掘金存量地産 房地産存量經營新生態 明源地産研究院 中信齣版社 新華書店正版書籍 epub pdf mobi txt 電子書 下載 2024

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商品參數

內容介紹
中國房地産正處於從“增量市場”嚮“存量市場”的轉軌期，存量市場正在逐步崛起，未來存量市場會取代增量市場成為新的SCZD，也必將成為主賽道、主戰場，房企必須未雨綢繆，提前應對。未來在存量開發、存量運營、社區服務、存量資産證券化等各個環節的數百萬億的存量市場空間有待挖掘，新的掘金機會已經來臨。 全書按照新空間（主題商業、聯閤辦公、長租公寓）、新服務（社區增值服務）、新金融（資産證券化）布局，既層層遞進，又相互關聯——新空間為新服務提供瞭更好的載體和呈現形式，新服務是從“物”到“人”，是構成新空間的*鮮活的一部分；而無論是新空間還是新服務，都需要新金融的杠杆纔能更好地撬動起來。 本書既從方法論上指明掘金存量市場三大領域的關鍵要點、難點和對策，又從實踐操作上針對各個領域選擇瞭十多傢代錶性的GN外案例進行深度剖析，總結其創新模式、經驗教訓及可藉鑒的點。每傢企業J是一種存量市場掘金的典型樣闆，特點鮮明，解讀深入。
目錄
序／III D一章增量市場風起雲湧，存量市場朝陽初升 D一節/中國房地産正處於從“增量市場”嚮“存量市場”的轉軌期 一、未來十年增量市場會持續處於高位平颱期/3 二、中國房地産開始進入存量房時代/18 三、存量市場全麵崛起需要三大條件/24 D二節/存量市場的六大新特徵 一、從“增量開發”到“存量改造”/31 二、從“短平快運作”到“持有運營”/31 三、從“空間為王”到“內容為王”/32?????? 四、從“吃硬飯”到“吃軟飯”/33 五、從“ 時代”到“傢時代”/34 六、從“産銷模式”到“資管模式”/36

序／III

 

D一章增量市場風起雲湧，存量市場朝陽初升

D一節/中國房地産正處於從“增量市場”嚮“存量市場”的轉軌期

一、未來十年增量市場會持續處於高位平颱期/3

二、中國房地産開始進入存量房時代/18

三、存量市場全麵崛起需要三大條件/24

D二節/存量市場的六大新特徵

一、從“增量開發”到“存量改造”/31

二、從“短平快運作”到“持有運營”/31

三、從“空間為王”到“內容為王”/32??????

四、從“吃硬飯”到“吃軟飯”/33

五、從“ 時代”到“傢時代”/34

六、從“産銷模式”到“資管模式”/36

D三節/存量市場的四大掘金機會

一、掘金存量開發：“城市更新”與“樓宇經濟”/37

二、掘金存量運營：新生活、新辦公、新商業/40

三、掘金社區服務：後服務市場潛力巨大，得用戶者得未來/47

四、掘金資産證券化：金融崛起，加速盤活存量/49

 

D二章新空間：存量運營，從“物理空間”到“內容生産”

D一節　商業地産：消費升級下的存量商業物業盤活

一、從功能商業到精神商業，精神消費成為剛需/53

二、商業運營三大痛點：外部衝擊、物業缺陷和運營睏境/54

三、商業地産運營破局三大方嚮：業態重組、産品優化和運營創新/62

四、商業物業未來的發展趨勢/101

五、典型案例——日本永旺湖城/107

D二節/聯閤辦公：提升空間密度和衍生價值的新辦公物種

一、移動互聯網時代的到來與小微創業企業的興起，催生瞭新型辦公需求/118

二、聯閤辦公四類運營模式與兩大關鍵點/123

三、聯閤辦公空間內容生産的四種模式/126

四、典型案例/152

D三節/公寓：租賃是一種新生活方式

一、市場變瞭，觀念變瞭，需求變瞭/161

二、四類玩傢、兩大模式/163

三、公寓內容生産的四種形式/169

四、公寓內容創新的難點/203

五、典型案例/206

 

D三章新服務：社區O2O，得用戶者得未來

D一節/社區O2O領域萬眾創新，三大流派爭相鬥艷

一、D三方綜閤平颱/233

二、垂直服務平颱/236?????

三、物業管理平颱/238

D二節/房企切入社區O2O服務的經驗教訓

一、經驗：打牢根基、善藉資源、利用技術與循序漸進/242

二、教訓：杜絕“搶蛋糕”和“甩包袱”心態，綫上綫下都要強/249

D三節/房企社區O2O突圍的三大方嚮

一、自建平颱，大力發展社區O2O，實現盈利Z大化/259

二、藉助外力，與行業XJ平颱綁定/264

三、不忘初心，立足於服務地産主業/267

D四節/典型案例

一、彩生活：把社區服務做到傢/270

二、美國FirstService/279

 

D四章新金融：存量資産證券化,從“産銷模式”到“資管模式”

D一節/資産證券化的基本特點和實施過程

一、資産證券化的基本過程和參與主體/291

二、資産證券化的主要特徵及其本質/298

三、資産證券化和傳統企業證券化的區彆/310

D二節/D前中國存量資産證券化概況

一、我國的房地産ABS由證監會主管/313

二、我國房地産ABS的曆史與類型/316

三、我國房地産存量市場證券化的概況/318

D三節/資産證券化的交易基礎和産品結構

一、物業費ABS的交易結構/330

二、租金收益權ABS的交易結構/334

三、REITs的交易結構/337

D四節/實施資産證券化的核心能力

一、優質基礎資産的獲取能力/344

二、信用增級的能力/352

三、收益權的實現和保障機製/355

四、投後管理的能力/355

D五節/資産證券化D前麵臨的難點和痛點

一、法律法規不完善/359??????

二、投資迴報率缺乏吸引力/374

三、專業性人纔嚴重不足/378

四、參與機構多，發行效率低/382

五、重主體信用，輕基礎資産/385

六、夾層劣後缺乏專業投資者/388

七、二級市場流動性還FC差/390

D六節/資産證券化經典案例

一、案例一：物業費ABS——招商創融—金科物業資産支持專項計劃1號/394

二、案例二：租金收益權ABS——中信—茂庸租金債權信托計劃/402

三、案例三：GN1單公募REITs——鵬華前海萬科REITs/411

四、案例四：商業“輕資産”代錶——凱德PE REITs模式/421

五、案例五：買入、修復、賣齣的黑石模式——杠杆收購 IPO/426

 

後記/437

參考文獻/439

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關聯推薦

董藩（ZM經濟學傢）、金輝（華住總裁）、毛大慶（優客工場創始人）、潘軍（花樣年CEO）和鄒益民（平安地産董事長）傾力推薦

 

抓住新的掘金機會，輕鬆贏取海量市場

?夠新，充分融閤GN外行業*發展動態和*實踐，選題新、立意新、案例新；

?夠用，契閤D下從增量開發嚮存量經營轉移的大趨勢，吻閤房地産企業戰略轉型的熱點與痛點；

?夠實，從創新模式到實戰戰術、從戰略到具體操作，深入總結目前三大關鍵領域的新模式、新方法、新案例。

 
在綫試讀
D三節存量市場的四大掘金機會 逐步崛起的百萬億級的存量市場給房地産市場的各路人馬帶來瞭廣闊的發展空間。對開發商而言，存量市場的掘金機會將主要圍繞在存量開發、存量運營、社區服務和存量資産證券化等各個環節。 一、掘金存量開發：“城市更新”與“樓宇經濟” 在核心城市增量土地越來越稀缺的背景下，以“拆遷改造、存量提升”為核心的存量開發模式正成為房地産業的新戰場，受到開發商、私募基金和金融機構的重點關注，也湧現齣各種或輕或重的創新模式。城市更新發展的大幕在各種因素的推動下徐徐拉開，承載著打造“新空間”和賦予存量物業全新價值的使命。 存量開發，其本質在於城市土地單位價值的重新挖掘及需求的重新匹配。按照目標對象的不同，從微觀到宏觀的角度，主要可以分為兩類： D一類是微觀層麵的舊樓改造，以樓宇“美顔”增值為核心目標的模式，主要包括住宅的更新（企業購買整棟舊樓或分散的舊房，經過重新改造裝修，再次齣租齣售）和商業地産的更新（收購經營不善的商業物業或寫字樓並進行重新定位、裝修，再分割産權齣售或長期持有的商業物業更新）。 D二類是宏觀層麵的舊城改造（或者說城市更新），以獲取土地為核心目標的模式，一般是指從徵地、拆遷和安置開始的住宅、商業地産或其他物業的開發。 1.微觀層麵以物業增值為核心目標的舊樓改造 D前，許多開發商和房地産基金都已嗅到瞭存量房改造市場的商機。對開發商而言，要麼對自持物業進行項目升級改造以實現其Z大價值，要麼收購老城區內有潛力的老舊物業進行改造升級以獲取市場迴報；對房地産基金而言，則通過低價整體收購估值較低的商業物業、酒店、寫字樓等，然後重新定位和改造升級，過程中再輔以精細化運營，從而提升租金和資産估值，Z後通過轉售或資産證券化退齣。

D三節 存量市場的四大掘金機會

 

逐步崛起的百萬億級的存量市場給房地産市場的各路人馬帶來瞭廣闊的發展空間。對開發商而言，存量市場的掘金機會將主要圍繞在存量開發、存量運營、社區服務和存量資産證券化等各個環節。

 

一、掘金存量開發：“城市更新”與“樓宇經濟”

 

在核心城市增量土地越來越稀缺的背景下，以“拆遷改造、存量提升”為核心的存量開發模式正成為房地産業的新戰場，受到開發商、私募基金和金融機構的重點關注，也湧現齣各種或輕或重的創新模式。城市更新發展的大幕在各種因素的推動下徐徐拉開，承載著打造“新空間”和賦予存量物業全新價值的使命。

存量開發，其本質在於城市土地單位價值的重新挖掘及需求的重新匹配。按照目標對象的不同，從微觀到宏觀的角度，主要可以分為兩類：

D一類是微觀層麵的舊樓改造，以樓宇“美顔”增值為核心目標的模式，主要包括住宅的更新（企業購買整棟舊樓或分散的舊房，經過重新改造裝修，再次齣租齣售）和商業地産的更新（收購經營不善的商業物業或寫字樓並進行重新定位、裝修，再分割産權齣售或長期持有的商業物業更新）。

D二類是宏觀層麵的舊城改造（或者說城市更新），以獲取土地為核心目標的模式，一般是指從徵地、拆遷和安置開始的住宅、商業地産或其他物業的開發。

 

1.微觀層麵以物業增值為核心目標的舊樓改造

D前，許多開發商和房地産基金都已嗅到瞭存量房改造市場的商機。對開發商而言，要麼對自持物業進行項目升級改造以實現其Z大價值，要麼收購老城區內有潛力的老舊物業進行改造升級以獲取市場迴報；對房地産基金而言，則通過低價整體收購估值較低的商業物業、酒店、寫字樓等，然後重新定位和改造升級，過程中再輔以精細化運營，從而提升租金和資産估值，Z後通過轉售或資産證券化退齣。

目前越來越多的房地産商開始強強聯閤，從舊樓改造切入城市更新領域，比如朗詩地産與中信資本設立的投資基金是以收購項目和運營資産為主，其投資的主要標的物為城市具有升值潛力的舊樓，對其進行改造升級，增加項目附加值之後，再推嚮市場。在城市的選擇上，朗詩地産與中信資本定位於上海、北京、深圳、香港這些一綫城市，同時兼顧強二綫城市。雙方閤作按5∶5的比例共同對基金進行聯閤管理，朗詩地産主攻房産專業運營和改造，中信資本更多側重資本層麵的運作。

需要注意的是，開發商和房地産基金介入城市更新，各自的齣發點和訴求是不同的。開發商介入城市更新，是從開發的角度參與，關注的是資金成本及對項目的控製力，希望獲得更多的收益；而房地産基金介入城市更新，則是從投資的角度參與，更多關注的是項目投資可行性分析、風險防控和提供開發資金，聚焦的是迴報率、周轉期及承受的風險。所以，開發商與房地産基金的閤作普遍帶有額外條款，例如約定股權贖迴的時間、迴購的金額等。

 

2.宏觀層麵以土地獲取為核心目標的舊城改造

上海和深圳是兩個Z具代錶性的城市。兩者都是中國經濟增長Z具活力的地區，需求旺盛，但新增土地J少，因而供需失衡狀況嚴重，另外城鎮化較早，發展速度快，原有的土地規劃、基礎設施等相對落後，有自發的城市更新升級需求。但在舊城改造操作模式上，兩者差彆較大：上海是政府ZD模式，而深圳是市場化模式。深圳因其市場化特質房企參與度高，市場運作相對成熟，在政策寬鬆度上有其他區域無法比擬的優勢；而上海近兩年密集齣颱針對舊城改造的有關政策，規劃先行、逐步放開的路徑也具有很強的藉鑒意義。

（1） 政府ZD型：上海

上海城市更新範圍主要是四個方麵：工業用地、老舊住區、曆史文化風貌區、商業商務區。從可更新的規模來看，工業用地潛力Z大；從房企傳統開發模式來看，老舊住區改造更受開發商關注。作為政府ZD更新模式的代錶，上海城市更新政策自上而下的管理導嚮FC明確，但對開發商的吸引力不足。主要體現在兩個方麵：D一，要重新收儲，打擊瞭開發商做一級開發的積J性；D二，要求較高的自持比例，比如工業用地，原權利人除瞭重新收儲之外，直接參與開發還要求FC高的自持比例。盡管這些政策的目的是保證城市更新質量，但是加大瞭開發商城市更新成本。因此，要提升更新效率，需政策層麵有進一步的放鬆，例如針對舊住宅區的開發可嘗試加大一二級聯動比例，而對於工業用地轉型，在自持比例要求上可以適D降低，另外支持金融工具的介入，以此降低前期成本。

（2） SCZD型：深圳

深圳的模式是SCZD型，整體特點可以用三個詞來概括，那J是整體規劃、SCZD和保障先行。1先，政府會在整體層麵進行統籌規劃，主要負責政策的製定，計劃和規劃的審批；其次，在具體運作時則是政府通過各種優惠政策吸引外部資金參與，是一種市場運作的模式；再次，從深圳舊改政策來看，FC重視和突齣保障房配建這一塊，《深圳市城市更新項目保障性住房配建規定》明確提齣，在拆除重建類城市更新項目中，應配建不低於8%的保障房，項目位於城市軌道交通近期建設規劃的綫路站點500米範圍內的，配建比例核增3%。

 

二、掘金存量運營：新生活、新辦公、新商業

 

存量運營的著眼點是從傳統對“空間”的管理，轉嚮基於“空間裏的人”的服務和價值開發，為他們提供更多的增值服務，創造商業價值。因此，存量運營是一種基於客戶資源再挖掘而産生的商業模式。例如，為目標客群創造一些能夠顯示地位、質量和品質的環境，為普通社區民眾創造便利、安全、潔淨和物美價廉的商業環境，或者創造宜老、宜養等環境，都是運營商的差異化競爭手段。具體而言，主要分為公寓、聯閤辦公和商業三大闆塊。

 

1. 公寓：租賃風起，駛嚮萬億藍海

長租公寓是租賃市場中的一股新興力量，也是産業趨勢中正處於風口上的市場。粗略估計，中國的租賃市場規模超過萬億，潛在空間巨大，這也是長租公寓受到廣泛關注的重要原因之一。

（1） 高房價及龐大的流動人口催生過萬億的租賃需求

中國目前流動人口超過2億，房屋租賃的交易額也已突破萬億，而圍繞這些人口産生的住宿及生活消費，更是一個超過萬億的市場。根據國傢衛計委發布的《中國流動人口發展報告（2016）》顯示，2015年我國流動人口規模達2.47億人，占總人口的18%，相D於每6個人中有1個人是流動人口。按照《國傢新型城鎮化規劃》的實施進程，2020年我國仍有2億以上的流動人口，70%的流動人口通過租房居住，按目前人月均租金475來測算，年租金規模已突破萬億。

另外，從GJ比較來看，我國租金GMV潛力十分巨大，像紐約、洛杉磯和東京這些大城市，居住人口少於我國上海、北京，但租金GMV卻是上海、北京的2~4倍，這意味著我國整體租賃市場有著廣闊的發展空間。

（2） 租房需求升級

目前租賃市場的租房者八成是85後，其中45%以上為90後。通常情況下他們剛步入社會大多在3年以內，有穩定的租房需求。而85後、90後的人群在優越的物質條件下長大，大多無法接受二房東所提供的較為差勁的居住條件。他們更加強調生活質量，強調個性化和社交化，看重文化氛圍，因此，他們普遍會選擇更良好的環境居住，包括配套和服務。

在消費升級的大背景下，傳統的租賃市場難以滿足或難以理解這種需求，這為品牌公寓提供瞭重要的發展機會，需求的升級也將進一步推動租金上漲。

（3） 政策紅利降臨

為促進房屋租賃市場的健康發展和對房地産市場進行供給側改革，建立租售並舉的市場供給體係，2015年以來，國傢製定瞭多項政策措施，在稅收、金融、土地等方麵給予大力支持。

尤其2016年6月，GWY印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若乾意見》。這是房屋租賃行業規格Z高的政策之一，覆蓋行業麵廣，優惠力度大，將整個行業的戰略地位提升到瞭全新的高度。

縱觀目前齣颱的培育和發展住房租賃市場的政策，其中心是“實行購租並舉，發展住房租賃市場”，且都是從以下4個方麵切入：積J培育租賃市場供應主體，包括專業住房租賃企業、房地産開發商、租賃中介、個人齣租住房；允許改建商業用房用於租賃，並享受民水民電；給予住房租賃企業、機構或個人稅收、金融和土地優惠政策；推進REITs試點。

這對於改善租賃住房供應結構，降低公寓運營企業成本，規範租賃行業秩序，提升租賃需求都有積J意義，必將J大地推動我國租賃市場的發展。

（4） 資本市場助推

自2014年YOU 獲得雷軍1億投資之後，長租公寓便開始從幕後走到颱前，一時間聚焦瞭所有鎂光燈和眼光。2016年，盡管GNGDP增速放緩，許多行業顯現寒鼕，但公寓市場卻一直受到資本的追捧。

在資本的青睞與支持下，多數長租公寓企業尚處創業前期，少數企業初見規模，培育起瞭競爭力。雖然長租公寓現在整體尚未實現盈利，但是資本看好其未來發展，依然力挺。相信未來還會有更多資本進入該領域，在資本的催化下，行業的進化有望加快並迅速破解D前麵臨的難點和痛點，開創齣健康、可持續的發展之路。

 

2. 聯閤辦公：站在萬眾創新風口，前景廣闊

科學管理學派的泰鬥泰勒和馬剋斯?韋伯倡導的科層製管理，曾被企業廣泛認同。這種管理模式下，每個員工都清楚角色分工和標準作業流程，並在主管的監督之下完成分內工作。在工業時代，科層製管理模式幫助企業實現瞭大規模高效生産和運作，典型的如通用汽車、富士康、麥D勞等。

但是，在移動互聯時代，企業需要適應高度不確定性和快速變化的競爭環境，工業經濟時代曾被廣泛應用的科層製管理模式顯現齣運作低效的特點，弊端叢生並日漸式微。傑剋?韋爾奇入主美國通用電氣（GE）之後，突破傳統科層組織模式，通過扁平化管理將GE打造成“無邊界組織”，再造瞭GE。稻盛和夫的阿米巴經營模式、海爾的人單閤一模式及華為的項目型組織等均是為瞭順應時代變化而進行的變革。未來的新組織形態一定是用戶中心主義（生産需求由用戶發起），企業“平颱化”（行政QW讓位於業務單和個人的主觀能動性），員工“創客化”（去行政服從，發揮個體的積J性）。

馬化騰倡導企業“構建生物型組織，讓企業組織自身在失控過程D中擁有自進化、自組織能力”，並提齣瞭生物型組織的“灰度法則”，具體包括需求度、速度、靈活度、冗餘度、開發協作度、創新度和進化度7個維度。

移動互聯網時代，一個人J能成為組織單並開展商業活動，傳統辦公模式已不能滿足中小企業的辦公需求。因為自組織的彈性大，空間需求難以預測，又無法承擔過高的成本，“辦公難”成為中小企業的一大痛點，聯閤辦公模式應運而生。

我國中小企業數量的爆發式增長及高新技術、文化娛樂等D三産業的占比逐漸攀升，有效地推動瞭聯閤辦公潛在市場的發展。粗略估計，聯閤辦公空間潛在市場規模超過韆億，潛在服務人群超過1500萬。除瞭企業需要外，很多房地産開發商、産權所有者也看到瞭這種新的辦公形態所帶來的增值效應，這種企業、房地産商共贏的方式讓

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