具体描述
内容简介
《房地产经营管理丛书：房地产估价（修订第7版）》初版于1993年2月，之后每隔两三年修订再版一次，现在已是第七版了。这是我有生以来耗费精力最多的一本书。相信经过近20年来先后7次修订。本书能够较好地满足读者对房地产估价知识的需要。本书能够成为现在这个样子。是广大读者和许多专家学者长期以来提出了很多很好的修改意见和建议的结果。本书的姊妹篇《房地产估价理论与方法》作为全国房地产估价师执业资格考试用书。考生在学习中以及房地产估价专业人士在使用中提出的问题，也对完善本书有很大的启示和帮助。特别是本书编辑刘红女士，没有她每次的“逼迫”，我难以不断地、及时地完成本书的修订。而且每次修订，她都认真通读全书，使文字增色不少。在此。我要感谢所有对本书的改进有帮助的人士，希望广大读者继续提出修改意见和建议。
作者简介
柴强，1961年10月出生。1982年毕业于武汉工学院（今武汉理工大学）管理工程系，获工学学士学位；1985年、1989年先后毕业于中国社会科学院研究生院数量经济与技术经济系、投资经济系。获经济学硕士、博士学位。现任中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长。研究员；国务院批准享受政府特殊津贴专家；住房和城乡建设部科学技术委员会委员，房地产估价与房地产经纪专家委员会主任委员。房地产市场调控决策咨询专家；国家发展和改革委员会价格专家咨询委员会委员；美国估价学会荣誉会员。
主要著作有：《各国（地区）土地制度与政策》、《房地产估价理论与方法》（全国房地产估价师执业资格考试用书。主编）、《房地产经济专业知识与实务》（全国房地产经济专业技术资格考试用书，主编）、《物业经营管理》（全国物业管理师执业资格考试用书，主编）、《土地经济学》（2011年普通高等教育精品教材，副主编）。执笔起草了国家标准《房地产估价规范》以及《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产抵押估价指导意见》、《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》；参与起草了《房地产开发项目经济评价方法》；完成了《城市住房价格指数编制方案与推广应用研究》、《中国房地产税税基评估技术与制度研究》等科研项目；发表了《我国房地产制度改革与市场发展30年》等论文。
内页插图
目录
第一章 房地产估价概论第一节 对房地产估价的基本认识
第二节 房地产估价的要素
第三节 房地产估价的现实需要
第四节 房地产估价师的职业道德
第五节 中国房地产估价行业发展概况
第二章 房地产及其描述
第一节 房地产的含义
第二节 房地产的特性
第三节 房地产的种类
第四节 房地产状况描述
第三章 房地产价格和价值
第一节 房地产价格的含义和形成条件
第二节 房地产价格的特征
第三节 房地产供求与价格
第四节 房地产价格和价值的种类
第四章 房地产价格影响因素
第一节 房地产价格影响因素概述
第二节 房地产自身因素
第三节 人口因素
第四节 制度政策因素
第五节 经济因素
第六节 社会因素
第七节 国际因素
第八节 心理因素
第九节 其他因素
第五章 房地产估价原则
第一节 房地产估价原则概述
第二节 独立、客观、公正原则
第三节 合法原则
第四节 最高最佳使用原则
第五节 估价时点原则
第六节 替代原则
第七节 谨慎原则
第六章 市场法及其运用
第一节 市场法概述
第二节 搜集交易实例
第三节 选取可比实例
第四节 建立比较基准
第五节 交易情况修正
第六节 市场状况调整
第七节 房地产状况调整
第八节 求取比准价格
第九节 市场法总结和运用举例
第七章 成本法及其运用
第一节 成本法概述
第二节 房地产价格构成
第三节 成本法的基本公式
第四节 重新购建价格的求取
第五节 建筑物折旧的求取
第六节 成本法应用中涉及的有关规定
第七节 成本法总结和运用举例
第八章 收益法及其运用
第一节 收益法概述
第二节 报酬资本化法的公式
第三节 收益期限的确定
第四节 净收益的求取
第五节 报酬率的求取
第六节 直接资本化法
第七节 投资组合技术和剩余技术
第八节 收益法总结和运用举例
第九章 假设开发法及其运用
第一节 假设开发法概述
第二节 假设开发法的基本公式
第三节 现金流量折现法和传统方法
第四节 假设开发法测算中各项的求取
第五节 假设开发法总结和运用举例
第十章 长期趋势法及其运用
第一节 长期趋势法概述
第二节 数学曲线拟合法
第三节 平均增减量法
第四节 平均发展速度法
第五节 移动平均法
第六节 指数修匀法
第七节 长期趋势法的作用
第十一章 地价评估与分摊
第一节 地租理论及测算
第二节 路线价法
第三节 城镇基准地价评估
第四节 基准地价修正法
第五节 补地价的测算
第六节 高层建筑地价分摊
第十二章 房地产估价程序
第一节 房地产估价程序概述
第二节 获取估价业务
第三节 受理估价委托
第四节 制定估价作业方案
第五节 搜集估价所需资料
第六节 实地查看估价对象
第七节 求取估价对象价值
第八节 撰写估价报告
第九节 审核估价报告
第十节 交付估价报告
第十一节 估价资料归档
精彩书摘
（二）房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价估价（valuation，appraisal）与通常意义上的定价（pricing）有本质不同。估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为，即诸如卖方要价、买方出价或者买卖双方的成交价等，应由交易当事人自己决定。交易当事人出于某种目的或者需要，可以使其要价、出价或者成交价低于或高于房地产的价值。例如，根据国家产业政策，政府为了鼓励某些产业发展，在向其提供土地时可以给予价格优惠；或者为了限制某些产业发展，可以对其实行高地价政策。①至于私人之间的让利交易就更不用讲了。
再进一步从估价是一种广义的“定价”来说，虽然价值总的讲是一种主观的东西，估价在表面上或形式上也是一种主观活动，看上去是估价师在给估价对象定价，并且由于房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性，不存在大量相同房地产的交易，同一宗房地产交易的参与者数量一般也很少，许多情况下甚至只有一两个买者，从而房地产成交价格容易受交易者的动机、偏好等个别情况的影响，但是对于房地产估价师或者某个市场参与者而言，房地产价值则是客观的、由市场力量决定，即房地产价值是由众多的市场参与者的价值判断而非个别市场参与者的价值判断所形成。因此，房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。换句话说，房地产估价是基于房地产价值本来就存在，房地产估价师只是运用自己掌握的估价理论知识、积累的估价实践经验去“揭示”或者“发现”房地产价值，而不是去“发明”或者“创造”房地产价值。在具体模拟市场给某个估价对象“定价”时，房地产估价师应考虑该估价对象的潜在目标客户群是如何思考和分析的，即要模拟估价对象潜在目标客户群的思维进行估价，避免以自己的偏好来判断，更不应把自己主观想象的某个“价值”强加给估价对象。
……
用户评价
说实话，我一直认为自己对于房地产市场的理解已经相当到位，毕竟我在这行摸爬滚打也有一段时间了。然而，当我拿起《房地产经营管理丛书：房地产估价（修订第7版）》这本书时，我才发现，原来我之前的认知是多么的浅薄。这本书的作者，用一种极其细腻和深刻的笔触，剖析了房地产估价的方方面面。我特别欣赏书中关于“风险评估”的章节，它不仅仅是简单地提到了风险，而是深入分析了各种风险的来源，比如市场风险、信用风险、政策风险、自然灾害风险等等，并且给出了相应的规避和应对策略。这让我意识到，估价师的工作，不仅仅是评估资产的当前价值，更是评估其未来的不确定性。书中对不同类型房地产风险的区分和量化，也让我受益匪浅。我之前只知道“风险”这个词，但通过这本书，我才明白，风险是可以被分析、被量化、甚至是被管理的。这让我对估价师这个职业有了全新的认识，也让我对如何更全面地评估房地产投资价值有了更深入的理解。
评分《房地产经营管理丛书：房地产估价（修订第7版）》这本书，对我而言，不仅仅是一本专业书籍，更像是一次思维的启迪。我一直认为，房地产估价是一项非常机械化的工作，就是套用公式、填写数据。然而，这本书让我看到了估价背后更深层次的价值判断和市场洞察。作者并没有将重点放在冰冷的数字上，而是花了大量的篇幅去探讨“价值”本身的概念，以及影响价值的各种非量化因素，例如地理位置的优越性、社区的文化氛围、学校的教育资源等。这些看似“虚”的因素，在书中却得到了详尽的分析和阐释。我尤其喜欢书中关于“市场分析”的章节，它不仅仅是简单地罗列数据，而是深入分析了市场趋势、政策导向、人口结构变化等宏观因素对房地产价值的影响。这让我明白，一个优秀的估价师，不仅要有扎实的专业技能，更要有敏锐的市场洞察力。这本书让我对房地产估价这个职业产生了由衷的敬意，也让我看到了这个领域所蕴含的无限可能性。
评分我之前在房地产行业摸爬滚打多年，也接触过一些估价报告，但总觉得隔靴搔痒，对其中很多逻辑和计算方式一知半解。《房地产经营管理丛书：房地产估价（修订第7版）》的出现，简直就像一场及时雨。这本书内容之详实，覆盖面之广，让我惊叹不已。它不仅系统地梳理了房地产估价的基本理论和方法，更重要的是，它深入探讨了在实际操作中会遇到的各种复杂情况。书中对于不同类型房地产的估价细节，比如商业地产的租赁收入分析、工业地产的设备折旧考量，甚至是对一些特殊性质物业（如历史建筑）的评估方法，都有非常细致的讲解。这对于我这种在实践中积累了经验，但缺乏系统理论支撑的人来说，简直是如获至宝。书中的案例分析，更是贴合实际，很多都让我产生了“原来是这样”的顿悟。例如，关于“开发利润”的考量，书中给出了多种计算模型，并且详细解释了各种参数的取值依据，这让我对开发商的利润空间有了更深的理解。这本书不仅提升了我的理论认知，更重要的是，它帮助我优化了我的工作思路，让我能够更精准地理解和评估房地产的价值。
评分这本书的结构设计非常人性化，我作为一个完全的门外汉，竟然也能够轻松地跟上作者的思路。从最基础的“为什么需要估价”开始，到“谁来做估价”，再到“如何做估价”，层层递进，环环相扣。我特别喜欢书中对“估价师的职业道德”的强调，这让我看到了这个行业背后所秉持的专业精神和责任感。书中列举了许多因为职业道德缺失而导致的案例，这让我深刻认识到，一个合格的估价师，不仅要有过硬的专业技能，更要有良好的职业操守。同时，书中还对估价师的继续教育和行业发展趋势进行了探讨，这让我看到了这个行业的未来发展方向，也为我未来的职业规划提供了参考。我之前总觉得估价师只是一个“技术工种”，但通过这本书，我才意识到，这是一个集专业性、技术性、道德性和前瞻性于一体的崇高职业。这本书让我对房地产估价这个领域充满了敬意，也激发了我深入学习的动力。
评分坦白说，我购买这本书的初衷，更多是抱着一种“万一有用”的心态，并未对其抱有太高的期望。毕竟，房地产估价听起来就充满了专业性和技术性，我担心这本书会过于晦涩难懂，难以消化。然而，当我真正沉浸其中后，我才发现我的担忧完全是多余的。这本书的优点在于它对概念的阐述非常清晰透彻，没有使用过多的专业术语，或者即使使用了，也会立刻给出通俗易懂的解释。它循序渐进，从最基础的原理讲起，逐步深入到复杂的模型和方法。最让我印象深刻的是，书中对各种估价方法的优缺点进行了详细的对比分析，并且根据不同的评估对象和市场情况，给出了具体的应用建议。这对于我这种希望掌握灵活运用估价技巧的人来说，简直是太有价值了。例如，在讲解比较法时，作者不仅列举了如何选取可比实例，还详细阐述了如何进行市场比较调整，包括时间调整、区域因素调整、物业特征调整等等，这些细节的深入讲解，让我对如何“量化”差异有了更清晰的认识。这本书的修订版也很好地体现了与时俱进的精神，对一些新的估价技术和市场动态进行了更新，保证了内容的实用性和前沿性。我可以说，这本书已经成为了我工作中的案头必备，每当我遇到估价难题时，都能从中找到答案或启发。
评分老实说，我是一个对数字和统计学不太感冒的人，所以当我决定要学习房地产估价时，心里还是有点打鼓的。然而，《房地产经营管理丛书：房地产估价（修订第7版）》这本书，彻底打消了我之前的顾虑。作者在处理数据和模型时，并没有一味地堆砌公式，而是将它们融入到清晰的逻辑链条中，并且用非常直观的方式进行解释。我特别喜欢书中关于“价值的理性分析”那一章节，它并没有简单地告诉我们“是什么”，而是深入剖析了“为什么是这样”。例如，在讲解收益法时，作者详细解释了现金流折现模型背后的经济学原理，以及如何根据不同的投资目标和风险水平来选择合适的折现率。这种深入浅出的讲解方式，让我这个“非数学专业”的人也能理解其中的精髓。书中提供的图表和数据可视化，也极大地帮助了我理解复杂的概念。我之前总觉得估价师的工作就是“算算算”，但通过这本书，我才明白，估价的本质是对未来收益和风险的判断，而数据和模型只是工具。这本书让我看到了估价的“艺术”一面，让我对其产生了浓厚的兴趣。
评分这本书带给我的冲击，是前所未有的。我一直认为房地产估价是一门非常“硬核”的学科，充斥着各种数据、公式和规范，对于我这种文科背景的人来说，简直是天书。但当我翻开《房地产经营管理丛书：房地产估价（修订第7版）》后，我彻底改变了我的看法。作者的叙事方式极其引人入胜，他仿佛在讲述一个精彩的故事，将原本枯燥的专业知识变得生动有趣。书中大量的案例分析，就像是真实世界中的情景再现，让我能够身临其境地感受估价师的工作流程和思维方式。我尤其欣赏的是，书中并没有仅仅停留在理论层面，而是花了大量的篇幅去探讨估价的实践环节，比如如何收集信息、如何进行实地查勘、如何撰写估价报告等。这些细节的呈现，让我对估价工作有了更全面的了解，不再是空中楼阁。而且，书中对一些常见误区的纠正，也让我受益匪浅，避免了我可能走入的弯路。例如，关于“折旧”的计算，书中就给出了多种不同的模型和考量因素，让我明白了不能简单地套用一个公式。总而言之，这本书为我打开了一扇通往房地产估价世界的大门，让我看到了这个领域的魅力和挑战，也让我对自己的学习方向更加明确。
评分这本书的出现，简直就像在迷雾中点亮了一盏明灯，让我这个对房地产估价领域一知半解的新手，瞬间看到了前方的道路。之前，我对估价的认知仅停留在“就是给房子定价”这么一个模糊的概念上，以为就是凭经验或者一些简单的公式就能搞定。然而，翻开这本书，我才意识到，这背后蕴含着多么庞大而严谨的体系。从最基础的价值定义，到各种估价方法（比较法、成本法、收益法）的详细讲解，再到不同类型房地产（住宅、商业、工业）的特殊考量，这本书几乎涵盖了所有我想了解和需要了解的内容。作者的语言风格非常亲切，不像一些学术著作那样枯燥乏味，而是像一位经验丰富的老师，娓娓道来，用大量的案例和图表来辅助说明，让我这个初学者也能理解那些看似复杂的理论。我尤其喜欢书中关于“影响房地产价值的因素”那一章节，它深入分析了宏观经济、区域发展、社区环境、建筑质量、市场供求关系等方方面面，让我对房地产的价值构成有了全新的认识。这本书不仅仅是教科书，更像是一本实操指南，让我能将理论知识与实际应用联系起来，为我未来可能涉足房地产相关工作打下了坚实的基础。我毫不犹豫地推荐给所有对房地产估价感兴趣的朋友，尤其是刚入行或者想要系统学习这一领域的朋友，这本书绝对是你们不可多得的宝藏。
评分我是一个对法律法规非常关注的人，尤其是在房地产领域，各种政策法规的变动，往往直接影响着房产的价值。《房地产经营管理丛书：房地产估价（修订第7版）》这本书，在这方面给了我极大的满足。它在讲解估价理论的同时，非常巧妙地融入了相关的法律法规和政策导向。书中详细列举了不同地区在房地产估价方面的法律要求，以及最新的市场监管动态。我印象特别深刻的是，书中对“公平市场价值”的定义和解释，以及在不同法律框架下，估价师所应承担的责任和义务。这让我明白，房地产估价不仅仅是技术活，更是一项需要严格遵守法律法规的职业。书中对一些案例的分析，也很好地说明了法律合规性在估价过程中的重要性。例如，在处理涉及抵押贷款的估价时，书中就强调了需要遵守银行的授信政策和相关监管要求。这本书为我提供了一个更广阔的视角，让我理解到，房地产估价的严谨性，不仅体现在技术层面，更体现在法律和道德层面。
评分我是一个对新技术和新方法非常感兴趣的人，所以当我看到《房地产经营管理丛书：房地产估价（修订第7版）》这本书时，我非常期待它能带来一些新的视角。果然，这本书并没有让我失望。在讲解传统估价方法的同时，书中也对一些新兴的估价技术进行了介绍，例如利用大数据进行市场分析，以及采用三维建模技术进行虚拟估价等。我特别欣赏的是，作者在介绍这些新技术时，并没有停留在概念层面，而是详细阐述了它们在实际应用中的可行性和优势，并且还分析了它们可能存在的局限性。这让我对房地产估价的未来发展有了更清晰的认识。书中还探讨了如何将人工智能和机器学习应用于估价过程中，这让我看到了这个行业利用科技提升效率和准确性的巨大潜力。这本书不仅让我巩固了对传统估价理论的理解，更让我对未来的估价技术充满了期待。它让我明白，房地产估价不再是陈旧的模式，而是不断创新和发展的。
评分24日央行的表态进一步强化了市场对于货币政策不作为的预期，并且市场担忧这种流动性紧张的持续一方面将对银行盈利产生负面影响，另一方面可能会蔓延至实体经济。
评分一般般吧。为什么一定要写满10个字，京东脑子进水了。
评分友们期待这样的书评：
评分还行吧 没怎么看 图书优势
评分银河证券首席策略分析师孙建波分析，已经形成的各类问题，是4万亿以来发展的必然。其认为，国务院和央行将重新评估其“挤泡沫”手法的合理性，但推动金融市场出清的态度不会变，扭转金融脱媒的决心不会变。
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评分房价泡沫的破灭本身不足为奇。2006年，关于“泡沫是否存在”的争论行将结束，似乎每一个人都在猜测房价还能在高位维持多久。问题的分歧——而且是严重的分歧——集中在房价会下跌到什么程度。乐观者认为房价走势将仅仅是趋于平缓以结束其不可持续的攀升，或者可能会有小幅的下跌。而持悲观论调者则抛出房价将有20%、30%乃至更大降幅的观点。那么，市场的判断是怎样的呢？2006年9月16日，芝加哥商品交易所的期货交易情况显示，投资者预期凯斯-希勒十城市综合指数有6.4%的跌幅。事实证明，这一预期实在太过保守。最终，预期越悲观的人越显得有先见之明。
评分就是中国教材的特点 无聊
评分性价比很高 书是正版的，之前有过担心滴。内容还行吧，尽管我没觉得有多充实。冲着是名人写的，书的质量还行就不挑剔了。卖家发货挺快的，第二天就收到了。书还是不错的，精装外壳，发货速度真心的快，评价晚了，书不错，应该再早点看的。推荐看，只是粗浅认识了一下，已经感觉到自己逻辑思维更加清晰。好书，受益匪浅，如果不好好研究一下此书，绝对是人生一大遗憾。这天女友打电话问我借本书，说她写作需要参考，我说我家没有，但我可以帮你找。我一边接电话一边就上网搜索，很快找到，立马告诉她网上京东有。她说我不会在网上买书啊。我嘲笑她一番，然后表示帮她买。很快就写好订单写好她的地址发出去了。果然第二天，书就送到她那儿了。她很高兴，我很得意。过了些日子，我自己又上网购书，但下订单后，左等右等不来。以前从来不超过一星期的。我正奇怪呢，刘静打电话来笑嘻嘻地说，哎，也不知道是谁，心眼儿那么好，又帮我订了好几本书，全是我想要的，太好了。我一听，连忙问她是哪几本？她一一说出书名，晕，那是我买的书啊。原来我下订单的时候，忘了把地址改过来，送到她那儿去了。这下可把她乐死了，把我先前对她的嘲笑全还给我了。不过京东送货确实很快。我和女友都很满意。好了，废话不说。|好了，我现在来说说这本书的观感吧，坐得冷板凳，耐得清寂夜，是为学之根本；独处不寂寞，游走自在乐，是为人之良质。潜心学问，风姿初显。喜爱独处，以窥视内心，反观自我；砥砺思想，磨砺意志。学与诗，文与思；青春之神思飞扬与学问之静寂孤独本是一种应该的、美好的平衡。在中国传统文人那里，诗人性情，学者本分，一脉相承久矣。现在讲究“术业有专攻”，分界逐渐明确，诗与学渐离渐远。此脉悬若一线，惜乎。我青年游历治学，晚年回首成书，记忆清新如初，景物历历如昨。挥发诗人情怀，摹写学者本分，意足矣，足已矣。现在，京东域名正式更换为JDCOM。其中的“JD”是京东汉语拼音（JING DON|G）首字母组合。从此，您不用再特意记忆京东的域名，也无需先搜索再点击，只要在浏览器输入JD.COM，即可方便快捷地访问京东，实现轻松购物。名为“Joy”的京东吉祥物我很喜欢，TA承载着京东对我们的承诺和努力。狗以对主人忠诚而著称，同时也拥有正直的品行，和快捷的奔跑速度。太喜爱京东了。|给大家介绍本好书《我们如何走到这一步》自序：这些年，你过得怎么样我曾经想过，如果能时光穿梭，遇见从前的自己，是否可以和她做朋友。但我审慎地不敢发表意见。因为从前的自己是多么无知，这件事是很清楚的。就算怀着再复杂的爱去回望，没准儿也能气个半死，看着她在那条傻乎乎的路上跌跌撞撞前行，忍不住开口相劝，搞不好还会被她厌弃。
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