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中汇城控股（集团）房地产研究中心著 著

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店铺： 书虫图书专营店

出版社： 化学工业出版社

ISBN：9787122216090

商品编码：27041722882

包装：平装

开本：16

出版时间：2014-09-01

商品参数

房地产精细操盘--前期市场分析
	定价	68.00
	出版社	化学工业出版社
	版次	1
	出版时间	2014年09月
	开本	16开
	作者	中汇城控股（集团）房地产研究中心著
	装帧	平装
	页数
	字数
	ISBN编码	9787122216090
	重量	545

内容介绍

　　中国房地产开发手法，开发商地域不同所形成的派别也不同，不同派别企业的开发风格、项目特点和产品形式及社区文化差别很大。地产人做项目前期分析研究，主要工作分四步：首先要搞懂中国房地产开发商，研究开发商自身的商业文化特点和企业风格等主观因素；第2是对房地产开发流程的全过程有详细了解。第三是做具体的前期市场研究，即宏观市场背景、所在城市、地处区域、区域的区位、地块特点、客户研究、竞争楼盘研究，第四步是做项目整体的经济测算。 　　项目开发的前期分析是决定楼盘成功销售与否的重要环节，本书圈定了房地产前期市场分析研究的工作框架，以一个楼盘如何能大程度找到准确项目定位并形成终适合的产品为出发点，对前期研究工作做分步论述，具体来说，是从“地产项目的前期分析研究的工作如何分步进行，新理论有哪些，每一步的工作细节是什么以及在每一步里的注意事项是什么”而环环相扣论述下来的。本书旨在为地产策划人做项目前期分析研究提供一个完整的逻辑框架和详细的工作步骤。

目录

开篇 中国开发商基础脸谱  
　一、如何解读当下开发商企业战略  
　二、中国地产企业经营哲学的地域基因  
　三、区域企业群发展的3 个分析指标  
　四、中国地产企业群发展战略  
第壹章 房地产项目全程策划流程  
　第壹节 房地产项目策划前期可行性研究流程  
　　一、可行性研究的三个工作阶段  
　　二、可行性研究的7项基本内容  
　　三、可行性研究的5个步骤  
　第2节 房地产项目全程策划的工作阶段划分  
　　一、三种房地产项目策划基本类型  
　　二、房地产项目全程策划的主要内容  
　　三、房地产项目全程策划七个特性  
　　四、房地产项目全程策划的价值  
第2章 宏观指标分析过程  
　第壹节 宏观经济分析  
　　一、宏观经济分析技巧  
　　二、宏观经济分析的8个模块分析  
　第2节 宏观政策分析技巧  
　　技巧1：按类梳理房地产政策  
　　技巧2：梳理房地产政策的多元主体  
　　技巧3：更现实的分析房地产市场政策影响  
　第三节 宏观市场分析  
　　一、周期规律是市场行情的本质  
　　二、房地产周期与宏观经济周期紧密相关  
　　三、房地产市场基本面分析内容与重点  
　　四、房地产项目区域市场供求分析  
　　五、地块研究是前期综合分析关键之一  
　第四节 房地产行业宏观分析常用表格  
第三章 常规市场调研的做法  
　第壹节 市场调研常规步骤  
　　一、将地产决策问题具化为调研问题  
　　二、地产调研目的体系设计  
　　三、地产策划中的5 个调研注意事项  
　　四、确定地产调研地域范围的2种方法  
　　五、确定地产调研地域范围的方法  
　　六、地产策划调研常用的四类调研方法  
　　七、地产调研常用的分析方法  
　　八、召开地产调研项目会  
　　九、用地产逻辑问题树解决调研问题  
　　十、踩盘调研方法与技巧  
　　十一、目标客户策划调研的三个要求  
　　十二、用客户调研构建项目价值体系的步骤  
　第2节 市场调研分析的分析对象  
　　一、财务分析  
　　二、社会效益分析  
　　三、生态效益分析  
　　四、风险经济分析  
　第三节 房地产常规调研常用表格  
　　一、商业市场调研模板  
　　二、写字楼市场调研模板  
　　三、住宅市场调研模板  
　　四、调查问卷模板  
第四章 前期客户研究  
　第壹节 客户研究的基本方法  
　　一、客户研究要解决的三个问题  
　　二、研究客户需求的四种方法  
　　三、不同客户人群需求改变项目需求点  
　　四、初步客户研究可形成的2 个成果  
　第2节 访谈式客户研究办法  
　　一、客户研究访谈分类  
　　二、访谈问题的结构化设置  
　　三、访谈中的两种提问方式技巧  
　第三节 客户细分研究方法  
　　一、客户细分的两个价值  
　　二、客户细分的四个维度  
　　三、地产项目九类客户细分指标  
　　四、八大客户群体特征描述  
　第四节 如何寻找潜在客户  
　　一、潜在客户细分研究步骤  
　　二、潜在客户细分群体描述  
　　三、潜在客户细分群体人口背景统计的6个内容  
　　四、潜在客户细分群体购房行为特征分析的五个方面  
第五章 竞争产品分析  
　第壹节 竞争产品分析内容及流程  
　　一、竞争产品分析作用  
　　二、竞争产品分析的内容和工作重点  
　　三、竞争产品分析流程中的模型及方法  
　　四、竞争产品分析案例演示  
　　五、竞争产品监测  
　　六、区域竞争产品分析框架  
　第2节 产品组合分析模型及方法  
　　一、产品组合内容  
　　二、不同群体的产品组合不同  
第六章 房地产项目经济测算  
　第壹节 经济测算的概况  
　　一、经济测算的基本步骤  
　　二、经济测算基本概念  
　　三、投资估算的要求及必要性  
　第2节 项目开发成本估算  
　　一、开发项目总投资  
　　二、项目总成本的12项费用  
　第三节 地产项目利润测算  
　　一、掌握项目定价方法  
　　二、确定租售价格  
　　三、经营收入估算  
　　四、税金估算  
　　五、投资资金来源分析  
　　六、资金筹措与使用计划  
　　七、借款还本付息估算  
　　八、财务评价指标  
　第四节 地产项目的不确定性分析  
　　一、敏感性分析  
　　二、盈亏平衡分析  
　第五节 经济测算常用表格

洞悉市场脉络，掌控投资先机：一部关于现代商业战略与价值重塑的深度著作 书名暂定：《商业战略的底层逻辑与价值重塑：从宏观视野到微观执行的系统指南》 引言：在不确定性中寻找确定性 当今的商业环境以惊人的速度变化着，旧有的成功模式正在失效，新的增长引擎尚未完全确立。无论是传统行业的领军者，还是渴望突破的创新企业，都面临着一个共同的挑战：如何建立一套适应性强、能够穿越周期的战略体系？本书并非聚焦于任何特定行业（如房地产、金融或科技）的具体操作流程，而是深入探讨构建现代商业战略的通用底层逻辑、分析框架和执行哲学。它旨在为决策者提供一套清晰的思维工具箱，用以解析复杂的市场动态，识别被低估的价值点，并制定出能真正推动企业穿越牛熊的长期路线图。 第一部分：宏观经济的“气候”解读——超越GDP的视角 本部分将彻底剥离对单一经济指标的依赖，转而构建一个多维度的宏观环境评估体系。我们关注的焦点在于：“气候”如何影响“土壤”的肥力，以及不同“气候带”下适宜生长的“作物”有何区别？ 第一章：全球价值链的重构与地缘政治风险的量化评估 在全球化遭遇逆流的今天，供应链的韧性已成为核心竞争力。本章将详细分析“去全球化”和“区域化”趋势对企业运营成本、技术获取和市场准入的影响。我们引入“地缘经济敏感度指数（GESI）”，用于量化特定市场或技术领域的政治波动风险。内容将包括：如何识别新兴的“技术壁垒”和“贸易摩擦点”，以及如何在跨国运营中预先构建“冗余路径”而非单纯追求“效率最大化”。 第二章：货币政策与财政刺激的滞后效应分析 传统的货币政策分析往往停留在利率和流动性的表面。本书深入探讨了量化宽松（QE）和量化紧缩（QT）在不同经济周期中对资产价格结构、企业融资成本预期和长期通胀预期的非线性影响。财政支出如何通过产业导向基金和税收优惠，悄然改变行业的竞争格局？我们将提供一套历史案例驱动的模型，用以预测政策信号转化为实际市场反应所需的时间窗口。 第三章：人口结构变迁的“沉默力量”与消费范式转移 人口结构并非静态的标签，而是驱动长期消费需求和劳动力市场供给的根本力量。本章重点探讨“老龄化深化”和“Z世代崛起”如何共同塑造消费的“耐用性偏好”与“体验性溢价”。分析将侧重于：如何将人口数据转化为可执行的细分市场机会，识别那些因人口结构变化而迅速衰减的“存量市场”，以及那些因代际价值迁移而爆发的“增量需求池”。 第二部分：产业生态的动态博弈——竞争的本质与护城河的构建 商业竞争不再是企业间的单兵作战，而是生态系统之间的对抗。本部分聚焦于如何理解和驾驭产业内部的复杂互动关系。 第四章：平台化与碎片化的辩证统一 现代产业越来越呈现出“平台垄断”与“应用层创新爆发”并存的局面。本章将解析“网络效应”的深层数学结构，探讨企业如何利用或对抗平台方。我们不讨论如何“做”一个平台，而是讨论在“平台依赖型”或“生态边缘型”企业中，如何构建难以模仿的独特价值主张（UVP），以确保定价权和客户黏性。 第五章：技术迭代的“S曲线”管理与颠覆性创新预判 技术进步遵循着不可避免的S形曲线，但企业往往在曲线的顶部（自满期）或底部（探索期）做出错误决策。本章提供一套“技术成熟度模型”，帮助管理者判断某项新兴技术（如AI、新能源技术等）是处于“炒作泡沫期”、“产能爬坡期”还是“价值兑现期”。核心在于，如何建立内部机制，以极低的成本试错、快速迭代，并在可见的未来“跨越”现有技术的S曲线。 第六章：商业模式的“可逆性”与“抗中断性”设计 一个优秀的商业模式应该像一套精密的软件架构，便于重构和升级。本章摒弃对单一盈利模式的迷恋，转而强调模式的“模块化”和“可插拔性”。如何设计一种既能满足当前市场需求，又能在关键变量（如成本结构、客户获取渠道）发生剧变时，能快速“热插拔”新模块的模式？重点讨论了订阅制、服务化（XaaS）以及数据资产化在提升商业模式抗风险能力中的作用。 第三部分：价值链的精细化穿透——从战略到资源的转化 战略的落地需要对企业内部资源的精确配置和价值流的有效管理。 第七章：资本配置的“机会成本”量化与非财务回报评估 资本配置不再是简单的“投向哪里收益最高”，而是“在哪里投入能最大化长期期权价值”。本章着重于如何量化不同投资决策的“机会成本”——即放弃其他潜在机会的价值。我们引入“战略杠杆点”分析，识别那些投入产出比（ROI）并非最高，但能撬动后续一系列战略发展（如人才储备、数据积累、行业标准制定）的关键性、非财务回报项目。 第八章：组织能力与战略契合度的“深度耦合” 组织结构是战略的延伸，而非独立存在。本章探讨了如何避免“战略超前于组织能力”的窘境。内容涵盖：如何根据战略的复杂度来设计组织架构（例如，从职能型到事业部制再到网络型结构的演进），以及如何通过“关键能力地图”识别并系统性培养支撑未来战略的核心人才和知识资产。 结论：成为“系统思考者”——在复杂性中寻求秩序 本书的最终目标是培养读者的“系统思考能力”。优秀的商业领袖不是预测家，而是系统设计者。他们理解经济运行的底层代码，能看清不同变量间的反馈回路，并能在信息不完全的情况下，做出最优的资源部署决策。这部著作旨在提供超越战术操作层面的深刻洞见，帮助决策者构建一个坚实、灵活且富有前瞻性的战略思维框架，从而在瞬息万变的商业世界中，持续创造和捕获价值。

评分☆☆☆☆☆

从开发到管理的全面解析：我希望获得的实操经验 对于想要在房地产行业有所建树的人来说，仅仅了解市场分析是远远不够的。这本书的“房地产开发管理”部分，让我看到了它能够为我提供更进一步的实操指导。我非常期待能够从中学习到，一个房地产项目是如何从零开始，一步一步走向成熟的。我设想，书中会详细介绍开发过程中的各个关键节点，比如土地获取、项目规划、建筑设计、工程施工、成本控制、营销推广以及后期的物业管理等等。我希望能够了解到，在每一个环节中，需要注意哪些关键问题，如何有效规避风险，以及如何提升项目的整体价值和盈利能力。对于我这样一个即将进入或者已经在房地产行业摸索的人来说，这本书无疑将是宝贵的知识宝库，它将帮助我建立起对房地产开发全过程的清晰认知，并为我未来的职业发展奠定坚实的基础。

评分☆☆☆☆☆

对未来的期盼：这本书将如何改变我的投资思维 坦白说，在此之前，我对房地产投资的理解还停留在比较表层的层面，更多的是基于一些道听途说或者简单的市场观察。这本书的书名，特别是“精细操盘”四个字，让我明白，要想在这个行业取得成功，必须具备更精密的分析能力和更细致的操作手法。我期待，“前期市场分析”章节能够提供给我一套系统性的方法论，教会我如何识别市场的潜力和风险，如何评估区域价值，以及如何判断宏观经济政策对房地产市场的长期影响。我设想，书中会详细讲解各种分析工具和模型，比如SWOT分析、PESTEL分析等，并结合大量的案例研究，让我能够举一反三。我希望通过学习，能够养成一种“慢下来，看清楚”的投资习惯，而不是急于求成。我相信，这本书将是我投资思维的一次深刻重塑，它将帮助我从一个被动的市场跟随者，转变为一个主动的市场引领者。

评分☆☆☆☆☆

初窥门径：我对未来房地产投资的无限憧憬 在踏入房地产这片充满机遇与挑战的领域前，我一直感觉自己像是站在一个巨大的迷宫入口，对前方的道路充满了好奇，却又不知从何下手。正是这份渴望探索的初心，让我偶然翻开了这本书。虽然我还没有深入阅读其中的具体内容，但仅仅从书名就能感受到它所蕴含的深度与广度。“房地产精细操盘”——这四个字就足以点燃我对精准决策的向往。我期待这本书能够为我揭示那些隐藏在繁华都市景象之下的经济脉络，让我理解，为何有的区域房价飙升，有的区域却步履维艰。特别是“前期市场分析”、“行业经济”和“各部门经济”这些章节，我预想它们会像一张高清地图，清晰地勾勒出宏观经济环境如何影响房地产市场的走向，以及不同行业的发展动态又如何反哺或制约房地产的增长。我希望通过阅读，能够建立起一套初步的分析框架，学会如何从纷繁复杂的数据中提炼出关键信息，从而在未来的投资决策中，少走弯路，多一份信心。那种能够洞察先机，提前布局的掌控感，是我最为期待获得的。

评分☆☆☆☆☆

宏观视角下的房地产：我对书中经济理论的渴求 我一直对宏观经济如何影响微观世界充满好奇，尤其是在房地产这个与国计民生息息相关的行业。这本书的书名中明确提到了“行业经济”和“各部门经济”，这让我对其中关于经济大环境的分析充满了期待。我设想，书中会从一个非常宏观的视角出发，探讨不同行业的发展对房地产市场的带动作用，以及房地产市场又如何反哺其他行业。例如，工业的发展是否会带动工业地产的需求？服务业的繁荣是否会促进商业地产的增长？消费能力的提升又如何影响住宅市场的走向？我希望能够在这本书中找到这些问题的答案，并理解其背后的经济逻辑。我更期待的是，作者能够将这些复杂的宏观经济理论，通过生动具体的房地产案例进行解读，让我能够更直观地感受到经济理论的魅力，并学会如何将这些知识运用到实际的房地产投资分析中。

评分☆☆☆☆☆

深入肌理：我将如何运用书中的智慧武装自己 在我看来，房地产投资绝非简单的资金堆砌，而是一门需要深厚学识和敏锐洞察力的艺术。“房地产经济”和“房地产开发管理”这两部分，则是我对这本书寄予厚望的核心。我设想，在“房地产经济”章节，作者会深入剖析房地产市场的供需关系、价格形成机制、以及金融杠杆的作用。我渴望了解，那些看似遥不可及的经济学理论，是如何在现实的房地产交易中发挥作用的。而“房地产开发管理”更是让我充满了遐想，我希望它能像一本操作手册，详尽地指导我如何从项目立项、规划设计，到施工建设、营销推广，再到物业管理，全流程地掌控房地产开发的每一个环节。我期待能够学习到如何规避风险，优化资源配置，提升项目价值。这本书，对我而言，不仅仅是一本知识的载体，更是我未来实践的指南针，它将帮助我构建起一套完整的房地产操盘体系，让我能够更加专业、更加自信地参与到这个行业中来，实现从一个普通参与者到一位资深操盘手的蜕变。