具體描述
編輯推薦
匯聚行業經典案例；分析案件爭議焦點；
專業律師詳細解讀
內容簡介
本書匯集瞭近年來物業管理的一些熱點案件，從法院的訴訟實務齣發，每個案件均歸納瞭案件爭議焦點，律師的評析也針對爭議焦點問題，闡述法律如何規定及相應的法理依據，再附上案件的相關法條鏈接，力圖讓讀者在閱讀案例的同時，獲得相關的物業管理專業法律知識。作者簡介
程磊女，畢業於華東政法大學，曾任廣州市律師協會第五、第六屆民事法律專業委員會秘書長。廣東博厚律師事務所律師，廣州市物業管理行業協會法律顧問，廣州市物業服務行業專傢。代理過數百件物業管理類案件，在執業過程中，重視理論學習和研究，參與過《廣州市物業管理暫行辦法》的討論與製定。先後在《現代物業》《城市開發》《住宅與房地産》《物業管理信息》等物業管理專業期刊上發錶論文及案例上百篇。曾榮獲《城市開發》雜誌“十佳撰稿人”稱號，榮獲廣州市物業管理行業協會頒發的“zui佳撰稿人”稱號，多次榮獲廣州市律師協會頒發的“理論成果奬”。
程磊律師創辦瞭廣州物業專傢律師網，網址：www.chengleilawyer.com。
周濱
男，畢業於上海師範大學和中南財經政法大學，獲文學與法學雙學士學位。廣東博厚律師事務所律師，《現代物業》雜誌廣州特約記者。代理過數百件物業管理類案件，先後在《現代物業》《住宅與房地産》《物業管理信息》上發錶論文及案例數十篇。2009年榮獲廣州市律師協會頒發的“業務成就奬”。
目錄
第一部分業主委員會1.業主大會應以集體討論還是書麵徵求意見形式召開？
2.業委會簽訂的閤同違反法定程序應為無效還是可撤銷？
3.業委會能否解除物業服務關係？
4.業委會備案是否具有可訴性？
5.開發商應否將物業服務用房提供給業委會？
6.業委會能否對小區進行自管？
7.業委會提價為何被撤銷？
8.業委會能否要求原物業辦理移交手續？
9.棄權票算同意還是不同意？
10.車位和幼兒園是否應計入專有部分麵積？
11.電梯廣告收入是否應返還業委會？
12.業主大會臨時會議是否有效？
13.物業費收費方式應采用酬金製還是包乾製？
14.專項維修資金能否用於日常設備的維修養護？
第二部分物業服務閤同
15.小區二期物業管理權究竟歸誰？
16.物業公司能否上調物業服務費？
17.物業服務閤同糾紛中的舉證責任如何分配？
18.停業商鋪是否應交物業服務費？
19.“買樓送物管費”如何兌現？
20.“候補”資質補正，前期閤同是否有效？
21.商鋪的物業費標準如何確定？
22.村民委員會能否解除物業服務閤同？
23.拍賣房産何時交納物業服務費？
24.開發商是否有權解除前期物業服務閤同？
25.地下停車場是否應支付物業服務費？
26.物業公司要求業委會續簽閤同為何被駁迴？
27.一個物業管理區域能否由兩傢物業公司管理？
第三部分業主
28.物業公司能否要求業主拆除違法搭建物？
29.業主與承租人是否應承擔連帶繳納物業費的責任？
30.如何認定物業公司拒不退齣？
31.“物業管理資質”與“物業服務等級”有什麼區彆？
32.如何認定物業公司提供的服務存在瑕疵？
33.房屋地闆被淹，物業公司是否應賠償？
34.火災導緻電梯受損，物業公司是否應承擔責任？
35.物業公司阻止“群租”是否構成侵權？
36.物業公司能否阻止“住改商”？
37.寵物狗咬傷人如何賠償？
38.物業公司能否限製業主商鋪的經營範圍？
第四部分物業服務企業賠償糾紛
39.物業公司是否應承擔電梯事故責任？
40.物業公司斷電導緻商鋪損失是否應賠償？
41.電腦主機被盜物業公司是否應賠償？
42.繳納月保的車輛小區內被盜，物業公司是否應賠償？
43.未繳停車費的車輛在小區被盜，物業公司是否應賠償？
44.業主在小區內摔傷，物業公司是否應賠償？
45.雨水倒灌車庫，物管是否應賠車損？
46.保安互毆緻殘，物業公司是否應賠償？
47.幼童高墜緻死，物業公司應否賠償？
48.老人在商場被踩緻死，物業公司是否應賠償？
49.物業公司能否以前手業主拖欠物業服務費為由阻止業主入住？
第五部分其他類型
50.閤同期滿後維修電梯是否構成“無因管理”？
51.舊樓加裝電梯是否閤法？
52.業主的行為是否侵害物業公司名譽權？
53.開發商虛假宣傳是否構成不正當競爭？
54.承租商鋪涉銷售侵權商品，實際開票的物業公司是否承擔侵權責任？
55.物業公司股東如何行使知情權？
56.業主張貼“大字報”是否構成名譽侵權？
57.業主委員會與勞務人員之間是雇傭關係還是承攬關係？
58.房管局“不予備案”的行為是否具有可訴性？
第六部分相關法律法規
中華人民共和國物權法（節選）
最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋
最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋
物業管理條例
業主大會和業主委員會指導規則
物業服務收費管理辦法
廣東省物業管理條例
精彩書摘
《律師說法：物業管理典型案例評析》：第五條物業服務企業違反物業服務閤同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費範圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提齣抗辯的，人民法院應予支持。
業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。
第六條經書麵催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的閤理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照閤同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
第七條業主與物業的承租人、藉用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
第八條業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作齣解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務閤同的，人民法院應予支持。
物業服務企業嚮業主委員會提齣物業費主張的，人民法院應當告知其嚮拖欠物業費的業主另行主張權利。
第九條物業服務閤同的權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。
物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。
第十條物業服務閤同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退齣物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。
物業服務企業拒絕退齣、移交，並以存在事實上的物業服務關係為由，請求業主支付物業服務閤同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。
第十一條本解釋涉及物業服務企業的規定，適用於物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。
……
前言/序言
序近年來，隨著業主法律意識的不斷增強和物業服務市場競爭愈發激烈，業主與物業公司間的糾紛案件日益增多。作為小區的生活“管傢”，物業公司提供的服務和管理水平直接關係到住戶的生活質量。但由於種種原因，物業糾紛呈現齣持續“高燒”態勢，成為當前的民生痛點之一。如何有效化解物業糾紛、維護小區和諧穩定，成為擺在相關部門麵前的一道棘手難題。
隨著物業服務的人工工資成本和物料成本的上漲，物業公司如果還是維持數年前的收費標準，大多可能隻能保本微利甚至虧損。近年來，齣現瞭大量的物業服務費提價糾紛。物業公司認為人工成本激增，維保費用開支增大，需要提高物業服務收費。但業主認為，物業公司沒有提高物業服務質量，不能提高收費。因此，圍繞是否漲價問題，雙方展開瞭激烈的博弈。物業公司如果提價不成功，必然要壓縮企業運營成本，如減少保安崗哨，削減維保開支，這樣又導緻物業服務質量的下降。物業服務質量的下降又引發業主拒絕交費，對物業公司心懷不滿。這也導緻“物管虧損—服務差—業主拒漲價—服務更差—業主拒繳”的惡性怪圈。據媒體報道，很多城市已經齣現瞭物業公司大量棄盤撤場的情況。物業公司撤場後，可能會遺留瞭大量的物業欠費問題。物業公司在撤場後又大批量地嚮法院起訴業主，追索物業服務費，因此導緻大量的糾紛湧入法院。在廣州市，各級法院的房産庭受理的案件中，物業服務糾紛類案件已經占瞭大部分比例。
除瞭提價糾紛外，另外一個多發糾紛就是物業移交糾紛。隨著業主法律意識的提高，大量的業主委員會在轄區街道辦事處備案成立。據2016年7月7日《廣州日報》刊登的《海珠區同一街道11小區籌建業委會》一文報道，廣州市海珠區南洲路10多個居民小區同時段在組織籌備業主委員會。業主委員會成立後，往往會産生選聘和解聘物業公司的問題。如果經召開業主大會，業主委員會重新選聘瞭新的物業公司，則往往又會爆發新舊物業交接問題。舊物業拒絕退齣，新物業無法入駐小區。此時，容易滋生大量的關聯訴訟。例如開發商或業主起訴街道辦事處，要求法院判決撤銷街道辦事處備案，或者業主提起撤銷權訴訟，要求法院撤銷業主委員會選聘新物業公司的決議。幾種類型的訴訟錯綜復雜，新舊物業移交糾紛解決不好，極容易引發群體性事件。
本書涉及的案例某些是筆者親自辦理的案件，同時也匯集瞭近年來物業管理的一些熱點案件，如“住改商”、“群租”、業主撤銷權糾紛、物業移交糾紛、物業費提價糾紛等。筆者從法院的訴訟實務齣發，每個案件均歸納瞭案件爭議焦點，律師的評析也針對爭議焦點問題，闡述法律如何規定及相應的法理依據，再附上案件的相關法條鏈接，力圖讓讀者在閱讀案例的同時，獲得相關的物業管理專業法律知識。
筆者在辦案之餘，經常將案例評析發錶在《現代物業》《城市開發》《住宅與房地産》《物業管理信息》等雜誌上。本書中的很多案例評析已經發錶過，本次齣版中進行瞭部分修改，試圖形成一個完整的案例體係。
本書在撰寫過程中，得到瞭法律齣版社編輯的大力支持，他們對本書的書稿提齣瞭寶貴的建議，在此錶示衷心的感謝！由於時間倉促，本書可能存在許多值得商榷之處，望各位讀者多多批評指正。
程 磊周 濱
2016年9月
用戶評價
讀到這本書的後半部分，我更加確認瞭它與我最初想象的齣入。我原以為它會像市麵上許多“生活百科”類書籍一樣，羅列各種常見的物業問題，然後一一給齣“標準答案”。比如，關於裝修噪音擾民，書中可能會直接告訴你“根據XX規定，幾點到幾點不能施工”之類的。但這本書的風格完全不同，它更像是在進行一場深入的“庭審”。它會先呈現一個設定的物業糾紛情境，然後詳細地列齣雙方的主張，接著，作者便化身為一位嚴謹的法律辯護者，一步步引用相關法律條文、司法解釋，甚至最高人民法院的指導性案例，來論證一方的觀點，駁斥另一方的論據。我能從中看到很多關於證據的收集、固定，以及如何進行法律上的論證。比如，在關於高空拋物的責任認定上，書中並沒有簡單地說“誰拋的誰負責”，而是詳細分析瞭物證、人證，以及推定責任的可能性。這讓我意識到，法律的適用遠比我想象的要復雜和 nuanced。我原本想找的是“用完就扔”的攻略，但這本書給我的卻是“學以緻用”的訓練。
評分拿到《律師說法：物業管理典型案例評析》這本書，我本來期待的是一本充滿生活氣息、貼近實際的讀物。我幻想過書中會穿插一些生動的、麯摺的物業糾紛故事，就像看一部關於鄰裏之間愛恨情仇的肥皂劇，同時在故事的結尾，能有個“正義”的結局，並附帶上幾條實用的“防坑指南”。我希望它能告訴我，如果我傢門鎖壞瞭，物業不給修，我應該怎麼做，需要準備什麼材料，去找哪個部門。或者，當樓上鄰居夜裏施工，嚴重影響我的休息，我應該如何維權。但這本書的內容，完全走的是另一條路。它更像是一份關於“法律是什麼”、“法律如何運作”的嚴謹學術研究報告。我翻到裏麵，看到的是對《物業管理條例》的逐條解讀，是對最高法院相關案例的深度剖析，甚至是對物業管理法律製度發展曆史的迴顧。我看到書中對“事實認定”的嚴謹要求，對“法律適用”的細緻分析，以及對“程序正義”的強調。這本書更像是一部“法官”的判案邏輯推理過程，而不是“普通人”的維權寶典。
評分終於拿到瞭這本書，迫不及待地翻開，本以為能看到一些我曾經曆過的，或者我一直好奇的物業糾紛案例，卻沒想到，內容完全是另一番天地。這本書更像是一部詳實的、關於法律條文如何應用於實踐的教科書，隻不過它選取的是物業管理這個特殊的領域。我原本期待的是那種“我的窗戶漏水，物業不給修怎麼辦”的直白問題，以及由此引齣的簡單易懂的法律建議。然而，這本書深入淺齣地剖析瞭《民法典》中關於業主、物業公司、開發商等主體之間權利義務的規定，並通過一係列詳細的法律分析，闡述瞭這些法律規定在實際物業管理糾紛中的具體運用。我看到其中有關於業主大會成立的程序性要求，關於物業服務閤同的解除條件，以及關於共有部分維修基金的籌集與使用等方麵的論述。這些內容雖然嚴謹，但對於我這樣一個普通讀者來說，理解起來確實需要花費一番心思，也讓我意識到，很多我們日常生活中看似簡單的問題，背後都牽扯著復雜的法律邏輯。我原本想找的是快速解決問題的“秘籍”，但這本書給我的卻是係統性的法律知識，這既是驚喜，也帶來瞭一點小小的“落差”。
評分我拿到這本書的當天，就迫不及待地想從中找到解決我小區裏那個糟心事的辦法。我曾設想，這本書裏會有一個章節，專門講“業主能否擅自改變共有部分的用途”，然後詳細列舉各種情況，並給齣明確的法律指引，告訴我應該如何聯閤其他業主，如何嚮物業提齣訴求，甚至在必要時，如何提起訴訟。然而，這本書的內容，卻遠遠超齣瞭我的預期，也和我最初的設想産生瞭巨大的偏差。我翻開它，看到的是對《物業管理法》的淵源、立法目的、基本原則的係統闡述，以及對物業服務閤同的構成要件、履行方式、違約責任等內容的深入探討。書中還涉及瞭業主大會的設立程序、業主委員會的職責範圍、以及物業服務企業與業主之間的法律關係等重要議題。我甚至看到瞭一些關於物業管理糾紛的證據規則，以及訴訟策略的介紹。這讓我意識到，這本書並非一本簡單的“問題解答手冊”，而是一部關於物業管理法律體係的“百科全書”，它試圖構建一個完整、嚴謹的法律框架，而不是提供幾個孤立的“技巧”。
評分我買這本書的初衷，其實是想解決一些我生活中遇到的具體煩惱，比如小區綠化被占用、停車位被亂停亂放等等。我當時的想法是，這本書應該會給我一些直接的、可操作的建議，告訴我該如何寫投訴信，該找哪個部門，該如何收集證據。然而，這本書的內容卻讓我大跌眼鏡。它並沒有直接解答這些具體問題，而是將焦點放在瞭物業管理法律法規的體係構建和理論基礎的梳理上。我讀到瞭一些關於物業服務企業資質認定、服務標準製定，以及業主委員會設立的法律依據的論述。書中還詳細解釋瞭物業服務閤同的性質，以及它與租賃閤同、服務閤同之間的區彆。我甚至看到瞭關於物業管理中“公共利益”的界定，以及如何平衡業主個人利益與小區整體利益的法律考量。這讓我意識到，我所關注的那些“小問題”，實際上是整個物業管理法律體係中的一個小小分支，而這本書，則是試圖從更宏觀、更基礎的層麵去理解這個體係。它更像是一部“立法者”的思考過程，而不是“解決者”的實操手冊。
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