2017房地产估价师教材 房地产估价理论与方法 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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柴强，中国房地产估价师与房地产经纪人学会 编

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出版社： 中国建筑工业出版社

ISBN：9787112208401

版次：8

商品编码：12114475

包装：平装

丛书名： 全国房地产估价师执业资格考试用书

开本：16开

出版时间：2017-06-01

用纸：胶版纸

内容简介

　　本书以我国现行的房地产行业相关法律、法规为依据。系统地阐述了房地产估价的理论和方法。包括房地产和估价、房地产价格、估价原则、市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、地价评估、房地产价格影响因素分析、房地产估价程序共十一章。

　　本书主要针对参加中国房地产估价师执业资格考试的人员。也可供其相关从业人员参考。

2017房地产估价师教材 房地产估价理论与方法 前言 本书旨在为房地产估价师资格考试的考生提供一份全面、深入的学习指南。房地产估价作为一门专业性极强的学科，其理论体系庞大，实务操作复杂。掌握房地产估价的理论基础、方法体系以及相关法律法规，是成为一名合格房地产估价师的基石。本书紧密结合2017年最新的考试大纲和行业发展趋势，力求内容精准、条理清晰、易于理解。 第一章 房地产估价概述 本章将系统阐述房地产估价的基本概念、定义、目的和作用。我们将探讨房地产估价在不同经济活动中的重要地位，例如房地产交易、抵押贷款、征收补偿、资产评估等。同时，本章还将介绍房地产估价的原则和基本假设，包括等效原则、替代原则、最有效利用原则、供求原则、收益还原原则等。理解这些原则是进行准确估价的前提。此外，本章还会梳理房地产估价师的职业道德和法律责任，强调诚信、公正、专业的执业操守。 第二章 房地产估价理论基础 本章深入探讨支撑房地产估价的经济学和法学理论。我们将从经济学角度分析房地产的特性，如稀缺性、异质性、耐久性、区位性等，并阐述这些特性如何影响其价值。市场经济下的供求关系、价格形成机制以及价值与价格的区别也将被详细解析。同时，本章将介绍与房地产估价相关的基本法律概念，包括物权法、合同法、土地管理法、城市房地产管理法等，分析法律法规对房地产交易和估价的影响。我们将探讨不动产登记制度、土地使用权制度等关键法律框架。 第三章 房地产市场分析 准确的房地产市场分析是进行有效估价的基础。本章将详细介绍房地产市场分析的理论框架和实操方法。我们将学习如何识别和分析宏观经济环境、区域经济发展、城市规划以及人口结构变化等对房地产市场的影响。微观市场分析则包括对特定区域房地产的供给与需求、价格趋势、租金水平、交易量、空置率等关键指标的监测和分析。本章还将讲解如何搜集、整理和分析房地产市场数据，包括一手房和二手房市场信息、租赁市场信息、区域内相似房地产交易数据等，并运用统计学方法进行预测。 第四章 房地产估价基本方法 本章是本书的核心内容之一，详细介绍房地产估价的三种基本方法：市场比较法、收益还原法和成本法。 市场比较法： 本章将详细讲解市场比较法的原理、适用条件、操作步骤以及关键的修正技巧。我们将学习如何搜集可比实例，如何对可比实例进行价格、交易日期、交易情况、房地产状况、区位、交易条件等方面的修正，最终得出估价对象的客观市场价值。本章会包含大量的案例分析，帮助考生掌握实际应用。 收益还原法： 本章将深入阐述收益还原法的理论基础，包括净收益的计算、折现率或还原率的确定、以及不同折现模型（如单一期间收益还原、永续收益还原、多期间收益还原）的应用。我们将学习如何预测房地产在未来若干年内能够产生的预期净收益，并运用适当的折现率将其还原为现值。本章会重点讲解如何确定房地产的潜在毛收入，扣除各项空置、管理、维修、税费等费用，得出净营业收入，并在此基础上探讨资本化率的选取。 成本法： 本章将详细介绍成本法的适用条件、操作步骤以及关键要素。我们将学习如何计算重置成本或恢复成本，如何确定折旧（包括物理折旧、功能性陈旧和经济性陈旧），以及如何将土地价值与地上建筑物及其他附着物的价值加总，得出估价对象的总价值。本章会讲解如何根据市场情况和房地产的实际状况，合理评估各项折旧的程度。 第五章 房地产估价的特殊方法 除了三种基本方法外，房地产估价还涉及一些特殊的估价方法，本章将进行详细介绍。 假设开发法（Residual Method）： 主要用于未开发土地或处于开发初期的房地产估价。本章将讲解如何根据开发后的预期销售收入，扣除各项开发成本、税费、利润，倒推出土地的最高使用价值。 收益法中的其他技术： 如现金流量折现法（DCF），它能够更精细地模拟未来现金流的变化，在处理涉及未来收益变化较大的房地产时尤为适用。 特殊类型房地产的估价： 例如，工业房地产、商业房地产（商铺、写字楼、酒店）、住宅房地产（公寓、别墅）、农业房地产、集体土地估价等，不同类型房地产的估价方法和侧重点有所不同，本章将分别进行阐述。 第六章 房地产估价报告的编制 一份规范、完整的房地产估价报告是估价师工作成果的体现。本章将详细介绍房地产估价报告的结构、内容和编制要求。我们将学习如何撰写估价委托说明、实地查勘记录、市场分析、估价方法运用、价值结论、估价报告的签署和附则等各个部分。本章会提供范例，指导考生如何清晰、准确、有说服力地表达估价过程和结论。 第七章 房地产估价相关法律法规及政策 本章将梳理与房地产估价密切相关的国家法律法规和政策，包括《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房屋租赁管理办法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等。同时，还将介绍国家在房地产市场调控、税收、金融等方面的最新政策，分析这些政策对房地产估价可能产生的影响。 第八章 房地产估价案例分析 理论与实践相结合是提升估价能力的有效途径。本章将精选一系列具有代表性的房地产估价案例，涵盖不同类型、不同估价方法、不同市场环境下。通过对这些案例的详细分析，考生可以巩固所学理论知识，掌握估价方法的实际应用技巧，提高解决实际估价问题的能力。每个案例都会详细分析估价背景、采用的估价方法、具体的计算过程以及最终的估价结论，并对估价过程中的关键决策进行解读。 第九章 房地产估价新技术与发展趋势 本章将探讨房地产估价领域的新技术和发展趋势，包括信息化技术在估价中的应用（如GIS、BIM技术）、大数据分析在市场预测中的作用、以及绿色建筑、装配式建筑等新型房地产对估价方法的影响。此外，还将关注房地产估价行业在国际上的发展动态以及我国房地产估价行业面临的挑战与机遇。 附录 本书在附录部分将提供一些实用的参考资料，例如相关的行业标准、计算公式汇总、常用术语解释等，以方便考生查阅和复习。 结语 房地产估价师资格考试是对考生专业知识和实务能力的一次全面检验。希望本书能够帮助广大考生扎实掌握房地产估价的理论知识，熟练运用各种估价方法，理解相关的法律法规，从而在考试中取得优异的成绩，并为未来从事房地产估价工作打下坚实的基础。祝各位考生学习顺利，考试成功！

评分☆☆☆☆☆

拿到这教材后最大的感受就是，它的内容组织结构实在是太“学院派”了，缺乏实操的灵活性和前瞻性。它似乎非常沉迷于描绘过去那些经典的、教科书式的案例和方法，但对于当下市场上那些层出不穷的新型资产，比如数据中心、仓储物流园或者某些复杂的混合用途开发项目，涉及得过于简略，或者干脆就是“一带而过”。我尤其想了解一下在当前利率波动和宏观调控的大背景下，如何对资本化率进行更敏感的调整，但这本书里关于市场环境分析的部分，给出的指导意见显得过于保守和一般化，像是套用了一个十年前的模板。举个例子，在风险分析那一章，它花了大量的篇幅讲解如何构建一个详尽的风险清单，但真正教你如何量化这些风险，并将其有效地融入到折现现金流模型中的具体操作步骤却非常模糊。这让人感觉，出版方似乎只是简单地将历年的考试命题点进行了重新编排和整合，而没有真正投入精力去思考，一个合格的、能胜任未来十年工作的估价师，现在最需要掌握的是什么。读完之后，我感觉自己对“应该知道什么”有了概念，但对于“如何去做”依然感到迷茫。

评分☆☆☆☆☆

这本书的语言风格，怎么说呢，有一种非常官方和陈旧的味道，仿佛是从一份上世纪八十年代的政府文件中直接摘录出来的。大量的长句、复杂的从句以及那些晦涩的专业术语，堆砌在一起，阅读起来的体验相当不佳。它很少使用主动语态来阐述观点，而是倾向于使用被动语态和大量的名词化处理，使得整个文本显得非常疏离和冰冷。比如，在描述“可比实例选取”这一关键环节时，书中用了整整三页来论证“选择的恰当性与最终估价结论的可靠性之间的内在逻辑关联”，而不是直接给出一些实用的筛选排除标准和数据调整的量化技巧。对于我们这些希望快速掌握核心技能的从业者来说，这种“哲学思辨式”的讲解效率实在是太低了。我甚至发现，在某些关于法律法规的章节，它的引述似乎停留在某个旧版本的法规，让人不得不去查阅最新的官方文件来佐证或修正书中的描述，这无疑增加了学习的额外负担和潜在的知识错误风险。

评分☆☆☆☆☆

我不得不提一下这本书在案例分析方面的不足，这对于一本强调“理论与方法”的教材来说，简直是致命的缺陷。书中的例题设置，几乎都是那种标准到近乎虚构的、完美符合所有假设条件的“理想化”场景。每一个参数都是整数，每一笔收入和支出都干净利落，完全没有现实世界中常见的那些噪音、缺失数据和人为干扰。我试图用书中的方法去套用我正在接触的一个真实项目——一个老旧商铺的更新改造项目，结果发现，只要数据点稍微偏离教科书的完美设定，那些复杂的、经过千锤百炼的公式就瞬间失去了它们原有的解释力。更令人失望的是，书里几乎没有提供任何关于如何处理“异常数据”或“数据缺失”的实际操作指导。它好像在暗示，只要你掌握了公式，现实就会乖乖地按照公式运行。这种脱离实际的案例设计，极大地削弱了教材的实用价值，让学习者在进入真实市场时，会有一种强烈的“水土不服”感。

评分☆☆☆☆☆

这本号称是“权威参考”的砖头书，我拿到手的时候就觉得分量十足，比我预想的要厚实得多。打开一看，嚯，密密麻麻的文字和图表，感觉像是直接把好几年的考试大纲塞进了这几百页里。我本来是希望找一本能把那些复杂的估价模型讲得像人话一点的入门读物，结果这本更像是给那些已经对行业术语烂熟于心的人准备的“复习大全”。比如，对于像我这种初次接触“贡献率分析法”的门外汉来说，书里给出的公式推导过程简直是天书，每一个符号的意义似乎都默认你已经了然于胸。它用了大量的篇幅去阐述那些理论的渊源和演变，追溯到上世纪某个国际会议上提出的某个修正案，这对于应试来说可能很重要，但对于建立一个清晰的知识框架来说，简直是灾难。我花了好大力气才把前几章的“价值理论基础”啃下来，感觉像是在啃一块又硬又干的石头，每嚼一口都得琢磨半天。书里的插图也大多是黑白线条图，缺乏生动性，很多时候，一个简单的示意图，如果能用更现代的、彩色的对比图来展示，效果肯定会好上百倍。总而言之，它更像是一部需要配合老师的口头讲解才能勉强理解的“百科全书”，而不是一本能让你自我驱动学习的“向导手册”。

评分☆☆☆☆☆

这本书的装帧和排版也让我非常不适应，简直就是一场视觉上的折磨。纸张的质量摸起来偏薄且反光，长时间阅读后眼睛非常容易疲劳，尤其是在室内灯光下。更要命的是，它的章节结构和知识点之间的逻辑跳转非常生硬，有时候前一页还在讲土地的级差地租理论，下一页就突然跳到了房产税费的计算细则，中间缺乏平滑的过渡段落或清晰的小节标题来引导读者的思路。此外，书中的图表——那些本该是辅助理解复杂模型的关键元素——排版得极为拥挤，很多重要的注释和数据点直接被挤到了页边空白处，或者需要读者不断地在正文和附录之间来回翻阅。这种低效的物理呈现方式，极大地拖慢了我的阅读节奏，让我感觉自己不是在学习前沿的估价技术，而是在努力破解一份设计拙劣的迷宫地图。如果能将重点内容用醒目的颜色或加粗的字体突出显示，并采用更合理的图文排版，相信读者的学习体验能得到质的飞跃。

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书很新，不错不错。

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很好的书，看好受益匪浅，可能以后要用上。

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有点小贵，速度还有点慢，希望有所改变

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给男朋友买的书还可以吧？没有什么问题。

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还可以，有点小贵

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看着还不错，嗯，比较清晰，物流厉害

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准备报考，哈哈哈

评分☆☆☆☆☆

这本只有考试范围，没有其它的了，建议买一套