房地产开发流程管理工具箱：项目土地获取 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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天火同人房地产研究中心 编

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• 房地产开发
• 土地获取
• 项目管理
• 流程管理
• 工具箱
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• 规划
• 城市规划
• 房地产投资
• 开发流程

出版社： 化学工业出版社

ISBN：9787122230218

版次：1

商品编码：11671417

包装：平装

丛书名： 房地产开发流程管理工具箱

开本：16开

出版时间：2015-04-01

用纸：胶版纸

页数：224

正文语种：中文

编辑推荐

　　

　　《房地产开发流程管理工具箱：项目土地获取》重新梳理了新的房地产开发流程，按照标准化运作的要求，整理了开发商所需要用到的项目运营动作及管理制度，以项目前期投资决策为起点，依次包括项目立项管理、规划设计、成本预算、施工管理等十个关键环节，为开发商建立起一套标准化运作的参考体系。

内容简介

　　《房地产开发流程管理工具箱：项目土地获取》重新梳理了最新的房地产开发流程，按照标准化运作的要求，整理了开发商所需要用到的项目运营动作及管理制度，以项目前期投资决策为起点，依次包括项目立项管理、规划设计、成本预算、施工管理等十个关键环节，为开发商建立起一套标准化运作的参考体系。
　　《房地产开发流程管理工具箱：项目土地获取》内容为项目土地获取环节，依次讲解了土地信息收集、地块可行性分析、土地竞拍执行流程、项目立项管理等内容。在每一个操作环节中，先以基础的理论剖析，介绍了实际开发过程中的注意点以及容易陷入的误区，紧接着详细介绍了土地获取中各步骤的详细工作步骤，最后整理了每个环节所用到的工作表格、工作流程图等，理论结合实际的工作图表，实用性较强。

内页插图

目录

第一章
土地管理制度
第一节
土地制度
土地所有制
耕地保护制度
土地征收制度
土地登记制度
土地有偿使用制度
第二节
建设用地管理
建设用地供应制度
国有建设用地管理
农村集体建设用地管理

第二章
土地规划政策及审批流程
第一节
土地利用规划的管理政策
土地利用规划管理体系
土地利用规划体系
第二节
建设用地规划的管理政策
建设用地规划管理的五项工作内容
建设用地规划三个不同阶段的管理工作
城市用地规划指标
城市用地规划管理
开发地产项目过程规划管理
第三节
城市建设用地申请相关表单
用地类
规划类
建设工程

第三章
土地获取及储备
第一节
土地储备及土地价值评估
土地储备管理政策
储备土地的10个价值判断标准
土地价值评估方法
土地储备开发实施环节
三种土地收储方式操作流程
土地储备管理体系
第二节
地产企业土地获取决策管理
土地储备对地产企业的重要性
企业获取土地决策流程
地块选择原则
进入城市四项选择指标
项目地段选择流程
地块研究的内容
获取土地的步骤
影响企业拿地因素
地产企业常用的拿地方式
第三节
土地获取相关表单
土地竞买相关表单
土地使用权转出让相关表单
地产企业拿地决策表单

前言/序言

智慧之钥，开启稳健地产征途——《房地产开发流程管理工具箱：项目土地获取》 在瞬息万变的房地产市场中，每一次成功的开发都离不开对流程的精细把控和对关键节点的精准把握。而项目土地的获取，更是整个开发链条的基石，其复杂性、风险性与战略意义不言而喻。一本能够系统梳理、提供实操工具、指引方向的指南，对于每一位投身房地产开发的从业者而言，都如同久旱逢甘霖，是必不可少的智慧之钥。 《房地产开发流程管理工具箱：项目土地获取》正是一部致力于为房地产开发企业提供全方位、深层次土地获取解决方案的著作。它并非仅仅罗列理论，而是将实践经验与管理工具相结合，旨在打造一套切实可行、可复制、可推广的土地获取流程管理体系。本书从项目启动伊始，便将目光聚焦于“土地”这一核心要素，深度剖析其获取过程中可能遇到的各类挑战，并提供相应的应对策略和操作方法。 穿越迷雾，精准定位——土地信息获取与研判的艺术 土地的获取，始于信息的搜集与分析。本书首要强调的是，在信息爆炸的时代，如何有效地从浩如烟海的土地信息中筛选出具有开发潜力的地块，并对其进行科学、审慎的研判。它将带领读者走进真实的土地市场，学习如何构建多维度、全方位的土地信息网络。这包括但不限于： 政府公开信息渠道的深度挖掘： 了解国土空间规划、城市总体规划、区域发展规划等宏观政策导向，以及土地供应计划、招拍挂信息、城市更新计划等具体信息发布的规律与技巧。 市场动态的敏锐洞察： 掌握宏观经济指标、区域人口流动、产业布局、交通规划、教育医疗等配套设施发展趋势，以及同类项目市场表现，从而预测地块未来的价值增长空间。 非公开信息渠道的拓展与利用： 学习如何通过行业协会、中介机构、地方政府部门、甚至社区居民等多种渠道，获取更具时效性和隐蔽性的土地信息，并建立可靠的信息反馈机制。 信息收集只是起点，关键在于精准的研判。本书将深入浅出地介绍一系列科学的土地研判方法： 宏观与微观环境分析： 从城市经济、人口、政策、环境等宏观层面，到地块周边交通、配套、景观、竞争对手等微观层面，进行系统性的 SWOT 分析，识别机会与威胁。 合法性与合规性审查： 详细讲解土地性质、产权清晰度、用地限制、规划条件、历史遗留问题等关键合法性审查要点，规避潜在的法律风险。 经济可行性评估： 教授如何运用科学的财务模型，对地块的开发成本（包括土地成本、建安成本、税费、融资成本等）、预期销售收入、利润率等进行精细测算，判断项目经济上的可行性。 风险评估与预警： 针对土地获取过程中可能出现的政策变动、市场波动、竞拍风险、环境风险、拆迁风险等，提供一套系统化的风险识别、评估和预警机制。 破局之道，策略先行——土地获取模式与谈判的智慧 土地获取并非单一的模式，而是需要根据项目特点、市场环境和自身资源，选择最适合的策略。本书将详细探讨多种主流的土地获取模式，并分析其适用性与操作要点： 招拍挂市场： 详细解析土地拍卖、挂牌出让等公开市场操作流程，提供从报名、竞买策略、资金准备到成交后的合同签署等全方位指导。特别关注如何在高强度竞争中，制定有效的竞买策略，规避“面粉贵过面包”的风险。 协议出让： 介绍协议出让的流程、条件与注意事项，重点讲解如何在特定条件下，通过与政府部门的沟通协调，达成有利的土地协议。 城市更新与棚户区改造： 深入剖析城市更新项目在土地获取方面的独特性，包括复杂的拆迁补偿、产权整合、社区居民协调等难题，提供一套行之有效的操作框架。 产业园区合作与土地招商： 探讨如何与产业园区合作，获取符合产业发展导向的土地，并为企业提供产业扶持和政策优惠。 收并购与合作开发： 分析通过收购现有项目或与第三方合作开发的方式获取土地的优势与风险，提供尽职调查、股权谈判、合作协议等关键环节的指导。 在选定获取模式后，谈判的艺术便成为关键。本书将提供一套系统化的谈判策略与技巧： 谈判前的充分准备： 强调了解对方需求、设定谈判目标、明确底线、收集谈判筹码等准备工作的重要性。 谈判过程中的沟通技巧： 传授如何运用积极倾听、有效提问、价值塑造、利益交换等技巧，引导谈判朝着有利的方向发展。 应对复杂谈判场景： 针对可能出现的僵局、异议、信息不对称等问题，提供实用的应对策略。 合同的审慎签署： 详细讲解土地出让合同、合作协议等关键法律文件的审阅要点，确保自身权益得到最大程度的保障。 流程为基，工具为翼——构建高效的土地获取管理体系 《房地产开发流程管理工具箱：项目土地获取》的核心价值之一，在于其将复杂的土地获取过程，分解为一系列可执行、可追溯的标准化流程，并配套提供了丰富的管理工具。 流程设计与优化： 前期策划流程： 从项目立项、市场调研、土地信息收集、到初步地块筛选，形成一套科学的前期策划流程。 土地研判流程： 建立一套标准化的土地价值评估、合法性审查、风险评估流程，确保每一块潜在土地都经过严格的论证。 土地获取流程： 细化招拍挂、协议出让、城市更新等不同模式下的具体操作步骤，明确各环节的责任人、时间节点和所需文件。 谈判与签约流程： 规范谈判过程，明确决策机制，并提供合同签署的标准化流程，确保公平、合法、高效。 后期跟进流程： 涵盖土地款支付、权证办理、地籍调查、相关部门报批等后期关键环节，确保土地获取的顺利完成。 配套工具集： 土地信息收集模板： 提供结构化的信息收集表，帮助系统记录地块的各项基本信息、周边情况、规划指标等。 土地价值评估表： 包含各项成本、收益、税费、折现率等关键参数，用于计算项目的净现值、内部收益率等财务指标。 合法性审查清单： 一份详尽的清单，涵盖产权、规划、环保、历史遗留等各类审查要素，帮助规避法律风险。 风险评估矩阵： 将风险因素与发生概率、影响程度相结合，直观呈现项目风险，并提供相应的应对措施。 谈判策略分析表： 用于梳理谈判对手的诉求、己方优势、可能存在的风险，制定最优谈判策略。 关键决策审批表： 规范项目重大决策的审批流程，确保决策的科学性与合规性。 项目进度甘特图模板： 用于直观展示土地获取的各项任务、时间节点和相互依赖关系，便于项目管理与进度跟踪。 合同范本与要点提示： 提供常用土地合同的范本，并提炼出关键条款的审阅要点，帮助规避合同陷阱。 防患未然，稳中求胜——风险控制与合规经营的守护 在房地产开发，尤其是土地获取环节，风险控制与合规经营是企业生存与发展的生命线。本书将风险控制置于极其重要的位置，贯穿于土地获取的每一个环节： 法律风险防范： 详细解读《土地管理法》、《城乡规划法》、《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律法规，强调在土地获取过程中，必须严格遵守国家和地方的法律规定，确保土地性质、用地范围、开发强度等符合规划要求。 政策风险应对： 关注国家宏观调控政策、房地产市场政策、区域性土地政策的变化，提前研判政策调整对地块价值和项目可行性的影响，并制定相应的应对预案。 市场风险管理： 建立健全市场监测与预警机制，密切关注宏观经济波动、市场需求变化、竞争对手动态，及时调整土地获取策略，规避市场风险。 财务风险控制： 严格控制土地购置成本，合理安排资金支付，优化融资结构，确保项目现金流健康，避免因资金链断裂而导致项目失败。 操作风险规避： 通过标准化流程、完善的内部控制体系、严格的授权审批机制，最大限度地降低操作失误带来的风险。 环境与社会风险管理： 关注地块的环境保护要求、拆迁补偿、社会稳定等问题，积极与社区居民沟通，争取理解与支持，防范潜在的社会风险。 赋能升级，智赢未来——本书的价值与贡献 《房地产开发流程管理工具箱：项目土地获取》的出版，旨在为房地产开发企业提供一套系统化、实操性强的土地获取管理解决方案，从而实现： 提升决策效率与质量： 通过标准化的流程和工具，帮助企业快速、准确地筛选和评估地块，提高决策的科学性与前瞻性。 降低土地获取成本： 科学的策略与精细化的谈判，有助于企业以更合理的价格获得优质地块，从而控制项目整体开发成本。 有效规避风险： 全方位的风险识别、评估与控制体系，能够帮助企业最大程度地规避土地获取过程中的各类法律、政策、市场、操作风险。 增强市场竞争力： 掌握高效的土地获取能力，意味着企业能够更快速、更精准地捕捉市场机遇，抢占发展先机，提升市场竞争力。 促进企业可持续发展： 稳健的土地获取是企业健康发展的基石，本书致力于帮助企业构建可持续的土地储备能力，为长远发展奠定坚实基础。 本书内容详实，逻辑严谨，语言平实，力求贴近实战，便于读者理解和应用。它不仅是房地产开发企业项目管理部门的案头必备，更是每一位渴望在房地产领域取得卓越成就的管理者、投资人、项目操盘手的智慧宝典。翻开《房地产开发流程管理工具箱：项目土地获取》，您将拥有开启稳健地产征途的智慧之钥，掌握洞悉土地价值、驾驭市场机遇、规避潜在风险的核心能力，最终实现企业与项目的腾飞。

评分☆☆☆☆☆

我对《房地产开发流程管理工具箱：项目土地获取》这本书最大的期待，是它能真正帮助我理解并掌握土地获取背后的“游戏规则”。我曾接触过一些房地产相关的书籍，但很多都停留在宏观的行业介绍，缺乏对具体操作层面的深入挖掘。而“工具箱”和“项目土地获取”这两个关键词，让我觉得这本书是专门为解决实际问题而生的。我希望它能详细介绍在中国当下特殊的土地制度环境下，如何合法合规地获取各类土地——无论是招拍挂、协议出让，还是其他一些非公开的获取方式。书中能否提供关于土地政策解读的指南，帮助我理解土地使用性质、容积率、绿化率等关键指标的含义及其对项目开发的影响？我特别关心的是，如何在新形势下，应对越来越激烈的土地竞争，如何在众多竞标者中脱颖而出？书中能否提供一些关于市场研究和可行性分析的实用技巧，帮助我们精准定位目标市场，并在此基础上评估土地的开发潜力？当然，我也希望书中能探讨一些关于成本控制和财务管理的方面，比如土地款项的支付方式、融资渠道的拓展等，这些都是土地获取过程中不可忽视的环节。总而言之，我希望这本书能为我提供一套完整的、可执行的土地获取指南。

评分☆☆☆☆☆

这本《房地产开发流程管理工具箱：项目土地获取》的书名，一开始就吸引了我。我一直对房地产行业充满好奇，尤其是那些隐藏在光鲜亮丽的楼盘背后，繁复而严谨的开发流程。书中“项目土地获取”这个主题，更是精准地击中了我的痛点——我知道土地是房地产开发的基石，但具体如何获取，其中的门道和风险，我却知之甚少。我期望这本书能像一个经验丰富的向导，为我一一揭示土地选择的标准、尽职调查的要点、谈判技巧的诀窍，以及在不同地块类型下可能遇到的法律和政策障碍。我希望它能提供一些实用的模板或 checklist，帮助我梳理流程，避免遗漏关键环节。比如，在考察一块潜在土地时，应该从哪些方面入手？如何评估土地的价值和开发潜力？如何应对可能出现的拆迁问题或者历史遗留的产权纠纷？书中能否提供一些案例分析，让我学习他人的成功经验和失败教训，从而在未来的实践中少走弯路？毕竟，土地获取环节的任何疏忽，都可能导致整个项目前功尽弃，甚至带来巨大的经济损失。我期待这本书能用通俗易懂的语言，深入浅出地讲解这些复杂的问题，让我这个门外汉也能有所收获。

评分☆☆☆☆☆

老实说，看到《房地产开发流程管理工具箱：项目土地获取》这本书时，我脑海里闪过的第一个念头是“实用性”。我是一名在房地产行业摸爬滚打多年的项目经理，深知流程管理的重要性，尤其是对于土地获取这种复杂且风险极高的环节。我经常感到，虽然我们有经验，但很多时候是靠“摸着石头过河”，缺少一套系统化的、可复制的解决方案。《工具箱》这个名字让我看到了希望——它暗示了这本书将提供一系列具体的工具和方法，而非空泛的理论。我非常期待书中能够深入剖析土地市场分析的常用工具，比如如何通过数据模型来预测土地价格走势，如何评估宏观经济政策对土地价值的影响。我希望它能提供一套标准化的尽职调查流程，涵盖法律、技术、环境、市场等各个维度，让我在面对不同类型的土地时，都能有一个清晰的检查清单。更重要的是，我希望能看到关于土地谈判和合约签订的策略性指导，如何巧妙地规避潜在风险，如何争取最有利的交易条件。这本书能否帮助我们建立一套有效的风险预警和管理机制，从而最大限度地降低土地获取的 불확실성？我希望它能成为我案头必备的参考书，随时可以翻阅，解决实际工作中遇到的难题。

评分☆☆☆☆☆

我是一名初入房地产行业的从业者，对《房地产开发流程管理工具箱：项目土地获取》这本书寄予了厚望。我深知，房地产开发的第一步，也是最关键的一步，就是获取优质的土地。然而，我对于这一环节知之甚少，感到非常迷茫。这本书的书名让我觉得它会是一本非常实用的“操作手册”。我希望书中能从最基础的概念讲起，例如土地分类、土地产权等，让我能够建立起对土地的基础认知。然后，我希望它能详细介绍各种土地获取的渠道和方式，比如公开招拍挂的流程、协议出让的条件、以及一些特殊的土地获取途径。书中能否提供一些关于如何进行土地市场调研的指南，帮助我了解市场供需、价格趋势以及竞争格局？我特别想知道，在项目前期，如何科学地评估一块土地的开发价值和投资回报率？书中能否包含一些案例分析，展示不同类型的土地项目是如何被获取的，以及在这个过程中遇到的挑战和解决方案？我期待这本书能够帮助我构建一个清晰的土地获取思维框架，并提供一些可借鉴的实践经验，让我能够自信地参与到未来的土地获取工作中。

评分☆☆☆☆☆

《房地产开发流程管理工具箱：项目土地获取》这本书的出现，对于我这样在房地产投资领域寻求突破的人来说，无疑是一剂强心针。土地，作为房地产开发的源头活水，其获取的效率和质量，直接决定了项目的成败。我迫切需要一本能够系统性梳理土地获取全流程的书籍，它能够从宏观的政策环境，到微观的操作细节，都给出一个清晰的脉络。我希望书中能详细讲解不同区域、不同性质土地的获取策略，例如城市扩张区域的新生地块，以及城市更新改造中的存量土地，它们在获取方式、政策限制和市场前景上都存在显著差异。我尤其对书中能否包含关于土地风险评估和管控的内容非常感兴趣。如何识别潜在的法律风险、政策风险、市场风险，以及如何制定有效的规避和应对措施？这对于控制投资风险至关重要。此外，书中能否提供一些关于土地价值评估的先进方法和工具，以及如何利用这些工具来做出明智的投资决策？我也希望它能提及一些关于土地产权、地役权等法律层面的重要知识，以确保我们在交易过程中的合法权益。

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