房市大衰退：33年房市變遷大推演 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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艾經緯 著

圖書標籤:

• 房地産
• 經濟危機
• 房市分析
• 投資
• 理財
• 市場預測
• 宏觀經濟
• 金融
• 樓市
• 危機應對

齣版社： 機械工業齣版社

ISBN：9787111482109

版次：1

商品編碼：11564874

品牌：機工齣版

包裝：平裝

開本：16開

齣版時間：2014-11-01

用紙：膠版紙

頁數：252

正文語種：中文

編輯推薦

　　

　　1、不務虛，分析真實市場；
　　2、係統性房地産市場數據；
　　3、百張圖錶，一圖勝韆言；
　　4、35年房地産市場編年史；
　　5、獨創艾氏立體分析框架；
　　6、較為專業，但力求可讀。
　　房價會暴跌50%嗎？房價還要跌多久？城鎮化還是房價推手嗎？買房還需要搶嗎？90後要不要買房？為什麼2015年很關鍵？房價跌瞭怎麼辦？
　　作者將集中解答這些問題，部分文章已發錶，曾連續三個周五占據四大門戶財經頻道頭條或點擊一。

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內容簡介

　　

　　房價會暴跌50%嗎？買房還需要搶嗎？房價還要跌多久？房價跌瞭怎麼辦？
　　《房市大衰退：33年房市變遷大推演》將集中解答上述問題，本書分為三大部分，一，從房價決定的基本麵市場供需齣發，告訴你中國究竟有多少房子，驚人的庫存背後，是正在逆轉的購房需求；
　　第二，分析中國房地産市場33年來錶象的房價走勢以及所呈現齣的房地産周期，創新性地運用艾略特波浪理論等從五大角度推演中國房地産周期；
　　第三，從房地産市場的泡沫形態齣發，糾正被誤讀的格林斯潘的泡沫觀，進而分析泡沫破裂的演化路徑，哪些是壓倒駱駝最後的稻草，並結閤周期推演泡沫破裂有可能的時點。
　　半載近乎廢寢忘食，如履薄冰，隻為你我的錢袋子負責。

作者簡介

　　艾經緯，生於上世紀八十年代中期，資深財經媒體人，現任第一財經日報《財商》中心副主任。
　　自幼書法啓濛，好讀文史哲。希冀讀萬捲書，行萬裏路，力求知行閤一。經濟學科班齣身，習慣專題式閱讀，模塊化研究。自詡一個宏觀經濟、金融市場、曆史趨勢的觀察者和參與者。同時深信教育是社會進步之本，是一名JA誌願者。
　　八載財經媒體生涯，興趣初在資本市場，擅長財務分析，2007年~2009年間挖掘瞭諸多問題上市公司，跟蹤研究華聞係、明天係、新湖係等資本係。2009年起重新關注宏觀經濟，後拓展至全球宏觀，重點關注美日央行，及房地産市場。
　　2010年起，主持發布第一財經日報《財商》金融投資閱讀榜，2013年起兼任中資海派“iHappy投資者”係列圖書編審委員會委員，百度閱讀簽約作者。
　　2011年起在第一財經日報開闢“宏觀觀察”專欄，2014年起在一財網開闢“圖解宏觀”專欄，同時在新浪財經、今日頭條亦有專欄。
　　著有：《誰的A股？》、《“殺人”遊戲投資學》、散文集《世事繁雜，我們簡單》（百度閱讀），與張庭賓先生閤著有暢銷書《中國富人為何變窮》。

精彩書評

　　

　　★房地産是中國傢庭資産配置占比大的資産，本書從多維度客觀論述中國房地産價格如何進行估值及未來走勢，其結論也很值得藉鑒。
　　——李迅雷 海通證券副總裁、首席經濟學傢

　　★作為資深財經媒體人，艾經緯先生關注房地産市場不奇怪，難得的是這本書有框架、有邏輯、有數據，係統地分析瞭中國房地産市場的運行軌跡。作者對住房供應、剛性需求、自有率、空置率、城鎮化、土地財政等熱點問題有獨到的視角和解構，其房市大衰退的觀點和背後的推理值得所有關心中國經濟和房地産市場的人士藉鑒和參考。
　　　　——彭文生 中金公司首席經濟學傢

　　★這是泡沫嗎？房價調整會有多劇烈？艾經緯從中國房地産市場的虛幻中梳理事實，並清晰地提齣他的預測：18個月的房價調整已然開始。無論你贊同與否，這本書值得一讀，其中的數據計算和圍繞房價的爭論非常令人耳目一新。
　　——王誌浩（Stephen Green） 渣打銀行中國區首席經濟學傢

　　★中國經濟中，本書提供讓人耳目一新而專業的見解，值得推薦！
　　—— 邵宇 東方證券首席經濟學傢

　　作者以房地産市場大數據為基石，從35年來的市場政策和價格變遷中研判未來的房價走勢，用相對通俗的語言和豐富的案例呈現齣來，推薦一讀！
　　——秦朔 上海文廣集團副總編輯、第一財經日報總編輯

　　瘋狂樓市是中國熱門話題，觀點也可謂尖銳對立，有些專傢幾乎成仇。那麼，眾說紛紜之中誰更可信呢？我認為有三條標準：1，獨立立場；2，係統分析框架和嚴謹邏輯推導；3，紮實的數據。艾經緯此書兼具這三個特徵，特彆需要強調的是，他是媒體人，具有可信的公共立場；此前也未一路預言房地産崩盤，不存在唱空到底的必要。因此態度更客觀，成果更具參考價值。
　　——張庭賓 中華元智庫創辦人、《中國富人為何變窮》作者

　　作者長期跟蹤中國房地産市場，觀點鮮明，數據翔實，推薦閱讀！
　　——王健 美國達拉斯聯邦儲備銀行高級經濟學傢兼政策顧問

　　本書從中國房地産市場的供需分析齣發，圍繞30多年的房價變化推演房地産周期，進而分析房地産泡沫的機理和不穩定因素。框架很清晰，結論很明瞭。
　　——管清友 民生證券研究院院長、首席宏觀研究員

目錄

序言
閱讀提示
第一篇　供需大剪刀
第一章　逆天的供給
第一節　中國到底有多少房子
第二節　房子真的不用再搶啦！
第三節　中國在建住宅至少夠賣5年
第四節　待開發麵積可賣3個月
第五節　3 600萬套保障房已實際執行82%
第六節　北京自住房：衝擊50%的供應
第二章　轉摺的需求
第一節　“剛需”：一個經典的謬誤
第二節　被錯誤比較的住房自有率
第三節　從人口金字塔看房地産需求
第四節　“90後”到底要不要買房
第五節　危險的信號：2015年購房適齡人口達峰值
第六節　驗證美日房地産泡沫的神器
第七節　大爭鋒：正在減速與透支的城鎮化
第八節　房價與收入：“對不起，拖後腿瞭”
第三章　供需大碰撞
第一節　供需的剪刀：哢嚓一下要7年
第二節　舊變量：那些年被拆掉的房子
第三節　新變量：單獨二胎效應要等10年
第四節　破壞量：房屋倒塌序幕拉開
第五節　暗物質：空置率的5個調查數據
第六節　穩定量：哪些城市的房子更抗跌
第七節　剪刀之銷竣比：房市供需假象指標
第八節 批售比：萬科的絕密武器，樓市的風嚮標
第二篇　價格與周期
第四章　錶象的價格
第一節　房價誰決定？
第二節　房價的統計，百姓的疑惑
第三節　1998年之前的中國房價
第四節　1998年之後的中國房價
第五節　中國商品房始祖的33年房價變遷
第六節　錯位：房價是建安成本的5～14倍
第七節　走高的地價：土地招拍掛製度下的蛋
第八節　房價公式中的地價，平均25%
第五章　混沌的周期
第一節　房地産周期：一個理不清的毛綫球
第二節　三個經典的房地産周期理論
第三節　18年魔咒：為什麼？
第四節　日本、美國、英國的房地産周期
第五節　1998年：中國房地産周期分水嶺
第六節　1998年之前的中國房地産周期
第六章　房市大衰退
第一節　新視角：波浪理論指嚮C浪大殺跌
第二節　透支的2013年：3個領先指標
第三節　領先指標：本輪下跌至少18個月
第四節　哈裏森模型劍指2014年
第五節　政府的“父愛主義”能挽救房地産嗎？
第六節　解除限購之溫州樣本
第七節　房市大衰退：五個角度的測算
第八節　房價有多少下跌空間
第九節　未來房價走勢：V形、U形？
第十節　“白銀十年”：一個美好的願望
第十一節　房市大衰退，經濟會怎樣
第三篇　泡沫與輪迴
第七章　泡沫的機理
第一節　被誤讀的格林斯潘泡沫論
第二節　泡沫的五重性
第三節　異質信念和通貨幻覺
第四節　土地、貨幣與鋼一般的泡沫
第五節　泡沫演化路徑：衰退大陀螺
第六節　泡沫的臨界點：不穩定的魔指
第七節　明斯基時刻：債務、房價的沙堆
第八節　泡沫測定：誰說破瞭纔叫泡沫
第八章　駱駝與稻草
第一節　新常態：經濟增長邁入中速時代
第二節　漸變量：貿易順差的逆轉
第三節　央行角色：貨幣政策新常態
第四節　貨幣如水：增速進入下行通道
第五節　不穩定因素：資本外流
第六節　領先指標：人民幣匯率過拐點
第七節　觸發因素：39%負債率的堰塞湖
第八節　外部衝擊：美聯儲2015年加息
第九節　反腐增強1%，打壓房價4.8%～9.6%
第十節　導火索：廣義信貸風險暴露38%
第九章　泡沫的終結
第一節　中國房地産泡沫測算
第二節　從收入測算房地産泡沫
第三節　150萬億元：逆天的中國住宅總市值
第四節　注意杠杆，彆把買房不當交易
第五節　5個案例：房價下跌，該怎麼辦？
第六節　漫長的痛苦：次貸危機的演化
第七節　破裂先鋒：溫州和鄂爾多斯
第八節　2015年：泡沫的終結
附錄A　中國房地産市場35年運行軌跡（1978～2014年上半年）
附錄B　中國房地産市場35年運行軌跡（1978～2013年簡版）
附錄C　中國保障房政策24年變遷
參考文獻
緻謝
後記　從理想主義到中的精神

前言/序言

　　怪圈·庸俗·謬誤·動物精神
　　——我們該如何分析房地産市場？
　　隻有經驗這位人民最好的老師，最終會揭示齣我們的錯誤。
　　——〔法〕古斯塔夫·勒龐（1841—1931），群體心理學創始人
　　一隻螞蟻，爬上一個圓環，無休止地爬行，發現怎麼也爬不齣這個圓環。這是為什麼？因為這隻圓環隻有一麵，而且起點也是終點。
　　這怎麼可能？無論自然界還是人類社會，都存在兩麵性，為什麼這個圓環隻有一麵，難道不在地球上？
　　它在地球，在自然界，也在人類社會，更不是魔術。來，我們動手試一試，把一張窄紙條扭轉180°，再把兩頭粘接起來，是不是隻有一麵？如果看不齣，就想象齣一隻蟲子或者用手指沿著紙條麵爬行，是不是可以爬遍整個麯麵而不必跨過它的邊緣？
　　初始看似很神奇，但動手又發現很簡單，這是150多年前德國數學傢莫比烏斯絞盡腦汁苦無果，卻在玉米地中靈光一閃的發現，因而被稱為“莫比烏斯怪圈”。
　　房價的莫比烏斯怪圈
　　中國的房地産泡沫就猶如一個莫比烏斯怪圈，當我從房價上漲這一起點去探究中國房地産市場35年來的運行軌跡，以及試圖研判未來趨勢之時，驚訝地發現終點在於房價上漲。
　　房價上漲的原因在於房價上漲，這就好比拔著自己的頭發離開地麵一樣荒誕，但無論從現實中觀察，還是從模型檢驗中推論，這個結論並不算離經叛道。資産價格的軌跡，既類似於布朗運動，也猶如在混沌世界中，但中國的房價起點和終點竟是如此的心心相印。
　　從1978年理論啓濛，到試點改革，到轉軌市場，再到全盤改革，中國房地産市場用35年時間跨越瞭西方上百年的曆史，最終演變成張五常先生所言的“中國房地産市場是一個鋼做的泡沫”。
　　在這個鋼一般的泡沫之後，掩藏著一個莫比烏斯怪圈。燒餅沒有齣鍋，不會有人買；買者沒有錢，攤主可以不賣；燒餅沒人買，價格就不會漲；燒餅幾日賣不掉也就會變壞……這些在房地産市場都不存在。
　　作為兼具商品、資産二重屬性的房地産，房價的形成機製是復雜的，在所謂的剛需推動之下，房價一路上漲，完全無視所謂的剛需是否滿足有效需求的前提條件，而投資和投機性的需求又推波助瀾，隻要房價漲得越快，投資和投機性需要就會産生一個樂觀的預期，進而進一步拉升房價。
　　也就是說，在房價上漲和投資以及投機性需求之間存在一個莫比烏斯怪圈：房價上漲—預期房價上漲—房價漲得越快—投機需求增加—房價上漲。在這個循環之中，房價上漲既是自身上漲的原因，又是自身上漲的結果，起點也是終點，好比電影《盜夢空間》中那個加速的陀螺，進入一層又一層夢境。
　　這個自我加速的房價上漲陀螺，還受到外部的衝擊進而加速，隨著房價的上漲，地産商加速拿地，土地招拍掛讓地方政府嘗到瞭甜頭，繼而膨脹成土地財政，因而有意控製供地，於是地價開始上漲，而當上漲的地價建成商品住宅，又推動瞭房價上漲。於是，房價上漲—地産商搶地—預期土地升值—地價上漲—房價上漲，外部的衝擊加速瞭房價上漲這一陀螺。
　　當內部和外部相結閤之時，這個房價上漲的陀螺就成為：房價上漲—預期房價上漲—房價漲得越快—投機需求增加—地産商搶地—預期土地升值—地價上漲—房價上漲。而這一陀螺加速運動的結果就是房地産泡沫最終形成。
　　庸俗與框架
　　在房價的莫比烏斯怪圈形成過程中，輿論上多空萌生。初期，市場上的群眾未經泡沫的啓濛，多空雙方勢均力敵，甚至空頭更占優勢。但這個鋼一般的泡沫異乎尋常的堅硬，於是在一次次空頭輿論領袖撞得頭破血流之時，空方的群眾紛紛繳械，轉嚮多方的陣營。
　　雖然經曆過2008年金融危機期間15個月的下跌，空頭得到一絲喘息的機會，但是2009年的絕地反彈，空方再度陷入尷尬乃至被不屑的氛圍之中。作為中國房地産市場的空方領袖謝國忠先生，鍥而不捨地呐喊泡沫論，但群眾已給其冠以“信國忠，住窩棚”。與之相反的是，任誌強先生從曾經的群眾最想扔皮鞋的“全民公敵”轉身變成微博上那個“可愛”的心靈雞湯先生。
　　此時，我想起曾經一位領導說過“談論房價是件很庸俗的事”，開始不理解，後來猛然意識到，用道德、利益訴求去揣摩市場，滿屏幕地嘩眾取寵，確實是件很無聊的事，而實際上房價的運動軌跡並不會理會這些。
　　那麼，我們該如何去分析房地産市場呢？
　　我以為分析房地産市場，好比建房子，數據是基石，框架是房梁結構，邏輯則是黏閤建築材料之間的水泥，能被讀懂的話語則是房子的外觀裝飾。之所以這麼說，是因為在浩如煙海的房地産評論中，用數據說話的已然不多見，至於框架更是鮮見，而邏輯又多是基於自身的利益訴求與道德評價。但當在我埋頭上海圖書館，發現很多關於房地産的學術研究成果時，我又感慨為何這些滿足瞭上述條件的研究卻並不能得到市場的認可。實質上我又很清楚，因為這些研究從數據模型中來，也終結於數據模型，而這些話語大眾是無法讀懂的，用個通俗的詞匯，即是不接地氣。
　　我並非說具備上述條件的分析就一定是正確的，因為數據有統計口徑之差異，框架也有結構之區分，邏輯也有正僞之立場。而市場又永遠隻有勝負之分，無對錯之分。那麼，既然房地産市場分析是見仁見智，又何必糾纏呢？
　　非也，市場固然混沌，但市場畢竟給齣瞭檢驗結果，我們仍需懷有敬畏之心。在一個動態演化的市場中，調整的隻能是你的心、你的分析，尤其是你的框架。
　　8年來，從讀書到思考再到實踐的循環中，我努力試圖構建自己的思維分析框架，如今比較完整地運用在房地産市場上瞭。我曾搜索過，發現無人如此運用，那麼，我就狂妄地將此命名為艾氏立體動態分析框架吧。
　　艾氏框架如下。
　　第一層：時間的維度，分為短期、中期、長期，在不同的時間維度談論問題，得齣的結果也自然難以相同，對錯也就難以判定；
　　第二層：空間維度，分為微觀和宏觀，以及局部和整體，井底之蛙和展翅大鵬的視野自然是天地之分；
　　第三層：內外維度，分為內生和外部衝擊，就好比人的性格，由內在基因決定，也由後天的環境影響所緻；
　　第四層：二分法，分為名義和實際、價格和價值，房地産兼具二重屬性，可以說，房地産價格是最為迷幻的，一麵是鋼筋水泥的混閤物的價值，另一方麵卻又是混凝土黃金的價格；
　　第五層：進化論，前述是基於事物靜止狀態下的立體分析框架，但萬事萬物無不在演化之中，同時相互影響，故而分析市場也需從靜止到運動，有運動就有傳導和鏈條，有變遷就會至兩極，就有陰和陽。
　　基於這個分析框架，本書立足於房地産的市場屬性，從市場平衡的基礎供需分析齣發，繼而分析錶象的價格以及價格運動的軌跡所體現的周期性，進而就房地産市場當前的泡沫形態展開分析。
　　供需關係是分析市場的基礎，我分解瞭供需中若乾變量，從存貨到保障房供給衝擊，從人口結構到政策擾動。其中有短期因素，也有中長期因素，而人口結構又是其中最為重要的中長期因素，同時進行瞭一些國彆經驗比較，譬如撫養比這樣的指標的領先作用就頗為明顯。
　　無論是商品市場還是資産市場，價格是最引人關注的，但價格也是最錶象的，價格變動的軌跡是迷幻的，因而周期也如一團理不清的毛綫球。我很訝異，近百年來，關於房地産周期的經典研究隻有那麼幾個。
　　我的研究中，界定瞭房地産周期劃分的前提標準，嘗試用波浪理論劃分1998年以來的中國房地産周期，結閤哈裏森模型等對本輪房地産的衰退周期進行測算，得齣的結論是，本輪衰退將至少持續18個月，但更多的測算指嚮48個月乃至更多，是所謂房市大衰退。
　　雖然全國性房地産尚未成為泡沫經濟，但大部分地區已是明顯，而溫州、鄂爾多斯等地區泡沫業已破裂。
　　關於泡沫，輿論界深受美聯儲前主席格林斯潘那句“隻有破裂瞭纔知道是泡沫”的誤導，但我梳理瞭格林斯潘的泡沫言論，以為這是一個誤讀，並且格老的泡沫觀非常具有係統性和層次感。在此基礎上，測算中國的房地産泡沫程度，進而指齣泡沫之上的十座大山，泡沫破裂可能的演化路徑。
　　謬誤與常識
　　庸俗的對立麵不是高尚，而是嚴謹或者說是靠譜。立體動態的框架可以得齣完整的畫麵，但結論也需接受市場的檢驗。
　　既然不屑於庸俗，那麼就批判一下房地産輿論市場上經典的謬誤。這些謬誤的涵蓋範圍從詞義錯用，到統計口徑，再到分析框架。
　　第一個是剛需，不知從何時起，剛需成為地産商口中的中國房價的助燃劑。剛需全稱是剛性需求，在經濟學話語中，是指對商品的價格變動不敏感，是相對於彈性需求而言的，你覺得房子是嗎？
　　雖然國人的傳統觀念使得興傢置業乃至丈母娘催買房子，貌似剛需，但實質上這隻是需要，而且談不上有效需要（即有支付能力），又何談剛性呢？此外，多少人在買房時不是硬著頭皮拿齣積蓄甚至七大姑八大姨地藉錢，你能說硬著頭皮是不敏感嗎？
　　第二個是拐點，經常聽到“房地産市場齣現拐點瞭”，被描述成價格在持續上升一段時間後開始下降，但從拐點的數學定義來講，這個描述是錯的，這種點應該叫極值點，或者叫駐點。真正的拐點是凸麯綫與凹麯綫的連接點，從經濟周期圖上看，衰退與蕭條、復蘇與繁榮之間的連接點纔叫拐點。
　　第三個是城鎮化率，按照官方的統計數據，2013年城鎮化率為53.7%，中國達到發達國傢中上等水準還有20個百分點的空間。但中國的城鎮化率很可能被低估瞭，比如海通證券首席經濟學傢李迅雷等人認為，若按照以“城鎮非就業人口”加上“全國非農就業人口”來估算城鎮化率，則2011年中國城鎮化率已超過60%。
　　第四個是城鎮化效應，按照主流的觀點，城鎮化將推動房價上漲，確實進城人口增加，對住房需求增加，但同期保障房也在加碼建設，為何一定是房價上漲呢？不同的結論，源自分析要素的多寡，傳導鏈條的分歧，乃至分析框架的差異。
　　類似可推敲的還有很多，不再一一列舉。
　　但我也承認，有數據、有邏輯、有模型的研究也並非就能保證結論的正確。不少學術研究得齣的結論也讓人忍俊不禁，如果經過復雜的數據檢驗與迴歸之後，隻得齣房價要下跌，需要增加供給以及適當提高容積率這樣的結論，還有降低房價短期需要控製房、地價格，而在長期需要抑製地價這樣的政策建議，是不是纍而無功呢？
　　還有模型檢驗中也存在諸多問題，一是相關性很強，但並不是因果關係；二是同一相關性檢驗，但結論多樣。以房價和地價的關係為例，有的人研究後稱沒有關係，有的人說前者決定瞭後者，有的人說後者決定前者。
　　總之，在遇到不同的結論時，我的選擇是，一看邏輯、分析路徑，二看曆史、數據檢驗，倘若再有分歧，那麼隻能相信常識瞭。
　　泡沫與動物精神
　　星星在混亂的人群頭頂閃耀，
　　襪帶在粗漢鄙夫間纏繞。
　　人們買呀賣呀，瞧呀鬧呀，
　　連猶太人和新教徒的吵嘴也被人喜聞樂道。
　　最高貴的夫人們也從四麵八方來到，
　　天天坐車一溜煙奔忙，
　　為瞭股票不惜賭博冒險，
　　就算押上珠寶也心甘情願。
　　——《南海泡沫之歌》
　　這首叫《南海泡沫之歌》的民謠，在18世紀20年代的英國廣為流傳。被19世紀蘇格蘭學者查爾斯·麥基收錄在作品《大癲狂：非同尋常的大眾幻想與群眾性癲狂》中。
　　數百年來，從鬱金香狂潮，到密西西比風潮，再到南海泡沫，乃至到十字軍東徵，間歇性的群體性癲狂一次次演化為泡沫。美國經濟學傢查爾斯·金德伯格在《狂躁、恐慌與崩潰：金融危機的曆史》中描述瞭金融盛衰輪迴的模式：先是現實世界裏發生某一根本變化，譬如戰爭或新技術，在若乾領域內創造齣新的賺錢機會；投資齣現上升，輕易到手的銀行信貸對此推波助瀾；不久後，投資就轉為投機，並開始變得瘋狂；最終，一切以崩盤和投資者逃離告終，留下當局來設法穩定局麵，整頓金融體係。
　　對於中國的房地産市場，一直存在泡沫的不可知論，根據則是美聯儲前主席格林斯潘的一句名言“泡沫隻有等破裂瞭纔知道是泡沫”。然而，當我整理格老關於泡沫的言論，以及閱讀其《動蕩的世界》發現，這句廣為傳誦的名言不過是句誤讀。
　　相反，在我看來，格老的泡沫觀係統而有層次感。在格老看來，泡沫是無法避免的，而且人性是根源。其實2013年諾貝爾經濟學奬得主羅伯特·希勒在《動物精神》中也是將泡沫産生的根源歸結到動物精神，亦即人性。
　　有生就有死，泡沫無可避免，那麼崩潰也就無可避免，比起樂觀，恐懼在人類的本性占據統治地位。有好就有壞，泡沫也有好的泡沫與壞的泡沫之分，好的泡沫會對技術創新帶來正麵影響，這就好比熊彼特所言的破壞性創新，而壞的泡沫崩潰之後則具有毀滅性，可以說全球迄今都未走齣次貸危機的陰影。
　　格老還頗以發展的眼光看問題，認為泡沫是存在演化和變遷的，曾經的泡沫中並無有毒資産，杠杆率也並不高，而如今衍生品之復雜已讓人瞠目結舌。再如風險價值（VaR）曾經是美國信孚銀行齣的絕佳點子，現在卻成為貽害國際金融市場的毒瘤。
　　好幾個夜深人靜之際，當我翻閱《大而不倒》時內心都會有些震顫，次貸危機從萌芽到演進，與中國大地上正發生的事多有相似之處。隻不過在海量的信息中，我們習慣於選擇性忽視，習慣於遺忘，習慣於中國不一樣，但《這次不一樣：八百年金融危機史》告訴你，800年來太陽底下沒有新鮮事。
　　隻要人類的動物精神不變，市場中依舊噪聲彌漫，那麼係統性偏差就無可避免，繼而參與者做齣遵從正反饋的交易策略，進而市場産生自強化的循環，最終導緻泡沫。
　　也許對泡沫的細究，還應再分脆弱的泡沫和堅硬的泡沫，中國的房地産泡沫顯然屬於後者，從2002年經濟學傢魏傑第一個喊齣房地産泡沫以來，無數空軍為猛漲的房價而摺腰。而2013年10月，當羅伯特·希勒獲得諾奬後評論中國房地産是個巨大的泡沫時，國人皆已麻木，甚至不乏嘲笑。
　　雖然2014年1月起，房價開始齣現下行跡象，崩盤的聲音也趁勢湧齣，但更多的群眾仍然處在熱情之中，並不覺得眼下站在高高的山崗上。
　　在混沌的市場中，預測多是徒勞，2013年10月我曾一時興起，結閤幾大周期共振後判斷2015年會是一個關鍵的時點，說是關鍵，隻是齣於隱晦而已，畢竟當時市場仍處瘋漲形勢。但未曾想到市場轉嚮這一天比預料的快一些。
　　房價上漲是房價上漲的原因，那麼反之也可成立。在我看來，衰退的陀螺應該是這樣：房價下跌—房地産商資金鏈緊張—促銷、甩賣—政府救市、砸售樓處—土地市場冷卻—銀行抵押物跌價—資金鏈再緊張—房價下跌。
　　曾經美國底特律破産，一雙鞋能換兩套房，鄂爾多斯淪落為“鬼城”……既然泡沫産生與崩潰是市場的規律，那麼我們就靜待泡沫輪迴的洗禮吧，就如2008年的A股市場。
　　寫作本書是項比較繁雜的工程，2014年春節之後近乎廢寢忘食，幾迴迴夢中推演。強大的Wind資訊和同花順數據庫，使我得以係統地把握中國房地産市場的大數據；而2009年起在第一財經日報《財商》策劃200多個封麵專題的經曆使得我能夠快速搜集大量資料，消化並建立框架；同時過去5年中，我曾經項目化地研究瞭人口結構、保障房變遷、經濟周期、泡沫病理學等，這些無疑使得我可以較快地完成這項研究。
　　本書運用瞭大量的數據，有相對完整的分析框架，也有不少自以為獨到的研究結論，也基於可讀的原則用很多圖錶來說話，更是親手整理瞭迄今為止最全的中國房地産市場35年運行軌跡。因而在嘩眾取寵的輿論市場上，本書至少可以做一個技術性的注腳。
　　全書基調在於市場，現在亦準備在混沌的市場中接受檢驗。寫作期間曾發錶數篇做測試，連續三周占據門戶財經頻道的頭條或點擊第一，現在全書接受讀者的檢驗，等待馬剋思所言的“驚險一躍”。
　　艾經緯
　　2014年6月11日
　　◆ 閱讀提示 ◆
　　一、全書分為三個部分，分彆是供需大剪刀、價格與周期，以及泡沫與輪迴。
　　二、本書試圖迴答三個問題：房價為什麼會跌？房價還會跌多久？房價跌瞭怎麼辦？
　　三、本書基於兩大數據庫，呈現齣係統的數據，第一部分數據較多，有數據恐懼癥的讀者可直接忽略，關注圖錶中的趨勢變化即可。
　　四、本書數據更多是全國宏觀角度的，具體城市情況需具體分析。
　　五、本書整理瞭目前最全的房地産市場大事記，部分文章中亦有提及市場演變曆程，建議讀者參考著大事記閱讀。
　　六、本書公開瞭完整的分析框架，盡量用邏輯說話，呈現瞭推導過程。
　　七、本書相對專業，但語言上力求接地氣，多以案例解釋配閤，普通讀者可省略部分專業性較強的章節。
　　八、本書參考瞭大量學術論文，引用瞭一些結論，有誌於進一步深入研究的讀者，可以來信索取，筆者願意貢獻所搜集的相關資料。

《全球金融風暴與經濟重塑：理解危機下的商業邏輯與未來趨勢》 本書深入剖析瞭近幾十年來全球金融市場經曆的數次重大危機，旨在為讀者提供一套理解復雜經濟現象、把握市場脈絡的理論框架與實戰工具。我們聚焦於危機爆發的深層機製、傳導路徑及其對不同行業和經濟體産生的結構性影響，而非僅僅停留在事件的錶麵敘述。 第一部分：危機起源與金融體係的脆弱性 本部分著重探討現代金融體係內在固有的不穩定性。我們將追溯自布雷頓森林體係解體後，全球流動性泛濫、金融創新失控以及監管滯後這三大核心要素如何共同催生瞭周期性的金融泡沫。 第一章：信貸膨脹與資産泡沫的形成機理 詳細解析瞭低利率環境、寬鬆貨幣政策如何驅動信貸過度擴張，並泡沫化實體經濟之外的資産類彆（如大宗商品、科技股、衍生品市場）。我們利用計量經濟學模型，構建瞭資産價格偏離內在價值的量化指標體係。討論瞭“動物精神”在市場非理性繁榮階段的作用，以及信息不對稱如何加劇投資者的羊群效應。 第二章：金融創新：雙刃劍的審視 重點研究瞭金融工程在風險分散與風險集中之間的悖論。通過剖析次級抵押貸款證券化（MBS）、信用違約互換（CDS）等復雜金融工具的設計初衷與實際運作效果，揭示瞭風險是如何在打包、分層、再包裝的過程中被隱藏和擴散的。深入分析瞭評級機構的角色與失職，以及它們在信用泡沫中的共謀性。 第三章：全球失衡與傳導機製 本章關注國際收支失衡（如貿易逆差與順差）如何轉化為全球資本流動的不平衡，並最終成為引發危機爆發的外部衝擊。探討瞭資本在不同經濟體之間快速、無摩擦流動的特性，如何使得一個局部區域的金融問題迅速演變為全球性傳染病。分析瞭主權債務問題與影子銀行體係的交織影響。 第二部分：危機爆發與衝擊的係統性分析 本部分側重於係統性危機（Systemic Crisis）的爆發點、蔓延路徑以及對實體經濟的穿透性影響。 第四章：流動性枯竭與係統性風險的引爆 詳細描繪瞭危機從“信用緊縮”到“流動性凍結”的演變過程。利用網絡理論分析瞭金融機構之間的相互關聯性，解釋瞭為何一傢大型金融機構的倒閉能夠引發多米諾骨牌效應。對比瞭2008年金融海嘯中，商業銀行、投資銀行和中央銀行在危機處理中的角色差異與政策局限。 第五章：主權乾預與道德風險 探討瞭政府在麵對係統性崩潰時的救助選擇（Bailout）。分析瞭“大而不倒”（Too Big to Fail）原則的形成邏輯、實施過程及其帶來的長期道德風險。研究瞭國有化、定嚮增資、不良資産剝離等不同救助方案的經濟後果，以及它們對納稅人、股東和債權人利益分配的影響。 第六章：危機對全球供應鏈與産業結構的影響 係統考察瞭金融危機如何通過信貸緊縮、需求驟降和貿易壁壘的抬頭，對全球製造業、能源業和高科技産業造成衝擊。本章特彆關注瞭危機後，不同國傢在産業政策上的轉嚮，以及由此導緻的全球供應鏈的“再本地化”或“友岸外包”趨勢的興起。 第三部分：後危機時代的經濟重塑與政策應對 本部分著眼於危機後全球經濟秩序的重構，以及各國為增強韌性所采取的監管、財政與貨幣政策的長期效應。 第七章：非常規貨幣政策的遺産 深入分析瞭量化寬鬆（QE）、負利率政策（NIRP）的實施邏輯、實際效果及其對資産價格、通貨膨脹預期和貧富差距的影響。討論瞭央行在調控宏觀經濟中角色的擴張，以及“最後貸款人”身份對金融市場預期的固化效應。 第八章：全球金融監管的範式轉變 對比瞭巴塞爾協議III、多德-弗蘭剋法案等主要監管改革的核心內容。重點分析瞭資本充足率、杠杆率限製、係統重要性金融機構（SIFI）監管框架的建立，以及它們在抑製未來風險積纍方麵的有效性與潛在弊端。探討瞭影子銀行監管的“穿透式”挑戰。 第九章：財政政策的再定位與公共債務的未來 研究瞭危機後各國普遍采取的財政刺激措施，以及由此引發的公共債務水平飆升問題。分析瞭代際公平性、債務可持續性與財政空間之間的緊張關係。探討瞭財政紀律的迴歸與長期經濟增長潛力之間的權衡取捨。 第十章：未來展望：韌性經濟體的構建 本章總結瞭曆次危機留下的經驗教訓，展望瞭未來十年經濟發展可能麵臨的挑戰，包括地緣政治風險、氣候變化對經濟的物理衝擊，以及數字化轉型對勞動力市場的顛覆。提齣構建更具韌性、更可持續經濟體係的結構性改革方嚮，強調風險管理從“事後補救”嚮“事前預防”的根本轉變。 本書旨在通過嚴謹的分析和翔實的案例，幫助決策者、投資者和經濟學者建立起一套對金融周期、係統性風險和宏觀政策工具的全麵理解，從而在不確定的時代中做齣更具前瞻性的判斷。

評分☆☆☆☆☆

這本書的開篇就抓住瞭我的眼球，作者以一種近乎史詩般的筆觸，開啓瞭對中國房地産市場長達33年的迴溯。它不僅僅是數據和圖錶的堆砌，更像是一部波瀾壯闊的商業史詩，將無數個個體命運與宏觀經濟浪潮緊密地聯係在一起。我從書中感受到瞭作者對這片土地深厚的情感，以及對房市變遷背後社會經濟邏輯的深刻洞察。 我尤其被書中對“推演”的這一部分所吸引。它不是那種簡單的“預測股市”的書，而是一種基於曆史經驗和大量實證研究的“可能性”分析。作者並沒有給人一個標準答案，而是通過構建不同的場景，引導讀者去思考，去理解市場演變過程中各種力量的博弈。這讓我感到非常震撼，因為這種方式顯得既專業又負責任，避免瞭那些空洞的預言。讀到這些章節時，我感覺自己也在參與一場智力遊戲，試圖去捕捉市場運動的規律。 書中的一些案例分析，也給我留下瞭深刻的印象。作者並沒有迴避那些敏感的話題，而是以一種極其客觀的態度，去解構每一個重要的曆史節點。比如，他對某個時期房價過快上漲的分析，從土地製度、金融政策、城市化進程等多角度進行瞭論述，讓我看到瞭問題背後復雜的成因。這種“去妖魔化”的處理方式，讓我能夠更理性地看待市場的起伏，而不是簡單地將其歸咎於某個單一因素。 而且，這本書的結構設計非常人性化。作者在敘述過程中，巧妙地穿插瞭一些讀者可能關心的問題，並試圖通過曆史的經驗來解答。這種“問答式”的寫作風格，讓閱讀過程充滿瞭探索的樂趣。我不禁開始反思自己過往的置業觀念，並開始思考未來在房市中的角色。這本書提供的不僅僅是信息，更是一種思考方法和決策的框架。 總的來說，《房市大衰退：33年房市變遷大推演》是一本極具價值的書籍。它以其深刻的洞察力、嚴謹的分析和富有啓發性的敘述，為我打開瞭一扇理解中國房市的大門。我強烈推薦這本書給任何希望更深入瞭解中國經濟和房地産市場的朋友。

評分☆☆☆☆☆

讀完《房市大衰退：33年房市變遷大推演》這本書，我的心情久久不能平靜。它不僅僅是一本關於房地産市場的分析，更像是一部宏大的史詩，將過去33年中國房市跌宕起伏的曆程娓娓道來。作者以其深厚的專業功底和獨到的視角，抽絲剝繭般地解析瞭每一次樓市的繁榮與蕭條背後的驅動因素，無論是宏觀經濟政策的調整、金融市場的波動，還是城市化進程的加速、人口結構的變化，都在作者的筆下得到瞭生動的呈現。 我特彆喜歡書中對具體案例的深入剖析。例如，作者詳細迴顧瞭當年某些城市房價過快上漲的原因，以及隨後政府齣颱的一係列調控措施的效果。這不僅僅是枯燥的數據和理論，而是充滿瞭真實的市場搏鬥和決策者的智慧與掙紮。閱讀這些章節時，我仿佛置身於那個時代，親眼目睹瞭市場的每一次脈搏跳動，感受到瞭普通購房者在決策時的糾結與焦慮。書中的圖錶和數據分析也相當詳實，但並沒有讓人覺得難以理解，反而起到瞭很好的輔助作用，讓復雜的概念變得更加直觀。 這本書的結構設計也十分精巧。它並沒有按照時間綫機械地敘述，而是巧妙地將不同的時間節點和主題相結閤，形成瞭一個立體的敘事網絡。作者通過對不同時期政策、市場特徵的對比分析，展現瞭房地産市場發展的規律性和復雜性。尤其是對“房市大衰退”這個核心主題的探討，並非簡單的預測或警告，而是基於曆史經驗和數據分析，提齣瞭一種可能性的推演，這使得這本書在具有現實意義的同時，也充滿瞭前瞻性。 作為一名長期關注房市的普通讀者，我在這本書中找到瞭許多問題的答案，也引發瞭更多思考。它讓我明白，房地産市場並非一個孤立的係統，而是與國傢經濟、社會發展、人口變動等諸多因素息息相關。理解這些內在的聯係，對於我們做齣更明智的置業決策，甚至對於理解中國經濟的整體走嚮，都具有非常重要的意義。書中的一些觀點，甚至挑戰瞭我之前的一些固有認知，讓我對房市有瞭更全麵、更深刻的理解。 總而言之，《房市大衰退：33年房市變遷大推演》是一本值得反復閱讀的佳作。它不僅為我們提供瞭一個理解中國房市33年變遷的宏大框架，更在細微之處展現瞭市場的邏輯和人性的復雜。作者的敘述語言流暢，邏輯嚴謹，即便是不懂經濟學的讀者，也能從中獲得深刻的啓示。對於所有關心中國房地産市場發展的人來說，這本書都將是一次不容錯過的思想盛宴。

評分☆☆☆☆☆

讀罷《房市大衰退：33年房市變遷大推演》，我的腦海中構建瞭一個關於中國房地産市場33年變遷的立體模型。作者以其深邃的洞察力和嚴謹的邏輯，將過去三十多年的市場脈絡梳理得清晰而生動。這本書並非僅僅是羅列數據，而是將這些數據融入到瞭時代的大背景中，讓我得以窺見市場背後復雜的社會、經濟和政策因素。 我尤為贊賞作者在探討“大衰退”這個宏大命題時，所展現齣的冷靜與客觀。他並沒有誇大其詞，而是通過對曆史數據、政策演變和市場行為的深入分析，進行瞭一係列“推演”。這種“推演”的方式，比任何“預測”都來得更為紮實和可信。作者試圖通過分析不同時期齣現的問題，以及相應的應對措施，來揭示未來可能齣現的一些趨勢和挑戰。這讓我在閱讀過程中，不斷地進行自我思考，審視自己對市場的理解是否存在偏差。 書中對每一個重要曆史階段的描述，都充滿瞭畫麵感。作者仿佛一位曆史學傢，將那些重要的政策調整、市場事件，以及它們所引發的連鎖反應，栩栩如生地呈現在讀者麵前。比如，他對早期市場化改革的描繪，以及後來商品房體係建立過程中的種種細節，都讓我對中國房市的形成有瞭更深刻的認識。這些細節並非流於錶麵，而是直擊問題的核心。 而且，這本書的敘述風格非常獨特，既有宏觀的視野，又不乏微觀的洞察。作者能夠將復雜晦澀的經濟理論，用通俗易懂的語言錶達齣來，讓即使是初次接觸房地産市場理論的讀者，也能輕鬆理解。他用精妙的比喻和生動的案例，將抽象的概念具象化，使得閱讀過程既充實又有趣。我在這本書中，不僅獲得瞭知識，更學到瞭一種分析問題的方法。 總而言之，《房市大衰退：33年房市變遷大推演》是一部深刻且富有啓發的著作。它以其對33年房市變遷的全麵梳理，以及對未來可能趨勢的審慎推演，為讀者提供瞭一個理解中國房地産市場的絕佳框架。這本書值得所有對中國經濟和房地産市場感興趣的人士閱讀。

評分☆☆☆☆☆

這本書給我的最大感受是，它提供瞭一個極其宏觀且長遠的視角來審視我們所處的房地産市場。作者並沒有停留在對短期波動的描繪，而是將視野拉長至33年，試圖梳理齣一條貫穿始終的脈絡。這讓我在閱讀時，不自覺地將自己置身於曆史的長河中，去理解每一次房價的漲跌是如何被前置的因素所影響，又如何孕育齣下一輪的變動。書中對於不同發展階段的特徵描繪得相當到位，比如早期市場化改革的破冰，中期商品房體係的建立與擴張，以及後期麵臨的結構性挑戰等等。 我尤其欣賞作者在分析問題時所錶現齣的理性與客觀。麵對“大衰退”這樣一個略顯悲觀的主題，作者並沒有用煽情的語言去渲染恐慌，而是通過大量的數據、政策文獻和市場案例，構建起一個嚴謹的論證過程。他詳細剖析瞭導緻潛在衰退的各種因素，比如人口紅利的消退、城鎮化進程的放緩、金融杠杆的風險纍積，以及經濟結構轉型帶來的挑戰。這些分析非常有說服力，讓我能夠更清晰地看到當前房市所麵臨的深層次問題，而非僅僅停留在錶麵現象。 書中關於“推演”的部分，更是讓我耳目一新。作者並非給齣某個確定的“未來”，而是基於過往的經驗和數據，描繪齣幾種可能的情景。這種“推演”的方式，既展現瞭作者對市場規律的深刻洞察，也體現瞭他對讀者負責的態度。他鼓勵讀者自己去思考，去判斷，去為自己的人生選擇負責。這種互動式的寫作風格，讓這本書不僅僅是一本靜態的分析報告，更像是一次與作者的深度對話，引發瞭我對自己未來購房、投資決策的重新審視。 另外，這本書在語言風格上也顯得非常獨特。它不像學術論文那樣晦澀難懂，也沒有普通財經報道的浮躁與片麵。作者的文字功底深厚，善於用生動形象的比喻來解釋復雜的經濟概念，使得閱讀過程充滿瞭趣味性。即使是一些涉及到金融、宏觀經濟的專業術語，在作者的解釋下也變得容易理解。我覺得這本書的價值在於，它不僅能讓專業人士受益，也能讓對房市有基本關注的普通人，獲得一次深刻的知識升級。 總而言之，《房市大衰退：33年房市變遷大推演》這本書，提供瞭一種看待中國房地産市場的全新視角。它幫助我理解瞭市場的過去，認清瞭市場的現在，並對市場的未來有瞭更深層次的思考。這本書的價值在於它的深度、廣度和前瞻性，它無疑會成為我書架上的一本重要參考書。

評分☆☆☆☆☆

這本書的閱讀體驗，就像是在經曆一場沉浸式的曆史探索。作者憑藉其非凡的敘事能力，將過去33年中國房地産市場的演變，梳理成瞭一幅宏大而精密的畫捲。我從中看到的，不僅僅是冰冷的數字和枯燥的統計，而是無數個鮮活的時代印記，以及隱藏在這些印記背後的深刻邏輯。它讓我意識到，每一次房價的起伏，都承載著一個時代的集體記憶和集體選擇。 讓我印象最為深刻的是，作者在探討“大衰退”這個議題時，所展現齣的審慎和理性。他並沒有簡單地將目光聚焦於“崩盤”的可能，而是從宏觀經濟的多個維度，比如人口結構、金融杠杆、産業升級、城鎮化模式等，層層剝繭地揭示瞭房地産市場麵臨的結構性挑戰。這種基於“推演”而非“預測”的寫作方式，讓這本書具有瞭極高的學術價值和現實意義。它不是告訴你“會發生什麼”，而是引導你理解“為什麼可能發生”，以及“在什麼條件下可能發生”。 書中對於不同時期房地産市場特徵的描繪，也極其生動。作者仿佛一位經驗豐富的導遊，帶領我們穿越不同的曆史時期，感受當時的市場氛圍和政策導嚮。從改革開放初期的摸索，到90年代商品房市場的興起，再到新世紀以來的高速發展，每一個階段都充滿瞭獨特的韻味。這些細節的描繪，讓我對中國房市的形成和發展有瞭更立體、更具象的認知。 而且，作者的文字非常有力量，同時又充滿智慧。他能夠將復雜的經濟理論，用非常通俗易懂的語言錶達齣來，使得這本書的可讀性極高。我經常在閱讀的過程中，會心一笑，因為作者的比喻恰到好處，總能點醒我一些模糊的概念。這本書帶來的啓發，不僅僅是對房市的理解，更是對中國經濟發展脈絡的洞察。 總而言之，《房市大衰退：33年房市變遷大推演》是一本讓我受益匪淺的書。它提供瞭一種全新的、更深刻的視角來理解中國房地産市場，並且在“推演”的過程中，激發瞭讀者更多的思考。這本書無疑是每一個關心中國經濟、關注房地産市場人士的必讀書目。

評分☆☆☆☆☆

多次購買瞭，質量不錯。是正品，物流也非常快。五分好評。

評分☆☆☆☆☆

故日：陰中有陰，陽中有陽。平旦至日中，天之陽，陽中之陽也；日中至黃昏，天之陽，陽中之陰也；閤夜至雞鳴，天之陰，陰中之陰也；雞鳴至平旦，天之陰，陰中之陽也。故人亦應之。

評分☆☆☆☆☆

很好

評分☆☆☆☆☆

東風在春季産生，通常引發肝的病變，病邪從頸部侵入。南風在夏季産生，常常引發心的病變，病邪從胸脅侵入。西風在鞦季産生，常常引發肺部的病變，病邪從肩背侵入。北風在鼕季産生，多引發腎的病變，病邪從腰股侵入。長夏屬土，土位於中央，病變多發生在脾，病邪常從背脊侵入。

評分☆☆☆☆☆

有點嘩眾取寵，感覺論證有點牽強

評分☆☆☆☆☆

內容充實，發人深省，包裝妥善

評分☆☆☆☆☆

第一節中國房地産泡沫測算181

評分☆☆☆☆☆

這本《房市大衰退》，看著覺得挺搞笑。為瞭寫書而寫書，廢話連篇。

評分☆☆☆☆☆

快遞給力，書內容采納瞭好多論據。