2014全国土地估价师资格考试考点采分：土地估价实务基础（第5版） pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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李颖，李延军 编

图书标签:

• 土地估价
• 土地估价师
• 考研
• 资格证
• 教材
• 考点
• 2014年
• 实务基础
• 房地产
• 经济学

出版社： 华中科技大学出版社

ISBN：9787560953151

版次：5

商品编码：11439997

包装：平装

丛书名： 2014全国土地估价师资格考试考点采分

开本：16开

出版时间：2014-04-01

用纸：轻型纸

页数：302

编辑推荐

　　1、《土地估价实务基础（第五版）》由专家根据新考试大纲要求，将大纲涉及考点按“掌握、熟悉、了解”进行分类，帮助考生提前列好复习提纲，做到心中有数。
　　2、《土地估价实务基础（第五版）》提炼命题重点，用星号标注考点重点等级；划定考试范围，内容全面而有针对性；源于教材，比教材更简练，帮助考生有的放矢地进行复习，有效节省复习时间。
　　3、《土地估价实务基础（第五版）》每个考点均附有经典试题，随学随练，帮助考生巩固考点知识。
　　4、《土地估价实务基础（第五版）》提供两套优质模拟试题，两套试卷是作者总结历年命题精髓、预测新命题趋势编写而成，是考生检验复习效果的必备试卷。
　　5、《土地估价实务基础（第五版）》提供全程售后服务，作者团队与编辑团队倾心为考生答疑解惑，使考生学有所得、问有所答。（详见本书封底，获取更多服务信息）

内容简介

　　 《土地估价实务基础（第五版）》是严格按照《全国土地估价师资格考试大纲》的要求编写的，按照大纲的要求划分出了复习要点、考点，并对考点做了一一讲解。全书内容包括土地价格的概念、土地价格影响因素、土地估价概念、土地估价的原则、土地估价程序及土地价格定义的界定、收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、路线价法、基准地价系数修正法、常见用途土地估价及其他土地权利估价、土地分等、土地定级、城市地价动态监测、征地区片综合地价评估等。
　　 《土地估价实务基础（第五版）》可供参加2014年度全国土地估价师资格考试的考生复习使用。

目录

目　　录

第一章　土地价格的概念

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：土地价格的内涵与外延

　☆☆☆☆☆考点2：我国土地价格的形式

　☆☆☆☆☆考点3：土地价格的主要特征

　☆☆☆☆☆考点4：土地价格的类型及特征

　　　☆☆☆考点5：我国土地价格评估的发展历史

第二章　土地价格影响因素

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：一般情况下的地价影响因素

　　　☆☆☆考点2：主要地价影响因素的作用规律
　☆☆☆☆☆考点3：不同用途地价影响因素的特点

第三章　土地估价概念

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：土地估价的概念

　　　☆☆☆考点2：土地估价的作用及现实意义
　　　　　☆考点3：土地估价的服务方向

　☆☆☆☆☆考点4：我国土地估价的产生背景和发展过程

第四章　土地估价的原则

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：土地估价原则

　　　☆☆☆考点2：预期收益原则

　☆☆☆☆☆考点3：替代原则

　☆☆☆☆☆考点4：最有效利用原则

　☆☆☆☆☆考点5：供需原则

　　　☆☆☆考点6：报酬递增递减原则

　　☆☆☆☆考点7：贡献原则

　　　☆☆☆考点8：变动原则

　　☆☆☆☆考点9：合法原则
第五章　土地估价程序及土地价格定义的界定

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：土地估价程序

　☆☆☆☆☆考点2：确定估价基本事项

　　☆☆☆☆考点3：拟订估价作业计划
　☆☆☆☆☆考点4：收集资料实地踏勘

　☆☆☆☆☆考点5：分析整理相关资料
　☆☆☆☆☆考点6：选定方法试算价格

　　　☆☆☆考点7：确定宗地估价结果

　　☆☆☆☆考点8：撰写估价报告书

　　☆☆☆☆考点9：土地估价报告审核
　☆☆☆☆☆考点10：土地价格定义的界定

第六章　收益还原法
　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：收益还原法概念

　　　☆☆☆考点2：收益还原法的基本公式

　　☆☆☆☆考点3：收益还原法不同情况下的公式
　☆☆☆☆☆考点4：收益还原法估价的基本步骤

　☆☆☆☆☆考点5：土地年总收益的概念、测算方法
　☆☆☆☆☆考点6：总费用的测算方法

　☆☆☆☆☆考点7：土地纯收益的概念及测算方法

　☆☆☆☆☆考点8：土地还原率的概念及其确定方法

　☆☆☆☆☆考点9：收益还原法的适用范围及基本条件

　　　　☆☆考点10：收益还原法的发展历史及其在国外的应用

第七章　市场比较法
　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：市场比较法的概念
　　☆☆☆☆考点2：市场比较法的特征

　☆☆☆☆☆考点3：市场比较法的原理

　☆☆☆☆☆考点4：市场比较法的基本公式

　☆☆☆☆☆考点5：市场比较法的估价步骤

　☆☆☆☆☆考点6：调查与选择比较案例

　　　　☆☆考点7：确定价格可比基准

　　☆☆☆☆考点8：交易情况修正

　　☆☆☆☆考点9：估价期日修正

　☆☆☆☆☆考点10：区域因素比较与修正

　　☆☆☆☆考点11：个别因素比较与修正

　　　☆☆☆考点12：其他相关修正的类型及修正方法

　　　　☆☆考点13：确定比准价格

　　☆☆☆☆考点14：市场比较法适用范围

第八章　成本逼近法

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　　　☆☆☆考点1：成本逼近法概念

　☆☆☆☆☆考点2：成本逼近法的基本公式

　☆☆☆☆☆考点3：成本逼近法估价步骤

　☆☆☆☆☆考点4：土地取得费的概念、构成及计算方法

　☆☆☆☆☆考点5：土地开发费的概念、构成及计算方法

　　☆☆☆☆考点6：利息

　　☆☆☆☆考点7：土地开发利润

　　　☆☆☆考点8：土地增值

　　　☆☆☆考点9：土地价格修正与确定

　　☆☆☆☆考点10：成本逼近法的适用范围及应用限制

　　　　　☆考点11：成本逼近法在我国的发展

第九章　剩余法

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　　　　☆☆考点1：剩余法的概念

　　☆☆☆☆考点2：剩余法的基本公式

　☆☆☆☆☆考点3：剩余法的估价步骤

　　　☆☆☆考点4：最佳开发利用方式

　☆☆☆☆☆考点5：不动产价值的测算

　☆☆☆☆☆考点6：假设开发条件下建筑开发成本计算

　　☆☆☆☆考点7：假设开发条件下投资利息计算

　　　☆☆☆考点8：建筑开发利润

　　　　☆☆考点9：建成条件下建筑物价值的计算要求及方法

　　☆☆☆☆考点10：土地价格的计算

　　☆☆☆☆考点11：剩余法适用范围与限制条件

　　　　　☆考点12：剩余法的发展历史

第十章　路线价法

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：路线价法的概述

　☆☆☆☆☆考点2：与路线价法有关的概念

　☆☆☆☆☆考点3：路线价法的操作步骤

　☆☆☆☆☆考点4：国外路线价的深度修正方法

　☆☆☆☆☆考点5：其他宗地条件修正系数编制

　　☆☆☆☆考点6：路线价法的适用范围

　　　　　☆考点7：路线价法的发展历史

第十一章　基准地价系数修正法

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：基准地价系数修正法概念与基本原理

　　　☆☆☆考点2：基准地价系数修正法的公式

　☆☆☆☆☆考点3：采用城镇基准地价系数修正法估价的要求及方法

　　　☆☆☆考点4：基准地价系数修正法的适用范围与限制

　　☆☆☆☆考点5：农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤

第十二章　常见用途土地估价及其他土地权利估价

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：常见用途土地估价

　　　☆☆☆考点2：其他土地权利估价

第十三章　土地分等

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：城镇土地分等的概念和原理

　☆☆☆☆☆考点2：城镇土地分等的因素因子体系

　　　☆☆☆考点3：城镇土地分等的技术路线和程序

　　☆☆☆☆考点4：城镇土地分等的因子分值计算方法

☆考点5：城镇土地分等的因素因子分值计算标准化方式

　　　☆☆☆考点6：因素因子分值计算位序标准化

　　☆☆☆☆考点7：因素因子分值计算极值标准化

　☆☆☆☆☆考点8：城镇土地分等涉及指数方式的因子指标计算

　　　　　☆考点9：城镇土地分等因素因子权重确定的原则

　☆☆☆☆☆考点10：城镇土地分等因素因子权重确定的方法

　　　☆☆☆考点11：城镇土地分等划分方法

　☆☆☆☆☆考点12：农用地分等的基本概念

　　　☆☆☆考点13：农用地分等的原则

　　☆☆☆☆考点14：农用地分等的因素法

　　☆☆☆☆考点15：农用地分等的样地法

　　　　☆☆考点16：农用地分等的程序

　　☆☆☆☆考点17：农用地分等单元划分原则与方法

　　☆☆☆☆考点18：土地利用系数分指定作物计算方法

　　　　☆☆考点19：土地利用系数综合计算方法

　　　☆☆☆考点20：土地经济系数分指定作物计算方法

　　　　　☆考点21：土地经济系数综合计算方法

第十四章　土地定级

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　　☆☆☆☆考点1：城镇土地定级的概念和原理

　　☆☆☆☆考点2：城镇土地定级的因素因子体系

　☆☆☆☆☆考点3：城镇土地定级的技术路线和程序

　　☆☆☆☆考点4：城镇土地定级的因素因子分值计算原则

　☆☆☆☆☆考点5：城镇土地定级的因素因子分值计算方法

　☆☆☆☆☆考点6：因素对土地质量的影响方式及类型

　　　　　☆考点7：城镇土地定级中的面状土地因素分值计算方法

　　　　☆☆考点8：城镇土地定级中的点、线状土地因素分值计算方法

　☆☆☆☆☆考点9：城镇土地定级中的商服繁华影响度的指标分析

　☆☆☆☆☆考点10：城镇土地定级中的繁华影响度分值的计算与叠加

　☆☆☆☆☆考点11：城镇土地定级中的道路通达度指标分析

　　☆☆☆☆考点12：城镇土地定级中的道路通达度的分值计算

　　　☆☆☆考点13：城镇土地定级中的公交便捷度分析

　　☆☆☆☆考点14：城镇土地定级中的公交便捷度的分值计算和修订

　☆☆☆☆☆考点15：城镇土地定级中的基础设施完善度作用分值计算

　　　☆☆☆考点16：城镇土地定级中的环境质量优劣度作用分值计算

　☆☆☆☆☆考点17：城镇土地定级中的公用设施完备度、对外交通便利度、
文体设施影响度作用分值计算

　　　☆☆☆考点18：绿地覆盖度、人口密度的作用分值计算

　　　☆☆☆考点19：产业集聚影响度的作用分值计算

　☆☆☆☆☆考点20：城镇土地定级的因素因子权重确定方法

　　☆☆☆☆考点21：城镇土地级别划分方法

　　　☆☆☆考点22：农用地定级的基本概念

　　　　　☆考点23：农用地等价的关系

　☆☆☆☆☆考点24：农用地定级的原则

　☆☆☆☆☆考点25：农用地定级的程序和方法

　☆☆☆☆☆考点26：农用地定级单元划分原则与方法

第十五章　城市地价动态监测

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：城市地价动态监测的程序及指标采集方法

　　☆☆☆☆考点2：标准宗地的设立及估价要求与方法

第十六章　征地区片综合地价评估

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：征地区片综合地价的范围和特点

　☆☆☆☆☆考点2：征地区片综合地价的评估步骤和方法、表达形式，
以及在征地补偿估价中的应用

土地估价实务基础模拟试卷（一）

土地估价实务基础模拟试卷（一）参考答案及解析

土地估价实务基础模拟试卷（二）

土地估价实务基础模拟试卷（二）参考答案及解析

精彩书摘

第一章　土地价格的概念

【重点提示】

掌握：土地价格的内涵，土地价格的特征

熟悉：不同类型土地价格及特征

了解：我国土地价格评估的发展历史

【考试范围】

1.土地价格概念

（1） 土地价格的内涵

（2） 我国土地价格的形式

2.土地价格的特征

3.不同类型土地价格及特征

（1） 土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他项权利价格（按土地权利分类）的特征

（2） 交易价格、理论价格、评估价格等（按生产方式分类）的特征

（3） 基准地价、标定地价、监测地价等（按管理目的分类）的特征

（4） 土地总价格、土地单位面积价格、楼面地价等（按结果表示方法分类）的特征

（5） 生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格等（按土地形态划分）的特征

（6） 拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格等（按土地交易方式划分）的特征

（7） 买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等（按使用目的划分）的特征

（8） 监测地价等其他一些划分方法形成的土地价格的特征

4.我国土地价格评估的发展历史

【考点采分】

考点1：土地价格的内涵与外延

重点等级：☆☆☆☆☆

　☆☆☆☆☆考点1：土地价格的内涵与外延
土地价格是土地经济作用的反映，也称Ⅰ【 A．土地使用价值 B．土地收益 C．基准地价 D．地价】，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。土地价格存在的根源是Ⅱ【 A．垄断地租 B．绝对地租 C．经济地租 D．级差地租】。决定土地价格高低的主要因素是Ⅲ【 A．绝对地租 B．经济地租 C．级差地租 D．垄断地租】。完整的土地价格定义应包括Ⅳ A．估价期日、实际与设定开发程度、实际与设定用途、现状或规划利用条件、实际与设定使用年期、价格类型 B．估价日期、设定开发程度、设定用途、现状或规划利用条件、设定使用年期、价格类型 C．估价期日、实际开发程度、现状用途、现状容积率、剩余使用年期[=YQ]D．估价期日、开发程度、用途、容积率、使用年期】等内容。我国的地价是以Ⅴ【 A.土地使用权出售 B.土地使用权购买 C.土地使用权出租 D.土地使用权出让 E.土地使用权转让】为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式。
一般来说，土地价格具有如下特点：Ⅵ【 A．土地有比较完整的市场 B．土地价格高低不由生产成本决定 C．土地价格形成时间长且相对比较困难 D．资本有机构成的提高导致地价呈上升势态 E．土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）的高低和利息率的大小】。用公式表示：土地价格=地租/利息率。所以，土地价格实际上是按利息计算的地租购买价格，它随着Ⅶ【 A.地租的提高或利息率的上升 B.地租的提高或利息率的下降 C.地租的降低或利息率的上升 D.地租的降低或利息率的下降】而不断上涨。不同的权利可取得不同的土地收益，也会有相应不同的土地价格。由于土地具有不同于一般商品的特殊性，土地价格与一般物品的价格相比，有其自身的特性：Ⅷ【 A．价格基础不同 B．形成时间不同 C．地价具有明显的地区性和地域性 D．地价形成市场的不充分性 E．地价呈总体上升趋势】；土地价格的高低不由Ⅸ【 A.地租 B.利息 C.利息率 D.生产成本】决定，主要由土地的有效需求决定；
Ⅹ【 A.土地 B.房屋 C.汽车 D.机器】一般不具有折旧现象。

【经典试题】

（多选题）1.关于土地价格，说法正确的有（　　）。

A.地价具有明显的地区性和个别性

B.地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格上涨的速度

C.土地市场是不完全的市场

D.土地价格的高低由其生产成本决定

E.土地价格是土地经济作用的反映

参考答案Ⅰ.DⅡ.BⅢ.CⅣ.A（2006年考试真题）Ⅴ.DE　Ⅵ.BCDEⅦ.B　Ⅷ.ABCDEⅨ.DⅩ.A1.ABCE

考点2：我国土地价格的形式

重点等级：☆☆☆☆☆

　☆☆☆☆☆考点2：我国土地价格的形式
土地同一般商品类似，在不同的阶段满足不同的目的，会形成不同的价格形式。为加以区分，往往在价格前分别加上相应的限定词。这样，一组相辅相成的价格系列就构成了价格体系。
对一般商品价格而言，为区分其在不同阶段的价格形成特点，长期以来，已形成了一系列固定的名称。以具体商品为例，有表示企业内部商品生产成本的成本价格、商品出厂转入流通领域时的出厂价格、商品经销商在大批量销售商品时形成的批发价格、商品经营者与一个个消费者达成交易时的零售价格等。从宏观方面，还有反映某一地区内某类商品价格水平和变动趋势的平均价格、价格指数等。另外，还有管制物价而制定的商品指导价格、指令价格和调剂价格等。这样一系列Ⅰ【 A．不同名称 B．不同表现方式 C．满足不同用途 D．不同类别 E．不同特性】的价格，就构成了整个商品价格体系。
在土地市场中，土地使用权作为一种特殊的商品流动转移，已经存在或正在形成一系列表示不同的特性和满足不同要求的地价，目前的主要形式有以下几种。

（1） 根据土地市场状况，对一定区域内的土地收益或交易价格等进行归纳整理，形成的区域平均价。

（2） 政府确定实施Ⅱ【 A．优先购买权 B．绝对控制权 C．防止地价暴涨 D．提前收回土地使用权确定补偿额 E．优先使用权】等管理措施所依据的地价标准。

（3） 清产核资中反映单位和个人占用土地资产量的地价标准。

（4） 股份制企业中土地作价入股的地价标准。

（5） 政府出让土地使用权前确定的最低价和期望成交价格。

（6） 政府出让土地使用权的出让价格。评估国有土地使用权出让价格时，应遵循Ⅲ【 A．土地出让拍卖底价评估应采用公开市场价值标准 B．用成本逼近法评估时，土地取得成本应包括土地使用权出让金 C．采用两种以上的方法进行评估 D．估价时点一般为估价作业日期以后某一时点 E．收集市场资料时，应注重所选实例的可替代性】等要求。

（7） 单位和个人有偿取得的土地使用权转让、出租时形成的转让底价和交易价格。

（8） 土地作为单位或个人的财产，为债务人取得贷款或为他人贷款提供担保时的抵押价格。

（9） 国家将土地作为财产对其征收有关税收时的课税土地价格。

地价管理的作用可表现在Ⅳ【 A．垄断土地一级市场 B．防止地价暴涨 C．防止地价暴跌 D．防止国有土地收益流失 E．稳定地价】等方面。地价管理政策要与相应的Ⅴ【 A．社会监督 B．政府干预 C．地价管理制度 D．群众觉悟】相配合，在土地市场上才能发挥作用。
此外，还有单位和个人转让、出租、抵押划拨土地使用权时补交的地价、政府对土地作为单位和个人财产进行管理时的土地价格等。

【经典试题】

（单选题）1.因案件执行的需要，人民法院拟对某宗划拨土地使用权进行处置并委托当地政府土地交易中心进行拍卖。以下对拍卖底价评估的观点正确的是（　　）。

A.属于强制处分范畴，底价评估时需考虑进行价值折减

B.采用完全市场公开价值标准评估底价

C.根据法院出具的意见评估底价

D.根据案件申请执行方的意见评估底价

（多选题）2．不同标准和起不同作用的地价形式的形成是由于（　　）的不同。

A．地产权利　　　　　　　　　　　　B．土地质量

C．土地区位D．政府土地管理政策

E．市场供求关系

参考答案　Ⅰ.ABC　Ⅱ.ACDE　Ⅲ.ACE（2007年考试真题）　Ⅳ.BCD　Ⅴ.C　1.B（2009年考试真题）2．ABDE

前言/序言

土地估价的理论基石与实务精髓 本书旨在为从事土地估价、土地管理、房地产开发、金融投资等领域的专业人士提供一套全面、深入的理论框架和实践指南。我们着眼于土地估价领域的核心理念、关键技术以及最新发展动态，力求帮助读者构建坚实的知识体系，提升专业判断能力，从而在日益复杂的土地市场中游刃有余。 第一部分：土地估价的基本理论与原则 土地估价并非简单的数字加减，它建立在一系列深刻的经济学、法学和社会学原理之上。本部分将带领您系统梳理土地估价的理论根基，理解其核心逻辑。 价值的定义与构成： 我们将深入探讨“价值”在土地经济学中的多重含义，区分使用价值、交换价值、市场价值、投资价值等概念，并分析影响土地价值的关键因素，包括其自然属性（区位、土壤、地形等）、经济属性（供求关系、产业结构、发展潜力等）、社会属性（政策法规、社会文化、环境质量等）以及法律属性（产权、用途管制等）。理解价值的本质是进行准确估价的前提。 估价的基本原则： 土地估价并非孤立存在，而是遵循一系列指导性的原则。我们将详细阐述包括最高最佳使用原则、供求关系原则、替代原则、收益资本化原则、预测原则、公平竞争原则、已知数原则、变化原则、一致性原则等在内的核心估价原则。每一项原则都蕴含着深刻的市场洞察，帮助我们从宏观到微观把握土地价值的形成与变动规律。例如，最高最佳使用原则要求我们基于土地的各项物理、经济、法律和环境条件，判断其最可能带来最高价值的使用方式；替代原则则强调了在市场中，一种有用的物品（土地）的价值，不会超过另一件相似物品的成本。 土地利用与土地价值的互动关系： 土地的价值与其用途紧密相关。本部分将分析不同土地利用类型（如住宅、商业、工业、农业、公共设施等）对土地价值的影响，以及城市化进程、产业发展、人口变动等宏观因素如何驱动土地利用的演变，进而塑造土地的价值格局。我们将探讨土地利用规划、区域规划对土地价值的导向作用，以及土地使用权的出让、转让、租赁等活动如何体现和实现土地的经济价值。 土地市场分析： 深入的市场分析是土地估价的基石。我们将系统介绍如何分析土地市场的宏观环境（如经济周期、政策调控、人口流动等），以及微观的市场细分（如区域分析、地段分析、客群分析等）。读者将学习如何收集、整理、分析土地交易数据、租赁数据、开发数据等，识别市场趋势，预测未来变化，从而为估价提供可靠的市场依据。特别会强调数据来源的可靠性和分析方法的科学性。 土地经济学基础： 土地作为一种稀缺资源，其经济学原理具有独特性。本部分将回顾和提炼土地经济学中的经典理论，如地租理论（李嘉图地租、差额地租、绝对地租）、土地的供给与需求、土地的帕累托最优等，帮助读者从经济学视角理解土地的稀缺性、不可移动性及其带来的经济效应，为土地估价的理论支撑打下坚实基础。 第二部分：土地估价的方法论体系 掌握科学的估价方法是土地估价师的核心技能。本部分将系统介绍目前国际和国内广泛应用的各类土地估价方法，并深入剖析其适用范围、操作步骤、优缺点及注意事项。 市场比较法： 作为最常用、最直观的估价方法，市场比较法基于“替代原则”。我们将详细阐述如何选取可比案例，如何对可比案例进行价格、时间、区域、用途、条件等方面的修正，以及如何运用比较法进行个体地块的估价。书中将包含大量实例分析，演示如何将理论应用于实际案例，并重点提示在复杂市场环境下运用市场比较法可能遇到的挑战及应对策略。 收益资本化法： 土地的价值往往体现在其未来能产生的收益。收益资本化法是基于“收益原则”的核心方法。我们将详细介绍两种主要的收益资本化模式： 直接资本化法： 阐述如何将年度净收益或预期收益率转化为土地价值，重点讲解净收益的计算（包括总收益、经营费用、税费等）、收益率的选择（如撇油率、资本回报率、期望收益率）及其确定方法。 递减年金法/递增年金法： 讲解如何处理收益随时间变化的土地，包括收益的年金化处理、折现率的确定、资本化率的计算等。我们将通过丰富的案例，展示如何根据不同的收益模式（如租金增长、开发利润变化）选择恰当的收益资本化方法。 成本法： 成本法适用于新建或重置成本可查的土地用途，例如住宅、工业厂房等。我们将详细介绍如何计算土地的重置成本（或复建成本），如何评估土地上的建筑物、构筑物等的重置成本，以及如何进行合理的折旧扣除，最终得出土地价值。特别会强调在市场法和收益法难以应用的特定情况下的成本法的应用价值，以及其局限性。 剩余法： 剩余法是房地产开发项目和未开发土地估价的重要方法。我们将详细讲解其操作步骤：首先预测项目的总收入（如销售收入、租赁收入），然后估算开发过程中发生的各项费用（如建安成本、销售费用、管理费用、融资成本、税费等），最后将扣除所有费用后的净收益（即土地价值）进行折现。书中将强调对各项收入和费用的准确预测，以及折现率的合理确定。 其他估价方法： 除上述主要方法外，本书还将简要介绍其他辅助性或特定情况下使用的估价方法，例如： 假设开发法： 适用于有潜在开发价值的土地。 要素分析法： 适用于特殊类型的土地，如林地、矿业权等。 多期收益资本化法： 适用于收益模式复杂、持续期长的项目。 交易价格指数法： 适用于土地价格随时间变化的分析。 评估模型的建立与应用： 介绍如何运用统计学和计量经济学方法建立估价模型，提高估价的客观性和科学性。 第三部分：土地估价的特殊问题与前沿发展 土地估价领域不断发展，新的问题和技术层出不穷。本部分将聚焦土地估价中的一些特殊议题，并展望未来的发展趋势。 土地使用权和不动产所有权估价： 深入探讨不同性质的土地使用权（如出让、划拨、租赁）的估价特点和方法。我们将分析不动产权利的分割、集合与估价，以及在复杂产权结构下的估价挑战。 集体土地、国有土地及外资投资土地的估价： 针对不同权属的土地，其估价的法律法规、市场环境和操作方法可能存在显著差异。我们将梳理各类土地的估价特殊性，提供针对性的分析框架。 抵押估价与价值咨询： 探讨土地在抵押贷款、资产证券化等金融活动中的估价要求，分析风险评估在抵押估价中的作用。同时，也将介绍土地估价师在投资咨询、项目可行性分析等领域的作用。 环境与可持续发展对土地价值的影响： 随着环保意识的提升，环境因素对土地价值的影响日益凸显。我们将分析环境污染、生态保护、绿色建筑、气候变化等对土地价值的正面和负面影响，以及如何在估价中纳入环境因素的考量。 不动产投资分析与估价： 从投资者的视角出发，探讨不动产投资的风险与收益，如何通过估价来评估投资项目的可行性。我们将分析不同类型的不动产投资策略，以及估价在其中扮演的角色。 不动产估价的技术革新与未来展望： 探讨大数据、人工智能（AI）、地理信息系统（GIS）、区块链等新兴技术在不动产估价领域的应用前景，以及这些技术可能带来的估价方法和流程的革新。例如，如何利用大数据进行市场行情预测，如何运用AI辅助案例选取和价格修正，如何利用GIS进行空间数据分析等。 相关法律法规与职业道德： 强调土地估价师必须遵守的国家相关法律法规、行业规范和职业道德准则。我们将梳理主要的土地管理、房地产交易、估价行业管理等法律法规，并强调诚信、独立、客观、勤勉等职业操守的重要性。 本书通过理论的深度挖掘、方法的系统梳理、实务的案例剖析以及前沿的趋势探讨，致力于为读者提供一个系统、全面、深入的土地估价知识体系。无论您是初涉此领域的学生，还是经验丰富的业内人士，都将从中获得宝贵的启发和实用的指导，从而在复杂多变的土地市场中做出更明智的决策，实现价值的最大化。

评分☆☆☆☆☆

说实话，我对这种理论性很强的教材一向持保留态度，总觉得它们要么过于注重历史沿革和空泛的理论，要么就是为了应试而生，缺乏与时俱进的实际操作指导。然而，这本《土地估价实务基础（第5版）》却给我带来了惊喜。它在理论的扎实基础上，紧密结合了最新的法规政策和市场变化趋势。我发现书中对不动产价值影响因素的分析部分，非常贴合当前国内房地产市场的复杂性，而不是沿用陈旧的、脱离实际的案例。更让我欣赏的是，它在讲解不同估价目的下的方法选择和操作规范时，那种严谨到近乎苛刻的态度。每一次的修正、每一次的权重调整，都有清晰的依据支撑，这对于我们未来在执业过程中必须遵循的职业道德和技术标准来说，是最好的铺垫。我特别留意了它对土地使用费用的计算章节，其中穿插的几个小技巧和注意事项，都是我在其他地方搜集资料时遗漏的“陷阱点”。这本书的价值就在于，它帮你提前踩好了所有的坑，让你在正式上战场时能够更加从容自信。它不仅仅是知识的汇编，更像是一份经过无数次实战检验的“避险指南”。

评分☆☆☆☆☆

这本《土地估价实务基础（第5版）》简直是我的救命稻草，说实话，我一开始对全国土地估价师资格考试完全是两眼一抹黑，感觉那些专业术语和复杂的计算公式就像是天书一样。自从翻开这本书，我才真正体会到什么叫“拨开云雾见青天”。它的编排逻辑非常清晰，不是那种干巴巴的堆砌知识点，而是像一位经验丰富的老教授在手把手地教你。我尤其喜欢它在处理估价方法和案例分析时的那种深入浅出的叙述方式。比如，在讲解收益法的时候，它不仅把理论模型摆在那里，还细致地拆解了各个参数的选取标准和敏感性分析的重要性，这对于我们这些初学者来说至关重要。很多其他资料只是告诉你“怎么做”，而这本书却告诉你“为什么要这么做”，这种底层逻辑的构建，让我对土地估价这门学科的理解达到了一个新的高度。那些看似抽象的概念，通过书中的图表和实例，变得具体可感，仿佛我真的置身于一次实际的估价项目之中，亲手去搜集数据、判断影响因素。我经常在工作之余，泡上一杯咖啡，就着这本书仔仔细细地研读，感觉时间都慢了下来，因为每读一页，都能收获实实在在的知识增量。这本书的学习体验，完全超越了我对一本“考试用书”的预期，更像是一本实用的工具书和案头参考手册。

评分☆☆☆☆☆

作为一名长期在相关领域摸爬滚打的老兵，我阅读这本书时，抱着“挑刺”的心态去审视它的内容深度和广度，原本没指望它能给我带来多大的启发，毕竟实战经验有时候比书本知识更“硬核”。然而，让我意外的是，这本书对一些“灰色地带”的解释，竟然比我多年来耳闻目睹的行业惯例还要来得更规范、更具有理论支撑力。举例来说，在处理一些涉及到历史遗留问题的地块估价时，书中对不同法律框架下的衔接和价值判断给出了一个非常清晰的框架性指导，这对于处理那些“非标”案例尤其关键。很多时候，行业内的经验是碎片化的，依赖于个人的资历和圈子。但这本书成功地将这些经验进行了系统化、理论化的整合。它不是教你如何钻法律的空子，而是教你如何用最严谨的方法论去驾驭复杂多变的实际情况。这种高度的专业性和对前沿案例的关注，让这本书即便是对已经工作多年的专业人士来说，也具有极高的参考价值，绝非那种只适合新手入门的“初级读物”。

评分☆☆☆☆☆

这本书给我的整体感觉是“专业可靠，值得信赖”。我之所以这么说，是因为在备考过程中，我接触过不少声称“全面覆盖考点”的资料，但很多要么就是翻译腔太重，要么就是内容组织混乱，读起来令人十分晦涩。这本《土地估价实务基础（第5版）》则完全没有这个问题。它的语言风格非常地道、简洁有力，没有一句废话，直奔主题，但又不失学术的严谨性。我特别欣赏它在章节末尾设置的“自测与反思”环节，这些问题往往不是简单的死记硬背，而是需要你运用所学知识进行分析和判断的开放性题目。这种设置强迫读者主动去思考知识之间的联系，而不是被动地接受信息。通过反复练习这些反思题，我发现自己对知识的掌握从“知道”提升到了“会用”的阶段。这本书无疑是准备这场硬仗的最佳“武器”，它不仅仅是考试的门票，更像是未来职业生涯中一个可靠的“锚点”，能保证你的专业判断始终建立在最坚实的地基之上。

评分☆☆☆☆☆

这本书的排版和视觉设计，老实说，在第一眼看到时，我并没有觉得它有多么惊艳，毕竟主题严肃，大家都差不多。但是，当你真正沉浸进去学习后，就会发现它的设计哲学其实是非常“反直觉”的有效。它没有使用花哨的色彩或过多的装饰性元素来分散注意力，而是利用了极简的布局和恰到好处的留白来引导读者的视线。特别是那些关键公式和定义，都会被特别框选出来，用一种不突兀但绝对醒目的方式呈现。我个人的阅读习惯是喜欢在书上做大量标记，这本书的纸张质量和墨水附着力都非常棒，完全不用担心被钢笔或荧光笔洇开。更重要的是，作者似乎深谙我们这些备考者的痛苦——记忆负担过重。所以，书中很多复杂流程都被拆解成了结构清晰的流程图和对比表格，这极大地减轻了我的认知负荷。每当我在高强度的学习中感到疲惫时，翻到这些图表部分，就能迅速找到感觉，快速回顾和巩固之前学过的内容，这对于保持学习的连贯性和效率，简直是神来之笔。

评分☆☆☆☆☆

评价晚了，东西还行吧

评分☆☆☆☆☆

还没做题，应该是正版。

评分☆☆☆☆☆

还是很不错的，你值得拥有，服务也好。

评分☆☆☆☆☆

还没考，这套书正在看，一般般

评分☆☆☆☆☆

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帮别人下单的，应该不错

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还是很不错的，你值得拥有，服务也好。

评分☆☆☆☆☆

不错！！！！！！！！！！！！

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