实用连锁门店选址技术 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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李依璘，李轻舟，边明伟 等 编

图书标签:

• 选址
• 零售
• 连锁经营
• 商业地产
• 选址技术
• 市场分析
• 地理信息系统
• 选址模型
• 店铺选址
• 选址策略

出版社： 西南交通大学出版社

ISBN：9787564354459

版次：1

商品编码：12149781

包装：平装

开本：16开

出版时间：2017-07-01

用纸：胶版纸

页数：276

字数：443000

正文语种：中文

内容简介

　　《实用连锁门店选址技术》以连锁经营管理专业的教学特点和能力要求为脉络，以相关的选址理论为支撑，紧紧围绕工作过程和工作能力编写而成，具有较强的可操作性，是一本专业的技能型项目导向式教材。其具体内容包括：认识连锁门店选址、连锁企业布局及商业网点扩张、商圈及商圈分析技术、城市评估技术、立地评估、实用门店选址技术、基于GIS技术的连锁门店选址、连锁门店选址表单等。
　　《实用连锁门店选址技术》突出连锁经营管理专业学生实际操作能力的训练及培养，以连锁企业门店选址工作为主线，以连锁企业选址工作的任务要求为重点，尤其突出选址工作在连锁招商加盟体系中的任务要求。全书按照由整体到局部的写作思路来进行编写，由“片”到“块”再到“点”，最后落实在选址技术的学习及操作上。
　　《实用连锁门店选址技术》适用于高职高专连锁经营管理、市场营销专业学生，企业拓展人员，加盟商，创业者等。《实用连锁门店选址技术》可作为高职高专、成人高校、民办高校及本科院校举办的二级职业技术学院的连锁经营管理、市场营销等相关专业的教学用书，也适用于五年制高职、中职的相关专业教材，并可作为零售业拓展人员的业务参考书及培训用书；对于中小连锁企业而言，《实用连锁门店选址技术》也是～本店面选址的指导手册。

内页插图

目录

项目一 认识连锁门店选址
任务一 门店选址的概念
任务二 门店选址的科学依据
任务三 互联网时代连锁门店选址

项目二 连锁企业布局及商业网点扩张
任务一 连锁企业布局
任务二 连锁企业商业网点扩张

项目三 商圈及商圈分析技术
任务一 商圈概述
任务二 商圈调查
任务三 商圈分析
任务四 商圈调查报告

项目四 城市评估技术
任务一 城市概述
任务二 城市评估要素及数据收集
任务三 目标城市综合评价步骤和方法
任务四 撰写城市评估报告

项目五 立地评估
任务一 门店立地评估的内外要素
任务二 门店地理位置评估的宏微要素
任务三 门店竞争对手评估的战略与战术
任务四 门店租赁门槛效应分析

项目六 实用门店选址技术
任务一 不同商业业态选址特点
任务二 门店选址在加盟招商中的战略地位
任务三 当前较流行的选址理论

项目七 基于GIS技术的连锁门店选址
任务一 GIS的概念及空间分析
任务二 连锁门店选址中的GIS技术

附录 连锁门店选址表单
附表1 各城市评分对比表
附表2 城市各行政区指标对比表
附表3 城市主要道路指标对比表
附表4 城市主要路口指标对比表
附表5 城市基本状况数据
附表6 零售商卖场调研表
附表7 城市公交线路统计表
附表8 道路截点流量登记表
附表9 主要路段客流调查表
附表10 目标店评分

项目及标准
附表11 城市基本状况数据汇总表
附表12 区县基本状况数据汇总表
附表13 城市基本状况数据（一）
附表14 城市基本状况数据（二）
附表15 ——市基本状况数据（一）
附表16 ——市基本状况数据（二）
附表17 ——市基本状况数据（三）
附表18 ——市基本状况数据（四）
附表19 城市基本状况数据（三）
附表20 城市基本状况数据（四）
附表21 零售商卖场现状调研表
附表22 目标店情况调查表
附表23 ——市交通情况表
附表24 ——市同行业卖场情况调查表
附表25 顾客群调查（千米之内）
附表26 顾客基本情况调查
附表27 ——市基本状况调查表
附表28 超市状况调查表
附表29 ——百货商场状况调查表
附表30 行业市场基本状况调查表
附表31 ——市——目标店调查表

参考文献

前言/序言

　　零售业选址中众多的成功案例表明，在其他因素相同的情况下，选址起到了至关重要的决定性作用。
　　本书以连锁经营管理专业的教学特点和能力要求为脉络，以相关的选址理论为支撑，紧紧围绕工作过程和工作能力编写而成，具有较强的可操作性，是一本专业的技能型项目导向式教材。其具体内容包括：认识连锁门店选址、连锁企业布局及商业网点扩张、商圈及商圈分析技术、城市评估技术、立地评估、实用门店选址技术、基于GIS技术的连锁门店选址、连锁门店选址表单等。
　　本书突出连锁经营管理专业学生实际操作能力的训练及培养，以连锁企业门店选址工作为主线，以连锁企业选址工作的任务要求为重点，尤其突出选址工作在连锁招商加盟体系中的任务要求。全书按照由整体到局部的写作思路来进行编写，由“片”到“块”再到“点”，最后落实在选址技术的学习及操作上。
　　众所周知，零售业被称为“选址决定命运的产业”，而其选址问题是一个极其复杂的综合性商业决策过程，既要定性分析，又要定量分析。选址的成功与否直接关系到零售业的生存与发展，其经营绩效的优劣极大程度地依赖选址的正确与否。
　　零售业门店位置的地形特点及其周围的人口状况、城市设施状况、交通条件、地租成本和竞争环境等的差异极大，使得商圈分析及门店选址成为一项非常复杂而又难以琢磨的浩大工程。一方面，不可规避地出现了数据收集的难度，以及已收集到的数据的信度和效度问题；另一方面，如此众多的数据纷繁复杂，很难进行有效整合，从而无法为选址进行有效分析和计算，更遑论与具体的地图整合在一起形成可视、可预见性的定性与定量分析，形成决策依据的辅助手段。尽管在国外零售商圈分析与门店选址中常常会借助GIS技术作为辅助手段，但目前国内市场上，采用GIS技术的零售企业寥寥无几，仅有家乐福、沃尔玛等极少数国际零售巨头在采用。由于各种原因，其他国内外零售业态尚未见有将GIS技术应用于商圈分析及门店选址的工作中，故对于绝大多数的中小型零售企业而言，商圈分析与门店选址还未涉及，其发展空间和潜力巨大。
　　目前，国内的零售业飞速发展，先后出现了一大批如北京联华、上海可的、成都红旗连锁等本土超市。与此同时，外资零售巨头也纷纷在中国抢占市场，目前80%的零售企业世界500强已进人中国。沃尔玛、家乐福、卜蜂莲花、麦德龙等都在中国开设了多家门店。
　　为了抢占市场份额、提高销售业绩、赚取投资回报、增大规模效应、提升企业外部形象，近年来无论是外资还是中资零售业态都在紧锣密鼓地加大其开设新店的步伐，如沃尔玛将在未来的5-7年内开设100家新店；而正大集团下属的卜蜂莲花超市也计划将门店数增至100家。在如此激烈的“跑马圈地”的竞争中，所有计划开设新店的零售业态都回避不了这样一个严峻的问题：新店开在哪里？简言之，任何一家零售企业不得不面临的首要问题即是门店的选址问题。选址首先要做商圈分析。因其表明了未来新店进行销售的空间范围，以及吸引顾客的区域范围。因此，零售业的商圈分析及门店选址的研究受到了空前重视。然而，苦于没有行之有效的方法，很多零售业态又急于求成开设新店，结果是新店的成活率极低。
　　继卜蜂莲花2012年上半年亏损净额达7870万元、2013年上半年亏损净额达4670万元、2014年上半年亏损净额达3900万元，2015年其净额亏损仍为1800万元，尽管较上年同期亏损有所减少，但仍未盈利。持续亏损的卜蜂莲花门店规模也在“缩水”。至今不仅没有达到100家的目标，其在中国的门店数反而从74家下降至60家左右。就2012年上半年零售企业年中报告分析，永辉超市上半年归属母公司净利润同比下降28.8%，人人乐上半年归属上市公司股东的净利润亏损5500万-6500万元。除了频现亏损危机外，国内多个城市多家零售超市甚至出现了“关门”的现象。零售超市出现的“寒潮”，有整个经济下行的影响，也有自身的经营状况的影响，但不可否认的是，与商圈分析及门店选址的决策也有密不可分的关系，因此，零售业需要采用更加有效的方式来提高其选址工作的成功率。
　　基于此，GIS技术在零售业商圈分析与门店选址中的应用应运而生。GIS是GeographicInformationSystem的缩写，即地理信息系统。概言之，GIS技术即是指由计算机硬件、软件、地理数据以及系统管理人员组织而成，对任一形式的地理信息进行高效获取、存储、更新、操作、分析及显示的集成。
　　GIS的优势在于它能将不同来源、不同类型的大量数据通过地理空间结构有效整合在一起，提供其他传统分析方式不具备的空间分析能力、数据可视能力和空间决策支持能力，获得常规方法难以获得的重要信息。GIS可利用电子地图更直观地看到人口分布、商业布局及交通道路情况等重要的选址要素信息，还可以通过对不同地图图层的控制，对需要的信息进行分层和叠加，可以自由设置这些要素显示的风格和样式，其在可视性、空间分析、空间决策等方面的优势，促使了定性与定量分析的融合，降低了决策风险度，从而为科学选址提供了正确的决策。
　　本书的特色：其一，通过基于GIS技术的零售商圈分析及门店选址分析与决策形成一整套门店选址实用手册，力争在纷繁复杂的选址工作中找出可供借鉴的一般规律性的法则，使开店的数量与质量都能可控；其二，通过本书的编写，为高职院校连锁经营管理专业的教学提供一条可复制之路，以提升连锁经营管理专业毕业生的专业能力，为企业输送优秀的实战性人才，达到“招之即来、来之即战、战之即胜”的人才培养目的；其三，本书与零售业态联手，一方面通过研究分析已有的门店选址问题，另一方面力争能指导具体业态新店的成功选址，以提高本书的应用功能，以实用为主要目的，从而突出“校企合作”的实战性项目的特色。
　　本书的价值：针对目前零售业态商圈分析与门店选址的随意性极大的问题，零售企业急需要一套行之有效的分析工具与选址方案，也急需要有一批能做好商圈分析及门店选址的实用性人才，所以，本书通过GIS技术与传统的商圈分析和门店选址方法进行整合，从而降低选址决策风险，提高门店选址与经营的成功率，同时兼顾高职院校人才培养与零售企业实战性人才需求两方面的目标，从而使商圈分析与门店选址不仅仅停留在理论上，更体现在实际的应用上。

《智慧零售地图：破解高坪效门店选址的隐形逻辑》 在瞬息万变的商业浪潮中，实体零售的生命线，很大程度上取决于一个关键因素：选址。一家成功的连锁门店，其背后隐藏着一套深刻而精准的选址哲学，它并非简单的“人流量大就一定好”，而是对消费者行为、城市脉搏、竞争格局乃至未来趋势的全面洞察。本书《智慧零售地图：破解高坪效门店选址的隐形逻辑》将带领您深入探寻这一隐形逻辑，为您揭示一套超越传统、面向未来的门店选址策略。 第一章：重塑选址观——从经验主义到数据驱动 传统选址往往依赖于直觉、过往经验和表面人流统计。然而，在数字时代，这些方法已显得滞后且充满风险。本章将颠覆您对选址的固有认知，强调从“经验派”向“数据派”的转变。我们将探讨： 流量的陷阱与真谛：不是所有流量都是有效流量。如何区分“过路客”与“潜在顾客”，理解不同时段、不同场景下的流量构成，以及如何通过多维度数据验证人流的质量。 消费者画像的深度绘制：超越年龄、性别等基本信息，深入理解目标客群的消费习惯、生活方式、出行轨迹、社交偏好等，构建精准的消费者画像，以此为选址提供最可靠的依据。 大数据赋能选址决策：介绍各类新兴的选址分析工具与数据维度，例如： 地理信息系统（GIS）的应用：如何利用GIS技术可视化分析人口密度、道路网络、公共交通覆盖、消费力层级等。 移动信令数据：通过分析手机信令数据，洞察不同区域的常住人口、流动人口、消费活动范围和时间分布。 社交媒体与点评数据：从社交媒体的热度、用户评论、兴趣标签中挖掘消费者的偏好、需求痛点以及对周边商圈的评价。 POI（Point of Interest）数据：分析周边已有的商业设施、公共服务、学校、社区等，判断其对目标客群的吸引力以及潜在的竞争关系。 消费行为分析：结合线上线下消费数据，分析特定区域的消费客单价、购买品类偏好、消费频次等，预测新店的销售潜力。 构建量化选址模型：介绍如何将收集到的各类数据进行整合、分析，构建一套可量化的选址评估模型，将主观判断转化为客观评分，从而提高选址的科学性和准确性。 第二章：城市脉搏的精准解读——商圈演化与消费层级 城市并非静态的地理空间，而是不断流动、演化的生命体。每个商圈都有其独特的生长逻辑和生命周期。理解并解读这些脉搏，是选址成功的关键。本章将深入剖析： 商圈的分类与层级划分： 传统核心商圈：分析其成熟度、客群稳定性、成熟竞争格局以及面临的挑战（如租金高昂、同质化竞争）。 新兴次级商圈：识别其增长潜力、新兴消费族群的涌入、以及尚未饱和的竞争环境。 社区型商圈/专业型商圈：理解其针对特定人群或特定需求的定位，以及服务半径的重要性。 商圈生命周期的判断： 萌芽期：识别新兴消费热点，评估其未来增长空间。 成长期：分析其扩张速度、吸引力增强的驱动因素。 成熟期：理解其消费饱和度、品牌密集度，以及如何通过差异化定位突围。 衰退期：识别商圈衰退的迹象，避免进入衰退期商圈。 消费层级的识别与匹配： 高净值人群聚集区：分析其对品牌、品质、服务的高要求，以及高端消费的潜在机会。 年轻化消费区域：理解其对新潮、体验、社交属性的需求，以及流行趋势的捕捉。 家庭消费主导区域：分析其对便利性、安全性、性价比的需求。 特定行业从业者聚集区：根据不同行业的消费特点，进行精准定位。 商圈的“吸附力”与“溢出效应”：分析核心商圈如何吸引周边客流，以及周边区域如何受到核心商圈的影响，挖掘潜在的“价值洼地”。 城市规划与交通动线的解读：理解政府的城市发展规划、未来的交通枢纽建设、地铁线路的延伸等，预测商圈的变迁与发展趋势。 第三章：消费者行为的深度洞察——习惯、偏好与决策路径 选址的最终目的是为了触达并服务好目标消费者。因此，对消费者行为的深度洞察，是选址的核心。本章将从微观层面，解析消费者的内心世界： “到店路径”的心理学解析： 便利性原则：消费者最倾向于选择路径最短、交通最便捷的到达方式。 目的性与偶发性：区分消费者是为了购买特定商品而来，还是在日常活动中顺路经过。 信息获取与决策路径：消费者在决定是否进入一家店之前，会受到哪些信息的影响（如店面外观、招牌、橱窗展示、周边品牌）。 “停留时间”与“消费意愿”的关联：分析不同类型门店如何影响消费者的停留时长，以及停留时长与消费金额之间的潜在关系。 “场景化消费”的需求分析：消费者在不同场景下（如工作日午休、周末休闲、家庭聚会）有不同的消费需求，选址应匹配这些场景。 “品牌忠诚度”与“替代选择”的评估：理解目标消费者对现有品牌的忠诚度，以及他们在面对不同品牌时的决策依据。 “口碑传播”与“社交影响”的量化：分析线上评价、社交媒体分享等如何影响消费者的选择，以及如何利用这些渠道反哺选址决策。 “无意识选择”的触发点：挖掘那些能够吸引消费者“顺手”进入的元素，例如独特的店面设计、醒目的促销信息、吸引人的香气等。 第四章：竞争格局的审慎分析——共生、取代与差异化 在任何一个成功的商圈，竞争都是不可避免的。但竞争并非只有“你死我活”，它也包含着共生与协同。本章将引导您建立科学的竞争分析框架： 识别直接竞争者与间接竞争者： 直接竞争者：提供同类商品或服务，争夺同一批目标客群。 间接竞争者：提供不同品类但可能占用消费者相同时间或预算的商品或服务。 竞争对手的“画像”绘制： 门店位置与覆盖范围。 品牌定位与目标客群。 产品价格与品质。 营销策略与促销活动。 顾客评价与口碑。 经营状况与生命力。 “竞合关系”的深度解读： “协同效应”：某些品牌聚集在一起，反而能形成更强的商圈吸引力，例如餐饮街、服装集合店。 “虹吸效应”：强势品牌对周边弱势品牌的客流挤压。 “蓝海”与“红海”的判断：识别尚未被充分开发的市场，或已高度饱和的竞争领域。 “差异化”竞争策略的选址体现： “错位经营”：选择与现有主力竞争对手在定位、产品、服务上形成错位的区域。 “品类互补”：选择能够与现有商家形成良好互补，共同吸引客流的区域。 “填补空白”：识别市场需求未被满足的品类，寻找合适的落点。 “未来竞争”的预判：考虑城市发展、消费趋势变化等因素，预测未来可能出现的竞争者，并提前布局。 第五章：风险评估与动态调整——规避陷阱，拥抱变化 选址并非一劳永逸，风险总是伴随而行。本章将聚焦于风险的识别、规避以及在变化中的动态调整： 常见的选址陷阱与规避策略： “伪高峰”陷阱：被短期、季节性或特定活动带来的人流误导。 “租金陷阱”：过高的租金挤压利润空间。 “交通瓶颈”陷阱：交通不便导致顾客难以到达。 “同质化陷阱”：选址区域内竞争对手过多且同质化严重。 “政策变动”陷阱：区域规划调整、营业限制等。 多元化风险评估模型： 市场风险：经济波动、消费降级、新兴业态冲击。 运营风险：管理不善、服务质量下降。 品牌风险：负面新闻、消费者信任危机。 技术风险：线上渠道冲击、数字化转型滞后。 “动态观察”与“绩效监测”： 建立常态化的商圈与竞争对手监测机制。 定期评估门店的坪效、客流、销售额等关键指标。 关注消费者反馈与市场趋势变化。 “退出机制”与“转型策略”： 在不利因素持续存在时，果断制定退出计划。 在适当时机，考虑门店的搬迁、改造或业态升级。 “数据复盘”与“模型优化”：通过对已选址门店的经营数据进行复盘，不断优化选址模型，提升未来选址的精准度。 《智慧零售地图：破解高坪效门店选址的隐形逻辑》 是一本致力于将抽象的选址理论转化为可操作的实践工具的书。它不仅仅关注“在哪里开店”，更关注“为什么在那里开店”，以及“如何在那家店取得成功”。本书将帮助您构建一套科学、系统、数据驱动的选址决策体系，让您的每一分投入，都能精准抵达目标客群，最大化坪效，在激烈的市场竞争中，稳健前行，基业长青。

评分☆☆☆☆☆

这本书的封面设计倒是挺吸引我的，简洁大方，有一种值得信赖的感觉。当我翻开目录的时候，里面细致的章节划分让我眼前一亮。特别是关于“商圈分析的深度洞察”这一章，里面的案例分析 seemed to be very practical and actionable. 作者在介绍各种选址模型的逻辑时，也用了非常生动的比喻，让我这种对数据分析不太敏感的人也能理解其中的精髓。我尤其喜欢其中关于“目标客群画像的精准描绘”的论述，它不仅仅停留在理论层面，还给出了一套非常实用的工具和方法，帮助经营者去真正了解他们的潜在客户是谁，他们有什么样的消费习惯和需求。这对于任何一个想要开店或者拓展新店的创业者来说，都是至关重要的第一步。书里面还提到了很多关于竞争对手分析的技巧，不仅仅是简单地数数竞争对手有多少，而是深入到他们的经营策略、产品定价、营销方式等方面进行剖析，从而找到自己门店的差异化优势。我觉得这本书最大的亮点在于，它把看似复杂的选址问题，用一种系统化、流程化的方式呈现出来，让读者能够一步步地掌握核心要领，避免盲目决策。

评分☆☆☆☆☆

这本书的排版和印刷质量都相当不错，纸张厚实，文字清晰，阅读体验很舒适。我本来以为“实用连锁门店选址技术”听起来会比较枯燥，但读起来却发现作者的文笔非常流畅，充满了生活化的语言，很多时候我都感觉像是在听一位经验丰富的行业前辈在给我分享他的宝贵经验。书中关于“租金承受能力的评估与谈判策略”的部分，我更是反复看了好几遍。里面详细阐述了在不同区域、不同地段，如何根据门店的预期盈利能力来合理评估租金上限，以及在与房东进行谈判时，应该掌握哪些关键信息和技巧，才能为门店争取到更有利的价格。这一点对于控制门店的运营成本，提升利润率，可以说是起到了决定性的作用。此外，书里面还穿透性地讲解了“人流量与客流转化率的实操分析”，从如何观察、记录人流量，到如何分析人流的构成，再到如何通过门店设计、产品陈列、服务质量等方式来提升顾客的进店率和购买意愿，都给出了非常具体可行的建议。这不仅仅是纸上谈兵，而是真正能够落地执行的操作指南。

评分☆☆☆☆☆

整本书的装帧设计我相当喜欢，有一种低调而内敛的专业感。作者在“加盟商的选址支持与赋能”这部分，给出了非常详细的操作指南，如何帮助加盟商进行初步的商圈考察，如何评估加盟商的选址能力，以及在技术层面如何提供选址工具和数据支持，这些内容对于连锁品牌总部来说，具有极高的参考价值。我特别被书中关于“竞争对手差异化战略与选址的联动”的分析所吸引，作者不仅仅是分析竞争对手，更是教我们如何通过差异化的竞争策略，来反向指导选址，找到那些竞争相对较弱，但又符合自身品牌优势的区域。而且，书中还花了很大篇幅来讲解“门店周边配套设施与客流影响分析”，例如交通便利性、停车位、人流构成等，都对门店的经营有着直接的影响。作者用了很多生动的例子，来解释这些看似零碎的因素，是如何共同作用，最终影响选址的成功率。总的来说，这本书的理论体系非常完整，而且实践指导意义也非常突出。

评分☆☆☆☆☆

这本书的纸质和装订都十分精良，拿在手里很有质感。作者在阐述“社区商圈的深度研究”这一块，简直是下了血本，深入浅出地剖析了不同类型社区的居住人口构成、消费能力、生活习惯等因素，并结合大量实际案例，教我们如何根据社区特点来选择最适合的业态和产品。我印象特别深刻的是，书中提到了“消费行为动线的模拟与优化”的章节，作者通过绘制和分析顾客在门店内的行走路线，来发现潜在的动线死角和优化机会，这对于提升顾客的购物体验和增加销售额具有非常大的启发意义。而且，这本书的案例分析做得非常扎实，不再是泛泛而谈，而是提供了大量的真实数据和图表，让读者能够直观地感受到作者所提出的理论是如何在实践中发挥作用的。特别是关于“连锁品牌扩张策略中的选址优先级”的论述，它帮助我理解了在品牌发展初期和成熟期，选址的侧重点会有哪些不同，以及如何根据企业的整体发展目标来制定合理的选址规划。

评分☆☆☆☆☆

这本书的内容设计相当人性化，书页触感温润，字迹清晰，翻阅起来非常顺畅。作者在讲解“新兴商业区的潜力和风险评估”时，运用了非常专业的视角，并结合了宏观经济环境、区域发展规划等因素，为读者提供了一个全面而深入的分析框架。我尤其赞赏书里面关于“店铺可见性与易达性的重要性”的论述，它不仅强调了门店位于显眼位置的重要性，还提供了许多关于如何通过招牌设计、周边环境改造来提升门店的可见度和吸引力的实用技巧。此外，书中还深入探讨了“目标客群画像的动态更新与调整”的问题，强调了市场环境和消费者需求是不断变化的，因此选址策略也需要与时俱进，不能一成不变。作者通过详实的案例，向我们展示了如何根据市场反馈和销售数据，及时调整选址策略，从而规避风险，抓住机遇。这本书的实操性很强，很多章节都提供了可以直接复制的表格和清单，让读者能够快速上手。

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没有看~ 买完又不需要了 可以低价转卖

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