乎沒有得到足夠的篇幅去深入挖掘和剖析。總而言之，它更像是一份高屋建瓴的行業報告，而非一份操作手冊。

評分☆☆☆☆☆

好

評分☆☆☆☆☆

還可以

評分☆☆☆☆☆

不錯，有營養

評分☆☆☆☆☆

不錯，有營養

評分☆☆☆☆☆

還沒看，希望這本書給我帶來想要的

評分☆☆☆☆☆

還不錯

評分☆☆☆☆☆

還沒看，希望這本書給我帶來想要的

評分☆☆☆☆☆

還不錯

評分☆☆☆☆☆

學習中