房地产企业常见法律问题及风险防控 吕士威 主编 法律出版社 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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店铺： 中国法律图书旗舰店

出版社： 法律出版社

ISBN：9787519703356

商品编码：11095590453

基本信息：

条码：9787519703356 

图书名称：房地产企业常见法律问题及风险防控 

定价：48  

作者： 吕士威 主编

版别：法律 

出版日期：  2016-12-1

内容

本书作者基于多年服务于大中型房地产企业的经验，站在房地产企业的立场，就土地取得、项目投融资、施工建设、税收筹划、商品房预销售、争议解决等方面多发的法律风险和纠纷从实务角度进行分析，论证防范方案或解决办法。全书以问题为导向，给予短小、精练、通俗、易懂的专业回答，可为广大房地产企业、房地产领域法律人士解决日常和多发的法律问题提供借鉴。

作者简介：

吕士威 德衡律师集团高级合伙人、房地产业务中心总监，现担任山东省律师协会土地与房产专业委员会副主任、山东省律师协会律师讲师团讲师、青岛仲裁委员会仲裁员、青岛市律师协会房地产专业委员会副主任、百通集团独立董事。荣获青岛市优秀律师、青岛市司法行政系统先进个人等荣誉称号。 吕士威律师擅长代理重大疑难房地产诉讼案件，并在房地产投融资、房地产公司或项目并购、合作开发、城镇化及商业地产项目运作等非诉领域有丰富经验，其执业十多年来，一直致力于房地产领域的专业研究和实务探索，带领团队成员研发了多项服务产品、撰写了数百篇实务文章，本书即撷其精华，以飨读者。

目录 Contents 

土地征迁 

集体土地征收的流程有哪些？吴学联武洪丞 

集体土地征收如何进行补偿？吴学联 

“以租代征”有何法律风险？如何防范？吴学联武洪丞 

被征收房屋的补偿价值如何确定？吴学联武洪丞 

农村土地承包经营权“一女二嫁”如何处理？王勇 

集体土地上的房屋拆迁补偿方式有哪些？吴婧 

国有土地上房屋征收补偿的范围有哪些？如何在征收补偿时维护自己的合法权益？施蕴涵 

项目取得 

以土地使用权出资、入股是否受“已完成开发投资总额25%以上”之规定的限制？吕士威 

收购房地产项目，资产并购和股权并购方式哪种好？吕士威 

在土地闲置认定和处置程序中，开发商如何运用《闲置土地处置办法》维护自身利益？吕士威 

房地产项目收购时未达到转让条件有何风险及如何应对？贾国栋 

被收购方在房地产项目并购中有哪些风险及如何应对？贾国栋 

国有建设用地使用权人如何改变土地用途?李霄然 

没有采取公开竞价方式签订的经营性建设用地使用权出让合同是否有效？王众 

关于土地使用权出资成立公司的法律规定张晓暄 

项目融资 

房地产信托融资有哪些模式？其流程是怎样的？吕士威 

PPP模式能否用于土地一级开发？目前操作实践是怎样的？吕士威 

权益众筹购房模式下，如何保障投资人利益？投资人如何转让其份额？吕士威 

产权众筹模式下，众筹购房权属如何登记？份额如何转让？吕士威 

股权众筹购房的操作模式是怎样的？如何保护投资人权益？吕士威 

通过众筹方式招募购房人如何防范涉嫌犯罪的风险？吕士威 

房企以“名股暗债”方式融资，其对赌条款是否有效？吕士威 

在建工程转让中如何防范政府行使优先购买权的风险？王伟 

工程招投 建设工程招投标的基本流程是怎样的？招投标条例实施后开发商应注意哪些问题？吕士威 

必须招投标的项目，开发商如何防范黑、白合同在适用上的风险？吕士威 

投标担保与履约担保有什么不同？吕士威 

如何区分“必须招标”与“必须公开招标”的范围？贾国栋 

招标如何避免引狼入室？李修超 

发包人指定分包的合法措施有哪些？王伟 

依法必须招标而未招标存在哪些风险?王明 

工程建设 

建设工程价款优先受偿权的几个实务问题贾国栋 

结算审计与决算审计：工程款的结算依据是什么？贾国栋 

工期延误责任应由谁来承担？贾国栋 

发包人该如何处理承包人的索赔请求？贾国栋 

监理合同无效，如何结算监理费?李修超 

建设单位如何妥善处理与施工单位的关系？李修超 

建设单位如何规避工程竣工验收和交付中的风险？李修超 

建设单位如何应对施工索赔法律风险？李修超 

建设工程施工合同无效的情形与后果有哪些？王伟 

承包人项目部对外签订合同是否有效？王伟 

认定施工合同构成实质性背离的具体情形有哪些？王伟 

房地产合作开发合同的联建方是否需对工程款支付承担连带或者补充责任？程学林 

商品房销售 

开发商在商业地产项目中如何防范买受人提前进场装修导致的迟延交付问题？吕士威 

开发商采用“售后包租”方式销售商品房有何法律风险？应该如何防范？吕士威 

开发商有权处分其投资建设的幼儿园、会所等配套设施吗？吕士威 

常见的售楼广告违法风险有哪些及如何防范？贾国栋 

商品房“验收合格”的标准是什么？贾国栋 

商品房按揭中开发商有哪些法律风险及整体防控建议贾国栋 

人防工程应当如何依法处分？贾国栋 

开发商预售精装修房屋有哪几种方案？各方案有何优势劣势？李修超 

商品房限购令的法律属性如何？开发商是否可以通过诉讼要求政府赔偿限购带来的损失？李修超 

为业主提供阶段性担保，开发商如何自保？李修超 

如何防范商品房买卖合同中第三人付款行为的法律风险？王众 

开发商“垫首付”存在哪些风险？赵闯 

签约技巧 

预售合同约定出现质量问题开发商零赔偿管用吗？开发商在合同中如何约定更有利？吕士威 

如何防范将来违约方主张合同约定的“违约金过高”的风险？吕士威 

购房人未按认购书约定签署预（销）售合同能否取回定金？吕士威 

开发商如何防范销售人员擅自对外承诺的风险？吕士威 

施工单位保修期届满后，开发商还需对商品房承担质量保修责任吗？吕士威 

开发商如何设计划分商业地产项目的物业管理区域？贾国栋 

建设工程合同如何约定可以*大程度规避风险？李修超 

如何签好“大订单”？李修超 

庭院私属如何通过合同实现？李修超 

土地抵押权能排除其他优先权吗？抵押权人如何防范有关风险？王伟 

《商品房买卖合同（预售）示范文本》亮点有哪些？王众 

税务处理 城市基础设施配套费是否应计入契税计税依据？贾国栋 

贷款利息如何进行土地增值税筹划？贾国栋 

房地产项目股权转让是否应缴纳土地增值税?贾国栋 

开发贷款利息在土地增值税与企业所得税处理上有何差异?贾国栋 

以土地使用权出资涉及哪些税种？贾国栋 

争议解决 

房地产企业涉嫌行政违法时行政处罚程序是怎样的？应当如何应对行政询问或调查？吕士威 

房地产价格下跌购房人可以退房吗？开发商如何防范该风险？吕士威 

通过收购村集体所有的公司股权收购房产项目如何防范合同效力风险？吕士威 

开发商对外应付账款被查封怎么办？吕士威张晓暄 

父母有权单独起诉解除其与未成年孩子共同签署的购房合同吗？吕士威 

开发商能否直接受让银行按揭贷款债权？贾国栋 

开发商遭遇“预查封”时该如何救济？贾国栋 

施工现场发生的人身伤害事故责任应如何承担？贾国栋 

商品房按揭贷款关系中，开发商阶段性连带保证责任何时终止？李修超 

商品房抵押权预告登记后，其权利人是否享有优先受偿的权利？李修超 

法院对购房人预购的商品房进行查封，是否应通知开发商？开发商应如何救济？李修超 

施工合同为固定总价的，工程未完工而合同解除时工程价款如何结算？王伟 

让利承诺书的法律效力如何认定？王伟 

房屋买卖合同纠纷审判实践中，有关违约金过高的问题有哪些？王众 

物业服务面临哪些风险？如何防范？赵闯

建筑工程招投标与合同管理实务全书 主编：张志强 郭建军 出版社：中国建筑工业出版社 --- 内容简介 本书旨在系统梳理和深入剖析当前中国建筑工程领域在招投标、合同订立、履行、变更及争议解决过程中面临的各类实务问题与法律风险，并提供科学、高效的防控策略与操作指引。 在国家大力推进工程建设高质量发展和法治化管理的背景下，建筑工程项目从立项到竣工交付，涉及复杂的法律关系和高度专业化的技术要求。《建筑工程招投标与合同管理实务全书》立足于最新的法律法规（如《民法典》、《招标投标法》、《建设工程施工合同司法解释》等）及行业惯例，为建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、工程总承包方以及相关法律顾问提供一套全面、实用的操作手册和风险预警机制。 全书结构严谨，内容涵盖工程建设周期中的核心法律环节，分为上篇：工程招投标实务与风险控制、中篇：工程施工合同的订立与履行、下篇：工程价款结算与争议解决三大核心板块。 --- 上篇：工程招投标实务与风险控制 本篇聚焦于工程建设的“入口关”——招投标环节，详细解析了从前期准备到中标结果确认的全过程风险点。 第一部分：招投标程序规范与合规性 重点阐述了不同发包方式（公开招标、邀请招标、议标）的选择依据与法律限制。细致解读了《招标投标法》及其司法解释中关于招标文件、投标文件的编制要求。详细分析了如何设置合理的资格条件、评标标准，避免设置歧视性或倾向性条款，从而导致招投标无效的法律后果。 第二部分：关键环节的法律风险识别 资格审查与业绩认定： 探讨了联合体投标的法律效力、子承包商资质的审查标准，以及业绩证明材料的真实性核验方法。 投标文件澄清与补正： 明确了招投标过程中允许澄清和补正的界限，防止围标、串标行为的发生，并对废标情形进行了全面梳理。 定标与中标结果异议/投诉： 提供了有效的异议提出、处理流程，以及在行政监督部门或法院提起招投标投诉的具体策略和证据要求。 --- 中篇：工程施工合同的订立与履行 本篇是全书的核心，深入剖析了从合同谈判到施工过程中的合同管理和动态风险应对。 第一部分：合同订立的法律要件与策略 全面解析了建设工程施工合同（包括EPC总承包、设计施工总承包、施工总承包等模式）的关键条款：工程范围界定、合同价款形式（固定总价、可调价、成本加酬金等）的优劣势分析及风险分配，以及工期、质量、安全责任的法律约定。强调了合同相对性原则在工程实践中的例外与适用。 第二部分：施工过程中的动态管理与风险应对 工程变更与补充协议： 针对工程实践中“边设计、边施工”的常态，详尽阐述了工程变更的法定程序、价款调整的计算依据（如市场询价、定额套用、协商确定），以及未及时办理书面变更手续的风险后果。 工期延误与索赔： 系统梳理了导致工期延误的法定情形（如发包人责任、不可抗力、设计变更等），并提供了完备的工期索赔报告编制指南，包括证据链的构建和索赔时效的把握。 工程质量控制与缺陷责任： 明确了质量标准参照的优先顺序，区分了验收阶段的质量责任和缺陷责任期的保修责任，尤其关注总承包单位对分包单位质量问题的连带责任承担。 暂估价、暂定金的使用规范： 明确了这两类价款的法律性质、使用范围及结算时的处理方式，避免出现“挂羊头卖狗肉”的合同价款处理陷阱。 --- 下篇：工程价款结算与争议解决 本篇关注工程项目资金流动的核心环节——价款结算，以及合同履行过程中不可避免的争议解决机制。 第一部分：工程价款的计量与结算实务 详细解析了竣工结算、中间结算的法律要求和计价规则。重点剖析了当前司法实践中对工程款优先受偿权（法定抵押权）的最新认定标准、适用范围及其对抗第三方的效力，为施工方保障工程款债权提供实操指引。同时，也为业主方提供了合法对抗不合理结算要求的法律策略。 第二部分：工程担保与合同解除 系统介绍了工程保险制度（特别是工程一切险和第三方责任险）的强制性要求与实务操作。深入分析了工程保函的种类、使用场景及失效风险。详细讲解了合同法定解除、约定解除的情形、解除的程序正当性，以及解除合同后的工程清算与损失分担。 第三部分：争议解决机制与诉讼仲裁策略 对比分析了仲裁与诉讼在工程纠纷解决中的优劣势。提供了工程款执行、工程质量鉴定申请、财产保全等关键诉讼环节的操作要点。特别关注了涉及总承包单位与业主、总承包单位与分包单位之间多重合同链条的交叉诉讼应对策略，旨在帮助当事人最大限度地维护自身合法权益，实现高效、稳妥的风险化解。 --- 适用对象 本书适用于建筑工程项目的业主（投资方）、施工总承包单位、专业分包单位、设计和勘察单位的工程管理人员、合同商务人员、法务部门，以及从事工程建设领域的律师、仲裁员和法院工作人员。 本书理论深度与实务操作性兼备，是指导建筑工程项目实现“阳光招投标、规范合同管理、高效结算”的必备参考书。

评分☆☆☆☆☆

评价三： 作为一名资深的房地产从业者，我经历过不少法律上的“惊吓”，也深知预防远胜于治疗。这本《房地产企业常见法律问题及风险防控》给我带来的，是久违的“踏实感”。吕士威主编的这本书，在 细节 上做得非常出色。它不仅仅罗列法律条文，而是结合了大量的 真实案例，这些案例来自企业真实的经营场景，读起来格外有代入感。书中对一些 非常具体的问题 进行了深入剖析，例如在物业管理、租赁合同、抵押贷款等环节中，有哪些容易被忽略的法律风险点？如何撰写一份既能保护自身权益，又符合法律规定的合同？这些问题，这本书都给出了非常清晰且具有实操性的解答。我尤其喜欢书中关于 合规审查和内部控制 的章节，它提供了系统性的方法，帮助企业建立起一套完整的风险管理体系。这让我认识到，法律风险防控并非一蹴而就，而是需要长期、持续的投入和建设。这本书无疑为我们提供了一个非常好的起点和指导蓝图。

评分☆☆☆☆☆

评价四： 一直以来，我对房地产行业的法律风险都有着高度的警惕。随着行业的发展，新的法律问题和监管要求层出不穷，这使得及时掌握最新信息、建立健全风险防控机制变得尤为重要。吕士威主编的这本书，恰恰提供了一个 全面且系统 的解决方案。它覆盖了房地产企业在 全生命周期 中可能遇到的各类法律风险，从项目立项、开发建设，到销售、运营，再到最后的退出，都有细致的阐述。我特别欣赏书中关于 环境保护、劳动用工、知识产权 等方面的法律风险分析，这些内容往往容易被忽视，但一旦出现问题，后果也相当严重。书中提供的风险预警和应对措施，既有理论高度，又不失实践可操作性。它帮助我认识到，法律合规不仅仅是“不犯法”，更是一种 主动的风险管理。这本书为企业提供了一个完善的法律风险防控框架，我相信，认真研读并践行书中的内容，能够显著提升企业的抗风险能力，为企业的长远发展保驾护航。

评分☆☆☆☆☆

评价二： 这本书的出版，可以说是给整个房地产行业打了一剂“强心针”。身处这个日新月异的行业，法律法规的更新速度和实际操作中的复杂性，常常让很多企业疲于应对。吕士威主编的这本《房地产企业常见法律问题及风险防控》，正是抓住了这一行业痛点，将多年来积累的实务经验和法律智慧凝结成册。我尤其赞赏书中对于 股权纠纷、并购重组、融资风险 等更深层次、更具战略性的法律问题的探讨。这些问题往往关乎企业的生死存亡，书中对此进行的深入分析，不仅点明了潜在的风险，更提供了切实可行的应对策略。例如，在并购重组方面，书中详细阐述了尽职调查的重点、合同谈判的技巧以及退出机制的设计，这些都是极具操作价值的内容。它帮助我从一个更宏观的视角审视企业的法律风险，并思考如何通过制度设计和合规管理来防范于未然。这本书的价值，远不止于解决眼前的问题，更是为企业实现可持续发展提供了坚实的法律保障。

评分☆☆☆☆☆

评价一： 拿到这本书，就仿佛置身于一片迷雾之中，而这本书就像一束穿透迷雾的光，照亮了前行的道路。作为一名刚刚踏入房地产行业的新人，我深知这个领域法律法规的复杂性，稍有不慎就可能触雷。吕士威主编的这本书，恰恰弥补了我在这方面的知识空白。它没有枯燥冗长的法条堆砌，而是选取了房地产企业在实际经营中 最常遇到 的那些“痛点”和“难点”，用通俗易懂的语言进行剖析。我特别欣赏书中对于合同签订、土地出让、工程建设、销售环节等核心业务的法律风险提示，每一个案例都触目惊心，让我深刻认识到法律意识的重要性。书中提供的风险防控建议，更是切实可行，比如在合同条款的拟定上，它指出了那些容易被忽略但后果严重的细节，让我受益匪浅。总而言之，这本书不仅仅是一本法律书籍，更像是一本“保命符”，为我这样的初学者提供了宝贵的指导和强大的信心。我会在接下来的工作中反复研读，将其中的精髓融会贯通，确保我的工作能够规避不必要的法律风险，稳健发展。

评分☆☆☆☆☆

评价五： 拿到这本书，我第一时间就翻阅了关于 政策法规变化对企业经营的影响 这一部分。在当前的房地产市场环境下，政策的变动往往牵一发而动全身，如何及时捕捉政策信息，并分析其对企业可能带来的影响，是每个房企管理者都必须面对的挑战。吕士威主编的这本《房地产企业常见法律问题及风险防控》，在这方面提供了非常有价值的 insights。书中不仅仅是简单地列举了相关法律条文，而是通过 解读 法律条文背后的逻辑，分析其对企业具体业务可能产生的 连锁反应。例如，在土地政策调整方面，书中详细分析了不同类型的土地政策变化可能带来的开发成本、销售周期、融资渠道等方面的具体影响，并提供了相应的风险应对策略。这种 前瞻性 的分析，对于企业制定长期发展战略具有重要的指导意义。总而言之，这本书为我们提供了一个 多维度 的视角来审视房地产行业的法律风险，它不仅仅关注“怎么做”，更关注“为什么这么做”，以及“这样做可能带来什么后果”。这本书将成为我案头必备的参考书之一。