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唐立军 编

图书标签:

• 二手房
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• 市场分析
• 政策法规
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• 购房
• 产权
• 风险控制

出版社： 旅游教育出版社

ISBN：9787563718955

版次：1

商品编码：10721291

包装：平装

开本：16开

出版时间：2010-03-01

用纸：胶版纸

页数：280

字数：268000

正文语种：中文

内容简介

二手房市场在我国起步较晚，但发展迅速。随着我国二手房市场的逐渐放开，进入市场的二手房数量不断增加，二手房交易规模也不断扩大。二手房交易相对复杂，涉及的相关政策较多，其市场体系也处于进一步发育与完善阶段，再加上二手房本身又具有不同于新开发房地产商品的许多特征，使二手房交易环节更多、程序更加复杂，风险也较大。同时，二手房市场作为房地产市场的重要组成部分，又有房地产市场的许多共性。二手房市场的交易，必须紧紧依托房地产整体市场，关注和掌握房地产市场的行情和大势，在准确把握房地产市场走势的情况下，充分运用二手房交易的方法和策略，才能有效驾驭二手房市场交易。

作者简介

唐立军，汉族，河北迁安人，1962年6月出生，在读博士，副教授，现任北京工商人学党委副书记。主要研究领域为：市场组织与管理、市场营销理论与方法、消费经济与管理，并对经纪人有专门研究；主讲研究生和本科生课程：“消费经济与管理”、“市场营销学”、“经纪运营与管理”等，1998年曾在中央电视台第一套节目主讲全国推销员职业技能培训课程；丰要著作和教材有：《商业企业管理咨询系统》、《市场调查与预测》、《中国加入WT0——流通业的机遇、挑战与对策》、《经纪人实务》、《全国推销员职业技能鉴定与培训教材》等。近年来主持完成的主要研究项目有：国家“九五”哲学社会科学重大项目“二十一世纪初教育结构体系研究”一“商业教育结构体系研究”、北京市“九五”计划和2010年远景规划课题“北京市消费需求研究”、北京市“十一五”规划前期研究项日“加强改进北京市市场监管体系研究”、“北京零售业发展战略研究”、“我国企业社会责任管理研究”等十余项；公开发表“我国加入WTO商业开放的思路与对策”、“我国居民消费结构的非均衡性拉动需求研究”、“轿车进入我国居民家庭前景分有：中国科技经济法律人才学会常务理事、国家商务部市场运行调控专家、中国商业氽业管理协会理事、北京经纪人协会理事、北京市场协会理事等职。近年来获省部级科技进步二等奖，并于2004年被评为“全国十大经纪新闻人物”。

目录

第一章 房地产市场
第一节 房地产商品概述
第二节 房地产市场构成
第三节 房地产市场运行
第四节 房地产价格

第二章 二手房市场
第一节 二手房市场概述
第二节 二手房市场构成与要素
第三节 二手房市场运行机制
第四节 二手房市场的发展与完善

第三章 二手房经纪
第一节 房地产经纪市场
第二节 二手房经纪业务
第三节 二手房经纪人管理

第四章 二手房产权
第一节 二手房产权界定
第二节 二手房产权现状与问题
第三节 二手房产权管理与规范

第五章 二手房估价
第一节 二手房估价的基础原理
第二节 二手房估价中房屋面积的计算
第三节 二手房价格估算

第六章 二手房交易的风险
第一节 二手房交易风险概述
第二节 二手房交易主客体风险的识别与规避
第三节 二手房交易谈判陷阱的识别与规避
第四节 二手房签约陷阱的识别与控制

第七章 二手房选购与销售
第一节 二手房市场信息
第二节 二手房选购
第三节 二手房的销售

第八章 二手房交易的程序
第一节 房地产交易程序
第二节 个人私房交易
第三节 已购公房交易的程序
第四节 差价换房的程序

第九章 二手房交易谈判
第一节 二手房购买谈判与交易
第二节 二手房销售谈判与交易

第十章 二手房合同管理
第一节 商品房购销合同
第二节 二手房交易合同
第三节 二手房经纪合同

第十一章 二手房交易管理
第一节 二手房交易行政管理
第二节 二手房交易税费管理
第三节 二手房交易改革与相关法律规定

第十二章 国外及我国港台地区二手房市场交易与管理
第一节 国外及我国港台地区房地产管理制度概述
第二节 国外二手房市场
第三节 国外二手房经纪
主要参考书目

精彩书摘

一、房地产商品概念界定
房地产商品实际上是针对房地产市场交易的核心产品而言的，就是通常所说的房地产。在实际生活中，讲到房地产，一般均指房屋建筑和建筑地块所组成的有机整体。习惯上也不把房地产与房屋、土地作严格的区分，房地产即房屋与土地。房地产一般又被称为不动产，但这只是不动产概念的狭义解释或通俗解释，不动产是指土地及其定着物，所以广义概念的不动产不仅包括房地产，还包括不能移动或移动后会损失经济价值的财产，如水坝、地下工程、港口等建筑。房地产是市场经济条件下最重要的财产形式之一，它在社会经济生活中的地位越来越突出。尤其在人类社会生活向城市形式集约化发展的今天，房地产已不仅仅只具有作为人们生产、居住、服务等活动场所的意义，而是逐步成为现代社会经济大系统的有机组成部分。
目前，关于房地产的理论定义，既有从商品角度来解释的，也有从财产或权利角度来解释的，但是其共同之处在于，房地产是一个由房屋和土地或称房产和地产所组成的综合物。主要定义有：
（1）房地产是房产和地产的合称，是房屋与土地在经济方面的体现。
（2）房地产又称为不动产，它是土地及定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附着物的总称。
（3）房地产是指土地和土地以上的永久性建筑物，以及由其所衍生的权利。
（4）房地产是在一定所有制关系下，作为财产的房屋及其所占用土地的总称。

前言/序言

二手房市场是房地产市场的重要组成部分，并已成为影响我国房地产市场、推动经济发展、关系民生利益的重要因素。二手房市场的不断扩大有助于激活和发挥我国房地产市场的整体功能，促进我国房地产市场的整体发育和快速、健康发展。
二手房市场在我国起步较晚，但发展迅速。随着我国二手房市场的逐渐放开，进入市场的二手房数量不断增加，二手房交易规模也不断扩大。二手房交易相对复杂，涉及的相关政策较多，其市场体系也处于进一步发育与完善阶段，再加上二手房本身又具有不同于新开发房地产商品的许多特征，使二手房交易环节更多、程序更加复杂，风险也较大。同时，二手房市场作为房地产市场的重要组成部分，又有房地产市场的许多共性。二手房市场的交易，必须紧紧依托房地产整体市场，关注和掌握房地产市场的行情和大势，在准确把握房地产市场走势的情况下，充分运用二手房交易的方法和策略，才能有效驾驭二手房市场交易。
基于以上考虑，本书首先介绍整个房地产市场的基本情况、二手房市场的整体状况以及二手房经纪的相关内容；其次，围绕二手房交易过程中所涉及的二手房产权、二手房价格评估、二手房交易风险、二手房选购与销售、二手房交易程序、二手房交易谈判、二手房合同管理、二手房交易管理等内容，有针对性地介绍二手房交易的相关知识；最后，简单地介绍了国外及我国港台地区二手房市场交易与管理的情况。本书注重实用性和指导性，力求全面、翔实地介绍二手房市场及其交易程序、方法和技巧。本书可以作为房地产行业特别是二手房交易从业人员理论学习的读本，也适合参与买卖二手房的普通民众阅读与参考。
由于本书编写周期较短，加之编写人员对二手房市场发展变化情况认识和把握的局限性，难免有疏漏和不当之处，欢迎读者批评指正。本书编写过程中参阅了一些已经公开出版的专著与政策法规等相关读物，在此一并向原作者表示感谢。

《二手房市场交易与管理》是一本涵盖了二手房交易的各个环节，旨在为购房者、售房者、中介机构以及相关政策制定者提供全面指导的著作。它深入剖析了当前二手房市场的运作机制，并提供了切实可行的管理策略。 第一部分：二手房市场概览与发展趋势 本书首先对二手房市场进行了宏观的描绘。它详细介绍了二手房的定义、特征，以及其在整个房地产市场中的重要地位。作者通过梳理二手房市场的发展历程，揭示了其形成的原因，例如城市化进程的加速、居民财富的增长、住房自有率的提升以及新房供应的局限性等。 接着，本书深入分析了影响二手房市场供需关系的诸多因素。在供给方面，它探讨了存量房的规模、房屋的折旧程度、产权的清晰度、以及业主出售的意愿等。在需求方面，则详细分析了购房者的支付能力、贷款政策、购房偏好（如地段、户型、配套设施、学区等）、以及宏观经济环境、人口结构变化等对市场需求的影响。 本书还重点关注了二手房市场的区域差异性。通过案例分析，阐释了不同城市、不同区域在二手房交易量、价格走势、房源类型、买卖双方心态等方面的独特表现。例如，一线城市与二三线城市的市场活跃度、投资属性、以及面临的挑战可能截然不同。 对于未来发展趋势的预测，本书基于对当前市场痛点和政策导向的分析，提出了几点展望。这可能包括： 智能化与信息化： 房地产中介平台的数字化转型， VR看房、线上签约等技术的普及，将极大地提升交易效率和透明度。 精细化运营： 针对不同类型房源（如老旧小区、公寓、别墅等）的个性化服务和管理将更加突出。 政策调控的持续性与精细化： 针对市场过热或过冷区域，政府将继续采取差异化、精细化的调控措施，例如限购、限贷、税收政策的调整等。 绿色建筑与可持续性： 随着环保意识的提升，具备绿色认证、节能环保特性的二手房将更受青睐。 租赁与交易的联动： 租购并举的政策导向下，二手房的租赁市场也将日益成熟，并与交易市场形成更紧密的联系。 第二部分：二手房交易的核心流程与法律风险 这一部分是本书的重头戏，详细拆解了二手房交易的每一个关键步骤，并强调了其中的法律风险及防范措施。 1. 房源信息收集与核实： 渠道选择： 介绍各种房源获取渠道，如房产中介、线上平台、熟人介绍、社区广告等，并分析其优劣。 产权核实： 重点讲解如何查询房屋的产权信息，包括不动产权证、土地使用权证、抵押、查封等情况，以及可能存在的“一房多卖”、“虚假房源”等风险。 房屋状况评估： 强调对房屋实际状况的仔细勘察，如房屋结构、装修、水电煤等设施的完好程度，是否存在漏水、开裂等质量问题，以及历史的居住情况。 2. 买卖双方意向的达成与意向金/定金的收取： 价格谈判： 提供科学的价格评估方法，参考周边同类房源的价格、房屋的各项条件、市场走势等，指导买卖双方进行理性谈判。 签订《房屋买卖意向书》/《定金协议》： 详细阐述此类协议的法律效力，明确约定双方权利义务，特别是关于定金的退还、没收条件，以及违约责任，指导读者避免“跳单”等行为。 3. 房屋买卖合同的签订： 合同范本解读： 深入解析《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关司法解释中关于房屋买卖合同的核心条款，如房屋基本信息、成交价格、付款方式、交房时间、税费承担、违约责任等。 合同细节的审查： 指导读者关注合同中容易被忽视的细节，如赠送面积的约定、物业费和水电煤使用费的结算、装修附属物的归属、户口迁移等问题。 法律风险提示： 重点提示合同无效的情形，如无权处分、欺诈、违反法律强制性规定等，以及合同条款不清晰可能带来的纠纷。 4. 贷款审批与资金监管： 贷款流程： 详细介绍二手房贷款的申请、审批、放款全过程，包括所需材料、银行的审核标准、贷款利率、还款方式等。 资金监管的重要性： 强调在二手房交易中，第三方资金监管账户的必要性，以保障交易资金的安全，防止一方违约导致另一方资金损失。讲解资金监管的运作模式和法律保障。 5. 房屋权属转移登记（过户）： 过户流程： 详细介绍办理房屋产权转移登记的具体流程，包括提交申请、材料审核、缴纳税费（契税、增值税、个税等）、领取新不动产权证书等。 税费解析： 详细说明二手房交易中涉及的各项税费，包括计算方法、减免政策（如“满五唯一”）以及由买卖双方各自承担的比例，帮助读者提前做好财务规划。 产权清晰性： 再次强调产权的清晰性，如是否存在抵押、查封、优先购买权等情况，这些都会影响过户的顺利进行。 6. 房屋交付与物业交割： 验房标准： 提供详细的验房清单，指导买家在交房时检查房屋的各项设施是否与合同约定一致，包括装修、设备、门窗、水电等。 物业费、水电煤、暖气等费用结清： 强调在交房前，双方应共同确认并结清相关的费用，并办理相应的过户手续，避免产生后续纠纷。 户口迁移： 明确约定户口迁移的时间和责任，并关注户口迁移是否及时完成。 第三部分：二手房交易的管理与风险防范 在完成交易流程的基础上，本书进一步探讨了二手房交易过程中的管理和服务，以及如何有效防范各类风险。 1. 房地产中介机构的角色与规范： 中介的价值： 分析中介在房源匹配、交易撮合、信息咨询、流程协调等方面的作用。 行业规范与监管： 介绍房地产中介行业的法律法规、行业协会的自律要求，以及如何识别和选择合规、专业的房产中介。 中介费用的约定与支付： 详细解释中介服务费的构成、计算方式、支付节点，以及可能存在的“吃差价”、“阴阳合同”等不规范行为及其防范。 2. 法律风险的识别与规避： 欺诈风险： 识别卖方虚假宣传（如虚报面积、隐瞒房屋瑕疵、虚构学位）、买方恶意压价等欺诈行为，并提供法律维权途径。 产权风险： 详细阐述因产权不明、共有权人不同意出售、房屋被抵押或查封等导致交易失败或产生纠纷的风险，并提供事前核查建议。 合同履行风险： 关注合同履行过程中可能出现的延期付款、延期交房、房屋质量不符、恶意违约等情况，并讲解合同解除、违约责任追究等法律程序。 贷款与资金安全风险： 针对贷款审批不通过、银行放款延迟、资金被挪用等风险，提出应对策略，强调第三方资金监管的重要性。 3. 交易纠纷的处理与法律途径： 协商与调解： 鼓励双方在发生纠纷时，优先选择协商解决，并通过专业调解机构进行调解。 仲裁与诉讼： 当协商调解无效时，详细介绍通过仲裁或诉讼解决二手房交易纠纷的流程、证据收集、法律依据以及相关注意事项。 4. 政策解读与市场展望： 政策对市场的影响： 深入解读国家和地方政府出台的房地产调控政策，如限购、限贷、税收、保障性住房等，分析其对二手房市场供需、价格、交易量等方面的直接和间接影响。 房地产金融的演变： 探讨房地产金融的最新发展，如贷款利率政策、住房公积金使用、金融监管的变化等，以及这些因素如何影响购房者的融资能力和市场活跃度。 未来市场健康发展： 结合国家房地产发展战略，探讨如何通过完善市场监管、健全法律法规、优化交易流程、提升服务质量等，促进二手房市场的健康、稳定、可持续发展。 《二手房市场交易与管理》一书，以其详尽的内容、严谨的逻辑、实用的指导，必将成为所有参与二手房交易活动的个体和机构的得力助手。它不仅教会读者如何“买”或“卖”一套房子，更重要的是，它帮助读者理解二手房市场的复杂性，规避潜在风险，保障自身合法权益，最终实现安全、顺利、高效的交易。

评分☆☆☆☆☆

这本书的叙述方式非常学术化，仿佛是在阅读一篇严谨的学术论文，而不是一本面向大众的行业指南。大量的图表和数据引用，虽然增强了论证的说服力，却也使得阅读体验略显枯燥。我原本期待的是一些生动的故事或者经验分享，比如那些资深中介是如何在复杂的市场环境下，成功撮合一笔高难度的交易，或者普通人在交易过程中遇到的那些哭笑不得的突发状况以及他们的应对之道。书里对“市场”的定义似乎过于宽泛，缺乏对不同类型房产——比如老旧公房与次新商品房——在交易流程、税费计算上的具体区分。比如，在处理遗产房的过户手续时，涉及到的复杂法律文书和时间周期，这本书只是轻描淡写地带过，并没有提供清晰的步骤指南或常见错误清单。我更关注那些细节中的魔鬼，那些在实际操作中稍不留神就会掉进去的坑，这些在书中几乎没有得到足够的篇幅去深入挖掘和剖析。总而言之，它更像是一份高屋建瓴的行业报告，而非一份操作手册。

评分☆☆☆☆☆

这本书在结构上似乎存在一种略微失衡的倾向。前半部分对市场历史的溯源和对驱动因素的分析非常详尽，引经据典，让人对二手房市场的演变有了更深的理解。但是，当我进入后半部分，期待看到更多关于实际操作的“剧本”时，内容开始变得松散。特别是关于“管理”这一主题，它更多地演变成了一种对行业规范的倡导，而非具体的执行方法论。举例来说，如果涉及到跨区域交易，比如一套房产涉及两个不同行政区的税务差异，这本书似乎没有提供一个清晰的对比表格或者决策树。我特别想了解，在如今数据日益透明的时代，如何利用新兴的技术工具（比如大数据分析平台）来辅助定价和风险评估，但书中对这类前沿工具的讨论非常保守和理论化，缺乏实际应用案例的支撑。这使得这本书的实用价值在很大程度上被削弱了，它更像是一份理论基础教材，而不是可以放在工具箱里的应急指南。

评分☆☆☆☆☆

对于一个热衷于了解市场“潜规则”的读者来说，这本书无疑是“过于规矩”了。作者似乎非常谨慎地规避了所有可能触及法律或道德灰色地带的叙述，这使得全书的基调非常严谨、正直，但也因此损失了许多真实世界的“温度”和“锐度”。例如，在谈论到产权调查时，虽然提到了需要核实抵押情况，但对于一些历史遗留的复杂产权纠纷，如何通过非正式途径去初步排查风险，这些在实战中往往至关重要的信息，书中并未涉猎。我希望能看到一些关于物业交割细节的深度解析，比如水电煤气户号变更的细节流程，小区公共维修基金的归属确认，这些看似琐碎却能决定交易成败的关键点，在书中只是被简单地列为“需注意事项”。总而言之，这本书提供了一个坚实的理论框架，但对于急于在二手房交易的复杂迷宫中找到捷径的普通人来说，它更像是一张宏观的地图，而非指引我们避开具体陷阱的详细向导。

评分☆☆☆☆☆

阅读这本书的过程，让我深切体会到作者在构建一个理论框架上的用心良苦，但对于普通用户来说，信息获取的效率似乎不高。很多章节都在探讨“管理”的哲学层面，比如如何建立一个公正、透明的交易环境，这当然是宏伟的目标，但对于我这样一个马上要办理贷款审批流程的人来说，我更需要的是一份详细的材料清单和时间节点预期。书中对金融工具的介绍也偏向于宏观的信贷政策走向，而对个体购房者如何选择最优的商业贷款组合、公积金贷款的额度计算、提前还款的利弊分析这些微观的金融决策，着墨不多。我翻阅了关于“交易”的部分，发现它更像是对交易环节的逻辑梳理，而不是技巧传授。例如，关于如何应对中介方的佣金谈判，或者在合同签订时如何巧妙地设定违约责任，这些能直接影响个人经济利益的“硬核”内容，在书中几乎是缺席的。我感觉自己像是在听一场关于天气学的讲座，知道气压和温度的关系，却不知道出门前该不该带伞。

评分☆☆☆☆☆

翻开这本书，我原以为会看到一些关于如何挑选二手房，避开那些隐藏的陷阱，或者是一些实用的合同条款解读，毕竟书名听起来就是这么回事。然而，我发现这本书的视角相当独特，它似乎更侧重于宏观层面的分析。作者花了大量的篇幅去探讨宏观经济政策，比如利率的变动如何影响区域性的房产供需关系，以及城市化进程中，不同人口结构对住房需求产生的长期影响。这种理论性的探讨，对我这个急切想知道“我这套房到底能卖多少钱”的普通购房者来说，显得有些遥远和抽象。我更期待看到一些实操层面的案例分析，比如某个特定城市在限购政策出台后，市场反应的即时变化，以及那些具体的交易流程中的灰色地带如何规避。书中虽然也提到了管理，但更多的是从政策制定者的角度出发，而非一线交易人员的经验总结。坦白说，对于想快速上手交易的人来说，这本书的理论深度可能需要消化一段时间，它更像是一本为行业研究者准备的案头读物，而不是给普通买家或卖家准备的实用手册。我希望看到更多关于评估、谈判技巧以及物业管理维护的实战内容，但这些似乎并未成为全书的重心。

评分☆☆☆☆☆

还没看

评分☆☆☆☆☆

非常实用

评分☆☆☆☆☆

h?zu?w?j?d?n?d?k?d?j?c?j

评分☆☆☆☆☆

好

评分☆☆☆☆☆

不错，有营养

评分☆☆☆☆☆

还没看完

评分☆☆☆☆☆

好

评分☆☆☆☆☆

还不错还不错

评分☆☆☆☆☆

好