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内容简介

　　《物流地产》一书是我国物流研究工作者首次对物流地产进行全面理论研究的尝试，也有待于理论界与实业界对此不断完善和充实。透过《物流地产》，希望读者能看到笔者对中国物流地产梳理产业要素，从物流地产发展机遇大潮中突破，最大限度地为社会创造价值，走出一条符合中国特色的物流地产可持续发展之路，则是笔者莫大的欣慰。
　　《物流地产》是一部物流地产开发建设与运营过程的书籍，能给物流地产开发、投资、建设、管理、运营单位带来可参考借鉴的内容，是一部有指导意义的书；从培养物流地产专业人才的角度出发，并对物流地产项目开发规划建设提出指导，正确引导开发行动；提高物流地产项目竞争力，实现土地开发的综合效益最大化；最主要作用是减少错误的产生，少走弯路。

作者简介

　　李芏巍（李建设），中共党员，经济学研究生学历，中国物流专家，中国物流地产研究应用领域实战派领军人物，中国物流策划创始人，被誉为“中国物流策划第一人”。
　　工作职务：广州大学物流规划设计研究院院长、教授，广州大学物流与运输研究中心副主任，广州大学物流类专业教学指导委员会副主任，中国物流策划研究院副院长，中物策（北京）工程技术研究院副院长，广州李芏巍物流策划机构首席执行。
　　社会职务：中国物流学会常务理事，全国物流园区专业委员会常务理事，全国专业人才考评专家委员会成员，中国管理科学院特约研究员，上海交通大学、中山大学和厦门大学EMBA、CLO、EDP中心现代物流与供应链授课教授，英国（国际）物流规划设计研究院中国大陆区首席顾问专家，冷链国家标准制定人之一。
　　出版著作：《物流策划》《物流经理岗位教材》《中华驿站与现代物流》《快递来了——顺丰速运与中国快递行业30年》《大学生创业宝典》《电商的战国》和《电商大时代》等书。
　　公益物流：创立“智慧公益物流”，于2006年起设立“李芏巍物流之星奖助学基金”，该基金着重突出教育效益和社会效益。

目录

第一章 物流地产概述
第一节 土地开发利用与物流地产形态
第二节 物流地产最早的雏形
第三节 物流地产日益升温成为舆论关注的焦点
第四节 预测“物流地产将会是财富聚集点”的起因
第五节 从不同的角度赋予物流地产新的内涵

第二章 物流地产的定义、概念与本质
第一节 物流地产的概念与本质
第二节 物流地产的范畴
第三节 物流地产的形式、特点及关键因素
第四节 物流地产与其他地产的区别

第三章 物流地产的发展历程
第一节 国外物流地产的发展
第二节 国内物流地产的发展
第三节 国内外物流地产发展分析

第四章 物流地产的价值链
第一节 物流地产创造的价值
第二节 物流地产是物流价值链的裂变与延伸
第三节 物流地产价值创新理论
第四节 物流地产的核心竞争力

第五章 中国物流地产业发展情况
第一节 物流地产行业发展特点分析
第二节 物流地产行业发展情况
第三节 中国物流地产市场
第四节 中国物流地产行业竞争强度

第六章 “普洛斯”模式
第一节 普洛斯公司及其商业模式
第二节 普洛斯物流设施网络解决方案
第三节 共赢实现支持地方经济的可持续发展
第四节 高品质规划和行业标杆的设施标准
第五节 公益物流，回馈社会
第六节 普洛斯在中国物流地产项目案例

第七章 物流地产的资本运作和金融
第一节 物流地产的资本运作“魅力
第二节 物流地产的资本运作策略
第三节 物流地产资本运作的现状
第四节 物流金融与物流地产

第八章 中国物流地产的本土化模式研究
第一节 中国物流地产概述
第二节 中国物流地产运营模式概述
第三节 中国物流地产运营模式创新
第四节 结语

第九章 物流地产的新要素：电商与快递
第一节 电商物流园
第二节 快递物流园
第三节 两类型物流园的特征
第四节 新组合：020电商物流产业园
第五节 新业态：020产业
第六节 电商物流园区和快递物流园区案例介绍
第七节 电商与快递兼容模式，将引领和谐并进的新局面
第八节 电商时代供销社又回来了，获高层批示

第十章 菜鸟模式
第一节 菜鸟诞生
第二节 网络革新物流地产
第三节 菜鸟网络的核心模式
第四节 菜鸟网络的赢利模式
第五节 菜鸟网络遭遇挑战
第六节 菜鸟新动向
第七节 互联网物流地产——菜鸟模式

第十一章 物流地产新概念与新业态的研究
第一节 物流产业集聚区
第二节 物流产业综合体
第三节 无水港与产业集聚区互动机制研究

第十二章 国家新型战略背景下的物流地产
第一节 国家新型城镇化背景下的物流地产
第二节 国家新丝绸之路经济带背景下的物流地产
第三节 “智慧物流”开启物流地产升级与创新

第十三章 物流地产项目全程策划实践研究
第一节 物流地产开发策划概述
第二节 物流地产项目开发前阶段
第三节 物流地产项目规划设计阶段
第四节 项目规划设计功能要素
第五节 物流地产项目的系统构成
第六节 物流地产项目营运策划
第七节 物流地产开发迈向成功的关键因素分析

第十四章 中国物流园区现状与物流地产发展展望
第一节 中国物流园区发展现状
第二节 中国物流园区调研分析
第三节 大型园区（10平方千米以上）调研分析
第四节 解读《全国物流园区发展规划（2013-2020年）》
第五节 中国物流地产发展展望
参考文献
后记

精彩书摘

　　《物流地产》：
　　另外，政策的优惠也在一定程度上刺激了物流地产的发展。2012年2月，财政部、国家税务总局联合发布《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，按所属土地等级适用税额标准的500/0计征城镇土地使用税。相比制造商、零售商和第三方物流企业自建物流地产项目，房地产商拥有土地资源、地产项目的规划设计和建设以及资源的整合等诸多优势。但房地产商在进行物流地产的开发时，需要避免盲目开发，因为根据目前的状况物流仓储设施在5010的空置率下才能保持10%的回报，如果空置率达到15%，利润就会被挤压掉。这也意味着物流地产开发商还必须拥有强大的招商能力、充沛的客户资源以及专业的服务品质，这些因素会对后期的投资回收造成关键影响。这也是我国的物流地产商们需要向国际物流地产商学习之处。
　　物流地产不仅是我国房地产商面临的机遇，更是对其综合实力的一种挑战。2005年年底，中国正式吸引外资投资物流，从而带动了对物流地产的投资热，并呈现出如下特点：
　　1.发展趋势良好，发展潜力巨大
　　随着物流地产业的不断发展，国外物流地产投资商也加快了在国内的发展，在外资企业的影响下，国内数十家地产或物流企业开始投资物流地产业，这些企业包括：中粮集团、中储集团、和记黄埔、宝供物流等。
　　据《全国物流园区发展调查报告》中的资料可知，大部分物流地产商选择在沿海地区投资物流园区。我国物流地产拥有良好的发展势头，而规划中物流园区数量比例较大，说明我国物流地产具有巨大的发展潜力。
　　2.物流地产规模化、网络化不足
　　无论是外资还是国内物流地产投资商，投资国内物流地产的区域呈现出从沿海地区向中西部地区逐步拓展的现象，而投资沿海地区的比例远远大于投资中西部的比例，从而造成投资物流地产的规模不均，不能形成全国内物流地产规模化发展。更不能使我国物流地产形成网络化发展，未能实现物流地产资源和信息的集聚。
　　我国物流地产发展比较缓慢，很多从事物流地产的企业由于缺乏资金实力、管理水平有限等问题从而不能进行大规模的物流网络建设，在一定程度上不利于我国物流地产长远的发展。
　　3.物流地产地区发展不均衡，枢纽城市发展良好
　　从近几年物流地产的经营情况来看，长三角、珠三角以及环渤海经济区域物流地产经营状况最好，如上海、广州、深圳、北京以及天津等城市，包括仓库在内的物流基础设施的需求在这几个城市已经形成，并且近几年一直保持低空置率，物流地产利用效率高。从2004年开始，物流地产的空置率一直保持10%以下。而一些沿海港口城市，凭借其直接或间接与港口连接，战略位置好的优势，物流地产发展也相当快，2009-2013年期间，其物流地产租金年均增长率猛增至22%～50%。总的来说，物流地产在国内而言，发展较快，市场开始成熟，经济效益较高、较稳定。
　　从近几年国内外大型物流地产的投资方向来看，内陆省会特别是一些拥有雄厚的工业基础的城市如重庆、武汉、哈尔滨、长春等，受到了物流地产巨头的青睐。
　　4.物流地产开发缺乏沟通需要科学调研及统一规划
　　对于政府而言，大规模物流地产的建造拉动经济增长效果明显，因此地方政府为主导的物流园区建设热情高涨，由于目前国家并没有明确物流地产发展目标、发展重点，因此在一段时间内，某些地方政府忽视自身发展情况，在未进行充分的市场调研论证的情况下，开展物流地产建设项目，而这些项目中有很大一部分缺乏科学的市场规划，在一定的程度上无法满足真实的市场需要，因此目前有些已陷入进退两难的境地，曾有调查表明中国物流园区空置率已经高达60%左右，这些都是盲目开发造成的重复建设恶果。
　　物流地产作为一项系统工程，跨部门、跨行业、跨地区，甚至有的时候跨越国界，因此迫切需要各行业部门协作，然而从企业界来说，一些处于物流核心地位的企业，如航空、铁路等垄断性企业从部门上、行业上，或者地区上缺乏沟通，造成物流地产界各自为政的局面非常严重。各自为政局面若不打破，则无法做到统一和合理的规划，影响物流地产的良性发展。
　　……

前言/序言

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